Preguntas y respuestas sobre la compra de una propiedad en Marbella.

Es un impuesto local calculado sobre el incremento del valor catastral del terreno desde la última compra (la del vendedor) de la propiedad hasta la venta actual. Generalmente no supone una cuantía significativa si se trata de apartamentos o casas adosadas – menos de €1000 para la mayoría de apartamentos o casas adosadas si el último propietario la adquirió hace cinco o seis años – pero puede suponer una cuantía mayor en casos de villas con grandes parcelas.

Por naturaleza, este impuesto le corresponde al vendedor quién será el responsable de liquidarlo, a menos que se haya negociado lo contrario. Se tienen que tomar en cuenta varios factores a la hora de calcular el importe a pagar, especialmente el período de posesión de la propiedad, ya que la cantidad a liquidar puede variar significativamente y debería verificarse antes de proceder con la compraventa.

El coste notarial es de aproximadamente €1.750; sin embargo, el coste se incrementará según el número de páginas o la complejidad de la escritura (e.g. transcripción de estatutos, pagos a plazos, propiedades parcialmente terminadas, etc). Por ejemplo, para un apartamento con un precio de compra de €300,000, los costes notariales serán de aproximadamente €546, mientras que para una propiedad con un precio de €600.000 los costes notariales serán de aproximadamente €678. Para cualquier otra cantidad superior, los costes se incrementarán ligeramente. Los costes de inscripción en el Registro de la Propiedad también varían según la complejidad de la transacción. Por ejemplo, los costes de la inscripción en el Registro de un apartamento con precio de €600.000 a nombre de una sola persona y adquirido sin préstamo hipotecario sería de unos €300, mientras que por un apartamento con el mismo valor a nombre de dos personas y adquirido con un préstamo hipotecario el coste de la inscripción en el registro sería aproximadamente de unos €800.

Impuesto de Transmisión Patrimonial (I.T.P.) La  Junta de Andalucía ha reducido indefinidamente el ITP a una tarifa fija del 7% – A cargo del comprador por la adquisición de cualquier propiedad inmobiliaria (villas, apartamentos, terrenos, locales comerciales, garajes), siempre que el vendedor no sea un promotor o que su negocio habitual no consista en promoción o reventa inmobiliaria. 

Reducción del Impuesto de Transmiciones Patrimoniales a empresas inmobiliarias o profesionales que compran propiedades de segunda mano y vuelven a vender dentro de los 5 años al 2%.

I.V.A. 10% y ACTOS JURIDICOS DOCUMENTADOS atambién se ha reducido a 1,2% – Para cualquier VILLA, APARTAMENTO o GARAJE anexionado a un apartamento, cuando el vendedor es un promotor o comerciante habitual de propiedades a estrenar (primera transmisión).

PROPIEDADES A ESTRENAR:

I.V.A. 21% y ACTOS JURIDICOS DOCUMENTADOS a 1,2% para PARCELAS DE TERRENO, LOCALES COMERCIALES, o GARAJES no anexados a una vivienda, siempre que el vendedor sea un promotor y/o comerciante habitual de este tipo de propiedades. Esto cubre prácticamente todas las PARCELAS RECIENTEMENTE URBANIZADAS y LOCALES COMERCIALES RECIENTEMENTE CONSTRUIDOS. Aquí sólo se incluyen propiedades de reventa cuando el vendedor pertenece a alguna de las categorías mencionadas.

Panorama siempre recomienda elegir un abogado cualificado para que les represente y a un asesor fiscal en España para que se ocupe de los asuntos impositivos. 

el proceso de adquisición de propiedades en España es bastante sencillo. La “última palabra” acerca de la situación legal de un bien inmueble la tiene el Registro de la Propiedad, ya que informará inmediatamente de si la propiedad está libre de gravámenes y deudas o no. Normalmente, y si no se ha abonado de entrada el precio total de la venta, se redacta un contrato de compraventa privado, en el cual quedan reflejados todos los datos y detalles de la operación – los datos registrales de la propiedad, precio de compra, forma de pago, fecha límite para escriturar, fecha de entrega, etc. Al firmarse este contrato privado se hace entrega de un depósito, cantidad que varía considerablemente de acuerdo con los términos de la venta y la fecha límite para escriturar. Generalmente, si el plazo para cerrar la operación es de 30 a 60 días, el depósito sería el 10% del precio total acordado.

