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Bericht über den Inmobilienmarkt in Marbella 2022

Von Christopher Clover, Geschäftsführer von Panorama Properties, Marbellas am längsten etablierter Immobilienagentur. Christopher Clover schreibt seit 51 Jahren über den Immobilienmarkt in Marbella. (Um diesen Bericht als PDF-Version zu lesen, klicken Sie bitte hier.

Historische Marktaktivitäten

Marbella und die angrenzenden Gemeinden erreichten im Jahr 2021 einen historischen Höchststand bei den Verkäufen im Segment der Luxusimmobilien, und dieser Trend setzt sich auch im Jahr 2022 unvermindert fort und nimmt von Monat zu Monat zu. Bei einigen Objekten kam es sogar zu Bieterwettkämpfen, was in Marbella selten vorkommt und auf dem Markt für Luxusimmobilien und Zweitwohnungen ungewöhnlich ist. Die Covid-Pandemie und der Lockdown haben dazu geführt, dass die Frage, wo und wie die Menschen leben wollen, weltweit eine neue Dringlichkeit erhalten hat.1 Aber das historische Niveau der Aktivitäten in Marbella seit dem Ende des Lockdowns ist besonders bedeutsam und eines von vielen Zeichen dafür, dass Marbella endlich weltweit als das hochwertigste Urlaubsziel seiner Art in Europa anerkannt ist.

Europas Prestigeträchtigstes und Exclusivstes Ziel

Seit Marbella Mitte der fünfziger und sechziger Jahre als das südliche Kalifornien Europas und als beliebtes Reiseziel des Jetsets bekannt wurde, hat Marbella Jahrzehnt für Jahrzehnt an Beliebtheit gewonnen. Dank des mildesten Winterwetters in Europa, der Vermeidung von Hochhäusern und dichter Bebauung (was zahlreiche andere Küstenabschnitte Spaniens ruiniert hat), der Qualität der Infrastruktur und der lokalen Verwaltung, des hohen Qualitätsstandards der internationalen Schulen, Geschäfte, Restaurants und Sporteinrichtungen, einschließlich der 52 Golfplätze allein in der Provinz Málaga, hat die Region Marbella seit ihren Anfängen als Luxusimmobilienziel eine ganz neue Dimension der Anerkennung erreicht. Marbella ist mittlerweile in Europa ein Begriff und ein internationales Symbol für Qualitätsentwicklung und Qualitätslebensstil geworden. 

Ein Beweis dafür ist, dass Marbella die begehrte Auszeichnung "Bestes europäisches Reiseziel 2022" für das prestigeträchtigste und exklusivste Reiseziel in Europa sowie den zweiten Preis für das beste Gesamtreiseziel gewonnen hat, wobei es sich unter anderem gegen Monte Carlo, Gstaad, Capri und Madeira durchsetzte.2

Die "Nebensaison" gibt es nicht mehr in Marbella

Seit 1995, als Marbella in der Nebensaison eine Einwohnerzahl von etwa 150.000 erreichte - genug Menschen, um die Hotels, Geschäfte, Restaurants, das Nachtleben, Sportveranstaltungen, soziale Events und andere Aktivitäten auch in der Nebensaison aufrechtzuerhalten - hat Marbella eine echte 12-monatige "Geschäftssaison" genossen, wie es sie in keiner anderen Stadt am Mittelmeer gibt. Innerhalb dieser 12 Monate gab es eine Hochsaison, eine Zwischensaison und eine Nebensaison. Im Winter 2021-2022 wurde jedoch durch die beispiellose Aktivität deutlich, dass die Nebensaison in der Region Marbella nie eintrat und die starken " Zwischensaisonen " im Herbst und Frühjahr ineinander übergingen. Dies war schon immer das volle Potenzial von Marbella und einer der Hauptgründe, warum unsere Agentur hier 1970 ihr erstes Büro eröffnete.

Nie zuvor war in den Wintermonaten so viel los in Marbella, mit so vielen Qualitätstouristen, welche die Region besuchten, darunter auch Nicht-Residenten, die sich in ihren eigenen Häusern aufhalten (ein Phänomen, das international als Wohntourismus bezeichnet wird und bei dem Marbella ein Vorreiter ist).

"Die Nebensaison in der Region Marbella gibt es jetzt nicht mehr. Das war schon immer das volle Potenzial von Marbella und der Grund, warum wir unsere Agentur hier 1970 eröffnet haben."

Vier- und Fünf-Sterne-Hotels, Immobilienmakler, Anwälte, Notare, Architekten, Dekorateure, Bauunternehmer und die meisten Dienstleistungsbranchen berichten von der höchsten Aktivität, die sie je erlebt haben und die sich nach einem bereits historischen Niveau im Jahr 2021 bis ins Jahr 2022 fortsetzt. Seit dem Ende des Lockdowns im Jahr 2021 und trotz der Pandemie und späterer globaler wirtschaftlicher und politischer Probleme sind die Belegung und die Zimmerpreise in den besten Hotels in Marbella auf den höchsten Stand aller Zeiten gestiegen, was ein weiterer Beweis für diesen historischen Anstieg der Aktivität ist.3

Im Vergleich zum Vorjahr wurden in Marbella, Estepona und Benahavís die folgenden Verkäufe getätigt:

