El mercado del alquiler en Marbella: principales tendencias

• Tabla de contenidos
• La evolución del mercado del alquiler en Marbella: tendencias clave
• Alquileres de larga temporada: un desafío creciente
• Alquileres de corta temporada en Marbella: cambios normativos e impacto en el mercado
• Marco normativo
• Impacto en el mercado
• Dinámicas comunitarias y medidas de adaptación
• La reforma regulatoria está impulsando una rápida evolución del mercado, de la siguiente manera:
• Recomendaciones
• ¿Busca alquilar o invertir en Marbella?
• Fuentes

Marbella, al igual que gran parte de la Costa del Sol y del resto de España, se enfrenta a una escasez significativa de viviendas disponibles para alquileres de larga duración. De hecho, la crisis de la vivienda es uno de los problemas más graves que afronta el país en la actualidad. El mercado marbellí está fragmentado y dominado por segundas residencias o propiedades que sus dueños utilizan solo parte del año, lo que agrava la situación en comparación con otras ciudades.

El mercado de alquiler a largo plazo en Marbella está formado por distintos perfiles: los inquilinos tradicionales —empleados públicos, trabajadores de oficina, comercio y hostelería—; los clientes internacionales del llamado “año de ocio”, con buen poder adquisitivo y en busca del sol durante todo el año; el creciente grupo de profesionales internacionales y nómadas digitales que pueden trabajar desde cualquier lugar; y, por último, familias de todos los niveles de ingresos que llegan a establecerse en la zona, algunas para trabajar, otras para disfrutar del estilo de vida, muchas de las cuales acaban comprando una vivienda con el tiempo.

Los precios de los alquileres de larga temporada en Marbella se han disparado casi un 89% en los últimos cinco años, con rentas medias mensuales para un apartamento de 80 m² que han pasado de 848 € (10,6 €/m² en enero de 2019) a 1.600 € (20,0 €/m² en julio de 2025), según datos de Idealista.

Esta tendencia al alza refleja una demanda fuerte y sostenida en todos los segmentos del mercado del alquiler en Marbella. Por ejemplo, la Milla de Oro y Nagüeles han alcanzado precios medios de 19,2 €/m² en 2024, con un incremento anual del 10,3%, mientras que Nueva Andalucía y Marbella Este (Los Monteros) registraron precios de 18,4 €/m² y 16,7 €/m², respectivamente, ambos con subidas del 11,1% interanual. Estos datos confirman que los precios del alquiler continúan creciendo de forma constante, impulsados por la oferta limitada, la alta demanda y el atractivo sostenido de Marbella como destino de estilo de vida de lujo.

Este incremento ha llevado a muchos trabajadores y profesionales a trasladarse a localidades cercanas como Ojén, Coín, Guaro o Manilva, así como a zonas rurales donde los alquileres siguen siendo más bajos, aunque aumentan rápidamente —a menudo entre un 15% y un 20% anual—. Esta tendencia se repite en toda España.

El efecto es sistémico: sectores como la hostelería, la educación, la sanidad y prácticamente todos los demás —junto con los negocios locales— tienen dificultades para atraer y retener personal debido a la falta de viviendas asequibles. Algunas empresas han optado por comprar propiedades para alojar a sus empleados, lo que les permite mantener o incluso impulsar su crecimiento.

La escasez de alquileres también está llevando a algunos residentes a optar por la compra de vivienda como alternativa, lo que añade más presión al ya saturado mercado de compraventa. Mientras tanto, las grandes ciudades como Málaga, pese a contar con un parque de vivienda más amplio, afrontan limitaciones similares debido al auge de los alquileres turísticos de corta estancia, especialmente en los barrios céntricos.

Entre abril de 2022 y abril de 2025, los precios del alquiler en la ciudad de Málaga han aumentado significativamente, con un incremento del 54%, según datos de Idealista. En abril de 2022, el precio medio del alquiler era de aproximadamente 10,0 €/m² al mes, alcanzando los 15,4 €/m² en abril de 2025.

Para los inversores, factores como la presencia de inquilinos de larga duración, la insuficiencia del marco legal y de los procedimientos de desahucio, y los retrasos judiciales de un año o más, han reducido tanto la flexibilidad como la rentabilidad. Como resultado, muchos propietarios han retirado sus viviendas del mercado, produciendo el efecto contrario al deseado por la reciente Ley de Vivienda, promulgada el 24 de mayo de 2023.

Sin embargo, las inversiones en alquileres de larga temporada siguen siendo viables para quienes no planean utilizar personalmente sus viviendas, y especialmente para los inversores institucionales que aplican criterios estrictos de selección de inquilinos. Las tasas de ocupación se mantienen bajas y las rentabilidades por alquiler estables.

