![\"Propri\u00e9t\u00e9s](\"https:\/\/media.panoramamarbella.com\/imgV1\/B95mbh8olwFQm~uCT2wPZMb8hll4wghQQQq6YWg0~c~U_DrmgY8pGP8pqaDzA6mvjyI_OPtcrHD_aKxCvYKLjabPlRAPkmf4Csho4z738qDOKAdUrdVwKBI_F9xP2hmyFPb462NL4DOhzXuELgvd6MuDHDGgzCt_U80Kw7uJj7GGqYowAh7GeiWBlOdUdtTr0g9CDDwG~u1bcl0E42yB.webp)
<\/picture>\t\t\tDepuis les ann\u00e9es 90 et sp\u00e9cialement depuis l\u2019ann\u00e9e 2000, le Bureau fiscal espagnol a soup\u00e7onn\u00e9 que les r\u00e9seaux de drogues et de la mafia et les activit\u00e9s de blanchiment d\u2019argent pourraient \u00eatre li\u00e9s aux soci\u00e9t\u00e9s off-shore (\u201cPourquoi sinon utiliser une entreprise dans un paradis fiscal ?\u201d, ont-ils conclu) quand, en r\u00e9alit\u00e9, la plupart de ces soci\u00e9t\u00e9s \u00e9taient cr\u00e9\u00e9es par d\u2019honorables avocats pour le compte de leurs clients \u00e9trangers normaux et payant leurs imp\u00f4ts, simplement comme une m\u00e9thode ad\u00e9quate pour acheter et poss\u00e9der une propri\u00e9t\u00e9, et \u00e9galement pour l\u2019organisation des droits de succession, selon la m\u00e9thode d\u2019investissement anglo-saxonne.<\/p>\n\n\n\n
L\u2019Entreprise de Holding ou patrimoniale : un nouvel instrument fiscal<\/h2>\n\n\n\n
En 2003, le Bureau fiscal espagnol a donn\u00e9 un nouveau traitement fiscal aux \u201cSoci\u00e9t\u00e9s patrimoniale ou de Holding\u201d, c\u2019est-\u00e0-dire, les soci\u00e9t\u00e9s espagnoles poss\u00e9dant principalement des actifs immobiliers. Ce traitement \u00e9tait sp\u00e9cialement utile pour les propri\u00e9taires dont les soci\u00e9t\u00e9s remplissaient certaines conditions, l\u2019une d\u2019entre elles \u00e9tant notamment de ne pas r\u00e9aliser \u201cd\u2019activit\u00e9 commerciale\u201d. L\u2019imp\u00f4t sur les plus-values de capitaux, suite \u00e0 la vente d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 d\u00e9tenue par des soci\u00e9t\u00e9s patrimoniales remplissant les crit\u00e8res n\u00e9cessaires \u00e9tait de 15% seulement. Les Espagnols eux-m\u00eames commenc\u00e8rent rapidement \u00e0 utiliser ces soci\u00e9t\u00e9s, \u00e9tant donn\u00e9 qu\u2019une plus-value pour les personnes physiques \u00e9tait tax\u00e9e \u00e0 l\u2019\u00e9poque \u00e0 des taux plus \u00e9lev\u00e9s. Ces soci\u00e9t\u00e9s \u00e9taient \u00e9galement id\u00e9ales pour les \u00e9trangers afin d\u2019\u00e9viter l\u00e9galement l\u2019imp\u00f4t p\u00e9nal de 35% sur les plus-values pour les non-r\u00e9sidents sur la vente de propri\u00e9t\u00e9s. Par cons\u00e9quent, la motivation pour les non-r\u00e9sidents d\u2019acheter des propri\u00e9t\u00e9s \u00e0 travers de soci\u00e9t\u00e9s espagnoles d\u00e9tenues directement par eux plut\u00f4t qu\u2019\u00e0 travers une entreprise de holding \u00e9trang\u00e8re \u00e9tait importante.