Ein weiteres Zeichen für diese unglaubliche Aktivität ist die Ankündigung vom 6. Juli 2022, dass in Marbella seit 2019 mehr als 2.000 zusätzliche Unternehmen (einschließlich neu gegründeter Selbstständiger) gegründet wurden, die höchste Zahl für alle Nicht-Hauptstädte in Spanien, und an sechster Stelle im ganzen Land, was neue Unternehmensgründungen betrifft. Hinzu kommt, dass Marbella die niedrigste Arbeitslosenzahl in ganz Andalusien aufweist und die Zahl der in den Jahren 2020 und 2021 an Unternehmen vergebenen Eröffnungslizenzen 1.100 beträgt, wobei bis Juni 2022 bereits 541 erteilt wurden.4

Verkaufsstatistiken

Die obige Tabelle zeigt die Immobilienverkäufe des Jahres 2021 in den drei Gemeinden des "Goldenen Dreiecks" Marbella- Estepona- Benahavís, das praktisch ein einziges Vermarktungsgebiet ist. Diese Statistiken zeigen alle Verkäufe, nicht nur die im Luxussegment, da die in Spanien veröffentlichten Statistiken leider nicht zwischen Verkäufen in verschiedenen Preiskategorien unterscheiden.

Im Jahr 2021 wiesen nur 16 Gemeinden ein höheres Umsatzvolumen als im Boomjahr 2007 auf, darunter auch Marbella, nur hinter Madrid und Valencia.5

„Die Nachfrage im ersten Halbjahr 2022 stellt einen Anstieg von unglaubichen 73% des Umsatzes gegenüber 2021 dar.“

Die Nachfrage im Jahr 2021 stellt einen unglaublichen Anstieg von 30,15% des Umsatzes im Vergleich zum Jahr vor der Pandemie im Jahr 2019 dar. Es ist jedoch anzumerken, dass die Verkaufszahlen in der Region Marbella auch im Pandemiejahr 2020 überraschend hoch waren. Die Pandemie überzeugte nämlich einen großen Teil der Käufer, von denen einige schon seit Jahren auf den Kauf einer Immobilie in Marbella gewartet hatten, dass es endlich an der Zeit sei, sich ihren Traum zu erfüllen und den unglaublichen Lebensstil zu genießen, den dieser schöne Teil der Welt zu bieten hat.

Erstes Halbjahr 2022 zeigt rekordverdächtige Immobilienverkäufe

Das Jahr 2021 zeigte bereits historische Verkaufsspitzen in Marbella und seinen Nachbargemeinden, aber die Zahlen des ersten Halbjahres 2022 sind ein überwältigender Beweis für den noch nie dagewesenen, rekordverdächtigen Anstieg der Verkäufe in diesem Gebiet im Vergleich zum ersten Halbjahr der Vorjahre.

In der nachstehenden Grafik sehen wir die Statistiken für das erste Halbjahr 2022 im Vergleich zu den Vorjahren, was ein unbestreitbarer Beweis für die positive Entwicklung und die Beliebtheit des Großraums Marbella ist.

Beachten Sie: dass auch die Jahre vor der Rezession 2006 und 2007 zum Vergleich mit dem ersten Quartal 2022 einbezogen wurden.

Milliarden Euro in den Raum Marbella investiert

2012 begann sich der Immobilienmarkt von Marbella von der Krise im Jahr 2008 zu erholen und verzeichnete aufgrund des großen Nachholbedarfs, der sich in den vorangegangenen fünf Jahren der Rezession aufgebaut hatte, eine Welle von Käufen. Diese Nachfrage wurde nicht nur von normalen Endverbrauchern, sondern auch von allen Arten von Investoren und Bauträgern angeführt, vom privaten Bauherrn, der ein einzelnes Haus renoviert oder baut, über diejenigen, die Gruppen von fünf oder zehn Villen oder größere Bauprojekte, einschließlich Wohnungsprojekten, bauen, bis hin zu großen internationalen Fonds, die ganze Gated Communities bauen und zum ersten Mal in großem Umfang in das Gebiet investieren.

Infolgedessen wurden in der Region Marbella Tausende von neuen Häusern mit Investitionen in Höhe von Milliarden von Euro gebaut. Darüber hinaus wurden in den verschiedenen Vierteln der Region auch ältere Immobilien saniert und modernisiert.

Viele dieser Investoren, die ihr Vertrauen in die Zukunft der Region Marbella gesetzt haben, haben Immobilien entworfen, gebaut und verkauft, die zu den hochwertigsten ihrer Art in der ganzen Welt gehören. Das Schlüsselwort lautet jetzt Qualität, und noch nie zuvor gab es in Marbella eine solche Vielfalt an Häusern, die mit Design, Technologie und Materialqualität von Weltklasse gebaut wurden.

Eine explosion der Varkäufe von Objekten oberhalb der €4,000,000 Marke

Die Zuversicht der Bauträger, erstklassige Häuser zu bauen, hat dazu beigetragen, dass der Markt für Immobilien über 4.000.000 € seit den Jahren vor der Pandemie explodiert ist. Wir schätzten, dass im Jahr 2018 mindestens 65 Immobilien zu diesem Preis oder darüber verkauft wurden, und dass diese Zahl von Mitte 2020 bis Mitte 2021 auf über 120 ansteigen würde. Im letzten Jahr stieg diese Zahl jedoch weiter an und erreichte etwa 150 verkaufte Immobilien in dieser Preiskategorie oder darüber. Verkäufe von Immobilien über 4.000.000 € sind inzwischen an der Tagesordnung, darunter viele Verkäufe über 10.000.000 €. Dies ist ein weiteres Indiz für die Stärke des Marktes und die Anziehungskraft dieser besonderen Region Europas für wohlhabendste Käufer.

