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Rapport 2009 – 2010 sur la Propriété Immobilière à Marbella

Un compte rendu actualisé sur la manière dont la crise économique mondiale affecte le marché immobilier de la vplus importante d’Espagne

Avril 2009

Marbella property demandAvant les événements critiques de septembre 2008, le marché immobilier de Marbella était déjà très sérieusement affecté comme dans le reste de l’Espagne et du monde, surtout le marché du bas de gamme et plus particulièrement les nouvelles promotions.

Au fur et à mesure que l’année 2008 avançait, il apparut clairement que l’économie espagnole était loin d’être aussi forte que l’annonçaient les politiciens avant les élections du mois de mars. “Le crédit facile”, l’un des facteurs essentiels du « boom » de la propriété espagnole depuis le milieu des années 1990 jusqu’en 2006, s’était pratiquement tari. Les sociétés immobilières commencèrent à s’effondrer, affectant l’économie toute entière. La bulle éclata, des temps difficiles se présentèrent soudainement et les répercussions furent profondes.

Sur la Côte, le marché des achats de propriétés touristiques sur plan atteignit son apogée en 2004, depuis lors il est en baisse, ayant atteint l’année dernière des dimensions de crise. A échelle nationale, la demande de nouvelles maisons avait atteint son maximum vers mi 2007, selon les statistiques nationales. Actuellement, (et comme il est encore impossible de disposer de statistiques fiables du Gouvernement), la Banque Bilbao Vizcaya Argentaria estime qu’à la fin de 2008 il y avait un excédent d’entre 800.000 et 1.400.000 nouvelles maisons invendues en Espagne (19/12/08 http://prensa.bbva.com) ce qui inclut les propriétés côtières, celles de la Costa del Sol s’estimant à environ 24.000 unités (Diario Sur Domingo, 04/01/09). Ceci ajouté à quelques 800.000 autres propriétés de seconde main, on constate un excès de logements sur le marché espagnol, chiffre qui prendra des années à se résorber.

Mais en réalité, on ne peut pas vraiment analyser le marché à partir de rapports de presse qui ne se concentrent en général que sur les propriétés nouvelles et le marché national. Il y a différents secteurs appartenant à différents marchés et différentes zones, ce qui donne lieu à des divergences sur un certain nombre des critères fondamentaux en jeu; il vaut mieux ne pas commettre l’erreur de mettre tous les secteurs des différents marchés espagnols dans le même panier et tout résumer en une conclusion globale et simpliste. Par exemple, jusqu’à septembre de l’année dernière, il ne s’est publié pratiquement nulle part que le haut de gamme du marché de luxe, comprenant surtout des propriétés de revente, avait conservé de bons niveaux de vente, comme ailleurs dans le monde, et que les propriétés les plus chères appartenant aux grandes fortunes avaient même légèrement accru leur valeur.

Le marché en général s’est caractérisé par un chiffre de ventes très bas dans tous les secteurs pendant le dernier trimestre de l’année

L’effondrement financier mondial de mi -septembre a changé le scénario.

Marbella property demandLe rapide déclin amorcé en septembre commença à affecter les acheteurs de Résidences de Luxe non seulement à Marbella, mais d’une manière globale et fut aggravé par le durcissement du crédit et la difficulté d’obtenir des hypothèques. Le marché en général s’est caractérisé par un chiffre de ventes très bas à tous les niveaux pendant le dernier trimestre de l’année, prenant un peu d’ampleur pendant le premier trimestre 2009, avec des acquisitions surtout effectuées par ceux qui cherchent de bonnes occasions. Toutefois, au mois d’avril, il y a eu une accélération surprenante de ventes dans toute la gamme de prix, dirigée par ceux qui cherchent des offres intéressantes. Pendant la Semaine Sainte il y a eu record de 85% en occupation d’hôtels, démontrant une fois de plus comment l’activité du marché immobilier est influencée par le tourisme de qualité dans cette zone.

Dans quel les proportions ont chuté les prix de vente depui sleur période de pointe?

