DER MARBELLA-IMMOBILIEN-RATGEBER

Von Christopher Clover

EINE IMMOBILIE FINDEN

Das Internet hat sich zu dem bei weitem nützlichsten Werkzeug für diejenigen entwickelt, die Immobilien kaufen wollen, und eine netzbasierte Immobiliensuche ist in der Regel der erste Schritt, den jeder potenzielle Käufer unternimmt. Aber ist es der richtige zweite Schritt, sobald man ein paar wünschenswerte Immobilien auf mehreren Websites sieht, alle Makler, die diese Immobilien anbieten, zu kontaktieren und Termine mit ihnen zu vereinbaren, Makler, die man nicht kennt oder von denen man vielleicht noch nicht einmal etwas gehört hat, von denen sich einige nicht einmal richtig auf ihren Websites identifizieren?

Eine weitere Option, die Sie vielleicht in Betracht ziehen sollten, auch wenn Sie sich alles im Netz ansehen, könnte sein, als erste Priorität ein wirklich qualifiziertes, erfahrenes Maklerbüro ausfindig zu machen, mit dem Sie zusammenarbeiten können und das einen großen direkten Bestand an der Art von Immobilien hat, die Sie suchen. Es gibt mehrere großartige Makler in Marbella, aus denen Sie wählen können. Viele von ihnen haben hervorragende Referenzen, langjährige Erfahrung, exzellente Produkt- und Gebietskenntnisse und halten sich strikt an den Ehrenkodex der Makler.

Darüber hinaus stellt die Wahl eines solchen Maklers sicher, dass er alle Register zieht, um viel Zeit mit Ihnen zu verbringen, um Sie und Ihre speziellen Anforderungen so gut wie möglich kennenzulernen, und Ihnen seine Marktkenntnisse und kürzlich getätigte vergleichbare Verkäufe mitzuteilen, und der schließlich genau die richtige Immobilie für Sie findet. Wenn es nicht in ihrem eigenen Bestand ist, gehen sie los und finden diese spezielle Immobilie durch ihre Kollegen in anderen Agenturen auf einer Provisionsteilungsbasis.

AUSWAHL EINES ANWALTS

Panorama empfiehlt Käufern von Immobilien in Spanien immer, sich von einem qualifizierten Anwalt vertreten zu lassen und einen qualifizierten Finanzberater zu beauftragen, der sich um Steuerfragen kümmert. Wenn Sie die Entscheidung getroffen haben, hier eine Immobilie zu kaufen, auch wenn Sie vielleicht noch nicht die spezielle Immobilie gefunden haben, kann der Aufbau einer Beziehung während Ihres Aufenthalts in Marbella immens nützlich sein, wenn Sie nach der Rückkehr in Ihr Wohnsitzland mit den Kaufverhandlungen beginnen, da es eindeutig schwieriger ist, einen Anwalt aus der Ferne zu wählen.

SCHAFFUNG DER GRUNDLAGEN

Ein Anwalt, eine NIE-Nummer (eine Nummer, die Ausländern in Spanien ausgestellt wird) und ein eröffnetes Bankkonto zu haben, stärkt die Position des Käufers bei Verhandlungen, da er oder sie eine sofortige Anzahlung leisten kann, wenn ein Angebot akzeptiert wird, da alle anderen Details bereits erledigt sind.

VERKAUFSSTEUER (ITP)Zu zahlen vom Käufer für den Kauf einer Immobilie (Villen, Wohnungen, Grundstücke, Geschäftsräume, Garagen), sofern der Verkäufer kein Bauträger ist oder normalerweise im Geschäft mit dem Wiederverkauf von Immobilien tätig ist (Verzicht auf die Mehrwertsteuerbefreiung).

 

 

Ermäßigte Grunderwerbssteuer für Immobiliengesellschaften oder Gewerbetreibende, die Wiederverkaufsimmobilien kaufen und innerhalb von 5 Jahren verkaufen.

Andalusien hat einen Sondertarif eingeführt von 
7%  

Für alle Wiederverkaufsimmobilien - Gültig vom 27-4-21  bis 31-12-21 
2%

ODER: UMSATZSTEUER (IVA) UND STEMPELSTEUER (AJD)

  • Villen, Appartements oder eine Garage, die an ein Appartement oder eine Villa angebaut ist, wenn der Verkäufer ein Bauträger, Promoter oder Gewohnheitshändler für brandneue Immobilien ist.
  • Grundstücke, für den Erstverkauf von fabrikneuen Geschäftsräumen.

