Veelgestelde vragen over het kopen, bezitten en verkopen van een woning in Marbella

• Inhoudsopgave
• Juridische formaliteiten en transactiekosten
• Belastingen
• Diverse onderwerpen

Hoeveel betaalt een koper aan notariskosten en kosten voor inschrijving in het Eigendomsregister in Spanje?

De notariskosten kunnen oplopen tot ongeveer € 1.750, hoewel de kosten toenemen naargelang het aantal pagina’s of de complexiteit van de eigendomsakte (bijvoorbeeld transcriptie van statuten, betaling in termijnen, onvoltooide woning, enz.).

Als voorbeeld: een appartement met een koopprijs van € 300.000 zal circa € 546 aan notariskosten kosten, terwijl een woning van € 600.000 ongeveer € 678 aan notariskosten kost. Boven dit bedrag stijgen de kosten slechts marginaal.

De inschrijvingskosten van het eigendomsregister (Property Registry) zijn eveneens afhankelijk van de complexiteit van de transactie. Bijvoorbeeld: de kosten voor inschrijving van een appartement met een koopprijs van € 600.000 op naam van één persoon en zonder hypotheeklening bedragen ongeveer € 300. Voor een appartement met dezelfde koopprijs, ingeschreven op naam van twee personen en gekocht met een hypotheek, bedragen de kosten ongeveer € 800.

Wat zijn de overige aankoopkosten voor een woning in de omgeving van Marbella?

Bestaande bouw (tweedehands woningen)

OVERDRACHTSBELASTING (I.T.P.) Sinds 28 april 2021 heeft de regionale regering van Andalusië de overdrachtsbelasting permanent verlaagd naar een vast tarief van 7%, te betalen door de koper bij de aankoop van onroerend goed (villa’s, appartementen, grond, bedrijfsruimten, garages), op voorwaarde dat de verkoper geen projectontwikkelaar is of normaal actief is in de handel in bestaande woningen (situatie waarin afgezien wordt van vrijstelling van btw).

Er geldt een verlaagd overdrachtsbelastingtarief van 2% voor vastgoedmaatschappijen of professionals die bestaande woningen kopen en binnen 5 jaar weer verkopen.

BTW van 10% en ZEGELRECHT (A.J.D: Actos Jurídicos Documentados, op het notarieel vastleggen van documenten, alleen verschuldigd bij grond- en nieuwbouwverkopen) is eveneens verlaagd tot 1,2% – voor elke VILLA of APPARTEMENT, of GARAGE die aan een appartement is verbonden, wanneer de verkoper een ontwikkelaar, promotor of gebruikelijke handelaar in nieuwbouw is.
 

Nieuwbouw

BTW van 21% en ZEGELRECHT (A.J.D: Actos Jurídicos Documentados, op notarisation van documenten, alleen verschuldigd bij grond- en nieuwbouwverkopen) van 1,2% – voor BOUWPERCEELEN, BEDRIJFSRUIMTEN of BEDRIJFSMATIGE PARKEERPLAATSEN, wanneer de verkoper een ontwikkelaar, promotor of gebruikelijke handelaar is. Dit heeft in de praktijk betrekking op vrijwel alle NIEUW GEBESTEMDE STADSBOUWPERCEELEN en NIEUWGEBOUWDE BEDRIJFSRUIMTEN. Dit geldt alleen voor bestaande woningen wanneer de verkoper binnen één van de bovenstaande categorieën valt.

Wat zijn de lokale juridische formaliteiten en kosten bij de aankoop van een woning in de omgeving van Marbella?

Panorama raadt kopers van vastgoed in de regio Marbella altijd aan een gekwalificeerde advocaat (abogado) in te schakelen om hen te vertegenwoordigen en een gekwalificeerde financieel adviseur voor fiscale kwesties.

Het kopen van onroerend goed in Spanje is een relatief eenvoudige procedure. Het “laatste woord” in eigendom is het eigendomsregister (Registro de la propiedad), waar direct zichtbaar is of de verkoper de woning vrij van schulden en beslagen in eigendom heeft.

Meestal wordt, tenzij de volledige koopprijs direct wordt voldaan, een privékoopcontract opgesteld waarin de details van de aankoop zijn opgenomen: de juridische omschrijving van de woning, koopprijs, betalingswijze, overdrachtsdatum, datum van inbezitneming, enzovoort.