Las propiedades de obra nueva, lógicamente, se pagan durante el período de construcción y todos los pagos a cuenta que se realicen antes de la terminación de la obra deben estar avalados,  según la LEY 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE), por una entidad bancaria o aseguradora: si la propiedad no está terminada en la fecha estipulada, el comprador tiene derecho a reclamar el dinero abonado más los intereses legales que se deban aplicar. Asimismo, esta ley obliga al promotor inmobiliario a contratar un seguro de DIEZ AÑOS por cualquier defecto que hubiera en la construcción, siendo el comprador el beneficiario de dicho seguro.

Cuando se haya abonado el precio total de la compra, el vendedor emitirá la escritura de compraventa libre de gravámenes y deudas a favor del comprador. Esta escritura se firmará ante notario, luego se enviará a una oficina de la Agencia Tributaria para el pago del impuesto de transmisiones si la propiedad es una reventa o de segunda mano, o bien el impuesto de actos jurídicos documentados si se compra directamente del promotor. Luego se presentará en el Registro de la Propiedad para ser inscrita. En el momento de la elaboración de la escritura, se hace una inscripción provisional en el Registro de la Propiedad.

Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales para no residentes en la venta de inmuebles está fijado en el 19% sobre el beneficio generado en la venta; la diferencia entre el precio de compra, más impuestos y gastos de la compra y el precio de venta –restándole los gastos e impuestos de la venta-, y aplicándole el coeficiente de actualización aprobado cada año en la Ley de Presupuestos.

Todos los vendedores no-residentes, independientemente de la fecha en que adquirieron la propiedad, están sujetos a una retención del 3% del precio de venta, debiendo ingresarlo el comprador en Hacienda mediante la presentación del modelo 211, teniendo este importe para el vendedor el carácter de pago a cuenta del impuesto que corresponda por la renta derivada de esta transmisión. Por tanto, el adquirente entregará al vendedor no residente un ejemplar del modelo 211 con el que se ha efectuado el ingreso de la retención, a fin de que esto último pueda deducir esta cantidad de la cuota a ingresar resultante de la declaración de la ganancia. Si la cantidad retenida es superior a la cuota a ingresar, se podrá obtener la devolución del exceso.

Residentes (IRPF)

Los residentes en España tienen que presentar su Declaración de la Renta de las Personas Físicas y declarar sus ingresos, sin importar su origen.
A efectos impositivos, si una persona reside en España durante más de 183 días por año natural, y que tengan su centro de intereses económico y vital (familia) en España, se le considera residente, aunque no lo sea oficialmente.

No-Residentes (IRNR)

Los no-residentes, propietarios de un bien inmueble en España, están sometidos al Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), por los rendimientos generados por su propiedad. Existen dos formas de tributación, en lo que a los rendimientos de bienes inmuebles se refiere:

• Rendimientos obtenidos por el arrendamiento de bienes inmuebles: 24% sobre el beneficio de dichos arrendamientos salvo que el contribuyente sea residente en un estado de la Unión Europea, Islandia y Noruega, en cuyo caso se aplica el 19% y podrán desgravar costes relacionados a la renta.
• Imputaciones de renta inmobiliaria devengados por el uso propio de los inmuebles: 24% sobre el 1,1% del Valor Catastral del Inmueble (si el valor catastral de la vivienda ha sido revisado o modificado y haya entrado en vigor en el periodo impositivo o en el plazo de los diez periodos impositivos anteriores), si no ha sido revisado es el 24% sobre el 2% del valor catastral del inmueble) salvo que el contribuyente sea residente en un estado de la Unión Europea, Islandia y Noruega en cuyo caso se aplica el 19%..

