De gids voor de verkoper in Marbella

Marbella is een kleine stad, en geen grote stad zoals Londen, Dublin of New York, steden die worden gekenmerkt door een vastgoedmarkt die zich richt op een kleine straal van 50 kilometer. Daarentegen onderscheidt Marbella zich omdat het een markt is voor tweede woningen met een internationale klantenportefeuille – een vrij subtiele eigen kenmerk, dat echter van groot belang is.

De meeste kopers in Marbella zijn niet op zoek naar een hoofdverblijf, maar naar een tweede of derde woning, waardoor de vastgoedsector van Marbella eerder een luxe dan een noodzaak is. De klanten van Marbella zijn op zoek naar recreatie-- en rustwoningen met de levenskwaliteit en mogelijkheden voor vrijetijdsbesteding die dit prachtige gebied te bieden heeft. Als gevolg hiervan is een van de kenmerken van de vastgoedmarkt voor tweede woningen dat het langer kan duren om onroerend goed, met name een luxe onroerend goed, te verkopen. Echter, en volgens onze ruime ervaring, kan deze tijd aanzienlijk worden ingekort als zowel de koper als de verkoper zich een serieus doel stellen.

• Inhoudsopgave
• Stel een startprijs vast
• Vermijd het een netto startprijs vast te stellen
• Exclusiviteit ja of nee?
• Commissie
• Voorbeelden van de feedback die we krijgen van verkopers
• Andere belangrijke tips voor het verkopen van je woning

Het eerste wat een verkoper moet doen, is zijn "verkoopstrategie" bepalen, waarbij het vaststellen van een startprijs centraal staat. Als je een te hoge prijs vraagt, genereert dit geen interesse en zal de woning niet bezocht worden. En als je een te lage prijs vraagt, ben je praktisch je geld aan het weggooien!

Het vaststellen van de juiste startprijs is waarschijnlijk wel de meest bepalende factor bij de verkoop van een woning en is het resultaat van een diepgaande marktstudie. Geef niet de prijs aan die u passend lijkt, maar zoek uit wat de werkelijke marktprijs is, rekening houdend met welke vergelijkbare verkopen in hetzelfde gebied zijn gedaan en tegen welke werkelijke prijs ze zijn verkocht, evenals de prijzen waartegen vergelijkbare woningen worden aangeboden.

Hoe “exclusiever” een woning is, hoe agressiever het proces van onderhandelen en het sluiten van een verkoop kan zijn. Hoe minder "exclusief" een woning is, hoe meer de eigenaar zich zal moeten neerleggen bij het feit dat er een ruim aanbod aan vergelijkbare woningen is, waardoor hij een uiterst concurrerende startprijs moet vaststellen.

Het vaststellen van de juiste startprijs is waarschijnlijk wel de meest bepalende factor bij de verkoop van een woning en is het resultaat van een diepgaande marktstudie.
- Katinka Clover -

Als het uw bedoeling is om uw woning te verkopen via een makelaar, raden we u aan om geen netto startprijs vast te stellen, dat wil zeggen stel niet enerzijds een verkoopprijs vast en anderzijds de commissie van het bemiddelingsbureau. Als u besluit een nettoprijs aan te vragen, is het zeer waarschijnlijk dat uw woning tegen verschillende prijzen op de markt wordt aangeboden, dit zal verwarring veroorzaken bij potentiële kopers. We raden verkopers altijd aan om één team te vormen met hun agenten, omdat beide zowel op elkaars als op hun eigen belangen zullen letten en zo in staat zullen zijn een startprijs inclusief commissie vast te stellen om zo misverstanden te voorkomen.

Serieuze makelaarskantoren stellen samen met u een strategie op basis van hun ervaring en afgestemd op de bijzondere eigenschappen van uw woning, dit is inclusief het vervaardigen van reclamemateriaal en het starten van specifieke marketingcampagnes.

Moet ik verkoopexclusiviteit toekennen aan één bureau? Als je een eigenaar bent die veel reist, of geen tijd hebt om afspraken en bezoeken met verschillende bureaus tegelijkertijd te coördineren, dan is waarschijnlijk het verlenen van exclusiviteit aan één bureau de beste optie voor je is.

Dit geeft het makelaarskantoor ook exclusief de nodige zekerheid om al zijn energie en middelen te besteden aan de promotie van je woning. Serieuze makelaars zullen een strategie ontwikkelen die met u wordt gecoördineerd en opgesteld is op basis van uw ervaring en aangepast aan de specifieke kenmerken van uw woning, inclusief het maken van reclamemateriaal en specifieke marketingcampagnes.

