À propos des Propriétés appartenant à une entreprise en Espagne

En tant qu’acheteur d’une propriété résidentielle en Espagne, il se peut que vous entendiez souvent parler du terme “propriété appartenant à une entreprise”, particulièrement dans le cas de maisons anciennes et grandes. Ce terme reviendra sûrement dans le cadre de la recherche d’une maison. Cet article traite de l’histoire de base, de l’évolution, et de considérations actuelles concernant ce sujet.

Dans les années 70 et 80, et même dans les années 90, il était courant d’entendre parler de propriétés espagnoles qui étaient enregistrées au nom de sociétés de holding offshore et ces sociétés, au lieu des propriétés elles-mêmes, étaient mises en vente. Au début, la plupart de ces sociétés étaient domiciliées à Panama ; et par la suite les sociétés basées à Gibraltar devinrent très populaires en raison de leur proximité géographique. 

Les avantages aux yeux du propriétaire de la société étaient clairs : en vendant la propriété, il pouvait mettre en vente les actions de sa société de holding, au lieu de vendre la propriété de la part de l’entreprise. Cela pouvait être réalisé sans l’obligation d’émettre un document publique espagnol enregistrant la vente, étant donné que les actes de propriété publiques de la propriété avaient déjà été émis au nom de l’entreprise. En achetant les actions de l’entreprise, et donc la propriété y étant associée, l’acheteur acceptait l’impôt latent sur les plus-values qui ne devrait être payé qu’en cas de vente de la propriété en-dehors de la structure de l’entreprise, étant donné que la valeur comptable originale de l’actif de l’entreprise demeurerait inchangée. À cette époque, ce type de transaction était très commun et il était relativement facile de revendre l’entreprise à un autre acheteur en raison du simple fait que le vendeur ne payait pas d’impôts étant donné l’absence d’informations de la cession d’actifs pour le Bureau fiscal espagnol, même si les impôts étaient dus.

Pour les acheteurs, le système était simple : ils évitaient les impôts sur la transmission, s’ils voulaient vendre à l’avenir, ils pouvaient offrir au nouvel acheteur le même package entreprise. Ce système a fonctionné jusqu’à ce que « la lumière s’est faite » pour les autorités fiscales espagnoles, et qu’elles ont modifié les lois fiscales, rendant la vente des propriétés appartenant à des entreprises beaucoup plus difficile. La plus récente de ces dispositions consista en plusieurs lois de prévention de la fraude fiscale approuvées en 2006, 2010 et 2012, et l’abolition en 2007 des avantages fiscaux spéciaux des sociétés patrimoniales ou de holding.

Toutefois, les changements se sont produits bien avant : en 1991, le Bureau fiscal espagnol introduisit une « sanction » annuelle de 5%, basée sur la valeur cadastrale, sous la forme d’un "impôt spécial" sur toute propriété possédée au nom d’une entreprise domiciliée dans les pays “paradis fiscaux”. Elle fut ensuite rabaissée à 3%. Dans le but d’éviter cette sanction, les propriétaires des sociétés, sur recommandation de leurs avocats espagnols, ont donné pour consigne à leurs administrateurs de société de fonder une entreprise espagnole, capitalisée par la propriété, et dont les actions étaient, à tour de rôle, détenues par l’entreprise off-shore. Il s’agissait d’une façon légale d’éviter l’impôt spécial. Quelques propriétaires d’entreprises ont pris la sage décision de liquider tout simplement l’entreprise, le titre de la propriété revenant alors directement à l’actionnaire de l’entreprise personnellement.

Depuis les années 90 et spécialement depuis l’année 2000, le Bureau fiscal espagnol a soupçonné que les réseaux de drogues et de la mafia et les activités de blanchiment d’argent pourraient être liés aux sociétés off-shore (“Pourquoi sinon utiliser une entreprise dans un paradis fiscal ?”, ont-ils conclu) quand, en réalité, la plupart de ces sociétés étaient créées par d’honorables avocats pour le compte de leurs clients étrangers normaux et payant leurs impôts, simplement comme une méthode adéquate pour acheter et posséder une propriété, et également pour l’organisation des droits de succession, selon la méthode d’investissement anglo-saxonne. 