Comme indiqu\u00e9 ci-dessus, en 2007, le traitement fiscal sp\u00e9cial des Entreprises de Holding fut aboli et ceux qui vendaient une propri\u00e9t\u00e9 en-dehors de l\u2019entreprise devaient payer directement l\u2019imp\u00f4t de 35%, ou disposaient d\u2019un certain d\u00e9lai pour liquider l\u2019entreprise. Toutefois, comme compensation, un imp\u00f4t sur les plus-values de 18% fut finalement introduit pour les propri\u00e9taires non-r\u00e9sidents qui vendaient des propri\u00e9t\u00e9s qu\u2019ils poss\u00e9daient \u00e0 leurs noms. Il a maintenant augment\u00e9 de 19% \u00e0 21% en 2013 en raison de la contraction du cr\u00e9dit. Cette \u201cnormalisation\u201d tardive des imp\u00f4ts pour les non-r\u00e9sidents a acc\u00e9l\u00e9r\u00e9 la disparition du tristement c\u00e9l\u00e8bre \u201cargent en noir\u201d (cash) dans les ventes de propri\u00e9t\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n
Les propri\u00e9taires de soci\u00e9t\u00e9s de holding ont \u00e9t\u00e9 graduellement accul\u00e9s<\/h2>\n\n\n\n
Comme cons\u00e9quence de ce qui pr\u00e9c\u00e8de, ceux qui poss\u00e9daient encore des propri\u00e9t\u00e9s au sein d\u2019une structure de soci\u00e9t\u00e9 ont \u00e9t\u00e9 petit \u00e0 petit accul\u00e9s avec le temps. Presque tous les avocats conseillent actuellement aux acheteurs de ne pas acheter dans une structure de soci\u00e9t\u00e9, except\u00e9 sous certaines conditions sp\u00e9cifiques, et sp\u00e9cialement de ne pas acheter l\u2019entreprise de quelqu\u2019un d\u2019autre, o\u00f9 la propri\u00e9t\u00e9 a une basse valeur comptable, car vous devrez assumer cet \u201cimp\u00f4t sur les plus-values latentes\u201d, comme mentionn\u00e9 ci-dessus. La plupart des gens pr\u00e9f\u00e8rent aujourd\u2019hui acheter une propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 leur propre nom ou, au moins, au nom de leur entreprise r\u00e9cemment cr\u00e9\u00e9e, et actuellement sur base d\u2019un imp\u00f4t complet pour le co\u00fbt de la propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
Le r\u00e9sultat de cette \u00e9volution est que les vendeurs de propri\u00e9t\u00e9s qui sont toujours d\u00e9tenues par des soci\u00e9t\u00e9s finissent souvent par n\u2019avoir d\u2019autre option que celle de vendre la propri\u00e9t\u00e9 en-dehors de la soci\u00e9t\u00e9 et de payer les p\u00e9nalit\u00e9s fiscales.<\/p>\n\n\n\n
Les propri\u00e9taires de propri\u00e9t\u00e9s appartenant \u00e0 des entreprises peuvent encore obtenir de l\u2019aide<\/h2>\n\n\n\n
Ceux qui d\u00e9tiennent toujours leurs propri\u00e9t\u00e9s \u00e0 travers de soci\u00e9t\u00e9s off shore, que ce soit directement ou \u00e0 travers une filiale espagnole, ou d\u2019une entreprise espagnole dont ils poss\u00e8dent personnellement les actions, ne sont toutefois pas totalement malchanceux. Il existe quelques avocats et comptables qui sont extr\u00eamement sp\u00e9cialis\u00e9s dans le domaine des lois fiscales communautaires et qui, apr\u00e8s analyse de la structure de propri\u00e9t\u00e9 actuelle, nationalit\u00e9 de l\u2019entreprise, domicile fiscal propre, etc., sont \u00e0 m\u00eame de recommander un changement de domicile de l\u2019entreprise espagnole ou m\u00e8re \u00e0 un autre pays, un changement de la nationalit\u00e9 de l\u2019entreprise, ou d\u2019autres modifications dans l\u2019entreprise qui permettraient d\u2019obtenir une r\u00e9duction importante de l\u2019imp\u00f4t sur les plus-values, tout cela d\u2019une fa\u00e7on totalement transparente et l\u00e9gale.