Professionele en gerenommeerde bureaus vermijden vaak het accepteren van exclusieve verkooporders als ze de startprijs niet passend vinden of als de door de eigenaar bedongen verkooptijd te kort is.

Gemakkelijke toegang tot een woning is essentieel, zodat gekwalificeerde potentiële klanten zonder veel te hoeven wachten een bezoek kunnen brengen en zo hun interesse niet verliezen. Betrouwbare vastgoedprofessionals zullen u ook adviseren hoe u uw woning zo goed mogelijk kunt presenteren en hoe u het hele onderhandelingsproces kunt aanpakken.

De standaard commissie voor makelaardij voor de markt van Marbella en de Costa del Sol is in het algemeen 5% + BTW. Deze prijs omvat de promotie, marketing en reclame maken voor het onroerend goed tezamen met het organiseren van bezoeken, opvolging van potentiële klanten, web positionering en het verschaffen van alle relevante en noodzakelijke informatie tijdens het verkoop- en after-salesproces. Een professionele makelaar overhandigt de sleutels van een woning niet aan een potentiële klant hij vergezelt en gidst die tijdens het bezoek en beantwoordt alle vragen die kunnen rijzen over de woning, de vereniging van eigenaren en de zone in het algemeen, die makelaar besteedt ook veel tijd aan het zoeken van de juiste koper voor uw woning.

“Mijn woning staat al maanden te koop en is nauwelijks bezocht”.

De enige gevallen waarin het gebrek aan bezoeken als normaal zou worden beschouwd, is wanneer een onroerend goed vanwege de aard ervan slechts interessant is voor een zeer klein segment van de markt, of als het een startprijs heeft die boven de werkelijke waarde ligt. Als niet een van deze twee zaken van toepassing is op uw woning en die niet genoeg bezoeken ontvangt, is de kans groot dat er niet genoeg reclame voor wordt gemaakt. Dan is ons advies: neem contact op met uw makelaar voor advies, of neem contact op met een ander kantoor voor een second opinion. Wanneer een woning goed geprijsd is en er op de juiste manier reclame voor is gemaakt, moet deze regelmatig bezoeken genereren.

“Alle klanten die de makelaars ons voorstellen zijn tijdverspilling”.

Zijn ze echt tijdverspilling? Als je woning genoeg bezoekers krijgt, maar geen enkele potentiële koper een bod heeft gedaan, is de kans groot dat je woning niet zo speciaal is als je dacht.

Het kan nodig zijn de startprijs een beetje te verlagen of wat kleine renovaties uit te voeren om de woning aantrekkelijker te maken. En vergeet niet: het verkopen van een woning is een kansspel: hoe meer klanten die bezoeken, hoe groter de kans dat iemand er verliefd op wordt en uiteindelijk koopt.

“Welke marge moet ik opnemen in de startprijs?”.

Wij raden u aan de startprijs vast te stellen met de hulp van de makelaar die u vertrouwt, en om daarbij niet alleen rekening te houden met de prijs van vergelijkbare woningen, maar ook met de feitelijke verkoopprijs van vergelijkbare woningen.

Veel kopers vandaag de dag kennen de markt door en door en zullen het snel doorhebben wanneer zich een goede kans voordoet, maar tegelijkertijd zal bijna geen enkele koper de volledige startprijs willen betalen, dus het is raadzaam om een onderhandelingsmarge op te nemen in uiteindelijke prijs.

“Ik moet dringend verkopen”.

Als je haast hebt om te verkopen, moet je bereid zijn je woning tegen een gereduceerde prijs aan te bieden in vergelijking met de prijzen van vergelijkbare woningen. In dit geval is het echt belangrijk dat je een getrainde makelaar in de arm neemt die de juiste startprijs kan voorstellen, zodat je zo snel mogelijk kunt verkopen.

Presenteer de Woning zo goed mogelijk.

De eerste indruk is wat telt. Wanneer een agent klanten meeneemt om uw woning te bezoeken, zorg er dan voor dat de jaloezieën en gordijnen open zijn en dat er zoveel mogelijk natuurlijk licht binnenkomt.

Bekijk uw woning op de website van uw makelaar om te zien hoe de foto's, beschrijving en nauwkeurigheid van de verstrekte informatie worden gepresenteerd.

