{"id":929,"date":"2021-06-14T16:31:00","date_gmt":"2021-06-14T14:31:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.panoramamarbella.com\/?p=929"},"modified":"2024-09-30T15:16:39","modified_gmt":"2024-09-30T13:16:39","slug":"immobilien-im-firmenbesitz-in-spanien","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.panoramamarbella.com\/de\/news\/immobilien-im-firmenbesitz-in-spanien","title":{"rendered":"Immobilien im Firmenbesitz in Spanien"},"content":{"rendered":"\n\n

Immobilien im Firmenbesitz in Spanien<\/h2>\n\n\n\n

Als K\u00e4ufer von Wohneigentum in Spanien h\u00f6ren Sie vielleicht oft den Ausdruck \u201eImmobilie im Firmenbesitz\u201c, der w\u00e4hrend Ihrer Suche nach einem Haus vor allem im Zusammenhang mit \u00e4lteren und gr\u00f6\u00dferen Objekten auftaucht. Dieser Artikel enth\u00e4lt einige grundlegende Informationen \u00fcber die Geschichte, Entwicklung und heutige Betrachtungsweise dieses Themas.<\/p>\n\n\n\n

In den 70-igern und 80-igern, ja sogar noch in den 90-igern h\u00f6rte man sehr oft davon, dass spanische Immobilien im Namen von Offshore-Holdingfirmen eingetragen waren, und die Firmen, nicht die Immobilien, zum Verkauf angeboten wurden. Anfangs hatten viele dieser Unternehmen ihren Sitz in Panama, sp\u00e4ter wurden dann Firmen mit Sitz in Gibraltar beliebt, weil sie n\u00e4her lagen.<\/p>\n\n\n\n

Vorteile f\u00fcr alle Beteiligten?<\/h2>\n\n\n\n

Die Vorteile aus Sicht des Firmeneigners lagen auf der Hand: beim Verkauf der Immobilie konnte er die Anteile an seiner Holdinggesellschaft zum Verkauf anbieten, anstatt die Immobilie aus der Firma heraus zu verkaufen. Dies konnte abgewickelt werden, ohne irgendwelche spanischen Dokumente aufsetzen zu m\u00fcssen, aus denen der Verkauf hervorging, da der Kaufvertrag f\u00fcr die Immobilie bereits im Namen der Gesellschaft geschlossen worden war. Nach dem Kauf der Firmenbeteiligungen und daher auch der damit verbundenen Immobilie, akzeptierte der K\u00e4ufer die nicht verwirklichte Kapitalertragssteuerpflicht, die nur dann bezahlt werden m\u00fcsste, wenn die Immobilie au\u00dferhalb der Firmenstruktur weiterverkauft werden w\u00fcrde, da der urspr\u00fcngliche Buchwert des Firmenverm\u00f6gens unver\u00e4ndert blieb. In jenen Tagen war diese Art Transaktion sehr \u00fcblich und es war relativ einfach, die Firma immer weiter zu verkaufen, einfach deshalb, weil der Verk\u00e4ufer keine Steuern bezahlte, da das spanische Finanzamt keinerlei Informationen \u00fcber die Verm\u00f6gens\u00fcbertragung besa\u00df, auch dann nicht, wenn die Steuer f\u00e4llig war.<\/p>\n\n\n\n

Den K\u00e4ufern erschien dieses System einfach: \u00dcbertragungssteuern wurden vermieden, und wenn man sp\u00e4ter verkaufen wollte, konnte man dem neuen K\u00e4ufer dasselbe Firmenpaket anbieten. Das funktionierte so lange, bis den spanischen Steuerbeh\u00f6rden \u201eein Licht aufging\u201c und die Steuergesetze ge\u00e4ndert wurden, wodurch der Verkauf solcher Immobilien in Firmenbesitz sehr erschwert wurde. Die j\u00fcngsten dieser Neuerungen waren mehrere Gesetze zur Verhinderung von Steuerhinterziehung, die 2006, 2010 und 2012 verabschiedet wurden, sowie die Aufhebung der besonderen Steuervorteile f\u00fcr Verm\u00f6gens- oder Holdinggesellschaften im Jahr 2007.<\/p>\n\n\n\n