Les pourcentages indiqués dans les paragraphes suivants ne se donnent qu’à mode indicatif et sont fournis par des agents immobiliers expérimentés de la zone de Marbella qui traitent quotidiennement avec les acheteurs et les vendeurs, ainsi qu’avec les promoteurs.

  • Les propriétés les plus sévèrement affectées sont les moins chères (en dessous de 700.000€), ce qui inclut principalement les nouvelles promotions, sans toutefois exclure les reventes, dans les zones moins consolidées. Leur prix a baissé depuis leurs valeurs maximales de 2005-2006 (définies comme les v aleurs réelles de v ente lors du max imum historique qu’elles avaient atteint, et non pas les prix de départ que demandaient les vendeurs de propriétés semblables) d’un 25% à 30% environ et dans certains cas, jusqu’à 40%.Les propriétés qui, dans cette gamme, obtiennent les meilleurs prix sur une période de vente plus courte, sont situées dans les meilleures zones et sont normalement des reventes. Leur valeur a baissé entre 15% et 30% maximum.
  • Les propriétés dont les prix oscillent entre 700.000€ et 2.000.000€ ont connu une baisse de 20% à 30% sur leurs valeurs maximales (à nouveau la baisse est moins forte dans les meilleures zones), tandis que celles dont les prix vont jusqu’à 3.000.000€ ont connu des baisses moins accentuées de l’ordre de 15% à 25%.
  • Dans les gammes de prix plus élevées, il y a moins de propriétés en vente et bien que les propriétaires reçoivent volont iers des offres raisonnables, ils ont, en général, des ressources financières suffisantes pour “tenir bon”, si nécessaire. Il y a et il y aura quelques très bonnes affaires à réaliser étant donné que, dans certains cas, même des propriétaires très aisés simplement désirent «passer à autre chose». Il serait juste de dire que les prix du haut de gamme dans le marché ont diminué entre 15% et 20% de leurs valeurs les plus hautes.
  • Les propriétés très spéciales, dont les caractéristiques, qualités et situation sont uniques, n’ont pas été considérablement affectées par la crise, à condition toutefois que leur prix de départ soit raisonnable.

A nouveau, la même règle s’applique aussi bien pour les propriétés les plus chères que pour les moins chères: plus la situation est meilleure, meilleur sera le marché et plus facile sera la vente.

Actuellement et dans la plupart des catégories, le prix demandé par les vendeurs est beaucoup plus réaliste que dans le passé. Ce processus s’est vu compliqué, comme cela arrive souvent, par certains agents immobiliers qui disent aux propriétaires ce qu’ils veulent entendre, au lieu de leur expliquer les réalités du marché. La plupart des vendeurs, cependant, ont déjà baissé leurs prix de départ d’une manière importante, bien que beaucoup d’acheteurs potentiels n’en tiennent pas compte lorsqu’ils font leur offre.

Qu’est-ce qui se vend?

Marbella property demandBarbara Wood, (www.thepropertyfinders.com), disait récemment dans un excellent rapport sur le marché andalou que: ¨dans le marché de revente de qualité, ce qui fait bouger le marché n’est pas tant l’ex cès de l’offre que jusqu’où et dans quelle mesure le vendeur est v raiment désireux de vendre.”

Il est évident que des ventes se sont faites depuis septembre dernier, mais en général à des prix considérablement réduits, avec les exceptions notoires de propriétés vraiment uniques et i rremplaçables ou bien lorsque l’acheteur n’a pas voulu prendre le risque de perdre la propriété en retardant sa décision. Beaucoup d’acheteurs potent iels pensent que les vendeurs baisseront encore leurs prix déjà réduits d’un 25 à un 50% supplémentaire, ce qui démontre un manque d’analyse profonde du marché actuel , de la valeur int rinsèque et historique de la propriété, du coût de reproduct ion, ou des ventes comparables se réal isant actuellement.

La conséquence en est que, pour la plupart des vendeurs, ces offres sont comme des seaux d’eau froide qu’on leur jette, ce qui ne les invite évidemment pas à négocier.