Il convient de souligner que, pour \u00eatre s\u00fbrs, ces changements doivent \u00eatre r\u00e9alis\u00e9s avant que la d\u00e9cision de vendre ne soit prise. Si le Bureau des Imp\u00f4ts \u00e9tablissait un rapport entre les modifications dans l\u2019entreprise et une vente intervenant peu de temps apr\u00e8s, et en arrivait \u00e0 la conclusion que les changements avaient pour seul objet d\u2019\u00e9viter les imp\u00f4ts, il pourrait finir par poser des probl\u00e8mes et essayer d\u2019annuler les avantages fiscaux r\u00e9clam\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n
Les avantages et inconv\u00e9nients d\u2019acheter une propri\u00e9t\u00e9 d\u00e9tenue par une entreprise:<\/h2>\n\n\n\n
a) Inconv\u00e9nients d\u2019acheter une entreprise espagnole<\/strong><\/p>\n\n\n\n 1. When the shares of a holding company are bought, the purchaser also takes on an unrealized tax which must be paid once the property is sold from the company, as indicated above. <\/p>\n\n\n\n En cas d\u2019achat des actions d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 de holding, l\u2019acheteur doit \u00e9galement assumer un imp\u00f4t sur la plus-value latente qui doit \u00eatre pay\u00e9 une fois que la propri\u00e9t\u00e9 est vendue par l\u2019entreprise, comme indiqu\u00e9 pr\u00e9c\u00e9demment. Par exemple : en 2012, les actions d\u2019une entreprise espagnole sont achet\u00e9es \u00e0 un prix d\u20191 000 000 \u20ac. La propri\u00e9t\u00e9 avait \u00e0 l\u2019origine \u00e9t\u00e9 achet\u00e9e par l\u2019entreprise en 1997 pour 400 000 \u20ac, plus les frais d\u2019acte de propri\u00e9t\u00e9, qui sont \u00e9galement le capital social de l\u2019entreprise, incluant les emprunts des actionnaires. La propri\u00e9t\u00e9 a \u00e9galement \u00e9t\u00e9 d\u00e9valu\u00e9e dans les livres de l\u2019entreprise conform\u00e9ment au Code fiscal espagnol, disons \u00e0 300 000 \u20ac. La propri\u00e9t\u00e9 est ensuite revendue en-dehors de l\u2019entreprise en 2016 pour un montant d\u20191 400 000 \u20ac.<\/p>\n\n\n\n Conform\u00e9ment aux taux fiscaux applicables aux soci\u00e9t\u00e9s actuellement, un taux de 25% serait d\u00fb sur la diff\u00e9rence entre le prix original, la valeur comptable d\u00e9valu\u00e9e de la propri\u00e9t\u00e9 (avec indexation) et le prix re\u00e7u plus imp\u00f4ts sur les dividendes si\/quand les fonds sont sortis de l\u2019entreprise. Finalement, l\u2019imp\u00f4t est pay\u00e9 sur une partie d\u2019un profit que le vendeur n\u2019a pas r\u00e9alis\u00e9, \u00e9quivalant \u00e0 une perte financi\u00e8re.f a profit which the seller has not made, amounting to nothing less than financial ruin.<\/p>\n\n\n\n 2. Frais d\u2019administration de l\u2019entreprise : Ils peuvent s\u2019\u00e9lever \u00e0 entre 2 500 et 4 000 \u20ac par an. \u00c7a ne semble pas \u00e9norme mais si vous les multiplier par 15 ann\u00e9es ou plus durant lesquelles la propri\u00e9t\u00e9 peut \u00eatre d\u00e9tenue, cela fait pas mal d\u2019argent. Plus la d\u00e9signation des administrateurs, la comptabilit\u00e9, les formulaires fiscaux annuels \u00e0 signer et \u00e0 archiver, etc.<\/p>\n\n\n\t 3. Il est \u00e9vident que, quand nous parlons d\u2019acheter une entreprise, nous faisons r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 une entreprise qui n\u2019a eu aucune activit\u00e9 commerciale, et dont l\u2019unique objet est de poss\u00e9der et \u00e9ventuellement de louer une propri\u00e9t\u00e9, et de payer les d\u00e9penses courantes de cette propri\u00e9t\u00e9 : une entreprise de holding. Ces compagnies auront \u00e9videmment une histoire. \u00c7a ne pose normalement pas de probl\u00e8me, mais l\u2019entreprise doit faire l\u2019objet