"Ein starker Rückgang des Bestands an Luxusimmobilien in Verbindung mit der steigenden Käufernachfrage treibt die Preise für Luxusimmobilien überall in die Höhe."

Eines der mehr als 250 neuen Projekte an der Costa del Sol

Die Preise Steigen

Angesichts der höchsten Inflation seit Jahrzehnten fast überall in der westlichen Welt, sowie eines drastischen Anstiegs der direkten Baukosten, der für das Jahr 20216 auf 23,5% geschätzt wird, und nicht zuletzt aufgrund einer Nachfrage nach Immobilien, die das Angebot deutlich übersteigt, ist es unvermeidlich, dass die Immobilienpreise gestiegen sind und auch in naher Zukunft weiter steigen werden..

Während die Nachfrage in allen Bereichen erheblich gestiegen ist, ist sie im Luxussegment des Marktes noch deutlich stärker gestiegen, und dieses Phänomen ist nicht nur in der Region Marbella oder in Spanien zu beobachten, sondern auf der ganzen Welt.7 Ein starker Rückgang des Bestands an Luxusimmobilien in Verbindung mit einer steigenden Käufernachfrage nach dieser anspruchsvollen Art von Immobilien treibt die Preise für Luxusimmobilien überall in die Höhe8 und führt zu einem historischen Anstieg beim Verkauf von Immobilien, die nicht in Planung oder im Bau sind.

Da das Angebot an Immobilien, die aus zweiter Hand verkauft werden, immer begrenzter wird, kommen glücklicherweise ständig neue Projekte auf den Markt: Das Rathaus von Marbella berichtet, dass im Laufe des Jahres 2021 Baugenehmigungen für mehr als 1.000 Immobilien erteilt wurden.9

Wie im letztjährigen Marktbericht erwähnt, wurden viele Projekte im Jahr 2020 auf dem Höhepunkt der Pandemieabriegelungen auf Eis gelegt. Die meisten von ihnen sind nun wieder aufgegriffen worden, so dass in den nächsten Jahren zwischen 250 und 270 Großprojekte an der Costa del Sol geplant sind. 10

Diese neuen Projekte werden zusammen mit den vielen kleineren Projekten, die kurz vor der Erteilung von Baugenehmigungen stehen, zweifellos dazu beitragen, das Angebot an neuen Immobilien aufrechtzuerhalten, das für die steigende Nachfrage erforderlich ist, auch wenn wir davon ausgehen, dass die Marktnachfrage das Angebot in naher Zukunft weiterhin übersteigen wird.

Das Immobilienportal Idealista schätzt den Anstieg der durchschnittlichen Angebotspreise in Marbella von Mai 2021 bis Mai 2022 auf 15,8 %, mit einem durchschnittlichen Angebotspreis von 3,658 €/m2 in der gesamten Gemeinde (gegenüber 2 604 €/m2 in der gesamten Provinz Málaga). Wie immer werden die spezifischen Marktmechanismen und das Gesetz von Angebot und Nachfrage bestimmen, wie stark die Preise in Zukunft steigen können. Bislang ist die Nachfrage zur Jahresmitte jedoch ungebrochen, und die Käufer halten die Preise im Vergleich zu anderen Luxusdestinationen eindeutig für angemessen.

In den Tabellen auf den folgenden Seiten haben wir einige typische Beispiele für Verkäufe in verschiedenen Wohngebieten von Marbella aufgeführt. Die Tabellen beziehen sich auf die ersten sechs Monate des Jahres 2022 und zeigen die realen Verkaufspreise pro Quadratmeter, wobei die meisten Verkäufe von Panorama getätigt wurden.

Quadratmeterpreise der in den ersten Sechs Monaten des Jahres 2022 erzielten Verkäufe

 

 

 

Marbella-Promenade

Wer kauft

Es ist bekannt, dass die Käufer von Luxusimmobilien der gehobenen Klasse in der Region Marbella (die wir als Immobilien mit Preisen ab 1.000.000 € definieren) zu 85% bis 90% aus dem Ausland kommen, was dem Markt von Marbella im Vergleich zum nationalen Markt über viele Jahre hinweg so viel Kraft verliehen hat.

2021 waren die drei wichtigsten ausländischen Nationalitäten der Immobilienkäufer in der Provinz Málaga11:

  • Briten 16%,
  • Schweden 14%
  • Belgier 9%.

Man kann mit einiger Sicherheit davon auszugehen, dass diese Statistiken auch für die Region Marbella weitgehend zutreffen werden. Leider liegen keine detaillierteren Zahlen vor, aber laut der Statistik über die Nationalitäten der ausländischen Käufer in der gesamten autonomen Region Andalusien für das Jahr 2021 ist es wahrscheinlich, dass diese von Franzosen, Niederländern und Deutschen gefolgt werden, in dieser Reihenfolge.

Ein bemerkenswerter statistischer Punkt ist der Aufschwung des schwedischen Marktes, der in den letzten Jahren schrittweise seinen Marktanteil erhöht hat. Im vergangenen Jahr sind auch der polnische Markt sowie Käufer aus Osteuropa und dem Nahen Osten aufgetaucht, die trotz der Freizügigkeitsbeschränkungen ein Haus kaufen wollen, um das "Goldene Visum" zu erhalten. Natürlich sind Käufe durch Spanier allgegenwärtig und bilden das Fundament des gesamten Immobilienmarktes in Marbella.

