LE GUIDE DE L'ACHETEUR DE BIENS IMMOBILIERS À MARBELLA

Par Christopher Clover

TROUVER UNE PROPRIÉTÉ

Internet est devenu de loin l'outil le plus utile pour ceux qui cherchent à acheter des propriétés et une recherche de propriété sur le net est généralement la première étape effectuée par tout acheteur potentiel. Mais est-ce la bonne deuxième étape, une fois que l'on a vu quelques propriétés désirables sur plusieurs sites, pour contacter et prendre rendez-vous avec tous les agents qui proposent ces propriétés, des agents que vous ne connaissez pas ou dont vous n'avez peut-être même pas entendu parler, et dont certains ne s'identifient même pas correctement sur leurs sites ?

Une autre option à envisager, même en regardant tout ce qui se trouve sur le net, serait peut-être de rechercher en priorité une agence vraiment qualifiée et expérimentée avec laquelle travailler et qui dispose d'un large inventaire direct du type de biens que vous recherchez. Il y a plusieurs excellents agents à Marbella parmi lesquels vous pouvez choisir, dont beaucoup ont des qualifications exceptionnelles, une longue expérience, une excellente connaissance des produits et des régions, et adhèrent strictement au code de déontologie des agents.

De plus, en choisissant un tel agent, vous avez l'assurance qu'il fera tout son possible pour passer beaucoup de temps avec vous afin de vous connaître et de connaître au mieux vos besoins particuliers, en partageant avec vous sa connaissance du marché et les ventes récentes comparables effectivement réalisées, et qui finira par trouver la propriété qui vous convient. S'il ne figure pas dans leur propre inventaire, ils iront chercher ce bien particulier par l'intermédiaire de leurs collègues d'autres agences sur la base d'un partage de la commission.

LE CHOIX D'UN AVOCAT

Panorama recommande toujours aux acheteurs de biens immobiliers en Espagne de faire appel à un avocat qualifié pour les représenter et à des conseillers financiers qualifiés pour traiter les questions fiscales. Une fois que vous avez pris la décision d'acheter une propriété ici, même si vous n'avez pas encore trouvé cette propriété spéciale, il peut être extrêmement utile d'établir une relation pendant votre séjour à Marbella si vous commencez à négocier un achat après votre retour dans votre pays de résidence, car il est clairement plus difficile de choisir un avocat à distance.

METTRE EN PLACE LES ÉLÉMENTS DE BASE

Le fait d'avoir un avocat, un numéro NIE (numéro délivré aux étrangers en Espagne) et un compte bancaire ouvert renforce la position de l'acheteur lors des négociations, car il peut verser un acompte immédiat si une offre est acceptée, puisque tous les autres détails auront déjà été réglés.

IMPÔT DE TRANSFERT (ITP)Payable par l'acheteur pour l'achat de tout bien immobilier (villas, appartements, terrains, locaux commerciaux, garages), à condition que le vendeur ne soit pas un promoteur ou n'exerce pas normalement une activité de revente de biens immobiliers (exonération de la TVA).

 

 

 

Droit de mutation réduit pour les sociétés immobilières ou les professionnels qui achètent des biens de revente et les vendent dans les 5 ans.    

Andalousie a introduit un tarif spécial de:
7%    Pour toutes les propriétés de revente - Valable du 27-4-21 au 31-12-21

2%

Ou: TVA (IVA) ET DROIT DE TIMBRE (AJD)

Les villas, les appartements ou un garage annexé à un appartement ou à une villa, lorsque le vendeur est un promoteur, un promoteur ou un commerçant habituel de propriétés neuves.
Les parcelles de terrain, pour la première vente de locaux commerciaux neufs.