D’autres ventes ont été faites entre des acheteurs raisonnables (à la recherche des meilleurs prix) et des vendeurs tout aussi raisonnables (qui cherchent à vendre et passer à autre chose, souvent pour acquérir une autre propriété). Par ailleurs des ventes se réalisent entre des personnes disposées à échanger leur propriété, soit à la hausse ou à la baisse. Ce genre de transactions se poursuivra pendant cette difficile période économique.

Que peut-on savoir du marché immobi l ier de Marbel la qui sera important dans les moi s à venir?

1. La demande est toujours là. Il n’y a pas eu d’effondrement du nombre des acheteurs potentiels intéressés par

Par ailleurs des ventes se réalisent entre des personnes disposées à échanger leur propriété, soit à la hausse ou à la baisse

des propriétés ou désirant les visiter, comme la stagnation du marché immobilier mondial pourrait le suggérer. Le nombre de leurs visites dans le dernier trimestre 2008 n’a baissé que d’un 25% environ, en comparaison avec l’année dernière, selon information des meilleurs agents immobiliers de Marbella, dont les statistiques coïncident exactement avec celles des activités de Panorama. Toutefois, les demandes de renseignements par internet, de fait, ont augmenté pendant le quatrième trimestre 2008, en ce qui concerne DM Properties et Panorama, la différence étant que très peu d’offres se concrétisent et beaucoup d’entre elles ne sont pas réalistes, comme nous le disions ci-dessus. Ce qui se vend se limite soit aux propriétés mises en vente à des prix très raisonnables, soit à des propriétés très particulières du point de vue situation, qualité de construction ou d’architecture, et dans un tel cas un vendeur bien disposé et un acheteur bien disposé sont prêts à s’asseoir avec un bon agent pour essayer d’arriver en bonne harmonie à un accord réaliste.

L’étude publ iée en décembre dernier par l’entreprise Globaledge (www.globaledge. co.uk) apporte des preuves évidentes que la demande se maintient. Cette étude, présentée comme «le plus grand rapport jamais réalisé» sur la demande globale de propriétés à l’´étranger, examina 1,4 million de recherches en anglais à travers Google, en utilisant les mots clé se rapportant à l’immobilier.

Marbella property demandCette étude permet essentiellement de mesurer la curiosité des visiteurs et il s’en détache clairement que l’Espagne, plus qu’aucune autre, est une destination recherchée par les internautes, même plus que la France, qui la suit en seconde place dans une proportion de deux contre un.

Il est évident qu’il y a une demande continuelle croissante de personnes désirant acheter une propriété à Marbella et qui attendent le bon moment pour bouger leur pion. Il ne fait aucun doute que certains le feront dans les prochains mois. Mais plus d’un acheteur potentiel qui a trouvé sa «propriété idéale» et a décidé d’attendre, risque d’être déçu quand, ayant décidé de passer à l’action, il découvrira non seulement qu’elle est vendue, mai s qu’en plus i l n’y a plus de propriétés semblables dans la même gamme de prix sur le marché pour la substituer.

Quoi d’autre savons-nous à coup sûr?

2. L’acheteur s ur pl an a di s paru, et n’est pas prêt de réapparaître, ce que personne ne regrettera. Ce genre de spéculateur ne fait que dénaturer le marché. Il a été remplacé maintenant par l’utilisateur final ce qui est un signe excellent de bonne santé du marché à venir.

3. Les s i tuat i o ns de qual i té s o nt cel l es qui mai nt i ennent l e mi eux l eur v al eur.: Les trois mots les plus importants lors de l’achat d’une propriété, “situation, situation, situation!” restent à l’ordre du jour. Les propriétés situées dans les meilleures

Les trois mots les plus importants lors de l’achat d’une propriété, “situation, situation, situation!” restent à l’ordre du jour

zones, que ce soit Marbella ou n’importe où ailleurs dans le monde, maintiennent leur valeur et se vendent beaucoup mieux que celles situées dans des zones non consolidées ou secondaires.