NOTA GENERAL: Estas reglas son para rendimientos de bienes inmuebles sitos en España. Cada fuente de renta tiene su regla especial de tributación.

El 19 de septiembre de 2022, el presidente de la Junta de Andalucía, Juanma Moreno, anunció la eliminación del Impuesto sobre el Patrimonio en la comunidad autónoma, convirtiendo a Andalucía en una de las dos únicas comunidades autónomas de España con los impuestos más bajos.

• a) PLUSVALÍA MUNICIPAL: Por favor, ver la Parte 1 de este artículo bajo el título “La Plusvalía Municipal”.
• b) Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Por favor ver la Parte 2 de este artículo bajo el título “Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)”.
• c) Tasa de Basura, por favor, ver la Parte 2 del artículo bajo el título “Recolección de Basura y Suministro de agua”.
• d) Impuesto de Patrimonio.
• e) Impuesto sobre la Renta (Personas Físicas).
• f) Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales Inmobiliarias y Retenciones.

Las líneas telefónicas fijas se pagan mensualmente. Los precios básicos varían según el tipo de equipamiento instalado, pero pueden ser de unos €18,50 por mes, incluyendo un teléfono fijo. Una llamada telefónica directa (durante horario laboral) a cualquier país de la Unión Europea cuesta aproximadamente €0,69 por minuto (sin IVA). Llamadas desde una línea fija a un móvil cuestan alrededor de unos €0,16 por minuto. Existen varias compañías locales y nacionales que ofrecen promociones especiales para aquellos a quienes les interese las tarifas de oferta en el mercado. ADSL banda ancha está disponible prácticamente en todas partes y los “Paquetes” ADSL cuestan aproximadamente €39 por mes (más IVA), e incluyen todas las llamadas nacionales a teléfonos fijos nacionales.

El servicio de limpieza está disponible y supone un coste de un salario de jornada completa o se puede contratar por horas. Los salarios de jornada completa comienzan a partir de  €1.000 más 28.3% en contribuciones Seguridad Social por mes. El servicio de limpieza de media jornada generalmente se paga por hora a un precio  que oscila entre €10 y €15.

La electricidad se paga mensualmente. Hay tarifas básicas que se aplican y no varían si la propiedad está vacía u ocupada, y los mínimos aplicados varían según el consumo estimado que pueda tener la propiedad con todas las luces y aparatos eléctricos encendidos. El coste mínimo para un apartamento puede variar entre €24 y €36 al mes. El coste mínimo para una villa puede ser de entre €60 y €90 al mes, dependiendo de la complejidad de la instalación eléctrica. El consumo general es aproximadamente €0.08 por kilovatio más IVA. Ninguna de las tarifas incluyen IVA.
Pero, con la cantidad de luz natural que ofrece Marbella, seguramente va a utilizar menos electricidad y menos calefacción que la que utilizaría en muchos otros países.

El cuidado de un jardín privado es esencial para el mantenimiento general de una propiedad y por su puesto, tiene un coste, que depende de su tamaño. La hora de un jardinero cuesta alrededor de unos €16 aproximadamente. Un jardinero con salario de jornada completa costaría €1.100 por mes, mientras que uno a media jornada costaría unos €700. En el caso de apartamentos y casas adosadas, los jardines comunes se los cuida un jardinero contratado por la comunidad y el coste está incluido en los gastos de comunidad de cada propietario. Una villa con una parcela de 2.500m2 puede necesitar un jardinero algunas horas a la semana. Una parcela grande, media hectárea ó más, puede necesitar un jardinero a media jornada. La seguridad social es adicional al coste de la nómina mensual y representa aproximadamente el 40% del salario.

Una póliza de seguro para un apartamento de €300.000 con un contenido valorado en €48.000 costaría alrededor de €395 por año. Hay que tener en cuenta que, para un edificio de apartamentos, la Comunidad de Propietarios está obligada a asegurar el edificio por el coste de su reedificación. Por lo tanto, la póliza de seguro individual de una propiedad no necesita cubrir el valor total del apartamento, sino únicamente los daños ocasionados en su interior, el contenido y contra terceros. Es también aconsejable asegurar el edificio a riesgo propio si no está incluido en el seguro de la comunidad. Para una villa con un valor de reedificación de €500.000 y con un contenido por valor de €180.000 el coste anual de la póliza rondaría los €1.600.