De acuerdo con una ley urgente aprobada por el gobierno regional el 25 de febrero de 2025, que autoriza el uso de suelo municipal clasificado como “suelo dotacional”, el Ayuntamiento de Marbella está tomando medidas al ceder estos terrenos a promotores sin coste alguno.
A cambio, los promotores están obligados a construir viviendas asequibles, ya sea para la venta o el alquiler, a precios regulados conforme a la legislación de vivienda de protección oficial. Tendrán prioridad los trabajadores de sectores esenciales como la sanidad, la educación y la hostelería —personas que mantienen la ciudad en funcionamiento—.

De acuerdo con una ley urgente aprobada por el gobierno regional el 25 de febrero de 2025, que autoriza el uso de suelo municipal clasificado como “suelo dotacional”, el Ayuntamiento de Marbella está tomando medidas al ceder estos terrenos a promotores sin coste alguno.
A cambio, los promotores están obligados a construir viviendas asequibles, ya sea para la venta o el alquiler, a precios regulados conforme a la legislación de vivienda de protección oficial. Tendrán prioridad los trabajadores de sectores esenciales como la sanidad, la educación y la hostelería —personas que mantienen la ciudad en funcionamiento—.

Una iniciativa reciente ha aprobado la construcción de 172 viviendas en San Pedro de Alcántara destinadas al alquiler asequible (Diario Sur, 2025). Otras actuaciones incluyen incentivar las asociaciones público-privadas para promover viviendas por debajo del precio de mercado e integrar el acceso a la vivienda dentro del nuevo Plan General de Ordenación Urbana de la ciudad, cuya aprobación provisional está prevista para 2026. Este plan también regulará los apartamentos turísticos y fomentará el desarrollo de residencias principales.

Al menos otros 10 promotores inmobiliarios están siguiendo el ejemplo de Sierra Blanca Estates a fecha de agosto de 2025.

El mercado de alquileres de corta temporada en Marbella ha experimentado en 2025 un endurecimiento normativo significativo, impulsado por reformas a nivel nacional, autonómico, local y de la Unión Europea.
Estos cambios tienen como objetivo aumentar la transparencia, profesionalizar el sector y abordar los problemas de disponibilidad de vivienda, aunque al mismo tiempo introducen una mayor complejidad y exigencias de cumplimiento para los propietarios.

A julio de 2025, solo el 20% de los apartamentos turísticos de la Costa del Sol estaban registrados en el Registro Nacional (“Solo el 20% de los pisos turísticos de la Costa del Sol está registrado en el Ministerio”).

Según un artículo publicado por Idealista, abogados y profesionales del sector inmobiliario afirman que el sistema carece de claridad, coherencia e infraestructura suficiente, lo que plantea dudas sobre si esta regulación, en su fase inicial, podría estar causando más perjuicios que beneficios.

Los alquileres de corta duración (de hasta dos meses con fines turísticos o de 12 o más meses con fines de temporada —y que no constituyen residencia permanente conforme a la Ley de Vivienda—) deben cumplir con cuatro niveles de regulación:

• Nivel autonómico (Junta de Andalucía):
  • Requiere una licencia de Vivienda con Fines Turísticos (VUT) para los alquileres turísticos urbanos de hasta 2 meses (Decreto 28/2016 y Decreto 31/2024).
  • Inscripción obligatoria en el Registro de Turismo de Andalucía, cumpliendo con los estándares de seguridad y habitabilidad.
  • Los propietarios no residentes en Marbella deben designar una empresa gestora registrada que asuma la responsabilidad legal de los alquileres (obligatorio desde 2024).
  • Las licencias VUT caducan al vender la propiedad, por lo que el nuevo propietario debe solicitar una nueva.
• Nivel nacional (NRUA):
  • En vigor desde el 1 de julio de 2025, el Número de Registro Único de Arrendamientos (NRUA) exige un número nacional único (NIU) para todos los alquileres de corta y media duración anunciados en plataformas (no sujetos a las normas de arrendamientos de 5–7 años de la Ley de Vivienda).
  • Contar con una licencia VUT válida es requisito previo para la inscripción en el NRUA a través del Registro de la Propiedad.
  • Las plataformas como Airbnb o Booking.com deben mostrar el número NRUA, con multas para los anuncios sin registrar o los anfitriones no conformes.
• Nivel local (Ayuntamiento de Marbella):
  • Desarrollo de un registro municipal de viviendas turísticas que complemente al NRUA.
  • Posibilidad de restringir los alquileres turísticos en zonas específicas, especialmente en plantas bajas, para preservar el carácter de los barrios y reducir la presión sobre la vivienda.
• Nivel comunitario (Comunidades de propietarios):
  • Desde abril de 2025, y bajo la Ley de Propiedad Horizontal, los alquileres turísticos requieren la aprobación del 60% de los propietarios de la comunidad.
  • Las comunidades pueden prohibir los alquileres de corta o media duración, limitando las viviendas al uso exclusivo de alquiler a largo plazo.
  • Como ejemplo de las restricciones impuestas por las autoridades locales, el 13 de agosto de 2025 el Ayuntamiento de Málaga implementó una moratoria de tres años sobre la concesión de nuevas licencias de viviendas turísticas en todo el municipio. El alcalde, Francisco de la Torre, subrayó que «ni una más» licencia turística será otorgada durante este periodo, incluso después de que las medidas anteriores —como la exigencia de accesos independientes para las nuevas licencias o la prohibición en 43 barrios especialmente saturados— no lograran frenar suficientemente el crecimiento.
    La moratoria permanecerá en vigor mientras la ciudad actualiza su Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), con el objetivo de equilibrar mejor el turismo y las necesidades de vivienda asequible.

