![\"Company-Owned](\"https:\/\/media.panoramamarbella.com\/imgV1\/B95mbh8olwFQm~uCT2wPZMb8hll4wghQQQq6YWg0~c~U_DrmgY8pGP8pqaDzA6mvjyI_OPtcrHD_aKxCvYKLjabPlRAPkmf4Csho4z738qDOKAdUrdVwKBI_F9xP2hmyFPb462NL4DOhzXuELgvd6MuDHDGgzCt_U80Kw7uJj7GGqYowAh7GeiWBlOdUdtTr0g9CDDwG~u1bcl0E42yB.webp)
<\/picture>\t\t\tEn los noventa y especialmente desde el a\u00f1o 2000, la Agencia Tributaria espa\u00f1ola ha comenzado a sospechar que detr\u00e1s de las empresas \u201coff-shore\u201d podr\u00edan esconderse actividades relacionadas con el crimen organizado, tr\u00e1fico de drogas y lavado de dinero, (\u201csino \u00bfpor qu\u00e9 otra raz\u00f3n utilizar\u00edan empresas en para\u00edsos fiscales?\u201d pensaron), cuando en realidad, la mayor\u00eda de estas empresas fueron creadas por abogados de renombre para sus clientes extranjeros, normales y corrientes, quienes pagan debidamente los impuestos como todos, y que mediante a este sistema les resultaba m\u00e1s conveniente comprar y poseer propiedades y para poder planificar muy bien los impuesto sobre sucesiones, proceso similar al sistema de inversi\u00f3n anglosaj\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n
Empresas \u201cHolding\u201d o Sociedades Patrimoniales: un nuevo instrumento fiscal<\/h2>\n\n\n\n
A partir de 2003, la Agencia Tributaria espa\u00f1ola cambi\u00f3 la fiscalidad para las empresas \u201cholding\u201d o Sociedades Patrimoniales, es decir, para aquellas empresas espa\u00f1olas que fueran principalmente propietarias de bienes inmuebles. Este nuevo trato fiscal era bastante \u00fatil para aquellos empresarios cuyas empresas reun\u00edan ciertas condiciones, incluyendo \u201cno tener ninguna actividad comercial\u201d. El impuesto sobre ganancias patrimoniales aplicable en la venta de un bien inmueble, propiedad de una sociedad patrimonial que reuniera dichas condiciones era s\u00f3lo del 15%. Hasta los mismos espa\u00f1oles comenzaron a utilizar este tipo de empresas ya que el impuesto sobre ganancias patrimoniales aplicable a individuos era alt\u00edsimo. Estas empresas tambi\u00e9n eran perfectas para extranjeros ya que les permit\u00eda evitar el alt\u00edsimo 35% de impuesto sobre ganancias patrimoniales de no-residentes devenido de la venta de propiedades, y como consecuencia estimulaba a los no-residentes a comprar propiedades con empresas espa\u00f1olas a su nombre en lugar de utilizar empresas \u201cholding\u201d extranjeras.<\/p>\n\n\n\n
Como dicho anteriormente, este trato fiscal especial para empresas \u201cholding\u201d fue abolido en 2007 y cualquiera que vendiera una propiedad fuera de una empresa deb\u00eda pagar la tasa corriente del 35%, o bien, dispon\u00eda de un periodo limitado para liquidar la empresa. Sin embargo, como compensaci\u00f3n, se introdujo una tasa del 18% de impuesto sobre ganancias patrimoniales para propietarios no-residentes que vend\u00edan bienes inmuebles que estaban a su nombre. Esta tasa se ha incrementado del 19% al 21% en 2013 debido a la crisis financiera. Esta largamente esperada \u201cnormalizaci\u00f3n\u201d impositiva para no-residentes aceler\u00f3 la desaparici\u00f3n del dinero \u201cB\u201d (contado efectivo) en la compraventa de bienes inmuebles.<\/p>\n\n\n\n
Propietarios de empresas \u201cholding\u201d se han visto gradualmente acorralados<\/h2>\n\n\n\n
Como consecuencia de estos cambios impositivos, aquellos que aun tengan propiedades dentro de estructuras societarias se han visto gradualmente acorralados. Actualmente, la mayor\u00eda de abogados recomienda no <\/em><\/strong>comprar propiedades dentro de estructuras societarias excepto en alg\u00fan caso excepcional, y aconsejan especialmente no comprar una empresa que tenga una bajo valor contable ya que deber\u00e1 asumir el potencial futuro impuesto sobre ganancias patrimoniales mencionado anteriormente. La mayor\u00eda de la gente ahora prefiere comprar propiedades y ponerlas a su nombre o ponerlas a nombres de empresas reci\u00e9n creadas y pagar todos los impuestos relacionados con ellas.<\/p>\n\n\n\n El resultado de estos cambios progresivos es que muy a menudo, aquellos vendedores que aun tienen propiedades a nombre de empresas no les queda otra opci\u00f3n m\u00e1s que venderlas fuera de la empresa y pagar los alt\u00edsimos impuestos que suponen estas transacciones.