En términos generales, la Comunidad de Propietarios es una entidad legal compuesta exclusivamente por los propietarios de apartamentos en un edificio o villas en una urbanización. El propósito de la “Comunidad” es, como propietario, mantener y cuidar los elementos comunitarios del edificio o urbanización en cuestión, y cada propietario está obligado a contribuir al pago de los gastos de mantenimiento de las zonas comunes y servicios, que se prorratean. Generalmente, el porcentaje que le corresponda a cada propietario se calcula según el tamaño del apartamento o parcela, dividido por la superficie total de todos los apartamentos o parcelas.

El presupuesto anual de gastos de comunidad se presenta en la Junta General de la Comunidad de Propietarios y ellos, o sus representantes autorizados, deben aprobar el presupuesto con la mayoría de los votos de los miembros presentes en esa Junta. Los gastos pueden variar considerablemente de acuerdo con los servicios que se prestan y generalmente incluyen el salario y la seguridad social del conserje, mantenimiento del jardín comunitario, mantenimiento de ascensores, reparaciones en general, recogida de basura, agua para al riego de los jardines comunitarios, el consumo de electricidad para la iluminación de zonas comunes, seguro, seguridad y costes de administración. El presidente de la comunidad debe, por ley, ser el dueño de una propiedad dentro del mismo complejo y se elige mediante el voto de los co-propietarios. El presidente no percibe ningún salario por ejercer esta actividad.

Los gastos de comunidad de un apartamento de dos dormitorios en un edificio con conserje, piscina y un pequeño jardín pueden ascender a entre €120 y €300 por mes, pero pueden llegar hasta €600 o más por mes si se trata de un edificio de lujo con bastante personal contratado y muchos servicios ofrecidos.

En el caso de una casa unifamiliar en una urbanización de villas, los gastos de comunidad son normalmente menores ya que el mantenimiento de los jardines privados y zonas exteriores de tales propiedades no lo realiza la comunidad, y los costes comunitarios se limitan al mantenimiento de calles y zonas ajardinadas comunes, mantenimiento de servicios básicos y seguridad.

La tasa de recogida de basura la fija el Ayuntamiento de acuerdo con cada propiedad y se paga 2 veces por año. Para un apartamento en Marbella la tasa de recogida de basura es de aproximadamente €162 y la tasa de una villa es de aproximadamente €242 por año. El consumo de agua se calcula con un contador en metros cúbicos y se paga trimestralmente. El pago de estos costes puede realizarse directamente en el Ayuntamiento o a través de domiciliación bancaria.

Los impuestos locales se pagan anualmente y la base imponible del impuesto se calcula sobre el valor catastral asignado por el Patronato de Recaudación. El valor catastral se calcula considerando el valor del terreno de la parcela más el valor de la edificación; de acuerdo con el tipo, ubicación y uso. Partiendo de este valor, cada ayuntamiento local decide el porcentaje a aplicar para estos impuestos locales. En el caso de Marbella, la fórmula utilizada es 0,76% (para 2021) del valor catastral de la propiedad, que generalmente es bastante menor que su valor real en el mercado.

Ejemplo: En 2021, para un apartamento de dos dormitorios en el complejo “al lado playa” Marina Puente Romano en el corazón de la “Milla de Oro” el importe del IBI fue de entre €1.700 y €2.000 aproximadamente. Para una villa grande “al lado playa” en el corazón de la “Milla de Oro” el importe del IBI anual fue de €3.000 aproximadamente.

