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Oct
272011

Marbella Immobilienmarktbericht 2012

Von Christopher Clover, Leitender Direktor von Panorama Properties

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SIERRA BLANCA Ref. 06826

Der Markt, die Krise

Oft sprechen unsere Kunden über „den Markt“ oder „die Krise“ in Spanien im Allgemeinen, und beziehen sich dabei direkt auf den lokalen Immobilienmarkt in Marbella.

Unserer Meinung nach, und von unserem Standpunkt ausgesehen – wir haben seit Eröffnung unseres Büros im Jahre 1970 viele Höhen und Tiefen auf dem Immobilienmarkt miterlebt – kann man den Markt in Marbella nicht mit dem spanischen Markt gleichsetzen. Dies wäre eine grobe Vereinfachung der Marktfaktoren: Wie in vielen anderen Submärkten auch gibt es hier Faktoren, die man miteinander vergleichen kann, und zahlreiche andere, mit denen das nicht möglich ist.

Wie Sie sicherlich in der Presse gelesen haben, gibt es ungefähr eine Million unverkaufte Neubauten in Spanien, was auf den Bauboom und die Spekulation zurückzuführen ist, die bis 2008 herrschten. Solche Immobilien gibt es in fast jeder Stadt im ganzen Land. Von diesen unverkauften Einheiten werden 90% für €100,000 bis €200,000 angeboten, darunter sind oft Apartments in ungünstiger Lage oder unattraktiver Umgebung; der typische „Betondschungel“ in dicht besiedelten Küstenstrichen, die sich im Winter in Geisterdörfer verwandeln; oder Apartmentblocks in nicht konsolidierten Gegenden, in denen in nächster Zukunft gebaut wird, was mit jahrelanger Lärm- und Dreckbelästigung verbunden ist. Dieses Szenario ist mit Marbella nur in sehr geringem Maße oder gar nicht zu vergleichen.

Wodurch unterscheidet sich Marbella vom Rest Spaniens?

1. In Marbella stehen es sehr viel weniger Neubauten zum Verkauf: Aufgrund einer Zeitspanne von 24 Jahren, während derer unser Bebauungsplan nicht aktualisiert wurde, gab es einen Engpass im Angebot von bebaubarem Grund und Boden, was zu einem Rückgang der Bautätigkeit führte. Der allgemeine Bebauungsplan wurde erst Mitte 2010 erneuert.

2. Marbella ist, glücklicherweise, nicht nur ein lokaler – und aktiver lokaler Markt – sondern, was das angeht, auch ein regionaler, ein nationaler und vor allem ein internationaler Markt… vier Märkte in Einem.

3. Marbella ist weltweit bekannt als „hochwertiges Reiseziel“, und die von Qualität geprägten, konsolidierten Märkte haben die Krise in Spanien und auch in anderen Ländern weitaus besser überstanden, da sie in geringerem Maße von Preisrückgängen betroffen sind und die allgemeine wirtschaftliche Aktivität höher war als anderswo. Solche qualitativ hochwertigen Gegenden ziehen anspruchsvollere Touristen an, und dieser Somme war seit 2007 der beste für die fünf-Sterne Hotels in Marbella. Im August wurde sogar die Rekordzahl von 7.64 Mio. ausländischer Besucher in Spanien verzeichnet (Diario Sur 23.09.11). Der Zusammenhang zwischen steigenden Touristenzahlen und steigenden Immobilienverkäufen in ein und derselben Gegend ist nachgewiesen.


LOS MONTEROS PLAYA Ref. 07062

4. Aber vor allem ist Marbella erneut ein glamouröser Ort zum Leben geworden, eine Stadt mit effizienter, redlicher Verwaltung und einem neuen Bebauungsplan, der Immobilienbesitzern die gesetzliche Sicherheit bietet, die im letzten Jahrzehnt fehlte. Marbella bietet nicht nur Glamour (für diejenigen, die ihn suchen), sondern ist auch eine der saubersten und sichersten Städte an der Mittelmeerküste, mit einem hervorragenden Angebot an ärztlicher Betreuung, herrlichem Klima und 12-monatiger Saison.

Neueste Marktbewegungen

Trotz der schlechten wirtschaftlichen Neuigkeiten waren auf dem Markt in den letzten Wochen bedeutsame Bewegungen zu spüren. Im August 2011, üblicherweise ein Monat, in dem recht wenig Anfragen nach Immobilien eingehen, verzeichnete Panorama den historischen Rekord von 178 neuen Kundenanfragen. Auch hatten wir in den letzten Monaten Anfragen von vielen Menschen und ehemaligen Kunden, die ihre Immobilien vor einigen Jahren verkauft haben und jetzt in das „neue“ Marbella zurückkehren möchten und die hervorragenden Angebote hier nutzen möchten. Es gab in diesem Bereich einige Kaufabschlüsse.