<\/p>\n\n\n\n Aquellos que todav\u00eda poseen sus propiedades a trav\u00e9s de empresas off shore, ya sea directamente o a trav\u00e9s de una filial espa\u00f1ola, o una empresa espa\u00f1ola en la que poseen las acciones personalmente, puede que no est\u00e9n totalmente de mala suerte. Existen algunos abogados y contables altamente especializados en derecho fiscal comunitario que, tras analizar la estructura de propiedad actual, la nacionalidad de la empresa, el lugar de residencia fiscal propio, etc., podr\u00edan sugerir un cambio de domicilio de la empresa espa\u00f1ola o matriz a otro pa\u00eds, es decir, un cambio de nacionalidad de la empresa, u otros ajustes de la empresa que podr\u00edan dar lugar a una reducci\u00f3n sustancial del impuesto sobre plusval\u00edas, todo ello de forma totalmente transparente y legal.<\/p>\n\n\n\n Hay que tener en cuenta que, para estar seguros, estos cambios deben llevarse a cabo incluso antes de que se haya tomado la decisi\u00f3n de vender. En caso de que la Agencia Tributaria establezca una conexi\u00f3n entre los cambios en la empresa y una venta que tenga lugar poco despu\u00e9s, y concluya que el \u00fanico motivo de los cambios era evitar impuestos, la Agencia Tributaria podr\u00eda acabar impugnando esto e intentando anular las ventajas fiscales alegadas.<\/p>\n\n\n\n a) Desventajas de comprar una empresa espa\u00f1ola<\/strong><\/p>\n\n\n\n 1.Al comprar las acciones de una sociedad holding, el comprador tambi\u00e9n asume un impuesto no realizado que deber\u00e1 pagar una vez vendida la propiedad de la sociedad, como se ha indicado anteriormente.<\/p>\n\n\n\n Por ejemplo: En 2012 se compran las acciones de una sociedad espa\u00f1ola por un precio de 1.000.000 de euros. El inmueble hab\u00eda sido adquirido originalmente por la sociedad en 1997 por 400.000 euros, m\u00e1s gastos de escritura, que es tambi\u00e9n el capital social de la sociedad, incluidos los pr\u00e9stamos de los socios. La propiedad tambi\u00e9n ha sido amortizada en los libros de la empresa de acuerdo con el C\u00f3digo Tributario espa\u00f1ol hasta, digamos, 300.000 euros. A continuaci\u00f3n, el inmueble se revende fuera de la sociedad, en 2016, por 1.400.000 euros.<\/p>\n\n\n\n Con los tipos actuales del impuesto de sociedades, se pagar\u00eda un 25% sobre la diferencia entre el valor contable original depreciado del inmueble (con indexaci\u00f3n) y el precio recibido, m\u00e1s el impuesto sobre los dividendos si los fondos se sacan de la empresa. Al final, se est\u00e1 pagando impuestos sobre una parte de un beneficio que el vendedor no ha obtenido, lo que equivale nada menos que a la ruina financiera.<\/p>\n\n\n\n 2.Gastos de administraci\u00f3n de la empresa: Pueden oscilar entre 2.500 y 4.000 euros al a\u00f1o. No parece mucho, pero multipl\u00edcalo por los cerca de 15 a\u00f1os que puede durar la propiedad y se convierte en aut\u00e9ntico dineral. Adem\u00e1s del nombramiento de los administradores, la contabilidad, los formularios fiscales anuales que hay que firmar y presentar al consejo de administraci\u00f3n de la sociedad.<\/p>\n\n\n\t 3. Cabe destacar que cuando hablamos de comprar una empresa, nos referimos a una empresa que no haya tenido ning\u00fan tipo de actividad comercial, siendo su \u00fanico prop\u00f3sito ser due\u00f1a de una propiedad o alquilar la propiedad y pagar los gastos de la misma: una empresa \u201cholding\u201d. <\/em>L\u00f3gicamente, estas empresas tendr\u00e1n un historial. Esto no representa ning\u00fan inconveniente, pero la empresa se debe ser auditada profesionalmente y aprobar todas las examinaciones y diligencias debidas. De no ser as\u00ed, y si tuviera cualquier tipo de gravamen sin resolver podr\u00edan surgir sorpresas indeseables. Por suerte, la mayor\u00eda de los propietarios dejan todo en manos de sus administradores para que ellos lleven la contabilidad y as\u00ed puedan avalar la buena salud de la empresa. Hay que ser muy cuidadoso al comprar una propiedad a nombre de una empresa y asegurarse que le propietario sea un vendedor visible y solvente<\/em>. Aparte de una buena auditor\u00eda, sugerimos solicitar declaraciones de responsabilidad de ambos, del administrador de la empresa y del propietario real. El problema puede surgir cuando el mismo vendedor tiene poder notarial ya que resultar\u00eda bastante dif\u00edcil saber qui\u00e9n es realmente, a qu\u00e9 se dedica y qu\u00e9 uso ha hecho del poder. Por eso aconsejamos evitar este tipo de situaciones.