Suponiendo que la parcela esté ubicada dentro de una urbanización o dentro de una zona determinada por el Plan General Municipal para tal uso, seguramente ya tendrá otorgada el permiso provisional para la construcción de una casa unifamiliar. Sin embargo, las normas urbanísticas, que pueden variar considerablemente, determinan el tamaño permitido de la vivienda a construir de acuerdo con el tamaño de la parcela. Debe uno asegurarse antes de proceder con la compra de una parcela que se podrá construir allí la casa de sus sueños. Panorama gustosamente le proporcionará una lista de arquitectos bilingües que incluso pueden llevarle a visitar obras suyas ya terminadas.

Marbella tiene el más nuevo, moderno y muy bien equipado Hospital Regional de España, el Hospital Costa del Sol, además de una buena clínica también muy bien equipada con una gran selección de médicos de medicina general y especialistas.

Existen varias compañías privadas de seguro médico, tal como SANITAS. Esto puede costar entre €30 a 130€ por persona por mes, dependiendo de la edad y estado de salud. El sistema de Seguridad Social española ahora permite a los residentes de la UE entrar en su sistema de salud a través del formulario (E-101). Para residentes autónomos, propietarios de empresas o empleados, las contribuciones a la seguridad social les permiten acceder automáticamente al sistema de salud español.

Desde el inicio de la crisis bancaria en 2008, los bancos españoles han comenzado gradualmente a conceder nuevamente préstamos a compradores, y durante el año 2010 ha sido un poco más fácil y más frecuente la obtención de un préstamo. Sin embargo, los requisitos son más exigentes de lo que eran en el pasado. Un extranjero que cumpla con los requisitos necesarios puede esperar que se apruebe un préstamo hipotecario por entre el 50% ó 70% de la tasación oficial de la propiedad. Sin embargo, el comprador debe demostrar que entre el 30% y 35% de sus ganancias netas esté disponible para cubrir los costes de esta nueva hipoteca, habiendo ya pagado todos los impuestos y cualquier otra obligación hipotecaria que pueda haber.

Además, hay que tener en consideración que las tasaciones realizadas por “supuestos” tasadores oficiales son de entre un 20% y un 25% por debajo del valor real, y comprobable, del mercado. No siempre se presenta este caso, pero aparentemente los bancos fomentan estas bajas tasaciones, y el nivel de profesionalidad del tasador está, a menudo, sujeto a dudas.

El préstamo hipotecario más fácil de obtener es el que cubre el 50% del valor de la propiedad, aunque los bancos son igualmente cautelosos en cuanto a la capacidad del solicitante de hacer frente al pago de las cuotas y, por tanto, también exigen documentación exhaustiva.

Un extranjero no debería desanimarse a presentar una solicitud para un préstamo, aunque si es importante que tenga toda la documentación requerida por el banco preparada meticulosamente. La situación actual nos llevará seguramente a tener que recurrir a otros dos o tres bancos más. Su agente y su abogado le resultarán de gran utilidad durante este proceso, que puede llegar a extenderse desde tres semanas hasta dos meses desde el momento que se hace entrega de la documentación en el banco.

Una vía recomendable es la presentación de la documentación necesaria al banco antes de comenzar con las negociaciones de la compra ya que solamente faltaría entonces la tasación que normalmente se realiza dentro de unos 10 días. Esto le permite al comprador negociar el precio de la propiedad que elija sin tener que solicitarle al vendedor un contrato de compra, con la condición de la aprobación del préstamo hipotecario ya que el préstamo básico estaría prácticamente concedido. Generalmente, los vendedores son reacios a reservar su propiedad bajo estas condiciones.

La documentación básica requerida por los bancos españoles no varía mucho de la requerida por bancos de otros países e incluye:

• Declaración de la Renta de los últimos dos años.
• Si recibe un salario, las nóminas de los últimos 6 meses, así como recibos de cualquier otro tipo de ingresos fijos que tenga. Si es propietario de una empresa, recibos de los diferentes tipos de ingresos.
• Una lista de los préstamos hipotecarios que ya paga mensualmente (si tiene).
• Una declaración de todos los bienes y obligaciones confirmados por un contable.
• Copia del extracto bancario de todo un año.
• Copia de su pasaporte
• En todos los casos deberá rellenarse la solicitud de préstamo hipotecario y algunas veces puede requerirse, dependiendo del caso, alguna documentación adicional.