Offenbar sind einige der Meinung, dass nun die richtige Zeit zum Kaufen gekommen ist: Der Markt hat sich augenscheinlich etwas erholt, aber warum? Und vor allem angesichts der allgemein schlechten wirtschaftlichen Lage? Hierfür gibt es drei wichtige mögliche Gründe:

1. Wenn die Börsennotierungen fallen und die Kurse, wie zur Zeit, niedrig sind, verkaufen viele einen Großteil ihre Portefeuilles und investieren in Immobilien als “sichere Anlage”. Was bleibt einem auch noch an Investitionsmöglichkeiten, bei diesen historisch niedrigen Zinssätzen?

2. Bringen die Regierungen neues Geld in Umlauf, so geschehen in den letzten drei Jahren, dann führt das immer zu einer Inflation. Nicht jetzt sofort, vielleicht erst in ein paar Jahren, aber sie wird in nicht allzu ferner Zukunft kommen – sämtliche Experten sind sich da in ihrer Prognose einig. Der beste Schutz gegen eine Inflation ist die Investition in gut gelegenen Immobilien zu vernünftigen Preisen.

3. Manche Käufer haben drei Jahre oder noch länger darauf gewartet, dass die Preise weiter gen ihrem Tiefstpunkt fallen, viele haben beschlossen, dass die Zeit zu kaufen jetzt richtig ist. Diesbezüglich kommt zweifellos auch der „Nachholbedarf“- Faktor auf dem heutigen Markt ins Spiel. Man darf dabei nicht vergessen, dass für viele der wichtigste Grund für den Kauf einer Immobilie in Marbella der ganz spezielle „Life-Style“ ist, den man hier genießen kann: Ganz eindeutig gibt es nicht nur finanzielle Beweggründe, die beim Kauf einer Immobilie in einer so außergewöhnlichen Gegend wie der unseren ins Spiel kommen.

Wie liegen die Preise heute?

Wie wir alle wissen, erreichten die Spekulationspreise in den Jahren 2006 und 2007 ihren Höhepunkt, und dann „platzte die Blase“. Marbella bildet da keine Ausnahme. Die Verkaufspreise sind um gut 30% oder mehr gefallen, vor allem für Immobilien unter €1,000,000. Stellen Sie sich eine Immobilie in einer von Marbellas besten Wohngegenden vor, die 2007 noch zwischen €500,000 und €800,000 kostete – heute bekommen Sie diese für €300,000 bis €500,000! Auf der Bergseite der Goldenen Meile, zwischen Marbella und Puerto Banús, gibt es Apartments von €250,000 bis zu mehreren Millionen Euro.


ANCON SIERRA Ref. 5813

Auch die teureren Immobilien sind inzwischen billiger geworden, aber erst vor kurzem. Verkäufer dieser Immobilien haben endlich die Tatsache akzeptiert, dass ihre Immobilien auf dem heutigen Markt nicht mehr das wert sind, was sie gedacht hatten, und ein Großteil passt sich nun den Umständen an. So sind nun viele der einstigen passiven Verkäufer aktive Verkäufer geworden, die einfach „das Geschäft abschließen und weitermachen möchten“. Sogar beim Verkauf der wirklich teuren Anwesen von über €3.000,000 ist allmählich Bewegung zu spüren; dieses Jahr wurden davon ca. 25 oder 30 verkauft, was nicht nur auf eine höhere Flexibilität bei der Preisgestaltung hinweist, sondern auch ein Zeichen dafür ist, dass die wohlhabendsten spanischen und ausländischen Käufer zurück gekehrt sind.


CASCADA DE CAMOJAN Ref. 06230

In der Preisklasse unter 200.000€ gibt es ebenfalls zahlreiche Angebot für den Erwerb älterer Immobilien, die einer Renovierung bedürfen. Normalerweise sind hier die Preise sehr niedrig angesetzt, da die Eigentümer einen schnellen Verkauf wünschen und kein Interesse an einer weiteren Investition haben. Der Kauf einer solchen Immobilien ist meist viel billiger, als ein Grundstück zu kaufen (sofern Sie ein gutes finden), und selbst zu bauen.