Seit Mitte 2021 ist auch ein deutlicher Anstieg von US-Bürgern zu verzeichnen, die in unserer Region Immobilien erwerben, was ein Beispiel dafür ist, dass sich der Ruf des modernen Marbella in der ganzen Welt verbreitet hat.

Trotz des Brexit und allen Unkenrufen zum Trotz stellen die Briten nach wie vor das bei weitem größte Segment ausländischer Käufer in Spanien dar, und das schon seit Jahrzehnten, seit Margaret Thatcher 1979 die britischen Devisenkontrollen (die berüchtigte "Dollar-Prämie") aufhob.12 Rightmove, ein führendes britisches Portal, meldet für April 2022 einen Anstieg der Kaufanfragen für Immobilien in Spanien um 36 % im Vergleich zum April des Vorjahres.13

Das typische Profil des heutigen Käufers

Höherwertige Neubauten bedienen die Nachfrage nach zeitgenössischer Architektur und Innenausstattung mit internationalen Qualitätsmarken in Küchen, Bädern, Heimkinos und modernster Technik. Wir beobachten auch eine höhere Nachfrage nach nachhaltigeren, umweltfreundlichen Häusern und den Wunsch nach einer Architektur, die die Eigentümer enger mit der Natur verbindet.

Bezugsfertige, schön möblierte und makellos dekorierte Heime sind sehr gefragt.

Die typischen Käufer von heute sind auch jünger und trendiger, viele mit einem Hintergrund in der Webtechnologie oder mit Erfahrung im erfolgreichen Verkauf oder Börsengang von ihren Start-ups.

Worauf achten die Käufer bei der Architektur?

  • Es besteht Interesse an Immobilien in allen Stilrichtungen, vom typischen Stadthaus im Pueblo-Stil über klassische zeitgenössische Designs bis hin zu ultramodernen Entwürfen, wobei letztere besonders bei skandinavischen Käufern beliebt sind.
  • Vielen gefällt die moderne Rückkehr des Ibiza-Stils: kubisch mit Flachdach, in modularer Bauweise mit einigen erdigen Elementen, eine moderne Variante jener Häuser, die Panorama in den späten 60er und frühen 70er Jahren verkaufte, als wir auf Ibiza präsent waren und außer der Region Marbella auch Besichtigungsflüge auf die Balearen organisierten.
  • Es gibt auch eine wachsende Nachfrage nach Entwürfen, die Grün, Licht und Wasser in das Haus integrieren, was sich positiv auf die Lebensqualität der Menschen auswirken soll. Dieser neue Trend in Architektur und Design sieht die Verwendung von lebenden grünen Wänden, Wasserspielen und die Verwendung natürlicher Materialien im gesamten Haus vor.
  • Andalusische Architektur, die an sanfte Bögen, schräge Dächer, Innenhöfe und eine ländliche Umgebung erinnert - es gibt eine fantastische traditionelle Architektur, die sich immer noch einer kleinen, aber begeisterten Anhängerschaft auf dem Markt erfreut.

"Die Vermietungsprofis in Marbella sind sich in einem Punkt einig: Es besteht ein echter Mangel an hochwertigen, langfristigen Immobilien."

Auch die Vermietungen Boomen

Vermietungsprofis in Marbella sind sich in einem Punkt einig: Es gibt einen echten Mangel an hochwertigen Langzeitimmobilien auf dem Markt, was auf eine Kombination von Faktoren zurückzuführen ist.

Während man vor fünf Jahren ein neues, modernes, luxuriöses Apartment mit zwei Schlafzimmern in den besten Gegenden von Marbella für rund 2.000 € pro Monat mieten konnte, können die Preise für dieselbe Art von Immobilie heute bis zu 3.500 € pro Monat und mehr erreichen. Eine schöne Vier-Zimmer-Villa in den besten Gegenden kann heute rund 10.000 € pro Monat kosten, während man noch vor einem Jahr eine ähnliche Immobilie für rund 6.000 € pro Monat bekommen konnte.

  • Einige Eigentümer ziehen es vor, ihre Immobilien nur kurzfristig zu vermieten, weil die Mieteinnahmen im Sommer so gut sind und sie ihren Zweitwohnsitz dann selbst in der übrigen Zeit des Jahres nutzen können. Hinzu kommt, dass das spanische städtische Mietgesetz (LAU) trotz einiger Verbesserungen immer noch langsam und ineffektiv ist, wenn es um die Räumung von nicht zahlenden Langzeitmietern geht, was viele Eigentümer von der Langzeitvermietung abhält. Dies wiederum hat die Bedingungen für potenzielle Mieter verschärft, da viele Eigentümer nun eine Vorauszahlung für die gesamte Miete oder umfangreiche Bankbürgschaften verlangen, wodurch diese Immobilien für viele unerschwinglich werden.
  • Als Faustregel gilt, dass die Mieteinnahmen pro Woche in der Hochsaison mehr oder weniger den langfristigen Mieteinnahmen pro Monat entsprechen, manchmal sogar höher sind, je nach Attraktivität und Nachfrage des Viertels oder der Anlage, und in begehrten Lagen deutlich höher als in den Vorjahren. Die Nachfrage nach Villen der Spitzenklasse ist besonders groß, und wir sehen jetzt Kurzzeitvermietungen dieser Art von Immobilien für 40.000 € pro Woche oder mehr.
  • Die Nachfrage nach langfristigen Mietobjekten ist nach wie vor sehr groß. Familien aus ganz Europa und darüber hinaus treffen lebensverändernde Entscheidungen, um in diese Gegend Spaniens zu ziehen, entweder nur zur Miete oder mit der Absicht, später zu kaufen. In den meisten Fällen können sie nun aus der Ferne arbeiten und gleichzeitig ihre Kinder auf eine der hervorragenden internationalen Schulen in der Region Marbella schicken. Diese Faktoren haben die Preise in die Höhe getrieben und führen dazu, dass das Angebot an guten Immobilien, die langfristig gemietet werden können, so knapp ist wie nie zuvor.