Un excellent exemple de ce qui précède est l’Urbanisation Marina Puente Romano, située en plein coeur de la Mille d’Or, du côté mer et près du célèbre hôtel du même nom. Cette magnifique urbanisation se compose d’un total de 248 appartements. Seulement 13 d’entre eux sont à vendre à la date de ce rapport. Et parmi ceux-ci seulement deux propriétaires ont fait clairement savoir qu’ils désirent vendre rapidement, ont baissé leur prix de départ et encouragent les offres. La Zagaleta, une urbanisation située juste en dehors des limites de la municipalité de Marbella, est un modèle d’urbanisation dans un environnement pratiquement unique en Europe. Elle se compose de 200 villas terminées, dont seulement 25 environ sont en vente. Par conséquent, les acheteurs potentiels qui mettent tous les vendeurs dans la même catégorie et espèrent que leur soient proposées des masses de propriétés en vente dans les meilleures zones à des prix de solde, peuvent s’attendre à des surprises plutôt désagréables.

4. L’i ns écuri té de l ‘acheteur fai t part i e du pas s é.: Grâce à la récente approbation provisoire du nouveau Plan Général d’Aménagement Urbain de Marbella, en attente d’approbation définitive au cours de cette année, les acheteurs ne seront plus responsables des fautes commises par les promoteurs ou des erreurs des antérieures municipalités. Avec ce nouveau Plan, il ne reste plus que 400 logements considérés illégaux (contre les 19.000 d’avant) et l’on peut affirmer que cette phase d’insécurité et de mauvaise presse fait maintenant pratiquement partie du passé.

Marbella property demand5. Chercheurs de refug es s ûrs .: La confiance dans les banques et leurs produi t s d’ inves t i s sement a déchu considérablement. La Bourse a anéanti tant de personnes que beaucoup ne s’y logique la meilleure ou le «refuge sûr» pour des investissements futurs à long terme, sera celle de la «brique», en achetant à des prix imbattables dans des zones excellentes, surtout quand il s’agira de vraiment en profiter et de jouir d’un style de vie bien connu qui fait de Marbella un lieu unique dans toute l’Europe.

6. Après la crise, l’inflation.: les Gouvernements se sont embarqués dans des dépenses déficitaires immenses dans l’espoir de sortir leurs économies de la récession. Entre autres mesures, ces énormes sommes d’argent que l’on commence maintenant à dépenser devront, à la longue, contribuer à une réactivation de l’économie. Mais faire tourner la planche à billets provoquera inévitablement une inflation, une inflation très significative. Les principaux bénéficiaires de l’inflation seront les personnes ayant acheté des propriétés à des prix qui, maintenant, atteignent des niveaux extrêmement bas que personne n’aurait pu prédire il y a seulement quelques mois.

L’alternative logique la plus sûre ou le «refuge garanti» pour des investissements futurs à long terme, sera celle de la «brique» …

Les investisseurs de carrière qui ont vu le mécanisme antérieur se répéter maintes et maintes fois, sont en ce moment sur le marché, cherchant à dénicher des propriétés immobilières du plus haut niveau au meilleur prix, et ce genre d’acheteur sera présent sur le marché pendant au moins deux ans.

7. Une concentration de riches se.: Il y a une énorme quantité de richesse concentrée dans la zone de Marbella. Economiquement parlant, cette région de l’Espagne sera moins affectée, en comparaison avec le reste du pays, car elle jouit d’une plus grande stabilité du tourisme de qualité, qui est son industrie numéro un, et aussi en raison d’un tourisme «résidentiel» provenant de l’occupation de résidences habituelles et secondes résidences par des visiteurs internationaux, à temps partiel ou complet. La richesse attire encore plus de richesse et il existe encore beaucoup de personnes fortunées en Europe désirant vivre à Marbella une partie de l’année ou toute l’année, pour des raisons que nous connaissons bien.

8. Un marc h é aux s o urc e s mul tipl es .: Bien que le marché de Marbella comprenne un bon pourcentage d’Espagnol s (qui peut faci lement atteindre plus du 30%) représentant les fondations du marché en premier lieu, il est cependant essentiellement plus international que national. C’est un marché aux sources multiples. Cette base internationale et diversifiée du marché est le facteur le plus important qui distingue la Côte du marché national et c’est elle qui apportera la force nécessaire pour une récupération plus rapide.