Bij ondertekening van het privécontract wordt altijd een betaling in mindering op de koopprijs gedaan, die aanzienlijk kan variëren afhankelijk van de voorwaarden van de verkoop en de overdrachtsdatum. Een normale aanbetaling voor oplevering binnen 30 tot 60 dagen bedraagt 10% van de overeengekomen koopprijs.

Nieuwe, nog niet voltooide woningen worden uiteraard betaald gedurende de bouwperiode en alle betalingen vóór oplevering moeten worden gegarandeerd volgens de BOUWORDONNANTIEWET (LOE), WET 38/1999, door een bank of verzekeringsmaatschappij: als de woning niet vóór een bepaalde datum wordt opgeleverd, heeft de koper het recht de betaalde bedragen plus wettelijke rente terug te vorderen. Daarnaast verplicht deze wet de projectontwikkelaar een TIENJARIGE verzekering af te sluiten voor fundamentele bouwkundige gebreken, met de kopers als begunstigden.

Wanneer de volledige koopprijs is voldaan, geeft de verkoper de openbare eigendomsoverdrachtsakte (escritura) aan de koper, vrij van schulden en beslagen. Deze akte wordt verleden voor een Spaanse notaris en gaat vervolgens naar de belastingdienst om te worden belast met overdrachtsbelasting wanneer het een bestaande woning betreft, of met zegelrecht wanneer het een directe verkoop van de ontwikkelaar is. Daarna wordt de akte aangeboden aan het Eigendomsregister ter inschrijving. Een voorlopige inschrijving in het register wordt direct bij afgifte van de akte gemaakt.

Met welke belangrijkste belastingen krijgen eigenaren van vastgoed in de regio Marbella te maken?

• Gemeentelijke meerwaardebelasting (Plusvalía Municipal).
• Vermogenswinstbelasting (Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales Inmobiliarias) en inhoudingen.
• Inkomstenbelasting (Impuesto sobre la Renta).
• Jaarlijkse onroerendgoedbelasting (IBI).
• Vermogensbelasting.
• Afvalstoffenheffing (Basura).

Wat is de gemeentelijke meerwaardebelasting (Plusvalía Municipal) en wie betaalt deze?

Dit is een “meerwaardebelasting” gebaseerd op de stijging van de gemeentelijke indexwaarde van uitsluitend de grond, tussen de vorige (van de verkoper) aankoop en de huidige verkoop.

Voor appartementen en rijwoningen gaat het gewoonlijk niet om een groot bedrag – meestal minder dan € 1.000 voor een appartement of rijwoning die vijf of zes jaar geleden voor het laatst is verkocht – maar het kan hoger zijn in het geval van villa’s met een groot perceel.

Deze belasting komt naar haar aard toe aan de verkoper, die verantwoordelijk is voor de betaling, tenzij anders overeengekomen. Omdat er verschillende variabele factoren worden gebruikt bij de berekening, in het bijzonder de duur van de eigendom, kan het te betalen bedrag aanzienlijk variëren en moet het bij voorkeur vooraf worden nagegaan vóórdat men met de aankoop verdergaat.

De totale officiële kosten bij de aankoop van een bestaande woning (resale) bedragen ongeveer 9–10% van de koopprijs voor bestaande bouw, of ongeveer 12% voor nieuwbouw als er btw over de koopprijs wordt betaald, plus advocaatkosten.

Wat betalen verkopers in de regio Marbella aan vermogenswinstbelasting en wat is een niet-residenteninholding?

De vermogenswinstbelasting bij verkoop van woningen voor niet-residenten bedraagt 19% over de winst, berekend over het verschil tussen de waarde van de woning in het jaar van aankoop (aankoopprijs plus kosten) en de waarde in het jaar van verkoop (verkoopprijs minus verkoopkosten), gebaseerd op de door de wet goedgekeurde jaarlijkse procentuele stijging van de grondslag.

Alle niet-residente verkopers, ongeacht wanneer zij de woning hebben gekocht, zijn onderworpen aan een inhouding van 3% van de verkoopprijs, die door de koper aan de belastingdienst wordt betaald ten gunste van de verkoper door middel van het indienen van formulier 211. Dit bedrag wordt beschouwd als een vooruitbetaling op de belasting die verschuldigd is over de uit deze transactie voortvloeiende inkomsten.