"Marbella wird als sicherer Hafen für den Kauf von Immobilien in unsicheren Zeiten angesehen, nicht nur wegen seiner einzigartigen Qualitäten, sondern auch wegen seiner Lage"

 

Blick auf Puerto Banús

Diese Faktoren haben die Preise in die Höhe getrieben und führen dazu, dass das Angebot an guten Immobilien, die langfristig gemietet werden können, so knapp ist wie nie zuvor.

  • Das Immobilienportal Idealista stellt einen starken Anstieg der Preise für Langzeitmieten in Marbella fest, die im Mai 2022 im Vergleich zum Vorjahr um 21% gestiegen sind, wobei die Preise in verschiedenen Wohngebieten an der Goldenen Meile zwischen 13,4 €/m2 und 15,8 €/m2 liegen.14
  • Laut einem aktuellen Bericht der nationalen Immobilienbewertungsgesellschaft Tecnitasa belegt Marbella mit einem Preis von 22 €/m²/Monat den dritten Platz unter den "Top 5" der spanischen Städte mit den höchsten Langzeitmietpreisen für Wohnungen.15
  • Unserer Erfahrung nach liegt der durchschnittliche langfristige Mietpreis bei etwa 10-15 €/m² in nicht erstklassigen Wohngegenden, 20-25 €/m² in erstklassigen Wohngegenden und bis zu 35 €/m² in den Gegenden der Spitzenklasse.

Der Krieg in der Ukraine: Wie hat er sich auf den Markt in Marbella ausgewirkt?

Russische Käufer haben in der Vergangenheit keinen nennenswerten Anteil am Immobilienmarkt in der Region Marbella gehabt, und im Jahr 2021 machten sie weniger als 2,1 % der in Spanien kaufenden Ausländer aus.16 Auf lokaler Ebene waren es etwa doppelt so viele. Typische russische Käufer waren Geschäftsleute, die ein schönes Teilzeitdomizil für ihre Familie suchten, wie so viele andere in Westeuropa und auf der ganzen Welt. Angesichts der Beschränkungen bei Geldtransfers und der Hindernisse bei der Eröffnung von Bankkonten aufgrund der derzeitigen Sanktionen, von denen viele Russen betroffen sind, ist es klar, dass ihre Möglichkeiten, in dieser Region zu kaufen, stark eingeschränkt sind, bis die Sanktionen aufgehoben werden.

Der große Vorteil eines internationalen Immobilienmarktes, der aus so vielen Quellen gespeist wird wie im Fall von Marbella ist, dass, wenn ein Markt einbricht, ein anderer an seine Stelle tritt. In den letzten Monaten gab es eine Welle von Anfragen und Verkäufen an Menschen aus Ländern, die an Russland oder die Ukraine angrenzen, insbesondere Polen, Litauen, Lettland, Estland und Rumänien.

Die Schlussfolgerung? Trotz der enormen wirtschaftlichen Turbulenzen, die durch den Konflikt ausgelöst wurden, gilt Marbella als sicherer Hafen für den Erwerb von Immobilien in unsicheren Zeiten, nicht nur wegen seiner einzigartigen Qualitäten, sondern auch wegen seiner physischen Lage: am südlichsten Punkt Europas, in einer friedlichen und sicheren Gegend, weit weg von den großen Städten und vielen anderen Problemen in Europa.

Als internationale Gemeinde, in der mehr als 30% der rund 150.000 registrierten Einwohner aus anderen Ländern der Welt stammen17 (zu dieser Zahl kommt noch eine beträchtliche, nicht registrierte, "schwimmende" Bevölkerung von Touristen und Teilzeitbewohnern hinzu), hat sich Marbella über viele Jahrzehnte hinweg immer wieder als einer der wenigen herausragenden Erfolge der Multikultur erwiesen.

Unserer Meinung nach und der Meinung aller führenden Agenturen in Marbella, die sich auf den Luxusmarkt spezialisiert haben, ist die Nachfrage nach Immobilien in Marbella seit dem Russland-Ukraine-Konflikt sogar gestiegen, was die bisherigen Verkaufszahlen für das Jahr 2022 belegen.