Sin embargo, el mercado de alquileres de corta temporada en Marbella es muy distinto al de las grandes ciudades, muchas de las cuales sufren los efectos del sobreturismo.

Según declaró la alcaldesa de Marbella, «la mayoría de las viviendas de alquiler turístico se alquilan a visitantes de alto poder adquisitivo».

A esto se suma que gran parte de las propiedades destinadas al alquiler turístico pertenecen a propietarios extranjeros, que regresan a utilizarlas personalmente durante el resto del año.

Por este motivo, Marbella presenta muchos menos problemas que las grandes ciudades en este ámbito.
(La Voz del Sur, 29 de enero de 2024).

La superposición de normativas está generando grandes desafíos y transformaciones en el mercado:

• Complejidad normativa: los propietarios deben navegar entre los distintos niveles de regulación —nacional (NRUA), autonómico (VUT), municipal y comunitario—, lo que incrementa de forma notable la carga administrativa.
• Bajo nivel de registro: solo el 20% de los apartamentos turísticos de la Costa del Sol están registrados en el NRUA, lo que refleja tanto la falta de conocimiento por parte de propietarios y agentes como una adaptación lenta al nuevo sistema.
• Conflictos legales: la Junta de Andalucía, junto con los gobiernos regionales de Valencia, Murcia y Canarias, ha impugnado el NRUA por inconstitucional, alegando que la ley nacional invade competencias autonómicas y duplica procedimientos ya existentes, generando inseguridad jurídica.
• Propuesta de aumento del IVA:
  Una nueva ley nacional propone aplicar un IVA del 21% a los alquileres de corta duración, con el objetivo de redirigir la oferta hacia los alquileres de larga temporada.
  La medida cuenta con el respaldo del sector hotelero (que actualmente tributa al 10% de IVA y considera que los alquileres turísticos deberían estar sujetos al mismo tipo), pero ha provocado fuerte oposición, especialmente entre los propietarios de zonas costeras que alquilan de forma estacional para cubrir gastos.
  Los críticos sostienen que esta medida perjudicaría al turismo, penalizaría injustamente los alquileres de corta estancia y apenas contribuiría a resolver la crisis de vivienda.
  Aunque su aprobación se considera probable, es previsible que sufra modificaciones importantes, dependiendo del apoyo de los partidos de coalición en un Parlamento fragmentado y de las enmiendas impulsadas por la oposición regional y sectorial.
• Restricciones comunitarias:
  Las prohibiciones de alquileres de corta temporada impuestas por comunidades de propietarios pueden estar reduciendo la vendibilidad y el valor de algunas viviendas, según informan agentes locales y confirman operaciones recientes.
  Un artículo publicado por la Leading Property Agents of Spain (LPA) —enlazado más abajo— ofrece un excelente análisis de la situación actual.
  No obstante, en comunidades más pequeñas y de alto nivel, estas restricciones pueden tener el efecto contrario: al eliminar los alquileres de alta rotación, preservan un entorno más tranquilo y residencial, reforzando la sensación de exclusividad, seguridad y cohesión vecinal.
  Para los compradores más exigentes, en busca de paz, privacidad y estabilidad, este mayor control interno puede aumentar la deseabilidad y el valor a largo plazo del conjunto residencial.
  En tales casos, la restricción no se percibe como una limitación, sino como un sello de distinción, que refuerza la imagen de un enclave realmente privado y prestigioso.
• Caos regulatorio:
  La rápida implantación de las nuevas leyes está generando incertidumbre, con registradores de la propiedad —encargados de las inscripciones NRUA— que en ocasiones toman decisiones más propias de los tribunales.
  Persisten además lagunas en la interpretación de la ley, escasez de empresas gestoras cualificadas, mayores costes generales, posibles prohibiciones totales y la amenaza de un IVA del 10% o del 21%.