L’Entreprise de Holding ou patrimoniale : un nouvel instrument fiscal

En 2003, le Bureau fiscal espagnol a donné un nouveau traitement fiscal aux “Sociétés patrimoniale ou de Holding”, c’est-à-dire, les sociétés espagnoles possédant principalement des actifs immobiliers. Ce traitement était spécialement utile pour les propriétaires dont les sociétés remplissaient certaines conditions, l’une d’entre elles étant notamment de ne pas réaliser “d’activité commerciale”. L’impôt sur les plus-values de capitaux, suite à la vente d’une propriété détenue par des sociétés patrimoniales remplissant les critères nécessaires était de 15% seulement. Les Espagnols eux-mêmes commencèrent rapidement à utiliser ces sociétés, étant donné qu’une plus-value pour les personnes physiques était taxée à l’époque à des taux plus élevés. Ces sociétés étaient également idéales pour les étrangers afin d’éviter légalement l’impôt pénal de 35% sur les plus-values pour les non-résidents sur la vente de propriétés. Par conséquent, la motivation pour les non-résidents d’acheter des propriétés à travers de sociétés espagnoles détenues directement par eux plutôt qu’à travers une entreprise de holding étrangère était importante.

Comme indiqué ci-dessus, en 2007, le traitement fiscal spécial des Entreprises de Holding fut aboli et ceux qui vendaient une propriété en-dehors de l’entreprise devaient payer directement l’impôt de 35%, ou disposaient d’un certain délai pour liquider l’entreprise. Toutefois, comme compensation, un impôt sur les plus-values de 18% fut finalement introduit pour les propriétaires non-résidents qui vendaient des propriétés qu’ils possédaient à leurs noms. Il a maintenant augmenté de 19% à 21% en 2013 en raison de la contraction du crédit. Cette “normalisation” tardive des impôts pour les non-résidents a accéléré la disparition du tristement célèbre “argent en noir” (cash) dans les ventes de propriétés.

Les propriétaires de sociétés de holding ont été graduellement acculés

Comme conséquence de ce qui précède, ceux qui possédaient encore des propriétés au sein d’une structure de société ont été petit à petit acculés avec le temps. Presque tous les avocats conseillent actuellement aux acheteurs de ne pas acheter dans une structure de société, excepté sous certaines conditions spécifiques, et spécialement de ne pas acheter l’entreprise de quelqu’un d’autre, où la propriété a une basse valeur comptable, car vous devrez assumer cet “impôt sur les plus-values latentes”, comme mentionné ci-dessus. La plupart des gens préfèrent aujourd’hui acheter une propriété à leur propre nom ou, au moins, au nom de leur entreprise récemment créée, et actuellement sur base d’un impôt complet pour le coût de la propriété. 

Le résultat de cette évolution est que les vendeurs de propriétés qui sont toujours détenues par des sociétés finissent souvent par n’avoir d’autre option que celle de vendre la propriété en-dehors de la société et de payer les pénalités fiscales.

Les propriétaires de propriétés appartenant à des entreprises peuvent encore obtenir de l’aide

Ceux qui détiennent toujours leurs propriétés à travers de sociétés off shore, que ce soit directement ou à travers une filiale espagnole, ou d’une entreprise espagnole dont ils possèdent personnellement les actions, ne sont toutefois pas totalement malchanceux. Il existe quelques avocats et comptables qui sont extrêmement spécialisés dans le domaine des lois fiscales communautaires et qui, après analyse de la structure de propriété actuelle, nationalité de l’entreprise, domicile fiscal propre, etc., sont à même de recommander un changement de domicile de l’entreprise espagnole ou mère à un autre pays, un changement de la nationalité de l’entreprise, ou d’autres modifications dans l’entreprise qui permettraient d’obtenir une réduction importante de l’impôt sur les plus-values, tout cela d’une façon totalement transparente et légale. 

Il convient de souligner que, pour être sûrs, ces changements doivent être réalisés avant que la décision de vendre ne soit prise. Si le Bureau des Impôts établissait un rapport entre les modifications dans l’entreprise et une vente intervenant peu de temps après, et en arrivait à la conclusion que les changements avaient pour seul objet d’éviter les impôts, il pourrait finir par poser des problèmes et essayer d’annuler les avantages fiscaux réclamés.

Les avantages et inconvénients d’acheter une propriété détenue par une entreprise:

a) Inconvénients d’acheter une entreprise espagnole1. En cas d’achat des actions d’une société de holding, l’acheteur doit également assumer un impôt sur la plus-value latente qui doit être payé une fois que la propriété est vendue par l’entreprise, comme indiqué précédemment. Par exemple : en 2012, les actions d’une entreprise espagnole sont achetées à un prix d’1 000 000 €. La propriété avait à l’origine été achetée par l’entreprise en 1997 pour 400 000 €, plus les frais d’acte de propriété, qui sont également le capital social de l’entreprise, incluant les emprunts des actionnaires. La propriété a également été dévaluée dans les livres de l’entreprise conformément au Code fiscal espagnol, disons à 300 000 €. La propriété est ensuite revendue en-dehors de l’entreprise en 2016 pour un montant d’1 400 000 €. Conformément aux taux fiscaux applicables aux sociétés actuellement, un taux de 25% serait dû sur la différence entre le prix original, la valeur comptable dévaluée de la propriété (avec indexation) et le prix reçu plus impôts sur les dividendes si/quand les fonds sont sortis de l’entreprise. Finalement, l’impôt est payé sur une partie d’un profit que le vendeur n’a pas réalisé, équivalant à une perte financière.