De koper levert de niet-residente verkoper een kopie van formulier 211, waarmee de storting van de ingehouden som is gedaan, zodat de verkoper dit bedrag kan verrekenen met de uiteindelijke belastingaanslag. Indien het ingehouden bedrag hoger is dan de daadwerkelijke belasting, kan men teruggaaf van het verschil vragen.

Moet ik Inkomstenbelasting in Spanje aangeven als ik een woning bezit in de regio Marbella?

Residenten (IRPF)

RESIDENTEN in Spanje moeten Inkomstenbelasting (IRPF) indienen en hun wereldwijde inkomsten aangeven, ongeacht de bron.

Voor fiscale doeleinden kan men als fiscaal RESIDENT in Spanje worden beschouwd als men meer dan 183 dagen per kalenderjaar in Spanje verblijft, én het belangrijkste economische en persoonlijke (familie) belang in Spanje heeft, ongeacht of men officieel als resident staat ingeschreven.

Niet-residenten (IRNR)

NIET-RESIDENTEN moeten eveneens Inkomstenbelasting (IRNR) betalen over inkomsten die zij verkrijgen via het bezit van onroerend goed in Spanje. Er zijn twee vormen van belastingheffing, afhankelijk van de bron:

• Inkomsten uit verhuur van onroerend goed: 24% over de opbrengsten, met uitzondering van belastingplichtigen met fiscale woonplaats in een land binnen de Europese Unie, IJsland en Noorwegen; in dat geval is het tarief 19% (en mogen zij kosten die verband houden met de verhuur aftrekken).
• Voordeel uit eigen gebruik van de woning: 24% van 1,1% van de kadastrale waarde van de woning (als de kadastrale waarde is herzien of gewijzigd en in werking is getreden in het betreffende belastingjaar of in één van de tien voorafgaande jaren). In andere gevallen is het tarief: 24% van 2% van de kadastrale waarde. Ook hier geldt: voor belastingplichtigen met fiscale woonplaats in een land binnen de Europese Unie, IJsland en Noorwegen bedraagt het tarief 19%.

Let op: we verwijzen hier uitsluitend naar inkomstenbelasting met betrekking tot onroerend goed. Afhankelijk van de bron van het inkomen van niet-residenten gelden verschillende fiscale regelingen.

Wat is de jaarlijkse onroerendgoedbelasting (I.B.I.) voor eigenaren van vastgoed in de regio Marbella?

Onroerendgoedbelasting (bekend als I.B.I. of Impuesto sobre Bienes Inmuebles) wordt jaarlijks geheven en wordt berekend op basis van de kadastrale waarde van de grond, zoals vastgesteld door de Spaanse belastingdienst.

De kadastrale waarde houdt rekening met de waarde van de grond plus de waarde van het gebouw, afhankelijk van type, ligging en gebruik. Over deze waarde bepaalt elke gemeentelijke overheid het toe te passen percentage voor de I.B.I.

In het geval van Marbella is de formule: 0,76% (voor 2021) van de kadastrale waarde van de woning, die vrijwel altijd aanzienlijk lager is dan de werkelijke marktwaarde.

Voorbeelden (2021):

• Een vrijstaande, grote villa aan het strand in het hart van de “Golden Mile” betaalde ongeveer € 3.000 per jaar.
• Een 2-slaapkamerappartement in het strandcomplex Marina Puente Romano, midden in de “Golden Mile”, betaalde jaarlijkse onroerendgoedbelasting in de orde van € 1.700 tot € 2.000.

Bestaat er een “vermogensbelasting” voor mensen die onroerend goed in de regio Marbella bezitten?

Er bestaan vermogens- en solidariteitsbelastingen, en deze zijn complex en afhankelijk van de fiscale verplichtingen van de belastingplichtige, alsook van de bezittingen die men in Spanje en in sommige gevallen wereldwijd heeft.

Bepaalde soorten bezittingen kunnen zijn vrijgesteld bij de berekening van de uiteindelijk verschuldigde belasting, maar nooit van de verplichting om ze te declareren. Vanwege de huidige complexiteit van deze belastingen raadt Panorama altijd aan om met je advocaat te overleggen over jouw specifieke situatie en wat je fiscale verplichtingen kunnen zijn.

Afvalstoffenheffing (belasting op huisvuilinzameling)

De afvalstoffenheffing wordt door de gemeente vastgesteld per woning en is om de 6 maanden verschuldigd. Voor een appartement in Marbella ligt de afvalstoffenheffing rond € 180 per jaar en voor een villa rond € 300 per jaar.