Aber die \u00c4nderungen begannen bereits viel fr\u00fcher: 1991 f\u00fchrte das spanische Finanzamt eine j\u00e4hrliche \u201cStrafe\u201d von 5% des Katasterwert ein, und zwar in Form einer \u201cSondersteuer\u201d f\u00fcr s\u00e4mtliche Immobilien, die einer Firma geh\u00f6rten, deren Sitz sich in einem so genannten \u201cSteuerparadies\u201d befand. Sp\u00e4ter wurde der Satz auf 3% gesenkt. Um diese Strafe zu umgehen, wiesen die Firmenbesitzer auf Anraten ihrer spanischen Anw\u00e4lte ihre Verwalter an, spanische Firmen zu gr\u00fcnden, deren Kapital die Immobilie war, und deren Beteiligungen wiederum der Offshore-Firma geh\u00f6rten. Das war eine legale Weise, die Sondersteuer zu umgehen. Einige wenige Firmenbesitzer trafen die weise Entscheidung, die Firma einfach zu liquidieren, und das Eigentum an der Immobilie fiel direkt zur\u00fcck an den Aktion\u00e4r.<\/p>\n\n\n\t

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\n\t\tFirmeneigene Immobilien in Spanien\t\t<\/figcaption>\n\t\t\t<\/figure>\n\t\n\n\n

Seit den 90-igern, und vor allem seit dem Jahr 2000, vertreten die spanischen Steuerbeh\u00f6rden die Ansicht, dass sich hinter Offshore-Firmen potenziell Drogen, Mafiaringe und Geldw\u00e4scheaktivit\u00e4ten verstecken k\u00f6nnten (\u201eWarum sonst sollten sie eine Firma in einem Steuerparadies haben?\u201c, denkt man), wobei jedoch die meisten diese Firma von seri\u00f6sen Anw\u00e4lten im Auftrag ihrer normalen, steuerzahlenden ausl\u00e4ndischen Kunden gegr\u00fcndet wurden, einfach als ein brauchbarer Weg, um Immobilien zu kaufen und zu besitzen; aber auch f\u00fcr die Erbschaftssteuerplanung nach angels\u00e4chsischer Investitionsart.<\/p>\n\n\n\n

Die Holding oder Verm\u00f6gensgesellschaft: ein neues Steuerinstrument<\/h2>\n\n\n\n

Ab 2003 f\u00fchrte das spanische Finanzamt eine neue steuerliche Behandlung f\u00fcr \u201eVerm\u00f6gens- oder Holdinggesellschaften\u201c ein, also spanische Firmen, die haupts\u00e4chlich Immobilienbesitz haben. Diese steuerliche Behandlung war besonders n\u00fctzlich f\u00fcr Eigent\u00fcmer, deren Firmen bestimmte Bedingungen erf\u00fcllten; eine davon war, \u201ekeine Gewerbet\u00e4tigkeiten auszu\u00fcben\u201c. Die Kapitalertragssteuer betrug nur 15% f\u00fcr den Verkauf einer Immobilie, deren Eigent\u00fcmerin eine Verm\u00f6gensgesellschaft war, welche die notwendigen Kriterien erf\u00fcllte. Die Spanier selbst beeilten sich, solche Gesellschaften zu nutzen, da die Steuern auf Kapitalertr\u00e4ge von Privatpersonen in jenen Tagen geradezu kriminell hoch waren. Diese Gesellschaften waren auch ideal f\u00fcr Ausl\u00e4nder, um die 35% Kapitalertragssteuern f\u00fcr Nicht-Residenten zu umgehen, die beim Verkauf einer Immobilie anfielen; von daher also auch ein starker Anreiz f\u00fcr Nicht-Residenten, Immobilien von spanischen Firmen zu kaufen, die direkte Eigent\u00fcmer waren, anstatt \u00fcber eine ausl\u00e4ndische Holdinggesellschaft.