2. Frais d’administration de l’entreprise : Ils peuvent s’élever à entre 2 500 et 4 000 € par an. Ça ne semble pas énorme mais si vous les multiplier par 15 années ou plus durant lesquelles la propriété peut être détenue, cela fait pas mal d’argent. Plus la désignation des administrateurs, la comptabilité, les formulaires fiscaux annuels à signer et à archiver, etc.

3. Il est évident que, quand nous parlons d’acheter une entreprise, nous faisons référence à une entreprise qui n’a eu aucune activité commerciale, et dont l’unique objet est de posséder et éventuellement de louer une propriété, et de payer les dépenses courantes de cette propriété : une entreprise de holding. Ces compagnies auront évidemment une histoire. Ça ne pose normalement pas de problème, mais l’entreprise doit faire l’objet d’un audit professionnel, ainsi que passer avec succès tous les tests normaux et la due diligence. Sinon, en cas d’obligations prises et non-révélées par l’entreprise, il pourrait y avoir de désagréables surprises. Heureusement, la plupart des propriétaires d’entreprises laissent le contrôle aux mains d’un administrateur d’entreprises professionnel, qui tient les livres à jour et fournit des garanties et des représentations pour justifier la bonne santé de l’entreprise. Lors de l’achat d’une propriété appartenant à une entreprise, il convient de s’assurer qu’elle appartient à un vendeur visible et solvable, et des lettres de responsabilité devraient être fournies aussi bien par les administrateurs de l’entreprise que par le propriétaire réel, en plus évidemment d’un audit en profondeur. Le problème se pose si le vendeur possède lui-même une procuration, et qu’il est difficile de savoir qui il est et ce qu’il fait, ainsi que l’utilisation qu’il a pu faire de la procuration. Il convient d’éviter cette situation.

4. L’utilisation d’une maison appartenant à l’entreprise par le propriétaire de l’entreprise a déjà été déclarée comme un bien imposable par le Bureau fiscal espagnol. En conséquence, la majorité des propriétaires louent la propriété à l’entreprise, à un prix de marché équitable, et l’entreprise utilise le montant du loyer perçu pour payer les dépenses courantes de la propriété, dans le but de réduire les bénéfices et de là les impôts correspondant à payer. Cette valeur locative que vous payez pourrait poser des problèmes étant donné que le Bureau fiscale pourrait la considérer comme une valeur ne correspondant pas au prix du marché.

b) Avantages d’acheter une entreprise espagnole

À la suite de ce qui précède, la plupart des gens penseront : “comment peut-il y avoir des avantages ?” En fait, ils existent, mais un acheteur doit remplir certains critères.
1. Qu’il s’agisse d’un grand domaine, une propriété spéciale valant une considérable somme d’argent : de nombreuses personnes possèdent des actifs répartis dans des pays  différents du monde entier et souhaitent simplifier la gestion et leur situation immobilière, ainsi que ne pas figurer publiquement comme propriétaire pour des raisons de discrétion. Il n’y a rien d’illégal à posséder une entreprise espagnole avec un Trust, ou toute autre entreprise étrangère, dans un paradis fiscal ou non, à condition qu’il existe de la transparence au niveau de l’identification complète du propriétaire bénéficiaire, ainsi qu’une déclaration de la source des fonds légitimes et imposables utilisés pour l’achat. Si plusieurs personnes sont des propriétaires bénéficiaires d’une entreprise acheteuse, l’identification n’est pas requise pour ceux qui possèdent (directement ou indirectement) moins de 25% de l’entreprise.

Par conséquent, si la propriété d’intérêt est au sein d’une structure d’entreprise déjà existante, si le prix d’achat est élevé, il se peut que l’acheteur ne soit pas tracassé par les conséquences des plus-values latentes car il ne la vendra peut-être jamais (et dans certaines circonstances spéciales il pourrait également économiser l’impôt sur la transmission). Dans l’esprit de la plupart de ce type d’investisseurs, même s’ils décidaient finalement de vendre à l’avenir, ils pensent que leurs conseillers résoudront ce problème le moment venu et, qui sait, peut-être trouveront-t-ils quelqu’un comme eux qui achètera leur entreprise. Nous faisons toutefois ici référence aux propriétés les plus chères et aux acheteurs les plus fortunés. 