Wat als ik een perceel wil kopen en mijn eigen huis wil bouwen?

Mits een bouwperceel is gelegen binnen een urbanisatie, of in een gebied dat in het bestemmingsplan van de gemeente als zodanig is aangewezen, is er reeds globale bouwvergunning verleend voor de bouw van een vrijstaande woning.

De bouwvoorschriften, die sterk kunnen variëren, bepalen echter de toegestane grootte van de villa in verhouding tot de grootte van het perceel. Het is daarom belangrijk om vóór de aankoop van de grond na te gaan of het toegestane bouwvolume overeenkomt met het gewenste ontwerp van de woning.

Panorama verstrekt graag een lijst met tweetalige architecten en kan bezichtigingen organiseren van enkele van hun eerdere projecten.

Zijn er medische voorzieningen en zorgverzekeringen?

Marbella beschikt over het nieuwste, modernste en best uitgeruste regionale ziekenhuis van Spanje (Hospital Costa del Sol), naast een goede, goed uitgeruste kliniek met een ruime keuze aan huisartsen en specialisten.

Particuliere zorgverzekering is beschikbaar via verschillende maatschappijen, zoals SANITAS. De kosten kunnen variëren van circa € 30 tot € 400 per persoon per maand, afhankelijk van leeftijd en gezondheidstoestand.

Het Spaanse sociale zekerheidsstelsel staat EU-ingezetenen nu toe toegang te krijgen tot het openbare zorgnetwerk via een speciaal formulier (E-101). Voor bewoners die zelfstandig ondernemer zijn, een bedrijf bezitten of in loondienst zijn, geven de sociale zekerheidsbijdragen automatisch recht op toegang tot het Spaanse zorgnetwerk.

Opmerkingen:

Panorama beschouwt de bovenstaande informatie als actueel en correct op het moment van schrijven, maar deze is van nature beknopt, uitsluitend bedoeld als leidraad en onderhevig aan fouten of weglatingen.

Panorama raadt kopers en verkopers van vastgoed altijd aan om gekwalificeerde advocaten en belastingadviseurs te raadplegen.

Is financiering beschikbaar?

Spaanse banken verstrekken financiering aan niet-residenten, maar hun criteria zijn veel strenger dan voorheen. Een gekwalificeerde buitenlandse aanvrager kan redelijkerwijs verwachten dat een hypotheeklening wordt goedgekeurd tot ongeveer 60% van de officiële taxatiewaarde van de woning.

De koper moet echter aantonen dat tussen 30% en 35% van zijn netto besteedbaar inkomen na belasting en na andere hypotheekverplichtingen beschikbaar is om de nieuwe lening te kunnen betalen.

Onder de huidige omstandigheden is het aan te raden bij minstens twee of drie banken een aanvraag in te dienen. Je makelaar en advocaat kunnen zeer nuttig zijn in dit proces, dat vanaf het moment dat alle documentatie is ingediend, ongeveer drie weken tot bijna twee maanden kan duren.

Een aanbevolen route is om zich vooraf te laten prekwalificeren bij een bank voordat men over de aankoop onderhandelt, zodat de aankoop alleen nog afhankelijk is van de taxatie, die normaliter binnen ongeveer 10 dagen kan worden uitgevoerd.

Hierdoor kan een koper onderhandelen over de woning van zijn keuze, zonder de verkoper te hoeven vragen een koopcontract te tekenen dat nog afhankelijk is van hypotheekgoedkeuring, aangezien de basislening dan al bijna is goedgekeurd. Verkopers zijn over het algemeen terughoudend om een woning onder deze voorwaarde te reserveren.

Voorbeeld van vereiste documentatie (deze verschilt niet wezenlijk van wat banken in andere landen vereisen):

• Twee jaar aangifte inkomstenbelasting.
• Indien je in loondienst werkt: de laatste 6 loonstroken, evenals bewijs van andere vaste inkomsten.
• Indien je een bedrijfseigenaar bent: bewijs van je verschillende inkomstenbronnen.
• Een overzicht van je huidige maandelijkse hypotheekbetalingen (indien van toepassing).
• Een verklaring van je totale activa en passiva, bevestigd door een professionele accountant.
• Kopieën van bankafschriften van het laatste jaar.
• Kopieën van je paspoort.

In alle gevallen zal er een hypotheekaanvraagformulier moeten worden ingevuld, en soms wordt aanvullende documentatie gevraagd, afhankelijk van de situatie.