Niedrigere Steuern in Andalusien

Wie in den meisten Ländern sind auch in Spanien die Regionalregierungen für die Erhebung bestimmter Steuern zuständig (z. B. Grunderwerbssteuer, Stempelsteuer, Erbschaftssteuer und andere), und die Landesregierung für die Erhebung anderer Steuern (z. B. Mehrwertsteuer). Mit dem überwältigenden Sieg der Mittepartei Partido Popular bei den Wahlen am 19. Juni 2022, die mit großem Vorsprung die absolute Mehrheit gewann, ist sichergestellt, dass die autonome Region Andalusien neben Madrid eine der beiden steuerfreundlichsten Regionen Spaniens bleibt. Dies ist eine außerordentlich gute Nachricht für Käufer, und Journalisten berichten von einer allgemeinen "Euphorie" unter großen und institutionellen Immobilieninvestoren.18

Zu den weiteren Errungenschaften, die von der derzeitigen Regionalregierung erreicht wurden oder derzeit geprüft werden, gehören:

  • Die faktische Abschaffung der Erbschafts- und Schenkungssteuer, die am 11. April 2019 für Ehegatten, Kinder, Enkelkinder und Eltern in Kraft trat. Die Steuer wurde für diese Gruppen um 99% gesenkt und dient nun lediglich als "Kontrollsteuer". Weitere Ermäßigungen wurden Anfang 2022 für zusätzliche Gruppen eingeführt.
  • Im April 2021 wurde die Grunderwerbssteuer bis Ende 2021 um bis zu 3% auf pauschal 7% gesenkt, und die Stempelsteuer wurde von 1,5% auf 1,2% gesenkt. Dies war eine befristete Maßnahme, um die negativen Auswirkungen von Covid-19 auf den Immobilienmarkt auszugleichen und den Immobilienhandel zu fördern und anzukurbeln. Im Oktober 2021 wurden diese niedrigeren Steuersätze auf unbestimmte Zeit bis 2022 und darüber hinaus verlängert, was einen erstaunlichen Anreiz für Käufer darstellte, der sich zum Teil im Marktaufschwung im Jahr 2022 manifestierte. 
  • Die vielgeschmähte Vermögenssteuer wurde endlich abgeschafft. Der Präsident der Junta, Juanma Moreno, verkündete am 19. September die Abschaffung dieser Steuer in Andalusien. Damit ist Andalusien eine von nur zwei autonomen Regionen in Spanien mit den niedrigsten Steuern und einer der wichtigsten Schritte, um Familien zum Kauf in der Region zu bewegen. Die Vermögenssteuer hat viele Einzelpersonen und Familien, sowohl Spanier als auch Ausländer, davon abgehalten, Immobilien zu kaufen und sich dauerhaft in Andalusien niederzulassen, und die Abschaffung dieser Steuer wird zu einem sofortigen, bedeutenden weiteren Anstieg der Immobilienverkäufe in der Luxuskategorie führen, insbesondere bei den teureren Immobilien, bei denen die Vermögenssteuer bis zu mehreren hunderttausend Euro pro Jahr betragen kann.19
  • Anfang 2022 gab es zahlreiche Steuersenkungen, einschließlich solcher Steuern, die junge Leute betreffen, sowie eine deutlichen Senkung igen Anteils der Einkommenssteuer in Andalusien, was sich positiv auf alle Steuerinländer mit hohem Einkommen auswirkt.20

"Marbellas internationale Gemeinschaft hat sich über viele Jahrzehnte als einer der wenigen herausragenden Erfolge der Multikultur erwiesen."

Der weltberühmte Jachthafen Puerto Banús von oben gesehen
  • Die Regionalregierung hat angekündigt, dass sie Mietkontrollen, wie sie derzeit in Barcelona in Kraft sind, entschieden ablehnt.
  • Am 23. Dezember 2021 trat die neue regionale Gesetzgebung, die sogenannte "LISTA", in Kraft. Das Gesetz modernisiert und vereinfacht die Baugenehmigungen und die Flächennutzung und verkürzt die Zeit für die Gemeinden, neue allgemeine Pläne zu erstellen. Es handelt sich um das wichtigste Gesetz, das jemals für die Immobilienentwicklung in Andalusien verabschiedet wurde.

Die Regionalregierung macht Andalusien zwar nicht zu einem Steuerparadies - ganz im Gegenteil -, aber die neuen Steuersenkungen, die bereits vorgenommen wurden und die noch in Planung sind, bringen allen Ausländern, die hier leben, ob ganzjährig oder nur für einen Teil des Jahres, im Vergleich zu fast allen anderen autonomen Regionen Spaniens enorme Vorteile und werden dies auch weiterhin tun.

Investitionen der Lokalen und regionalen Gebietskörperschaften

€10 Mio., um die Marke Marbella zu stärken

Die Regionalregierung hat den Anteil Marbellas am Budget des "Plan Turístico de Grandes Ciudades" (Plan für den Tourismus der großen Städte) erheblich aufgestockt, indem sie in den nächsten vier Jahren 10 Millionen Euro speziell für die Stärkung des Tourismus und der Marke Marbella bereitstellt. Marbellas Bürgermeisterin Angeles Muñoz würdigte das Engagement der andalusischen Regierung für die Stadt und betonte, wie wichtig es sei, "mit dem Privatsektor zusammenzuarbeiten, damit Marbella auch weiterhin ein Reiseziel von Qualität und Exzellenz bleibt".

"Andalusien wird neben Madrid mit Sicherheit eine der beiden steuerfreundlichsten Regionen Spaniens bleiben."

Der Plan konzentriert sich auf 16 Initiativen, die die Marke Marbella fördern sollen, darunter Umwelt, Kultur, Innovation, Marketing und Werbung. Vier der 10 Millionen Euro sind für Marbellas Strände vorgesehen, die neu ausgestattet und verbessert werden sollen.

