Rapport over de vastgoedmarkt in Marbella 2026

Geschreven door Christopher Clover, Algemeen Directeur, Panorama Properties
Christopher Clover schrijft al meer dan 55 jaar over de vastgoedmarkt in Marbella

• Inhoudsopgave
• Marktoverzicht
• Toerisme: het hele jaar door een groeibevorderende factor
• Belangrijke kenmerken van de vastgoedmarkt
• Realistisch marktinzicht
• De verhuursector: belangrijkste trends in 2025
• Andere factoren die de markt beïnvloeden
• VOORUITBLIK
• Bronnen

Het nieuwe normaal

De afgelopen twaalf maanden hebben een patroon van aanhoudende kracht versterkt, een patroon dat de voorzichtige vooruitzichten van de periode van na de pandemische golf, heeft overtroffen.

Waar velen een terugval verwachtten, heeft Marbella juist haar positie als veilige haven versterkt. De veerkracht van de markt is niet langer alleen een gevolg van het momentum uit het verleden, maar is het nieuwe normaal geworden.

Marbella heeft als nooit tevoren haar intrede gedaan op het internationale podium en wordt steeds meer erkend naast wereldcentra als Dubai en Miami, in aanvulling op alle bekende vakantiebestemmingen in Europa, vanwege haar luxe levensstijl en aantrekkingskracht op het gebied van onroerend goed, ondanks haar veel kleinere omvang.

Marbella is een stad die bloeit in de voorhoede van haar evolutie, met een aanzienlijk vermogen voor duurzame en gecontroleerde groei: investeringen stromen binnen, de toeristische cijfers blijven sterk, infrastructuurprojecten worden versneld en de regelgeving op het gebied van ruimtelijke ordening wordt aangepast om deze doelen te bereiken.

De veerkracht van de markt is niet langer alleen een gevolg van het momentum uit het verleden, maar is het nieuwe normaal geworden

Marbella's positie als wereldwijde, ultieme-luxe bestemming

Er zijn maar weinig bestemmingen in de wereld die zich kunnen meten met de ontwikkeling die Marbella de afgelopen decennia heeft doorgemaakt. De stad heeft niet alleen zijn intrede gedaan in de wereldwijde elite van ultieme-exclusieve resortbestemmingen, maar heeft ook zijn positie daarin verstevigd. Deze ontwikkeling is niet alleen symbolisch: ze wordt bekrachtigd door internationale onderscheidingen, toonaangevende ontwikkelingsprojecten, Michelin-onderscheidingen en de steeds groeiende aanwezigheid van een echt cosmopolitische gemeenschap.

In 2024 werd Marbella uitgeroepen tot “Beste Algemene Bestemming in Europa” door European Best Destinations 1 op basis van meer dan een miljoen stemmen van reizigers uit 172 verschillende landen, een titel die de brede aantrekkingskracht en ongeëvenaarde levensstijl van de stad onderstreept. Dit in navolging van de eerdere erkenning als tweede plaats winnaar in dezelfde categorie in het jaar 20222, waarmee het Monte Carlo, Capri en andere gerenommeerde enclaves achter zich liet. Dergelijke onderscheidingen weerspiegelen de wereldwijde aandacht die Marbella nu ten deel valt als een alom erkende, hele jaar door, bestemming.

Meer lezen: Marbella behoort in 2025 tot de top 5 van meest gezochte gebieden in Spanje

Luxe gastvrijheid van wereldklasse

Het aanbod van luxe accommodaties in Marbella blijft op het hoogste niveau doorgaan. Het Marbella Club Hotel, dat in 2024 zijn 70-jarig jubileum vierde, werd bekroond met twee Michelin Sleutels, de prestigieuze nieuwe onderscheiding die door de Michelingids geïntroduceerd is om uitzonderlijke hotels met uitmuntende gastvrijheid te erkennen.

Meer lezen: Het begin van Marbella Club

Tegelijkertijd is het Puente Romano Marbella resort uitgegroeid tot het culinaire epicentrum van de Costa del Sol, met meer dan 20 restaurants, waaronder wereldberoemde namen als Cipriani, Nobu, Coya en Gaia. De opening van El Pimpi in mei 2024, onder leiding van mede-eigenaar Antonio Banderas, voegde een vleugje Andalusische authenticiteit en sterren-glamour toe aan een toch al schitterende entourage.