9. Les v endeurs bri tanni ques fo nt de mei l l eures o f fres .: La livre a perdu plus de 25% de sa valeur au début de l’année 2008 et plus de 40% depuis l’année 2000 quand elle avait atteint son taux maximum. Beaucoup d’acheteurs constatent donc que les meilleures occasions sont offertes par les vendeurs britanniques qui chiffrent leur actif en Livres Sterling et peuvent se permettre de vendre en Euros pour une somme inférieure en comparaison avec les vendeurs résidant dans la zone Euro.

Comment se présente le futur?

Marbella property demandLe marché de la Côte commencera probablement à récupérer au cours du deuxième semestre de 2009, en fonction de l’évolution de la situation mondiale actuelle, mais sans aucun doute avant le marché national. Il y a définitivement

Le marché de la Côte commencera probablement à se récupérer au cours du deuxième semestre de 2009

une indication que ceci a déjà commencé au mois d’avril, avec une augmentation remarquable du volume des ventes. Il s’agira toutefois d’une récupération très lente et très progressive. Il faut s’attendre à une période minimum d’environ trois ans avant que le marché ne retrouve une activité normale. Dans le contexte dont il est question, le démarrage de la reprise du marché peut être défini comme «une perception significative par le marché qu’il existe une augmentation du volume de ventes». Le niveau des prix, naturellement, dépend du niveau aussi bien de l’offre que de la demande et, au fur et à mesure que les acheteurs réapparaîtront en nombre sur le marché, les prix augmenteront progressivement.

Pourquoi est-il possibled’ envisager un début de récupération du marché aussi rapidement?

Lorsque la dernière récession commença en 1990, le début de la récupération du marché tarda facilement 4 ans. A partir de ce moment, une reconstruction du marché eut alors lieu, année après année, jusqu’à cette fièvre spéculative qui commença autour de l’année 2000, avec des augmentations annuelles de prix en nombre double. Toutefois la Marbella actuelle n’est pas celle du début des années quatre-vingt-dix pour les raisons suivantes:

>> En 1990, Marbella était une destination saisonnière par nature et avait une population réelle (c’est-àdire de «résidents hors saison», y compris une population flottante non enregistrée) d’environ 120.000 personnes. Mais, entre 1995 et 1996, lorsque larécupération était déjà bien amorcée, il y avait déjà au moins 150.000 personnes vivant vraiment à Marbella hors saison. Ce fut ce «noyau» de population, ou cette masse critique de résidents des mois d’hiver, qui permit à Marbella de se convertir en une saison de 12 mois/an, ce qui apportait un chiffre d’affaires suffisant pour que les restaurants, les clubs nocturnes et les installations sportives puissent demeurer ouverts toute l’année. Actuellement, cette population réelle hors saison se situe entre 225.000 et 250.000 habitants.

>> Le facteur critique ayant permis que se produise cette évolution fut l’investissement de centaines de millions d’Euros en infrastructures, réformes et nouvelles installations en tous genres pendant les premières années du Maire, Jesus Gil. Une partie des fonds fut apportée par la municipalité et une autre partie par des investisseurs privés, que Gil avait réussi à attirer à Marbella. Ce furent les années du «show bus ines s» du début de l’administration de Gil. De tels investissements ne disparaissent

Il y a bien sûr des conditions qui permettront de garantir un rétablissement solide à long terme

simplement pas quand le marché tombe. Toutes les raisons de l’extraordinaire style de vie de Marbella et son attraction pour le secteur du marché consacré aux logements de qualité sont toujours là. La vision de grand investissement de cette zone du monde ne va pas se perdre.

>> De nos jours les évènements et leur répercussion se produisent à la vitesse de l’éclair en comparaison avec ce qui se passait il y a à peine vingt ans, en raison de la «globalisation», de l’interdépendance des économies et de la rapidité des communications. Au fur et à mesure que les prix à Marbella atteindront leurs limites les plus basses, ce qui est déjà en train de se produire dans certaines catégories et lors de «ventes désespérées», le message passera instantanément et ceux qui attendaient le bon moment pour acheter apparaîtront sur le marché. Ce sera sans doute le début d’une période qui s’annonce longue avant de retrouver un niveau normal d’activité du marché.