Der Plan sieht die Schaffung neuer Grünflächen, die Verbesserung kultureller Einrichtungen, die Sichtbarmachung der Geschichte und des Erbes von Marbella sowie Anreize für Veranstalter großer Kultur-, Sport- oder Kongressveranstaltungen vor.

Marbella stellt 7 Millionen Euro für Grünzonen, Parks und Gartenanlagen bereit

In diesem Jahr stellt das Bauamt von Marbella fast 7 Millionen Euro für ein Dutzend Maßnahmen zur Verfügung, mit denen die Parks und Gärten der Stadt, darunter Xarblanca und El Juanar, saniert und verbessert werden sollen, sowie für die Neugestaltung anderer Grünflächen in der Gemeinde, wie Finca El Pinillo und das Gebiet um den Fluss Guadalpín.

Die Palmen, die den neuen Mittelstreifen auf der Goldenen Meile schmücken, stellen eine hervorragende ästhetische Verbesserung der Straße dar und bieten gleichzeitig mehr Sicherheit für den Fahrzeug- und Fußgängerverkehr.

Unsere Schlussfolgerungen und Vorhersagen

Lifestyle ist wichtiger als je zuvor. Die Welt entwickelt sich in einem erstaunlich schnellen Tempo, schneller als wir es im letzten halben Jahrhundert je erlebt haben. Das hat die Art und Weise verändert, wie und wo wir leben wollen, und zwar nicht nur in unserer Region, sondern auch mit einer gestiegenen Nachfrage nach Luxusimmobilien, insbesondere in Feriengebieten, in der ganzen Welt. Lifestyle-Faktoren gehen Hand in Hand mit Investitionsüberlegungen. Diese Trend ist nicht neu, aber die Beschleunigung der Tendenzen begann vor Jahrzehnten in der Region Marbella.

Die Nachfrage wird weiterhin stark bleiben. Es gibt keine Anzeichen für eine Abschwächung der Nachfrage, ganz im Gegenteil, wir gehen davon aus, dass die historisch starke Nachfrage, die wir heute erleben, in der unmittelbaren Zukunft anhalten und sich 2023 leicht abschwächen wird.

Der neu geschaffene bepflanzte Meridian auf der Goldenen Meile

Beliebtheit zu allen Jahreszeiten. Marbella hat in Bezug auf seine Popularität und sein Qualitätsimage ein ganz neues Niveau erreicht, und infolgedessen gibt es keine Nebensaison mehr. Dies ist ein Meilenstein, der durch jahrzehntelange unermüdliche Förderung der Qualitäten Marbellas durch alle Bereiche der Gesellschaft, durch Investitionen nicht nur des Rathauses und der Provinz-, Regional- und Landesregierungen, sondern vor allem durch Investitionen des Privatsektors in Milliardenhöhe in die Schaffung von hochwertigen Immobilien, Hotels, Sportanlagen, Geschäften, Restaurants, Golfclubs und Freizeiteinrichtungen aller Art erreicht wurde.

Die wirkliche Herausforderung wird darin bestehen, die Verbesserungen fortzusetzen und keine Ecke Marbellas unbeachtet zu lassen, und um jeden Preis kompromisslose Kriterien und Bemühungen beizubehalten, die darauf abzielen, die Qualität unserer Umgebung zu erhalten, die wir mit so viel Arbeit über so viele Jahrzehnte erreicht haben.

Käufer warten nicht mehr auf eine Besichtigung, um die richtige Immobilie zu kaufen. Es gibt heute Hunderte von Kunden, die nur darauf warten, zu kommen und den Kauf der Immobilien zu besiegeln, die sie mit ihren Maklern vorausgewählt haben. Und zum ersten Mal gibt es Dutzende von Verkäufen, selbst bei höherwertigen Immobilien, die durch sorgfältige, akribische Live-Videobesichtigungen per Facetime oder WhatsApp zustande kommen, ohne dass die Immobilie physisch besichtigt wurde. Wir gehen davon aus, dass sich dieser Trend fortsetzen wird, denn er entspricht der Entwicklung der Zeit, und unsere Immobilienbranche hat neue Formen der Geschäftsabwicklung schon immer mit offenen Armen empfangen.

Das Angebot an Immobilien ist niedrig im Vergleich zum Boom der letzten Jahre. Angesichts des mangelnden Angebots und nicht etwa des Überangebots an zum Verkauf stehenden Immobilien gibt es keine Anzeichen für eine Überhitzung des Marktes wie in den Jahren 2005 bis 2008, die zu einem langanhaltenden Rückschlag führte, der bis zur Erholung des Marktes im Jahr 2012 andauerte. Bei vielen Immobilientypen, vor allem im oberen Preissegment, besteht nach wie vor ein Mangel, der auch in naher Zukunft anhalten wird. Dennoch werden auch viele neue und renovierte Immobilien auf den Markt kommen, und der Verkauf von in Planung und im Bau befindlichen Immobilien wird sich beschleunigen.

Der Marbella Club Peer

Steigende Zinssätze werden die Nachfrage nach Luxusimmobilien in Marbella vermutlich nicht beeinträchtigen. Die historisch niedrigen Zinssätze haben den Kauf von Immobilien in dieser Region und auf der ganzen Welt begünstigt. Werden die steigenden Zinssätze nun zu einer Verlangsamung des Immobilienmarktes in Marbella führen? Was das Luxussegment des Marktes betrifft, so werden bis heute wahrscheinlich 90% der Verkäufe ohne Bankfinanzierung getätigt. Wir glauben daher, dass der Anstieg der Zinssätze kaum Auswirkungen auf den Luxusmarkt haben wird.