Wie bereits erw\u00e4hnt, wurde 2007 die steuerliche Sonderbehandlung f\u00fcr Holdings abgeschafft, und wer danach Immobilien aus der Gesellschaft heraus verkaufte, musste die 35% Gesellschaftssteuer zahlen, die damals vorgeschrieben war, oder aber die Gesellschaft musste innerhalb eines gewissen Zeitraums liquidiert werden. Jedoch wurde schlie\u00dflich als Entsch\u00e4digung eine Kapitalertragssteuer von 18% eingef\u00fchrt, die Nicht-Residenten beim Verkauf von H\u00e4usern zu zahlen hatten, die auf ihren eigenen Namen eingetragen waren. Dieser Zinssatz wurde nun auf 19% f\u00fcr EU-Residenten (und 24% f\u00fcr sonstige Nicht-Residenten in Spanien) festgesetzt. Diese lange \u00fcberf\u00e4llige \u201eNormalisierung\u201c der Steuern f\u00fcr Nicht-Residenten beschleunigte das Verschwinden des ber\u00fcchtigten \u201eSchwarzgeldes\u201d (Bargeld) bei Immobilienverk\u00e4ufen.<\/p>\n\n\n\n

Die Eigent\u00fcmer von Holdinggesellschaften gerieten nach und nach in Bedr\u00e4ngnis<\/h2>\n\n\n\n

Infolge der oben genannten Geschehnisse gerieten diejenigen, die noch immer Immobilien innerhalb einer Firmenstruktur besa\u00dfen, mehr und mehr in Bedr\u00e4ngnis. Heute lautet der anwaltliche Rat an K\u00e4ufer fast immer, keine Objekte einer Firma zu kaufen, es sei denn, gewisse Voraussetzungen w\u00e4ren erf\u00fcllt, und vor allem wird geraten, keine Firma zu kaufen, deren Immobilie einen niedrigen Buchwert hat, denn dann w\u00fcrde man, wie weiter oben erw\u00e4hnt, diese \u201enicht verwirklichte Kapitalertragssteuerpflicht\u201c \u00fcbernehmen. Die meisten ziehen es heute vor, eine Immobilie im eigenen Namen zu kaufen, oder zumindest im Namen ihrer neu gegr\u00fcndeten Firma, verbunden mit der derzeitigen vollen Steuerbasis.<\/p>\n\n\n\n

Das Ergebnis dieser Entwicklung ist, dass Verk\u00e4ufer von Immobilien, die noch immer in Firmenbesitz sind, oft keine andere Option mehr haben, als die Immobilie aus der Firma heraus zu verkaufen und die damit verbundenen hohen Steuern zu zahlen.<\/p>\n\n\n\n

Es gibt vielleicht noch Hilfe f\u00fcr Eigent\u00fcmer von Immobilien in Firmenbesitz<\/h2>\n\n\n\n

Wer noch immer Immobilien hat, die \u00fcber Offshore-Firmen laufen, sei es direkt durch eine spanische Tochtergesellschaft oder durch eine spanische Gesellschaft, in der sie selbst Anteile besitzen, ist eventuell noch nicht g\u00e4nzlich vom Gl\u00fcck verlassen. Es gibt einige Anw\u00e4lte und Steuerberater, die sich auf das Europ\u00e4ische Steuergesetz spezialisiert haben, und nach eingehender \u00dcberpr\u00fcfung der Sachlage- derzeitige Eigentumsstruktur, Nationalit\u00e4t der Firma, steuerlicher Wohnsitz, etc.- vielleicht eine \u00c4nderung des Sitzes der spanischen Firma oder der Muttergesellschaft in einem anderen Land vorschlagen, beispielsweise durch eine \u00c4nderung der Nationalit\u00e4t der Firma, oder durch andere \u00c4nderungen und Anpassungen, die zu einer betr\u00e4chtlichen Verringerung der Kapitalertragssteuer f\u00fchren k\u00f6nnen, und zwar auf legale und transparente Weise.

Sicherheitshalber m\u00fcssen diese \u00c4nderungen vorgenommen werden, bevor die Entscheidung zum Verkauf f\u00e4llt. Sollte das Finanzamt eine Verbindung zwischen den \u00c4nderungen bei der Firma und einem Verkauf kurz darauf herstellen und zu der Schlussfolgerung kommen, dass der einzige Grund f\u00fcr die \u00c4nderungen die Absicht war, Steuern zu umgehen, k\u00f6nnte das Finanzamt die Sache anzweifeln und versuchen, die Steuerverg\u00fcnstigungen zu annullieren.<\/p>\n\n\n\n