<\/p>\n\n\n\n 4. La Agencia Tributaria ya ha declarado imponible al hecho de que un propietario de una empresa utilice una propiedad que est\u00e1 a nombre de esa empresa. Por consiguiente, la mayor\u00eda de los propietarios alquilan la propiedad a la empresa a un precio razonable y de la renta percibida pagan los gastos que genera la propiedad y as\u00ed reducen el beneficio obtenido y por ende los impuestos correspondientes a pagar. Hasta ahora, la Agencia Tributaria parece no investigar en profundidad el valor rentable de una propiedad de empresa pero probablemente lo har\u00e1n y el precio que est\u00e1 pagando actualmente podr\u00e1 ser cuestionado.<\/p>\n\n\n\n b) Las ventajas de comprar una empresa espa\u00f1ola.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Despu\u00e9s de leer lo anterior, la mayor\u00eda se preguntar\u00e1 si existe alguna ventaja. En realidad, si existen ventajas pero el comprador debe reunir ciertos requisitos.<\/p>\n\n\n\n 1. Una extensa propiedad, muy especial y de alto valor econ\u00f3mico: hay mucha gente que tiene sus activos dispersados en diferentes pa\u00edses por todo el mundo y quisieran simplificar la gesti\u00f3n y la situaci\u00f3n de su patrimonio y a la vez, no aparecer p\u00fablicamente como propietario por discreci\u00f3n. Es perfectamente legal tener una empresa espa\u00f1ola con una fiduciaria o cualquier otra empresa extranjera, en para\u00edsos fiscales o no, siempre que pueda verse con transparencia quien es el propietario final o el propietario beneficiario y se pueda desvelar el propietario beneficiario final y tambi\u00e9n as\u00ed presentar una declaraci\u00f3n acerca del origen leg\u00edtimo de los fondos con sus debidos impuestos pagados que se utilizaron para la adquisici\u00f3n. Entonces, si la propiedad de inter\u00e9s es parte ya de una estructura societaria constituida, y si el precio es bastante alto, al comprador no le preocupar\u00e1 el tema del potencial impuesto de patrimonio que le pueda devenir ya que a lo mejor considera que nunca vender\u00e1 la propiedad y si lo hace, \u00e9l o su equipo de profesionales resolver\u00e1 el problema a su debido tiempo. Pero en este caso nos estamos refiriendo a las propiedades m\u00e1s caras y a los compradores de mayor poder adquisitivo.<\/p>\n\n\n\n 2. Si dos personas o m\u00e1s compran las acciones de una empresa pero ninguna es due\u00f1a de m\u00e1s de la mitad de la empresa, y si el 50% de los activos de la empresa se compone de bienes inmuebles o si la empresa est\u00e1 comercialmente activa, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales sobre reventas de propiedades puede legalmente evadirse. Este tipo de sociedad ser\u00eda muy beneficioso por ejemplo, para c\u00f3nyuges con patrimonio independiente. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en Andaluc\u00eda se actualiz\u00f3 en 2012, resultando en: del 8% hasta los primeros \u20ac400.000; del 9% entre \u20ac400.000 y \u20ac700.000 y del 10% para cifras superiores de \u20ac700.000.<\/p>\n\n\n\n 3. Las empresas quedan eximidas de abonar el Impuesto sobre Patrimonio que acaba de restablecerse provisionalmente (aunque no quedan eximidos los accionistas de las empresas). Para aquellos que tengan propiedades a su nombre, este impuesto var\u00eda seg\u00fan el valor de la propiedad entre el 0.2% (hasta \u20ac167.129) hasta el 2.5% (por encima de \u20ac10.695.996). Otra de las ventajas de tener propiedades a nombre de empresas es que todas las reformas, remodelaciones, arreglos, etc, se pueden deducir al cien por cien a diferencia de cuando son propiedades personales que no son deducibles.<\/p>\n\n\n\n Cabe destacar que la eximici\u00f3n del Impuesto de Patrimonio para las empresas puede ser revertida por la Agencia Tributaria en cualquier momento, aunque los expertos aseguran que no ser\u00e1 pronto.