Hoewel de foto's slechts representatief zijn, is het zo dat hoe beter ze zijn, hoe meer interesse ze zullen wekken bij potentiële kopers. Professionele fotoreportages vooral van de binnenruimtes, kunnen een woning er echt laten uitspringen boven andere.

Als het algemene aanzien van het huis misschien kan worden verbeterd door kleine reparaties/renovaties uit te voeren of met een laag verf, raden we u aan dat zo snel mogelijk te doen om eventuele "negatieve commentaren" te voorkomen. Zorg ervoor dat de woning brandschoon is, voor de fotoreportage en voor elk bezoek. Als uw woning onberispelijk, zal de eerste indruk dat ook zijn.

Vraag uw hoofdmakelaar een bord "te koop" op te hangen

“Te koop” borden” wekken altijd interesse en zorgen dat er meer naar gevraagd wordt. Over het algemeen bezoeken de meeste kopers verschillende zones om te zien welke ze het best bevalt voordat ze contact opnemen met een makelaar. Maar als er geen bord voor je huis staat, dan zullen ze nooit weten dat het te koop is. Het niet plaatsen van een bord beperkt een van de veiligste verkoopbronnen. Wij spreken uit ervaring wanneer we zeggen dat te koop borden zonder enige twijfel een van de meest succesvolle verkoopkanalen zijn.

Zorgen dat je woning goed toegankelijk is motiveert bezoeken. Als je je huissleutels achterlaat bij een buurman die drie keer per week golft, kan het zijn dat de potentiële koper je huis wil bezoeken terwijl je buurman aan het golfen is waardoor je een goede kans misloopt om het te laten zien.

Vergeet niet dat professionele verkopers meestal eerst die woningen laten zien waarvan ze de sleutels hebben voordat ze die woningen laten zien waarvoor ze van tevoren een afspraak moeten maken.

BELASTINGEN

Zorg ervoor dat u bij bent met de betaling van uw fiscale verplichtingen wanneer u uw woning te koop aanbiedt. Overleg met uw advocaat en belastingadviseur om te zien wat voor u de meest geschikte belastingopties zijn en zo verrassingen op het moment van onderhandelen te voorkomen.

BIJ HET ONDERHANDELEN OVER DE VERKOOP

Vorm een team met uw agent en laat de zakelijke kant en de onderhandelingen over de verkoop over aan uw makelaar en laat hem alle punten doornemen met uw advocaat en belastingadviseur. Omdat dit zijn beroep is heeft hij meer kennis over het onderhandelen het economische deel dan een advocaat en dit is de reden waarom u hem heeft aangenomen. Zodra het aanbod is aanvaard, zal uw advocaat de teugels overnemen (indien nodig tezamen met uw makelaar), het onderhandse contract opstellen en het volledige verkoopproces begeleiden tot de sluiting ervan met de akte van verkoop voor een notaris.

Als u niet vaak in Marbella bent, raden wij u aan uw advocaat een volmacht te verlenen, zodat hij het proces namens u kan versnellen door uw instructies per telefoon of e-mail op te volgen.

Waar moet u op letten tijdens het onderhandelingsproces ?

• Wacht de koper op een tegenbod van u of heeft die een bod gedaan dat vaststaat?
• Heeft de koper ook nog andere woningen op het oog?
• Is het een redelijk bod?
• Er moet voor gezorgd worden dat alle details opgenomen zijn in de offerte: de prijs, de verwachte contractdatum, aanbetaling, sluitingsdatum en duidelijke bepalingen met betrekking tot de voorzieningen, uitrustingen, meubels, enz.

Deze punten moeten aan het begin overeengekomen worden en voordat de advocaten erbij worden betrokken.

En vergeet niet dat uw agent en niemand u onder druk mag zetten om een aanbod te accepteren of af te wijzen. Een goede makelaar laat u eenvoudig de verschillende opties zien en adviseert u op basis van zijn ervaring als makelaar. Zodra u de beslissing hebt genomen, is het echter raadzaam om het verkoopproces in gang te zetten en geen tijd te verspillen om te voorkomen dat de koper zich bedenkt.

Kortom, het proces van het verkopen van een woning kan net zo eenvoudig of moeilijk zijn als alle andere persoonlijke aangelegenheden. Uw beste bondgenoten tijdens het hele proces zijn de eerlijkheid, professionaliteit en competentie van uw makelaars, advocaten en belastingadviseurs om de verkoop zo objectief en gemakkelijk mogelijk af te ronden.