Zusammengefasst l\u00e4sst sich zum Kauf einer Immobilie im Firmenbesitz folgendes sagen:<\/h2>\n\n\n\n

a) Nachteile beim Kauf einer spanischen Firma<\/strong><\/p>\n\n\n\n

1. Beim Kauf von Beteiligungen einer Holding \u00fcbernimmt der K\u00e4ufer auch eine nicht verwirklichte Steuer, die bezahlt werden muss, sobald die Immobilie von der Firma verkauft wird, wie bereits weiter oben erw\u00e4hnt.<\/p>\n\n\n\n

Zum Beispiel: Im Jahr kaufen Sie die Beteiligungen an einer spanischen Firma im Wert von 1.000,000 \u20ac. Die Immobilie war urspr\u00fcnglich 1997 von der Firma f\u00fcr 400.000 \u20ac zzgl. der Kosten f\u00fcr die notarielle Beurkundung erworben worden, was auch das Aktienkapital der Firma ist, inklusive Anleihen f\u00fcr Aktion\u00e4re. Zudem wurde die Immobilie in den Firmenb\u00fcchern in \u00dcbereinstimmung mit dem spanischen Recht abgewertet, nehmen wir einmal an, auf 300.000 \u20ac. Dann wird sie 2016 au\u00dferhalb der Firma f\u00fcr 1.400,00 Mio. Euro verkauft.<\/p>\n\n\n\n

Gem\u00e4\u00df heutiger K\u00f6rperschaftssteuer m\u00fcssten 25% auf die Differenz zwischen dem urspr\u00fcnglichen abgewerteten Buchwert der Immobilie (mit Indexierung) und dem erhaltenen Verkaufspreis bezahlt werden, zuz\u00fcglich Steuern auf die Dividenden, wenn die Gelder aus der Firma genommen werden. Letztendlich werden also Steuern auf einen Teil des Gewinns bezahlt, den der Verk\u00e4ufer nicht gemacht hat, und das ist eine Summe, die den finanziellen Ruin bedeutet.<\/p>\n\n\n\n

2. Verwaltungskosten der Firma: Diese k\u00f6nnen zwischen 2.500 und 4.000 \u20ac pro Jahr liegen. Das klingt nicht allzu schlimm, aber rechnet man diesen Betrag mal 15 oder mehr Jahre, in denen die Immobilie in ihrem Besitz war, dann ergibt sich eine richtig gro\u00dfe Summe. Plus die Ernennung von Verwaltern, Buchhaltung, Jahressteuererkl\u00e4rungen, etc.<\/p>\n\n\n\t

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\n\t\tPuente Romano neues Panonama-B\u00fcro\t\t<\/figcaption>\n\t\t\t<\/figure>\n\t\n\n\n

3. Wenn die Rede davon ist, eine Firma zu kaufen, meinen wir damit nat\u00fcrlich eine Firma, die keinerlei gesch\u00e4ftliche Aktivit\u00e4ten aus\u00fcbt, und deren einziger Zweck es ist, eine Immobilie zu besitzen und vielleicht zu vermieten und die laufenden Kosten daf\u00fcr zu bezahlen: eine Ferienfirma. Diese Firmen haben nat\u00fcrlich eine Geschichte. Das ist normalerweise kein Problem, aber die Firma muss eine professionelle Rechnungslegung haben und alle \u00fcblichen Tests und Sorgfaltspr\u00fcfungen bestehen. Sonst gibt es b\u00f6se \u00dcberraschungen, wenn die Firma irgendwelche Verbindlichkeiten eingeht, die nirgendwo vermerkt sind. Gl\u00fccklicherweise \u00fcberlassen die meisten Firmeneigner die Kontrolle einem professionellen Firmenverwalter, der sich um die Buchhaltung k\u00fcmmert, Garantien geben und im Sinne der Firma agieren kann. Beim Kauf einer Immobilie in Firmenbesitz muss man vorsichtig sein, um sicherzugehen, dass die Immobilie Eigentum eines sichtbaren und solventen Verk\u00e4ufers ist; eine Haftungserkl\u00e4rung sowohl des Firmenverwalters als auch des tats\u00e4chlichen Eigent\u00fcmers, sowie nat\u00fcrlich eine vern\u00fcnftige Rechnungspr\u00fcfung sollte man anfordern. Das Problem entsteht, wenn der Verk\u00e4ufer selbst eine Handlungsvollmacht besitzt, was es schwer macht, herauszufinden, mit wem man es zu tun hat, was er\/ sie tut, und was eventuell mit der Vollmacht schon alles erledigt wurde. Solche Situationen sollte man vermeiden.<\/p>\n\n\n\n