<\/p>\n\n\n\t 4. Las p\u00e9rdidas de uno, ganancias de otros. <\/em>Actualmente, se ha complicado bastante para aquellos que quieran vender el holding societario ya que los compradores quieren evitar el potencial impuesto que les devendr\u00e1 cuando quieran vender alg\u00fan activo fuera de la empresa. Si el valor del capital social no es rid\u00edculamente bajo como en el caso mencionado anteriormente, ha habido casos en donde astutos compradores (con la ayuda de sus astutos agentes) primero acuerda con el vendedor de comprarle la propiedad fuera de la empresa, a un precio establecido. El segundo paso, con el precio base establecido, pueden ahora sentarse y calcular los impuestos que deber\u00eda pagar el vendedor (impuesto de sociedades e impuesto sobre dividendos si se saca el dinero de la empresa) y se compara con el 21% del impuesto de ganancias patrimoniales que tendr\u00eda que pagar el vendedor si vendiera las acciones de la empresa. El comprador podr\u00eda considerar entonces comprar la empresa (especialmente si no tienen ning\u00fan inter\u00e9s en venderla en el futuro) y repartir lo que se ahorraron de impuesto con el vendedor.<\/p>\n\n\n\n 5. Algunos compradores son maestros en transformar empresas, fusiones y completar adquisiciones de algunas empresas de las que tenga con otras. Este tipo de compradores tienen la experiencia y los medios a su alcance para disolver con el tiempo un bajo valor capital de una empresa que compra.<\/p>\n\n\n\n En conclusi\u00f3n: lo que se pod\u00eda hacer hace 20, 30 o 40 a\u00f1os atr\u00e1s para poder ahorrar costes en impuestos es ahora imposible, debido a la actual regulaci\u00f3n impositiva. Hoy en d\u00eda, la mayor\u00eda de la gente no tiene inter\u00e9s en comprar una propiedad que est\u00e9 a nombre de una empresa holding ya que si la tienen a su nombre personal, s\u00f3lo deber\u00e1n pagar el 21% cuando decidan venderla. Al comparar esta cifra con los 25-30% de impuesto de sociedades m\u00e1s el impuesto de dividendos cuando se liquida una empresa, en la mayor\u00eda de los casos, no tiene ning\u00fan sentido. Pero hay, por su puesto, excepciones como las que ya mencionamos y la situaci\u00f3n particular de un comprador al que le puede ser conveniente comprar una empresa.<\/p>\n\n\n\n Panorama<\/strong> siempre recomienda a aquellos interesados en comprar propiedades a nombres de empresas que consulten seriamente con abogados especializados en el tema.<\/p>\n\n\n\n Christopher Clover<\/p>\n\n\n\n November 2013<\/p>\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" En este art\u00edculo se exponen algunas consideraciones b\u00e1sicas sobre la historia, la evoluci\u00f3n y la actualidad de las propiedades a nombre de sociedades en Espa\u00f1a.<\/p>\n","protected":false},"author":8,"featured_media":928,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[3],"tags":[],"class_list":["post-583","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-panorama-es"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.panoramamarbella.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/583","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.panoramamarbella.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.panoramamarbella.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.panoramamarbella.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/8"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.panoramamarbella.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=583"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.panoramamarbella.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/583\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":7292,"href":"https:\/\/www.panoramamarbella.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/583\/revisions\/7292"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.panoramamarbella.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/928"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.panoramamarbella.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=583"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.panoramamarbella.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=583"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.panoramamarbella.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=583"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}Los propietarios de bienes inmuebles en manos de una empresa a\u00fan pueden beneficiarse de algunas ayudas.<\/h2>\n\n\n\n
Lo bueno y lo malo de comprar una propiedad en el seno de una empresa:<\/h2>\n\n\n\n
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