NAGUELES Ref. 05679

Manche Immobilien werden einfach nicht ersetzt

Aufgrund des begrenzten Angebots merken wir langsam, dass die Häuser, die in den exklusiveren und anspruchsvolleren Wohngegenden verkauft werden, nicht immer durch ähnliche Immobilien zu ähnlichen Preisen ersetzt werden. Im letzten Winter zum Beispiel gab es fünf oder sechs Verkäufe von Apartments in der überaus begehrten Apartmentanlage „Marina Puente Romano“, neben dem Hotel Puente Romano Hotel, in einer Preislage zwischen €550,000 und €625,000 im hinteren Bereich der Anlage, wo die preiswertesten Einheiten liegen. Zum jetzigen Zeitpunkt haben wir keine einzige Immobilie in dieser Preisklasse in eben dieser Wohnanlage, obwohl wir gerade erst einen neuen Auftrag mit einem Anfangspreis von €700,000 hereinbekommen haben. Warum bleiben die Preise in dieser Gegend gleich? Die Antwort: Gute Lage, geringes Angebot, Verkäufer, die nicht gezwungen sind, zu verkaufen und auf ein besseres Angebot warten können, sowie eine hohe Nachfrage nach diesen bevorzugten Gegenden.


MARINA PUENTE ROMANO JARDIN ANDALUZ Ref. 06197

Unrealistische Angebote werden von Verkäufern nicht ernst genommen

Für den Käufer ist es für eine erfolgreiche Verhandlung wichtig, ein Angebot abzugeben (das seinen tatsächlichen Wertvorstellungen entspricht und auf ernsthaften Nachforschungen und Beratung durch den Makler beruht), das darauf hinzielt, den vom Verkäufer geduldeten Mindestpreis herauszufinden, aber gleichzeitig sein Interesse weckt. Daher darf es nicht so niedrig angesetzt sein, dass der Verkäufer gleich abwinkt. Ein guter Makler ist hier unverzichtbar.

Dauernd erhalten wir „Angebote“ von Kunden, die sich Häuser oder Wohnungen angesehen haben, die bereits um ca. 30% oder mehr herunter gesetzt wurden und auch noch immer Verhandlungsspielraum bieten, aber diese so genannten Angebote belaufen sich oft nur auf die Hälfte des ursprünglichen Preises, und sind daher nicht ernst zu nehmen, und die Interessenten haben nicht einmal versucht, die tatsächliche Marktlage zu sondieren. Tatsächlich ist uns kein Fall bekannt, in dem der Verkäufer sich auf ein solches „Angebote“ eingelassen hätte. Zwar ist es richtig, dass in heutigen Zeiten Bares auf die Hand hochgeschätzt ist, aber die reellen Verkaufspreise sind nicht um 65% gefallen, wie manche glauben, und werden auch nie so weit sinken. Die reellen Preise sind in vielen Gegenden in etwa auf ein Niveau zurückgegangen, das mit dem von vor acht bis zehn Jahren zu vergleichen ist, jedoch weniger in den allerbesten Gegenden, in denen die Immobilien nicht beliebig reproduziert werden können und nur sehr wenige Anwesen zum Verkauf stehen.

Kurz gesagt…

Trotz einiger Bewegung auf dem Immobilienmarkt lautet die Wahrheit, dass keine Immobilie verkauft wird, die vom Käufer nicht als „guter Deal“ gesehen wird. Eigentümer, die ihr Eigentum an den Mann bringen, senken ihre Preisvorstellungen in großem Maße und lassen reichlich Verhandlungsspielraum. Die gute Nachricht lautet, dass es überraschend viele Kaufinteressenten gibt, die ihr „Traumhaus“ zu einem guten Preis suchen. Und täglich werden Immobilien in jeder Preiskategorie verkauft.

Großinvestoren kehren nach Marbella zurück

Der unermessliche Vertrauensbeweis an die Stadt in Form einer kürzlich zugesicherten Investition von über 400 Mio. Euro in eine neue Hafenanlage, die ein Konsortium von Scheich Abdullah ben Nasser Al Thani aus Katar errichten wird, spricht für das neue alte Image und die Beliebtheit von Marbella. Diese neue Anlage wird dort errichtet, wo sich derzeit der Fischerhafen und La Bajadilla befindet, direkt unterhalb der USP- Klinik und innerhalb des Stadtgebiets von Marbella. Es wird die bedeutendste Touristenanlage dieser Art im Mittelmeerbecken sein, die in den letzten 40 Jahren gebaut wurde. Die Pläne dafür können Sie hier sehen: http://jetcommunication.net/

Mit dem Bau wird voraussichtlich 2012 begonnen, und der erste Abschnitt sollte in drei bis vier Jahren in Betrieb genommen werden. Dieser beeindruckende High-Technology Hafen wird etwa 858 Liegeplätze, zwei Anleger für Kreuzfahrtschiffe mit einer Länge bis 175 Meter, Freizeitangebote, Restaurants und Shoppingbereiche enthalten, sowie ein 5-Sterne Hotel und Tiefgaragen für 450 Autos. Eine gesunde Konkurrenz für Puerto Banús und eine herrliche Bereicherung für unser prächtige Stadt!