Bovenstaande documenten kunnen voor de meeste aanvragen in het Engels worden aangeleverd, maar als deze documenten in een andere taal zijn opgesteld, moeten ze officieel naar het Spaans worden vertaald.

De Client Services-afdeling van Panorama helpt, naast vele andere nuttige diensten, regelmatig bij het leggen van contacten met banken voor het verkrijgen van hypotheken voor onze kopende cliënten.

Zijn technische bouwkundige keuringen beschikbaar?

Een bouwkundige keuring, zoals die in het Verenigd Koninkrijk gebruikelijk is, is in Spanje niet vereist voor hypotheekdoeleinden. Het is echter wel raadzaam bij de aankoop van een oudere woning.

Veelvoorkomende zaken om te controleren zijn onder meer de staat van de sanitaire en elektrische installaties, waterdichtheid, dakbedekking, enzovoort. Deze controles, evenals een volledige structurele keuring, kunnen worden uitgevoerd door een Spaanse technisch architect (aparejador) of door een gekwalificeerde Britse Chartered Surveyor.

Alle hieraan verbonden kosten zijn voor rekening van de potentiële koper.

Wie betaalt de makelaarscourtage bij de verkoop van een woning?

De verkoper betaalt altijd de courtage, tenzij je een andere afspraak maakt met je makelaar. Hoewel de verkoper de makelaar betaalt, heeft de makelaar een ethische verplichting ervoor te zorgen dat de koper een eerlijke prijs-kwaliteitverhouding krijgt.

Uiteindelijk is het de taak van een goede makelaar om koper en verkoper op harmonieuze wijze samen te brengen. Dit onderstreept het belang van samenwerken met een gevestigde makelaardij met een sterke reputatie.

De makelaar heeft ook de verplichting ervoor te zorgen dat de eigendomsakte van de woning wordt overgedragen vrij van alle schulden en beslagen.

Wat is een urbanisatie?

Een urbanisatie is een gepland woongebied dat voldoet aan de normen van de verschillende overheidsinstanties met betrekking tot het gebruik van de grond (residentieel, commercieel, sportzones, groenzones), en dat voorziet in een specifiek pakket aan diensten en een minimumniveau van kwaliteit in de aanleg van wegen, trottoirs, drainage, riolering, elektriciteits- en waterinstallaties, enzovoort.

Het verkrijgen van toestemming om grond tot urbanisatie te ontwikkelen kan een projectontwikkelaar enkele jaren en meerdere miljoenen euro’s kosten.

Het meest voor de hand liggende voordeel voor de eigenaar van een woning binnen een urbanisatie is het strikt gereguleerde grondgebruik. Als je besluit een huis te bouwen op een perceel in een deel van een urbanisatie dat uitsluitend is bestemd voor vrijstaande eengezinswoningen, ben je er wettelijk zeker van dat er noch een appartementencomplex, noch bijvoorbeeld een konijnenfokkerij gebouwd kan worden op het aangrenzende perceel voor eengezinswoningen!

Hoe lang kan ik als toerist in Spanje verblijven?

Europeanen uit de EU kunnen onbeperkt in Spanje verblijven. Voor sommige andere landen, zoals de Verenigde Staten, is geen visum vereist; voor andere landen wel, afhankelijk van het land van herkomst en met verschillende toegestane verblijfsduren.

Iedere niet-resident die 183 dagen of meer per kalenderjaar in Spanje verblijft, wordt door de belastingdienst beschouwd als resident voor fiscale doeleinden.

Waar kan ik mijn kinderen naar school sturen?

Er zijn veel uitstekende particuliere scholen in de omgeving. Er zijn internationale scholen waar les wordt gegeven in het Engels, Zweeds, Frans en Duits, en er worden verschillende curricula aangeboden, afhankelijk van de hoofdtaal van de school.

Voor Engelstalige middelbare scholen worden doorgaans GCSE’s en A-Levels, en het International Baccalaureate (IB) aangeboden.

Lees hier onze complete gids over scholen aan de Costa del Sol.

Voor meer informatie

Als u overweegt een woning te kopen of te verkopen in de regio’s Marbella, Benahavís of Estepona en u heeft nog specifieke vragen waarbij wij mogelijk kunnen helpen, neem dan gerust en geheel vrijblijvend contact met ons op. Wij helpen u graag.