10 % + 1.2%

21% + 1.2%

Gültig vom 27-4-21  bis 31-12-21

NOTAR- UND EIGENTUMSREGISTERGEBÜHREN Die Kosten erhöhen sich je nach Anzahl der Seiten oder Komplexität der Eigentumsurkunde und dem Wert der Immobilie.     +/- € 3,000
MUNICIPAL ADDED VALUE TAX (PLUS VALÍA)Dies kann so wenig wie ein paar Hundert Euro oder so viel wie viele Tausende von Euro auf eine Immobilie mit viel Land, die seit vielen Jahren nicht den Besitzer gewechselt hat, sein. Es handelt sich um eine Steuer des Rathauses, die auf dem Anstieg des Indexwertes einer Immobilie zwischen dem Jahr des Kaufs und dem Jahr des Verkaufs basiert. Diese Steuer entspricht ihrer Natur nach dem Verkäufer, der für ihre Zahlung verantwortlich ist, es sei denn, es wurde etwas anderes ausgehandelt.
ANWALTGEBÜHREN Diese liegen in der Größenordnung von 1% des Verkaufspreises, mehr oder weniger, je nach Anwalt und Preis der Immobilie.     1% + VAT

ZUSAMMENFASSUNG

Die offiziellen Gesamtkosten für den Kauf einer gebauten Wohnimmobilie sollten bei ca. 10-11% für Wiederverkaufsimmobilien oder ca. 12% für neue Immobilien liegen, wenn die Mehrwertsteuer auf den Kaufpreis gezahlt wird, plus Anwaltskosten. Ein guter Makler wird Ihnen auch bei den Kaufverhandlungen für eine Immobilie, die Sie kaufen möchten, immens hilfreich sein.

Es ist wichtig, daran zu denken, dass ein zu niedriges Angebot das Interesse des Verkäufers nicht wecken wird und sich sogar als kontraproduktiv erweisen könnte. Ein artikuliertes Angebot wird in der Regel die Aufmerksamkeit eines Verkäufers erregen. Wir empfehlen Ihnen, alle Ihre Punkte zusammenzufassen, anstatt "am Stück" zu verhandeln. Machen Sie Ihr Angebot nach Möglichkeit schriftlich (natürlich vorbehaltlich des Vertrags). Dabei sollten Sie nicht nur den Preis nennen, sondern auch die Höhe der Kaution und wann Sie bereit sind, diese zu zahlen, wann Sie bereit sind, die Transaktion abzuschließen, was Ihrer Meinung nach im Preis inbegriffen ist (z. B. Möbel und Ausstattung, falls zutreffend), und - ein oft vernachlässigter Punkt - dass alle technischen Geräte und Installationen in einem guten Zustand sein sollten. Auch wenn Sie eine Immobilie zweiter Wahl haben, sollten Sie den Verkäufer unbedingt auf diese Tatsache hinweisen.

Auch Ihr Anwalt kann während der Verhandlung hinzugezogen werden, um sicherzustellen, dass die Bedingungen des Angebots seinen rechtlichen Kriterien entsprechen, und wird gelegentlich auch aktiv in komplexere Verhandlungen einbezogen.

DER EINKAUFSPROZESS

Eigentlich ist der Kauf einer Immobilie in Spanien ein relativ unkomplizierter Vorgang. Das "letzte Wort" in Sachen Immobilieneigentum hat das Grundbuchamt, aus dem sofort hervorgeht, ob der Verkäufer die Immobilie frei von Pfandrechten und Belastungen besitzt. In den meisten Fällen wird, sofern nicht sofort eine Zahlung des vollen Kaufpreises erfolgt, ein privater Kaufvertrag aufgesetzt, in dem die Details des Kaufs festgehalten werden - die rechtliche Beschreibung der Immobilie, der Kaufpreis, die Art der Zahlung, das Datum der Fertigstellung, das Datum des Besitzes, etc. Bei der Unterzeichnung des Privatvertrages wird immer eine Anzahlung auf den Kaufpreis geleistet, die je nach den Verkaufsbedingungen und dem Fertigstellungstermin erheblich variieren kann. Eine ganz normale Anzahlung bei Fertigstellung innerhalb von 30 bis 60 Tagen wäre 10% des vereinbarten Kaufpreises.

Neue Immobilien, die noch nicht fertiggestellt sind, werden natürlich über die Bauzeit bezahlt, und alle Abschlagszahlungen vor der Fertigstellung müssen gemäß LAW 38/1999 von einer Bank oder Versicherung garantiert werden: wenn die Immobilie nicht bis zu einem bestimmten Datum fertiggestellt wird, hat der Käufer das Recht, die gezahlten Gelder zuzüglich der gesetzlichen Zinsen zurückzufordern. Zusätzlich verpflichtet ein anderes Gesetz den Bauträger, eine zehnjährige Versicherung gegen grundlegende Baumängel mit den Käufern als Begünstigten abzuschließen.

Wenn der gesamte Kaufpreis für die Immobilie bezahlt ist, stellt der Verkäufer dem Käufer die öffentliche Auflassungsurkunde (escritura) aus, frei von Pfandrechten und Belastungen. Diese Urkunde wird vor einem spanischen Notar ausgestellt und vom Notar an das Finanzamt weitergeleitet, um für die Übertragungssteuer veranlagt zu werden, wenn es sich um einen Wiederverkauf oder eine Immobilie aus zweiter Hand handelt, oder für die Stempelsteuer veranlagt zu werden, wenn die Immobilie direkt vom Bauunternehmer verkauft wird. Dann wird sie dem Grundbuchamt zur Eintragung vorgelegt. Eine vorläufige Eintragung in das Register erfolgt sofort nach Ausstellung der Urkunden.

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