4. Die Nutzung eines Firmenheims durch den Firmeneigner wurde vom spanischen Finanzamt bereits als besteuerbarer Posten deklariert. Was also viele Eigent\u00fcmer machen, ist, die Immobilie von der Firma zu einem angemessenen Preis zu mieten. Von dieser Mieteinnahme kann die Firma die laufenden Unterhaltskosten f\u00fcr das Objekt bezahlen in der Absicht, den eingefahrenen Gewinn zu reduzieren und damit auch die zu zahlenden Steuern. Dieser von Ihnen gezahlte Mietwert k\u00f6nnte vom Finanzamt als nicht markt\u00fcbliche Miete angefochten werden.<\/p>\n\n\n\n

b) Vorteile beim Kauf einer spanischen Firma<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Nachdem Sie all das gelesen haben, denken die meisten von Ihnen vielleicht: \u201cWie kann es da \u00fcberhaupt noch Vorteile geben?\u201d Nun, die gibt es tats\u00e4chlich, aber der K\u00e4ufer muss bestimmte Kriterien erf\u00fcllen.

1. Ein gro\u00dfes Anwesen, etwas Besonderes, das viel Geld wert ist: Viele Menschen haben ihr Verm\u00f6gen in verschiedenen L\u00e4ndern auf der ganzen Welt verteilt und m\u00f6chten die Verwaltung und ihre Verm\u00f6genssituation vereinfachen, und dabei aus Diskretionsgr\u00fcnden nicht als Eigent\u00fcmer \u00f6ffentlich in Erscheinung treten. Es ist nicht ungesetzlich, eine spanische Firma mit einem Treuh\u00e4nder zu besitzen, oder eine andere ausl\u00e4ndische Firma, Steuerparadies oder nicht, vorausgesetzt die Identit\u00e4t der Eigentumsverh\u00e4ltnisse ist durchschaubar; ein legitimer Nachweis \u00fcber die Gelder, die f\u00fcr den Kauf verwendet wurden, sowie die dazugeh\u00f6rige Steuerzahlung sollten ebenfalls vorhanden sein. Gibt es mehrere Eigent\u00fcmer in der Firma, die vom Kauf profitieren, ist ein Nachweis \u00fcber die Identit\u00e4t derjenigen, die (direkt oder indirekt) weniger als 25% Anteil daran besitzen, nicht notwendig.

Wenn sich die betreffende Immobilie innerhalb einer bereits existierenden Firmenstruktur befindet und der Kaufpreis hoch ist, macht sich der K\u00e4ufer vielleicht keine gro\u00dfen Sorgen \u00fcber das Thema der unverwirklichten Kapitalertragssteuer, und denkt wom\u00f6glich, dass er das Objekt sowieso nie wieder verkauft (und sich unter gewissen besonderen Umst\u00e4nden vielleicht sogar die \u00dcbertragungssteuer sparen kann). Viele dieser Investoren sind \u00fcberzeugt davon, dass im Falle eines Verkaufs ihre Berater sich um das Problem k\u00fcmmern werden, sobald es auftaucht, und wer wei\u00df, vielleicht trifft man ja jemand \u00e4hnlich gesinnten, der die ganze Firma kauft. Aber hier reden wir \u00fcber Immobilien der obersten Preisklasse und von extrem wohlhabenden K\u00e4ufern.<\/p>\n\n\n\n

2. Werden Anteile an einer spanischen Firma von zwei oder mehr Personen gekauft, von denen keiner mehr als die H\u00e4lfte der Firma besitzt und mehr als 50% des Firmenverm\u00f6gens aus Immobilien bestehen, oder wenn die Firma aktiv Handel treibt, kann die so genannte \u00dcbertragungssteuer auf weiterverkaufte Immobilien legal vermieden werden. Dies ginge beispielsweise im Falle eines Ehepaars mit getrenntem Verm\u00f6gen. Die \u00dcbertragungssteuer wurde in Andalusien im April 2021 aktualisiert und liegt nun mit Wirkung seit 28. April bei 7%, vorerst bis 31. Dezember 2021, sofern diese Regelung nicht verl\u00e4ngert wird.