10 % + 1.2%

21% + 1.2%

Valable du 27-4-21 au 31-12-21

FRAIS DE NOTAIRE ET D'ENREGISTREMENT DE LA PROPRIÉTÉ Le coût augmente en fonction du nombre de pages ou de la complexité du titre de propriété, et de la valeur de la propriété.     +/- € 3,000
IMPÔT MUNICIPAL SUR LA VALEUR AJOUTÉE (PLUS VALÍA)Cela peut aller de quelques centaines d'euros à plusieurs milliers d'euros sur une propriété avec beaucoup de terrain qui n'a pas changé de mains depuis de nombreuses années. Il s'agit d'une taxe prélevée par la mairie sur la base de l'augmentation de la valeur indexée d'une propriété entre l'année de l'achat et l'année de la vente. Cette taxe correspond, par nature, au vendeur qui est responsable de son paiement, sauf négociation contraire.
FRAIS D'AVOCAT Ils sont de l'ordre de 1 % du prix de vente, plus ou moins, selon l'avocat et le prix du bien. 1% + VAT

RÉSUMÉ

Le total des coûts officiels liés à l'achat d'une propriété résidentielle construite devrait être d'environ 10-11 % pour les propriétés de revente ou d'environ 12 % pour les nouvelles propriétés si la TVA est payée sur le prix d'achat, plus les frais d'avocat. Un bon agent vous sera également d'une grande aide dans la négociation de l'achat d'une propriété que vous souhaitez acheter.

Il est important de se rappeler que si votre offre est trop basse, elle ne suscitera pas l'intérêt du vendeur et pourrait même s'avérer contre-productive. Une offre claire attirera généralement l'attention d'un vendeur. Nous vous recommandons de rassembler tous vos points de vue, plutôt que de négocier "à la pièce". Faites votre offre par écrit si possible (sous réserve, bien sûr, de l'existence d'un contrat). Les points à inclure sont non seulement le prix, mais aussi le montant de l'acompte et le moment où vous êtes prêt à le payer, celui où vous êtes prêt à conclure la transaction, ce que vous comprenez comme étant inclus dans le prix (par exemple, le mobilier et les installations, le cas échéant), ainsi qu'un point souvent négligé, à savoir que tous les équipements et installations techniques doivent être en bon état de fonctionnement. De plus, si vous avez un bien de second choix, vous devez certainement en informer le vendeur.

Votre avocat peut également être consulté au cours de la négociation pour s'assurer que les termes de l'offre répondent à ses critères juridiques, et à l'occasion, il participera activement à des négociations plus complexes.

LA PROCÉDURE D'ACHAT

L'achat d'un bien immobilier en Espagne est une procédure relativement simple. Le "dernier mot" en matière de propriété est le registre de la propriété, qui indiquera immédiatement si le vendeur est propriétaire d'un bien libre de tout privilège et de toute charge. Le plus souvent, à moins d'un paiement immédiat de la totalité du prix d'achat, un contrat d'achat privé est établi, dans lequel les détails de l'achat sont reflétés - la description légale de la propriété, le prix d'achat, la forme de paiement, la date d'achèvement, la date de possession, etc. Lors de la signature du contrat privé, un acompte sur le prix d'achat est toujours versé, qui peut varier considérablement en fonction des conditions de la vente et de la date d'achèvement. Un acompte tout à fait normal pour l'achèvement dans un délai de 30 à 60 jours serait de 10 % du prix d'achat convenu.

Les nouvelles propriétés qui ne sont pas terminées sont évidemment payées pendant la période de construction, et tous les acomptes versés avant l'achèvement doivent être garantis, conformément à la LOI 38/1999, par une banque ou une compagnie d'assurance : si la propriété n'est pas terminée à une certaine date, l'acheteur a le droit de récupérer les sommes versées, plus les intérêts légaux. En outre, une autre loi oblige le promoteur immobilier à souscrire une police d'assurance de dix ans pour les défauts de construction de base, dont les acheteurs sont les bénéficiaires.

Lorsque le prix d'achat est intégralement payé pour la propriété, le vendeur délivre à l'acheteur l'acte public de transfert (escritura), libre de tout privilège et de toute charge. Cet acte est délivré devant un notaire espagnol, est transmis par le notaire au bureau des impôts pour être évalué au titre du droit de mutation si la propriété est une propriété de revente ou d'occasion, ou évalué au titre du droit de timbre si la propriété est vendue directement par le promoteur. Il est ensuite présenté au registre de la propriété pour inscription. Une inscription provisoire au registre est faite immédiatement après la délivrance des actes.

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