d\u2019un audit professionnel, ainsi que passer avec succ\u00e8s tous les tests normaux et la due diligence. Sinon, en cas d\u2019obligations prises et non-r\u00e9v\u00e9l\u00e9es par l\u2019entreprise, il pourrait y avoir de d\u00e9sagr\u00e9ables surprises. Heureusement, la plupart des propri\u00e9taires d\u2019entreprises laissent le contr\u00f4le aux mains d\u2019un administrateur d\u2019entreprises professionnel, qui tient les livres \u00e0 jour et fournit des garanties et des repr\u00e9sentations pour justifier la bonne sant\u00e9 de l\u2019entreprise. Lors de l\u2019achat d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 appartenant \u00e0 une entreprise, il convient de s\u2019assurer qu\u2019elle appartient \u00e0 un vendeur visible et solvable, et des lettres de responsabilit\u00e9 devraient \u00eatre fournies aussi bien par les administrateurs de l\u2019entreprise que par le propri\u00e9taire r\u00e9el, en plus \u00e9videmment d\u2019un audit en profondeur. Le probl\u00e8me se pose si le vendeur poss\u00e8de lui-m\u00eame une procuration, et qu\u2019il est difficile de savoir qui il est et ce qu\u2019il fait, ainsi que l\u2019utilisation qu\u2019il a pu faire de la procuration. Il convient d\u2019\u00e9viter cette situation.<\/p>\n\n\n\n 4. L\u2019utilisation d\u2019une maison appartenant \u00e0 l\u2019entreprise par le propri\u00e9taire de l\u2019entreprise a d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9e comme un bien imposable par le Bureau fiscal espagnol. En cons\u00e9quence, la majorit\u00e9 des propri\u00e9taires louent la propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 l\u2019entreprise, \u00e0 un prix de march\u00e9 \u00e9quitable, et l\u2019entreprise utilise le montant du loyer per\u00e7u pour payer les d\u00e9penses courantes de la propri\u00e9t\u00e9, dans le but de r\u00e9duire les b\u00e9n\u00e9fices et de l\u00e0 les imp\u00f4ts correspondant \u00e0 payer. Cette valeur locative que vous payez pourrait poser des probl\u00e8mes \u00e9tant donn\u00e9 que le Bureau fiscale pourrait la consid\u00e9rer comme une valeur ne correspondant pas au prix du march\u00e9.<\/p>\n\n\n\n b) Avantages d\u2019acheter une entreprise espagnole<\/strong><\/p>\n\n\n\n \u00c0 la suite de ce qui pr\u00e9c\u00e8de, la plupart des gens penseront : \u201ccomment peut-il y avoir des avantages ?\u201d En fait, ils existent, mais un acheteur doit remplir certains crit\u00e8res. 2. Si les actions d\u2019une entreprise espagnole sont achet\u00e9es par deux personnes ou plus, qu\u2019aucune ne poss\u00e8de plus de la moiti\u00e9 de l\u2019entreprise, et que plus de 50% des actifs de l\u2019entreprise sont compos\u00e9s d\u2019actifs immobiliers, ou si l\u2019entreprise r\u00e9alise des transactions commerciales, l\u2019ainsi-d\u00e9nomm\u00e9 imp\u00f4t sur la transmission des propri\u00e9t\u00e9s de revente peut \u00eatre \u00e9vit\u00e9 l\u00e9galement. Le droit d’enregistrement en Andalousie a \u00e9t\u00e9 r\u00e9vis\u00e9 en avril 2021 et \u00e0 introduire un tarif sp\u00e9cial de 7% en vigueur du 28 avril 2021 au 31 d\u00e9cembre 2021, sinon prorog\u00e9 par la suite. Il va sans dire que l\u2019exemption des entreprises de l\u2019imp\u00f4t patrimonial ou sur la fortune pourra toujours \u00eatre modifi\u00e9 par le Bureau fiscal n\u2019importe quand \u00e0 l\u2019avenir, bien que la plupart des experts le consid\u00e8rent peu probable.