>> Mais le facteur le plus important de tous est que, tout simplement, il n’y a pas un grand nombre d’appartements et de villas de qualité qui soient en vente dans les meilleures zones, c’est-à-dire que l’offre est limitée. En ce qui concerne le volume de villas ou d’appartements, Marbella n’est ni le West End de Londres, ni Paris, ni New York. Les dernières statistiques officielles remontent à l’année 2001, lorsque fut publié le recensement de l’ «Instituto Nacional de Estadística», juste au commencement de l’explosion de la croissance et de la fièvre de construction à Marbella et dans toute l’Espagne. Cette année là on estimait qu’il y avait à Marbella 80.172 logements. Si on en fait l ’ext rapolat ion en fonct ion du nombre de permis de construire concédés depuis lors jusqu’à présent, il y aurait en tout et pour tout 105.000 villas, maisons particulières et appartements dans toute la ville de Marbella. Sur ce nombre, et d’une manière très approximative, on peut considérer qu’environ le 25% correspond au marché haut de gamme, c’est-à-dire des propriétés se situant dans une gamme de prix de plus de 400.000€ et situées dans des zones résidentielles homogènes et de qualité. Et parmi celles-ci, combien seraient en vente? Certainement pas plus que de 10% à 15% maximum. Si l’on accepte cette estimation moyenne de 15% pour toutes les propriétés de qualité dans la gamme de prix mentionnée, cela donnerait une quantité de 4.000 unités en vente, environ. Si l’on compare ce chiffre aux estimations indiquant qu’il y a de 800.000 à 1.400.000 nouveaux logements invendus en Espagne, il est facile de comprendre pourquoi nous parlons d’un secteur de marché différent.

Tous ces motifs montrent qu’il es probable que le marché commencera sa récupération au cours de cette année. Mais en attendant et avant que ne commence cette récupération, le volume des ventes augmentera progressivement, en général en faveur d’acheteurs qui ont décidé de ne pas attendre plus longtemps pour réaliser leurs projets. De manière générale les propriétés qu’ils achèteront auront un bon prix, ou seront considérées d’excellentes affaires du fait de leur

situation, du prix, de l’état et du style de vie offert, ou bien il s’agira de propriétés uniques et irremplaçables qui ne peuvent se reproduire facilement. Toutes ces différentes propriétés figureront dans le portefeuille des bons agents immobiliers, qui auront aussi les connaissances et les capacités nécessaires pour pouvoir aider l’acheteur à réussir la négociation avec le vendeur.

Il est évident qu’il y a des conditions à remplir pour garantir un rétablissement solide à long terme. Mise à part la liquidité financière qui est absolument nécessaire pour une reprise économique mondiale, d’autres conditions incluent des gouvernements locaux qui soient transparents, efficaces et exempts de toute corruption (c’est sans aucun doute ce qui est en train de se produire actuel lement à Marbel la grâce à la brillante capacité de gestion et transparence de la nouvelle Maire de Marbella, Mme. Ángeles Muñoz et son équipe), une amélioration des services publics et des communications ainsi que des infrastructures, ce qui a déjà été garanti par le Gouvernement Régional et les récentes subvent ions du Gouvernement national aux Mairies. Il est également important de prendre soin de notre environnement et il ne fait aucun doute que les gouvernements, à tous les niveaux, sont en train d’assumer leur responsabilité dans ce domaine, comme le démontrent le nouveau plan territorial et les plans d’aménagement urbain pour cette partie de la Côte.

Si ce qui précède se réalise, et il existe des preuves solides en ce sens, Marbella sortira non seulement renforcée de l’actuelle récession, mais deviendra un modèle pour d’autres villes touristiques de qualité dans le monde entier.

By Christopher Clover
Copyright © 2009 Panorama Properties S.L.
Tous Droits Réservés.

Christopher Clover est diplômé en Sciences Economiques de l’Univ ersité de Virginia (1969). Il réside à Marbella de forme permanente depuis 1973 et est le fondateur, propriétaire et Directeur Général de Panorama.