Los documentos mencionados anteriormente pueden presentarse en inglés para la mayoría de las solicitudes, pero si están en otro idioma deben ser traducidos al castellano por traductores jurados.

Para los ciudadanos de países de Europa del Este puede resultar un poco más complicado obtener un préstamo hipotecario debido a que su sistema bancario no es tan transparente como en Europa Occidental.

El vendedor siempre paga los servicios de la agencia inmobiliaria, a menos que se haya acordado algo diferente con la agencia. Aunque el vendedor le abona la comisión a su agencia, el agente tiene la obligación ética de supervisar que el comprador obtenga un precio justo y, a fin de cuentas, un buen agente es el que reúne al vendedor y al comprador en perfecta armonía. Esto demuestra claramente la importancia de trabajar con una agencia de reconocido prestigio y excelente reputación. La agencia también tiene la obligación de asegurarse que la propiedad esté libre de gravámenes y deudas para la escrituración en nombre del nuevo propietario. Panorama ofrece un extraordinario servicio post-venta, sin coste adicional, para ayudar a los clientes a “instalarse”, ya que esto forma parte de la política de empresa.

A menudo, el administrador de la Comunidad de Propietarios se encarga de organizar los pagos de estas facturas, pero si no, lo normal en España es domiciliar las facturas en su banco y ellos se encargan de su pago.

Una urbanización es una comunidad planificada de acuerdo con las medidas adoptadas por diferentes agencias gubernamentales con respecto al uso de la tierra (residencias, comercios, zona de deportes, zonas verdes), y de proporcionar algunos servicios específicos y un mínimo nivel de calidad en la construcción de calles, aceras, desagües, saneamiento, instalaciones eléctricas y de agua, etc. Obtener la licencia de obra para desarrollar una urbanización puede tardar varios años y costar varios millones de euros. La ventaja más obvia de tener una propiedad dentro de una urbanización es que la utilización del terreno está estrictamente controlada. Si uno decide construir una casa en una parcela dentro de una urbanización en una zona destinada únicamente a viviendas unifamiliares, ¡usted está asegurado por ley que en las parcelas lindantes no se construirán edificios de apartamentos ni tampoco una granja de conejos!

Los ciudadanos de cualquier país miembro de la U.E. pueden permanecer en España indefinidamente. No se requieren visados para los ciudadanos de algunos países como Estados Unidos, pero si se requieren en otros casos, dependiendo del país de origen, y la duración del permiso de estancia variará.
Cualquier no-residente que permanezca en España durante 183 días o más por año, la Agencia Tributaria le considera residente por razones impositivas.

Hay varios colegios internacionales en la zona, incluyendo uno en Sotogrande que ofrece servicio de internado semanal. El profesorado imparte las clases en inglés, y se ofrece a los alumnos el currículo entre G.C.S.E y A-Levels ó Bachillerato Internacional.

Para más información, por favor acceda a los siguientes enlaces:

Aloha College – www.aloha-college.com
Swans School – www.swansschool.net
Calpe School – www.calpecollegeschool.com
Colegio Las Chapas – www.attendis.com
St. Anthony’s College – www.stanthonyscollege.com
The English International College – www.eic.edu

Para una guía más completa acerca de los colegios en la Costa del Sol, por favor consulte la siguiente página web:
www.andalucia.com/education/schools/home.htm

Una inspección técnica, tal como se entiende en el Reino Unido, no es necesaria en España para solicitar una hipoteca. Sin embargo, es aconsejable realizar una inspección técnica a propiedades más antiguas. Lo más común es pedir una revisión de las instalaciones de fontanería y eléctrica, del estado de la capa impermeabilizante, del estado del tejado, etc. Tanto estas revisiones como revisiones estructurales las puede realizar un arquitecto técnico español (aparejador) o también un Inspector Colegiado del Reino Unido. Cualquier coste que esto suponga lo deberá pagar el comprador.