<\/p>\n\n\n\n 4. Le probl\u00e8me d\u2019une personne peut souvent g\u00e9n\u00e9rer le b\u00e9n\u00e9fice d\u2019une autre. Les propri\u00e9taires essayant actuellement de vendre une propri\u00e9t\u00e9 dans le cadre d\u2019une structure de soci\u00e9t\u00e9 ont un probl\u00e8me : les acheteurs ne veulent plus assumer les obligations fiscales des entreprises qui seraient dues s\u2019ils d\u00e9cidaient, \u00e0 leur tour, de vendre l\u2019actif en-dehors de la soci\u00e9t\u00e9. Toutefois, si la valeur du capital social n\u2019est pas ridiculement basse, comme dans le cas mentionn\u00e9 ci-dessus, nous avons parfois eu affaire \u00e0 des acheteurs fut\u00e9s (accompagn\u00e9s de leur agent fut\u00e9 pour les conseiller !) qui font d\u2019abord un march\u00e9 avec le vendeur pour acheter une propri\u00e9t\u00e9 en-dehors de sa soci\u00e9t\u00e9, \u00e0 un prix convenu. Ensuite, avec un prix de base fix\u00e9, il peut se r\u00e9unir avec le vendeur, calculer les imp\u00f4ts que celui-ci doit payer (imp\u00f4ts sur les soci\u00e9t\u00e9s, et imp\u00f4t sur les dividendes si l\u2019argent est retir\u00e9 de la soci\u00e9t\u00e9) et les comparer avec le simple imp\u00f4t sur les plus-values de 23% que le vendeur devrait payer s\u2019il vendait les actions de la soci\u00e9t\u00e9 (21% pour la premi\u00e8re tranche de 50 000.-\u20ac). L\u2019acheteur pourrait alors envisager de prendre en charge la soci\u00e9t\u00e9 (sp\u00e9cialement s\u2019il n\u2019a pas l\u2019intention de la revendre un jour), et de diviser les \u00e9conomies avec le vendeur. En r\u00e9sum\u00e9 : ce qui \u00e9tait possible de r\u00e9aliser au niveau fiscal il y a 20, 30 ou 40 ans ne l\u2019est plus \u00e0 l\u2019heure actuelle avec la l\u00e9gislation fiscale en vigueur.<\/p>\n\n\n\n De nos jours, la plupart des gens ne seront pas int\u00e9ress\u00e9s par l\u2019achat d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 appartenant \u00e0 une soci\u00e9t\u00e9 de holding \u00e9tant donn\u00e9 que :<\/p>\n\n\n\n Si on le compare avec l\u2019obligation de payer l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s de 25% et sur les dividendes en plus en cas de liquidation de la soci\u00e9t\u00e9 : dans la majorit\u00e9 des cas, il s\u2019agira simplement d\u2019un non-sens financier. Il existe toutefois des exceptions, comme il a \u00e9t\u00e9 soulign\u00e9 ci-dessus, et en fonction des circonstances particuli\u00e8res d\u2019un acheteur, il peut \u00eatre pr\u00e9f\u00e9rable pour lui d\u2019acheter une soci\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n![\"Puente](\"https:\/\/media.panoramamarbella.com\/imgV1\/B95mbh8olwFQm~uCT2wPZMb8hll4wghQQQq6YWg0~c~U_DrmgY8pGP8pqaDzA6mvjyI_OPtcrHD_aKxCvYKLjbWMda7VRztOP6qHe6bFknPW1sZrK8VyiEDdEwdESdXhv08A~PslOcXkB_LoDNxVNREUvLqZoefjHC0uq5CaA3taEUIy55q1YxFB25FuPvGbMIgLHBiJpxA2pEAyWA--.webp)
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1. Qu\u2019il s\u2019agisse d\u2019un grand domaine, une propri\u00e9t\u00e9 sp\u00e9ciale valant une consid\u00e9rable somme d\u2019argent : de nombreuses personnes poss\u00e8dent des actifs r\u00e9partis dans des pays diff\u00e9rents du monde entier et souhaitent simplifier la gestion et leur situation immobili\u00e8re, ainsi que ne pas figurer publiquement comme propri\u00e9taire pour des raisons de discr\u00e9tion. Il n\u2019y a rien d\u2019ill\u00e9gal \u00e0 poss\u00e9der une entreprise espagnole avec un Trust, ou toute autre entreprise \u00e9trang\u00e8re, dans un paradis fiscal ou non, \u00e0 condition qu\u2019il existe de la transparence au niveau de l\u2019identification compl\u00e8te du propri\u00e9taire b\u00e9n\u00e9ficiaire, ainsi qu\u2019une d\u00e9claration de la source des fonds l\u00e9gitimes et imposables utilis\u00e9s pour l\u2019achat. Si plusieurs personnes sont des propri\u00e9taires b\u00e9n\u00e9ficiaires d\u2019une entreprise acheteuse, l\u2019identification n\u2019est pas requise pour ceux qui poss\u00e8dent (directement ou indirectement) moins de 25% de l\u2019entreprise.