3. Firmen sind von der neuen (und provisorisch) wieder eingef\u00fchrten Verm\u00f6genssteuer befreit (nicht aber die Aktion\u00e4re von Firmen). F\u00fcr diejenigen, die Immobilien in ihrem eigenem Namen haben, basiert die Steuer auf einer gleitenden Skala je nach dem Wert der Immobilie, von 0,2% (bis zu einem Betrag von 167.129 \u20ac) bis 2,5% (\u00fcber 10.695.996 \u20ac). Ein weiterer Vorteil daran, eine Immobilie \u00fcber eine Firma zu besitzen ist, dass s\u00e4mtliche Reparaturen und Wartungsmaterialien voll von der Steuer abgesetzt werden k\u00f6nnen. Dies ist nicht der Fall, wenn man eine Immobilie in eigenem Namen besitzt.<\/p>\n\n\n\t

\n\t\"Marbella-Immobiliengesch\u00e4ft\"<\/picture>\t\t\t
\n\t\tMarbella-Immobiliengesch\u00e4ft\t\t<\/figcaption>\n\t\t\t<\/figure>\n\t\n\n\n

Es er\u00fcbrigt sich zu sagen, dass die Steuerbefreiung der Firmen von der Verm\u00f6genssteuer jederzeit vom Finanzamt ge\u00e4ndert werden kann, obgleich die meisten Fachleute dies f\u00fcr unwahrscheinlich halten.<\/p>\n\n\n\n

4. Des einen Problem ist oft des anderen Gewinn. Immobilienbesitzer, die heute versuchen, eine Firma zu verkaufen, haben ein Problem: Die K\u00e4ufer sind nicht mehr bereit, die Steuerverpflichtungen der Firma zu \u00fcbernehmen, die f\u00e4llig w\u00e4ren, wenn sie das Verm\u00f6gen au\u00dferhalb der Firma verkaufen w\u00fcrden. Wenn aber der Wert des Aktienkapitals nicht l\u00e4cherlich niedrig ist, so wie beispielsweise im obigen Fall, gibt es oftmals clevere K\u00e4ufer (die von einem cleveren Makler beraten werden!), die zuallererst dahingehend eine Vereinbarung mit dem Verk\u00e4ufer treffen, eine Immobilie zu einem vereinbarten Preis aus dessen Firma heraus zu kaufen. Als zweiter Schritt und auf der Grundlage eines vereinbarten Basispreises, kann er sich mit dem Verk\u00e4ufer hinsetzen und ausrechnen, welche Steuern der Verk\u00e4ufer zu bezahlen hat (Gesellschaftssteuer und Dividendensteuer, wenn das Geld aus der Firma genommen wird); dies wiederum vergleicht man mit der einfachen Kapitalertragssteuer von 23%, die der Verk\u00e4ufer zahlen m\u00fcsste, wenn er die Anteile der Firma verkaufen w\u00fcrde. (21% f\u00fcr die ersten 50.000 \u20ac). Dann denkt der K\u00e4ufer vielleicht dar\u00fcber nach, die Firma zu \u00fcbernehmen (vor allem, wenn er bereits sicher ist, dass er nie wieder verkaufen wird), und die Einsparungen mit dem Verk\u00e4ufer zu teilen.

5. Manche K\u00e4ufer sind Experten in Unternehmensumwandlungen, Fusionen oder der direkten Firmenakquisition durch andere Unternehmen in ihrem Besitz. Dieser Typ K\u00e4ufer besitzt die Erfahrung und Mittel, den niedrigen Kapitalwert einer Firma, die er kauft, rechtzeitig zu verw\u00e4ssern.<\/p>\n\n\n\n

Zusammengefasst l\u00e4sst sich sagen: Was man vor 20, 30 oder 40 Jahren im Zusammenhang mit Steuern noch machen konnte, ist aufgrund der neuen Gesetzgebung nicht mehr m\u00f6glich. Heutzutage haben die meisten Menschen aus folgenden Gr\u00fcnden kein Interesse daran, Immobilien einer Holdinggesellschaft zu kaufen:<\/p>\n\n\n\n

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