Muchos propietarios desconocían las consecuencias de prohibir los alquileres de corta duración, lo que —como se mencionó anteriormente— ya ha demostrado reducir el valor de las propiedades.

Los propietarios extranjeros, en muchos casos, no asisten a las juntas de comunidad y puede que ni siquiera estuvieran al tanto del tema.

Un enfoque más moderado, como limitar los alquileres a estancias mínimas de una a cuatro semanas, podría atraer a inquilinos más cualificados y mantener los ingresos por alquiler.

Este modelo probablemente ganará popularidad a medida que los propietarios se informen mejor, y simplemente porque es una cuestión de sentido común.

• Profesionalización:
  Las normas más estrictas están eliminando a los agentes no cualificados, fomentando un servicio y una gestión de mayor calidad.
  Los gestores de alquileres de corta duración están adoptando un perfil más similar al del sector hotelero, alejándose del clásico intermediario de alquileres de antaño.
• Transición hacia los alquileres de larga temporada:
  Algunos propietarios, desalentados por los costes de cumplimiento y las prohibiciones comunitarias, están optando por alquilar a largo plazo, especialmente en el caso de viviendas que no utilizan fuera de temporada.
  Los nuevos compradores con fines exclusivamente de inversión comienzan a centrarse en la adquisición de propiedades sobre plano, con la intención de destinarlas al alquiler de larga duración.
• Implicaciones económicas y sociales:
  Las reformas buscan abordar la escasez de vivienda, pero resultan poco aplicables en las zonas costeras de España, donde la mayoría de los propietarios alquilan sus viviendas solo durante la temporada alta y las utilizan personalmente el resto del año.
  En consecuencia, estas propiedades nunca formaron parte del mercado de alquiler de larga temporada.
  Las implicaciones de estas leyes podrían conllevar una reducción en la disponibilidad de apartamentos turísticos, con un impacto potencial en las economías locales dependientes del turismo, como la de Marbella, donde los alquileres de corta estancia sostienen los negocios locales y desempeñan un papel fundamental en la economía de la ciudad.

Los propietarios e inversores deberían:

• Contar con asesores locales experimentados que les ayuden a navegar el complejo marco normativo y garantizar el cumplimiento de las nuevas regulaciones.
• Aquellos inversores que adquirieron propiedades con fines de alquiler turístico, y que no utilizan personalmente sus viviendas, deberían valorar la posibilidad de alinearse con las políticas públicas que fomentan los alquileres de larga temporada.
• Supervisar las votaciones dentro de las comunidades de propietarios y asumir un papel activo de liderazgo para defender restricciones equilibradas que protejan el valor de las propiedades.

El mercado de alquileres en Marbella ha pasado de una situación de escasa regulación a un modelo con quizás uno de los marcos más estrictos y supervisados del mundo.

Aunque la situación actual es caótica —mientras se aclaran las distintas normativas y tanto propietarios como agentes, abogados e inquilinos se adaptan a las nuevas reglas—, es probable que estas regulaciones se modifiquen y se vuelvan algo menos restrictivas con el tiempo.

Ello se debe a las numerosas protestas del sector turístico afectado, que no fue suficientemente consultado antes de la aprobación de las leyes, a la duplicación de regulaciones en distintos niveles y a los recursos legales presentados contra algunos aspectos del nuevo marco normativo.

1. INE – Tourist Movement Statistics (FRONTUR).
2. Marbella Town Hall – Record tourism figures in 2024.
3. SUR – Record hotel profitability in August 2025.
4. Marbella24horas.es – Foreign tourism boosts recovery.
5. Hosteltur – Spain set to reach 100 million international tourists in 2025.
6. AENA – Málaga–Costa del Sol Airport Destinations.
7. SUR – Up to 60 private flights a day during summer.
8. El País – Málaga’s three-year moratorium on new tourist housing.
9. Cadena SER – Málaga leads Spain in registered tourist rentals.
10. LPA – 2025 legislative changes & impact on tourist rentals.
11. Marbella24horas.es – PGOM moves forward.
12. Málaga Hoy – Definitive approval of Marbella’s PGOM.
13. Idealista – Evolution of rental housing prices in Marbella.
14. Idealista – Evolution of housing prices for sale in Marbella.
15. Tinsa – Property Prices in Marbella, 2nd Quarter 2025.
16. Registradores.org – Real Estate Registry Statistics (Q2 2025).
17. Marbella Town Hall – Population census 2024.
18. Marbella Town Hall – Demography and Socioeconomy (PGOM).
19. SUR in English – Costa del Sol leads European market for branded residences.
20. AENA – Destinations from Málaga–Costa del Sol Airport.
21. SUR in English – €290m invested in hotels/new refurbishments.
22. Europapress – Marbella approves its 2025 budget.