2. Si les actions d’une entreprise espagnole sont achetées par deux personnes ou plus, qu’aucune ne possède plus de la moitié de l’entreprise, et que plus de 50% des actifs de l’entreprise sont composés d’actifs immobiliers, ou si l’entreprise réalise des transactions commerciales, l’ainsi-dénommé impôt sur la transmission des  propriétés de revente peut être évité légalement. Le droit d'enregistrement en Andalousie a été révisé en avril 2021 et à introduire un tarif spécial de 7% en vigueur du 28 avril 2021 au 31 décembre 2021, sinon prorogé par la suite.

3. Des sociétés sont exemptées du paiement de l’impôt sur la fortune, rétabli récemment (et provisoirement), mais pas, cependant, les actionnaires des sociétés. Pour ceux qui possèdent des propriétés à leur propre nom, cet impôt est basé sur un barème de prix en fonction de la valeur de la propriété, allant de 0,2% (jusqu’à 167 129 €) jusqu’à 2,5% (au-dessus de 10 695 996 €). 

Il va sans dire que l’exemption des entreprises de l’impôt patrimonial ou sur la fortune pourra toujours être modifié par le Bureau fiscal n’importe quand à l’avenir, bien que la plupart des experts le considèrent peu probable.

4. Le problème d’une personne peut souvent générer le bénéfice d’une autre. Les propriétaires essayant actuellement de vendre une propriété dans le cadre d’une structure de société ont un problème : les acheteurs ne veulent plus assumer les obligations fiscales des entreprises qui seraient dues s’ils décidaient, à leur tour, de vendre l’actif en-dehors de la société. Toutefois, si la valeur du capital social n’est pas ridiculement basse, comme dans le cas mentionné ci-dessus, nous avons parfois eu affaire à des acheteurs futés (accompagnés de leur agent futé pour les conseiller !) qui font d’abord un marché avec le vendeur pour acheter une propriété en-dehors de sa société, à un prix convenu. Ensuite, avec un prix de base fixé, il peut se réunir avec le vendeur, calculer les impôts que celui-ci doit payer (impôts sur les sociétés, et impôt sur les dividendes si l’argent est retiré de la société) et les comparer avec le simple impôt sur les plus-values de 23% que le vendeur devrait payer s’il vendait les actions de la société (21% pour la première tranche de 50 000.-€). L’acheteur pourrait alors envisager de prendre en charge la société (spécialement s’il n’a pas l’intention de la revendre un jour), et de diviser les économies avec le vendeur.

5. Certains clients acheteurs sont maîtres dans l’art de transformer des sociétés, de les fusionner, ou dans les acquisitions d’une société entière par d’autres sociétés de leur possession. Ce type d’acheteur a l’expérience et les mécanismes à sa disposition pour diluer, dans le temps, une valeur en capital basse d’une société qu’il achète. 

En résumé : ce qui était possible de réaliser au niveau fiscal il y a 20, 30 ou 40 ans ne l’est plus à l’heure actuelle avec la législation fiscale en vigueur. 

De nos jours, la plupart des gens ne seront pas intéressés par l’achat d’une propriété appartenant à une société de holding étant donné que : 
•    s’ils en sont propriétaires en leur propre nom, tout ce qu’ils devront payer quand ils vendront leur propriété est l’impôt sur les plus-values de 19% (s’ils ne sont pas résidents en Espagne). 
•    dans certains cas, il pourrait valoir la peine d’envisager l’achat d’une propriété par le biais d’une compagnie non-résidente car l’impôt sur les plus-values est également fixé à 19% pour une compagnie domiciliée dans l’Union Européenne.

Si on le compare avec l’obligation de payer l’impôt sur les sociétés de 25% et sur les dividendes en plus en cas de liquidation de la société : dans la majorité des cas, il s’agira simplement d’un non-sens financier. Il existe toutefois des exceptions, comme il a été souligné ci-dessus, et en fonction des circonstances particulières d’un acheteur, il peut être préférable pour lui d’acheter une société. 

Panorama recommande toujours à ses clients intéressés par des conseils supplémentaires concernant l’achat ou la vente d’une société possédant une propriété de consulter un avocat réputé spécialisé dans ce type de transaction. 

Christopher Clover
Article et déclarations relatives aux impôts révisés par Cruz-Conde & Asociados