Par cons\u00e9quent, si la propri\u00e9t\u00e9 d\u2019int\u00e9r\u00eat est au sein d\u2019une structure d\u2019entreprise d\u00e9j\u00e0 existante, si le prix d\u2019achat est \u00e9lev\u00e9, il se peut que l\u2019acheteur ne soit pas tracass\u00e9 par les cons\u00e9quences des plus-values latentes car il ne la vendra peut-\u00eatre jamais (et dans certaines circonstances sp\u00e9ciales il pourrait \u00e9galement \u00e9conomiser l\u2019imp\u00f4t sur la transmission). Dans l\u2019esprit de la plupart de ce type d\u2019investisseurs, m\u00eame s\u2019ils d\u00e9cidaient finalement de vendre \u00e0 l\u2019avenir, ils pensent que leurs conseillers r\u00e9soudront ce probl\u00e8me le moment venu et, qui sait, peut-\u00eatre trouveront-t-ils quelqu\u2019un comme eux qui ach\u00e8tera leur entreprise. Nous faisons toutefois ici r\u00e9f\u00e9rence aux propri\u00e9t\u00e9s les plus ch\u00e8res et aux acheteurs les plus fortun\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n
3. Des soci\u00e9t\u00e9s sont exempt\u00e9es du paiement de l\u2019imp\u00f4t sur la fortune, r\u00e9tabli r\u00e9cemment (et provisoirement), mais pas, cependant, les actionnaires des soci\u00e9t\u00e9s. Pour ceux qui poss\u00e8dent des propri\u00e9t\u00e9s \u00e0 leur propre nom, cet imp\u00f4t est bas\u00e9 sur un bar\u00e8me de prix en fonction de la valeur de la propri\u00e9t\u00e9, allant de 0,2% (jusqu\u2019\u00e0 167 129 \u20ac) jusqu\u2019\u00e0 2,5% (au-dessus de 10 695 996 \u20ac).<\/p>\n\n\n\t![\"L'immobilier](\"https:\/\/media.panoramamarbella.com\/imgV1\/B95mbh8olwFQm~uCT2wPZMb8hll4wghQQQq6YWg0~c~U_DrmgY8pGP8pqaDzA6mvjyI_OPtcrHD_aKxCvYKLjahGm0Mx8epbmVlt7tfImwgIjCZ0H3NprtJ~mQaBVQk6s3qgOEhX2NwPni02iJ2waDqS5SBhX0OU230cCYq_OrcDkCliLtb~87qLqN58HG9onnxt5o1qhY1l2Qx2NKvKlWgwTQAP7Cs-.webp)
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5. Certains clients acheteurs sont ma\u00eetres dans l\u2019art de transformer des soci\u00e9t\u00e9s, de les fusionner, ou dans les acquisitions d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 enti\u00e8re par d\u2019autres soci\u00e9t\u00e9s de leur possession. Ce type d\u2019acheteur a l\u2019exp\u00e9rience et les m\u00e9canismes \u00e0 sa disposition pour diluer, dans le temps, une valeur en capital basse d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 qu\u2019il ach\u00e8te.<\/p>\n\n\n\n\n