Presseberichten zufolge wurde auch gerade ein weiteres Abkommen zwischen der Bürgermeisterin und der Firma Nest Investment Ltd., das unter der Leitung des Jordaniers Ghazi Abu Nahl steht, unterzeichnet, welches die Einrichtung einer Internationalen Handelsschule in Marbella vorsieht (Diario Sur 11.10.2011)

Durchschnittliche Anzahl von Immobilienkäufern im Jahr 2011

Das große Geld ist in guter Gesellschaft. Tagtäglich kaufen viele Leute Häuser oder Wohnungen in Marbella. Im laufenden Jahr 2011 wurden durchschnittlich 214 Immobilienverkäufe in Marbella (einschließlich Benahavis) getätigt. Das geht aus einer Statistik des Wirtschaftsministeriums hervor: (http://www.fomento.gob.es/)

Warum Marbella?

Ich persönlich habe Marbella nicht nur gewählt, weil es ein herrliches Fleckchen Erde ist, und um meine Kinder aufzuziehen und das Familienunternehmen zu leiten, sondern auch wegen der außergewöhnlichen Mischung unterschiedlicher Kulturen, die hier friedlich miteinander leben. Es gibt viele alternative Wohnressorts auf der Welt, und Marbella ist sicher nicht für alle gleich reizvoll. Aber bevor man sich einen Zweit- oder Alterswohnsitz im Ausland kauft, sollte man folgende Faktoren unbedingt überdenken:

• Bietet der Wunschort eine ganzjährige Saison, eine breite Mischung an kulturellen Angeboten, Freizeit- und Sportaktivitäten, und eine große Auswahl an leicht erreichbaren Golfplätzen? Oder ist das Angebot saisonbedingt und hängt ausschließlich von der Hauptsaison ab?
• Bietet der Ort ein hohes Niveau in punkto öffentliche und private Dienstleistungen, Krankenhäuser und ärztliche Betreuung?
• Infrastruktur: Gibt es gute nationale und internationale Verkehrsanbindungen? Ist die Strom-, Gas-, Wasser- und Sanitärversorgung gut?
• Wenn Sie Kinder haben und planen, sich dauerhaft niederzulassen, sollten Sie sich fragen, ob es gute internationale Schulen gibt, und ob es in Ihrem Traumland gute renommierte Universitäten gibt.
• Ist es sicher? Können Sie zu jeder Tages- und Nachtzeit angstfrei durch die Straßen gehen oder fahren? Ist auf die Polizei Verlass und werden Einheimische und Ausländer gleichermaßen gesetzlich geschützt?
• Ist politische Stabilität gegeben, die sicherstellt, dass die Bürgerrechte unter jeder Regierung gewahrt werden? Werden die Menschenrechte, unabhängig von Rassenzugehörigkeit, Religion und Geschlecht respektiert? Genießt das Land den Schutz der Europäischen Union?
• Gibt es andere Ortschaften und Städte von kulturellem Interesse, die Sie mit dem Auto bequem erreichen können, so wie von Marbella aus beispielsweise Gibraltar, Malaga, Sevilla, Granada, Córdoba, Puerto de Santa María, Ronda, die weißen andalusischen Dörfer; nicht zu vergessen die völlig andere Kultur und wunderschöne Landschaft von Marokko, das nur eine kurze Fahrt mit der Fähre entfernt liegt? Und im Winter Skifahren, nach einer nur zweieinhalbstündigen Fahrt?
• Gibt es über 40 Golfplätze, die in 45 Minuten mit dem Auto erreichbar sind?
• Gibt es regelmäßige Direktflüge von anderen großen europäischen Städten aus? Müssen Sie nach Ihrer Ankunft am Flughafen noch lange Fahrstrecken auf Nebenstraßen auf sich nehmen?
• Wie ist das gesellschaftliche Leben? Gibt es öffentliche Veranstaltungen, Konzerte, glamouröse Galanächte und quirliges Leben, wenn Ihnen danach ist?

Denken Sie darüber nach. Marbella bietet all das und noch mehr. Wie viele Orte auf der Welt lassen sich, was die obigen Kriterien angeht, mit unserem Marbella von heute vergleichen?

Die derzeitige Stadtverwaltung gewinnt immer mehr Anerkennung, was ihre Kompetenz und Effektivität angeht, die hervorragenden städtischen Dienstleitungen und die Infrastruktur, neue Investitionen und die große Bedeutung, die im Vergleich zu früher den Umweltfragen beigemessen wird- all diese Faktoren sind eindeutige Vorboten einer glänzenden Zukunft unserer Stadt. Marbella ist nicht mehr das, was es in den frühen 70-ern war, aber welche Stadt ist das heute noch? Die Entwicklung ist unvermeidlich, und es wird positives und negatives geben. Aber legt man alles auf die Waage, dann werden wenige leugnen, dass Marbella noch immer eines der bedeutendsten und herausragendsten Resorts in Europa ist, und dass es ganz so aussieht, als sollte sich daran so schnell nichts ändern.

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