Die Preise sind im Vergleich zu anderen Luxuszielen immer noch wettbewerbsfähig. Wie bereits in diesem Bericht erwähnt, sind die Preise in den Spitzenlagen im letzten Jahr auf Rekordhöhen gestiegen. In anderen Wohngebieten steigen die Preise immer noch und werden wahrscheinlich auch im nächsten Jahr weiter ansteigen. Die normalen Marktmechanismen und die Gesetze von Angebot und Nachfrage werden letztendlich über die Mäßigung der Preise in der Zukunft entscheiden. Marbella bleibt wettbewerbsfähig und ist in der Tat für viele Menschen zum "Muss" für den Kauf eines Zweitwohnsitzes oder eines zweiten Hauptwohnsitzes geworden.

Der Erfolg des Immobilienmarktes von Marbella erstreckt sich auch auf die angrenzenden Gebiete. Estepona, Benahavís und andere benachbarte Gemeinden werden sich weiterhin eines zunehmend soliden Marktes erfreuen, nicht nur aufgrund der oben beschriebenen Faktoren, sondern auch wegen der herausragenden Eigenschaften dieser Gebiete, die ebenfalls Käufer aller Nationalitäten anziehen. In Wirklichkeit handelt es sich um ein einziges großes Absatzgebiet mit einer unglaublichen Vielfalt an zum Verkauf stehenden Immobilien aller Preisklassen.

Der Ruf Marbellas als Lifestyle-Reiseziel war noch nie so gut wie heute. Der Immobilienmarkt von Marbella ist, wie alle Märkte, zyklisch und von einer Vielzahl von Faktoren abhängig. Dazu gehören die allgemeine Gesundheit der Wirtschaft der verschiedenen Länder, aus denen unsere Käuferkunden kommen, die Inflation, die Zinssätze und die Verfügbarkeit von Krediten sowie das persönliche Vermögen und die Ersparnisse. Sie hängt auch von der kontinuierlichen Verfügbarkeit von Qualitätsimmobilien zu.

Trotz der Ungewissheit in einigen Bereichen begünstigt die Konvergenz der Weltereignisse eindeutig den Immobilienmarkt in der Region Marbella. Dies zeigt sich in der rekordverdächtigen Wachstumsperiode, die wir erleben und die den Ruf Marbellas als einen der attraktivsten Orte der Welt für hohe Lebensqualität und den Erwerb von Luxusimmobilien unterstreicht.

Footnotes:

  1. The Economist: “How the pandemic has changed American homebuyers’ preferences”, 30 April 2022
  2. European Best Destinations: “Discover the 10 most prestigious destinations in Europe”
  3. 101Tv Málaga: “La ocupación hotelera en Marbella obtiene los mejores datos de su historia”
  4. SUR: “Marbella encara el verano con 2.000 empresas más que en junio de 2019”, 6 July, 2022
  5. Business Insider: “Barcelona, Móstoles, Valencia o Marbella: el mapa de las ciudades españolas donde ya se venden más viviendas que en plena burbuja de 2007”, 17 Feb 2022
  6. ACR: “Los costes directos de construcción repuntan un 23,5% en 2021 y baten máximos históricos”
  7. Mansion Global: “U.S. Home Prices Continue to Rise Even Amid Increasing Inventory”, 16 June, 2022
  8. Forbes: “Luxury Trends in 2021 International Real Estate Report”, December 16, 2021
  9. Excmo. Ayuntamiento de Marbella: “La inversión urbanística se duplicó en Marbella en el último año hasta alcanzar los 324 millones de euros con proyectos para más de un millar de viviendas”, 12 Jan 2022
  10. Cinco Días: “Las promotoras confían en la apertura de fronteras para revivir el negocio en la Costa del Sol”, 6 May, 2021
  11. Estadística Registral Inmobiliaria anuario 2021
  12. Brainsre.news: “Foreigner House Purchases Soar, Led by the Brits” 20 April, 2022
  13. The Times: “British reign in Spain for holiday properties” June 9, 2022
  14. Idealista: “Evolución del precio de la vivienda en alquiler en Nagüeles-Milla de Oro”, June, 2022
  15. SUR: “Marbella, al tercer puesto en el ‘Top 5’...”, 14 March 2019
  16. CincoDías: “El 2% de las compras de vivienda de extranjeros en 2021 fue de ciudadanos rusos”, 6 March 2022
  17. SUR in English: “Pandemic slows population growth in Marbella”, 7Jan 2022
  18. Cotizalia: “Euforia inversora en el inmobiliario por la mayoría absoluta de Moreno en Andalucía”, 21 June 2022
  19. SurinEnglish.com  “Wealth tax in Andalucía to be scrapped from Wednesday this week” 19 Sept 2022
  20. Garrigues: “Andalucía reduce la tributación autonómica del IRPF y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones” 26 Oct, 2021

Copyright © 2022 Panorama Properties S.L – Besonderer Dank geht an Alex Clover, Alfonso Muñoz, Carolina Alainz und Cheryl Gatward für ihre unermüdlichen Anstrengungen und Recherchen, die sie für die Erstellung dieses Berichts geleistet haben.

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