Marbella is uitgegroeid tot een gastronomische grootmacht, met meerdere Michelin-sterrenrestaurants zoals Skina, Messina, Nintai en Back³ en een lange lijst van culinaire belevenissen die nu concurreren met de beste in Europa. Het aanbod van restaurants, entertainment, concerten, wellness en mode in de stad is zelfs steeds vaker de reden waarom vakantiegangers besluiten om zich hier tijdelijk of permanent te gaan vestigen.

Een essentieel onderdeel van dit prestigieuze imago is het hoge percentage internationale inwoners van de stad. Volgens het bevolkingsregister zijn in januari 2025 bijna een derde van de 166.999 officieel geregistreerde inwoners van Marbella, buitenlanders afkomstig uit 152 verschillende landen⁴. Bij dit cijfer moeten nog eens tussen de 75.000 en 100.000 buitenlanders worden opgeteld die in Marbella wonen als residenten of als parttime toeristen die in de wintermaanden in hun eigen huis verblijven, evenals diegenen die in hotels en gehuurde accommodaties verblijven en die de basis vormen van de zwevende “niet-geregistreerde” bevolking van Marbella⁵, wat het werkelijk mondiale karakter van deze gemeenschap weerspiegelt.

Volgens het bevolkingsregister zijn in januari 2025 bijna een derde van de 166.999 officieel geregistreerde inwoners van Marbella, buitenlanders uit 152
verschillende landen

Merkgebonden luxe-residenties

De Costa del Sol, met Marbella op de voorgrond, loopt voorop in Europa op het gebied van Merkgebonden luxe-residenties⁶ en is een logisch verlengstuk van haar stevig verankerde identiteit als multinationaal centrum voor luxueus wonen.

Nergens is dit evidenter dan in Puerto Banús en de omliggende gebieden, waar een buitengewone concentratie van prestigieuze internationale modemerken te vinden is, aangevuld met een even indrukwekkend aanbod van automerken. De aanwezigheid van deze wereldwijd erkende namen benadrukt dat Marbella voldoet aan internationale normen van uitmuntendheid en maakt de stad tot een ideale omgeving voor de ontwikkeling van merkgebonden vastgoedprojecten.

Het luxe woningaanbod in Marbella ondergaat een ingrijpende verandering, mede onder invloed van een golf van spraakmakende merkgebonden residentieprojecten. Het binnenkort te openen Four Seasons Resort & Private Residences⁷, ontworpen door Richard Meier, omvat een vijfsterrenhotel met 80 kamers en 40 suites, 136 privéwoningen en 30 hotelresidenties, bestaande uit villa's, herenhuizen en appartementen, die vrijwel gelijkmatig zijn verdeeld. De vanafprijzen voor deze woningen moeten nog worden vastgesteld en zullen pas bekendgemaakt worden  wanneer het project officieel van start gaat, vermoedelijk in het eerste kwartaal van 2026. De bouw staat gepland voor begin 2027. Het Marbella Four Seasons-project versterkt de aantrekkingskracht van Marbella voor een wereldwijde luxe klantenkring. Alleen al de aanwezigheid van een Four Seasons in Marbella zal veel vermogende bezoekers aantrekken die de magie van Marbella tot op heden nog niet ontdekt hebben.

Meer lezen: The Four Seasons Marbella Resort

In het gebied van de Istán Road, grenzend aan het zeer succesvolle project Epic Marbella van Fendi Casa, ligt Design Hills Marbella van Dolce&Gabbana (het project van de hoogste kwaliteit en een van de best gelegen projecten die ooit in Marbella zijn aangeboden). Vlakbij liggen de opvallende Karl Lagerfeld Villas met vijf op maat gemaakte woningen die duurzame materialen combineren met high fashion minimalisme⁸.

Meer lezen: Branded residences in Marbella

Bekijk de woningen te koop in Epic Marbella en de woningen te koop in Design Hills Marbella – project Design Hills Marbella.

In Nueva Andalucía zijn er acht Versace Villas, verspreid over percelen van 2.000 vierkante meter, met een weelderig ontwerp en een vijfsterrenservice.⁹ Dan zijn er nog elite-lanceringen zoals The Summit Marbella van Elie Saab in Cascada de Camoján, het door Lamborghini geïnspireerde Tierra Viva in Benahavís, en langlopende projecten zoals Marea van Missoni in Finca Cortesin, Aida, ingericht door Bentley, om de hoek van Puente Romano, het W Resort Marbella by Marriott, dat is opgewaardeerd tot een van hun ultieme-luxe merken, St. Regis of Ritz Carlton¹⁰, en Angsana Residences in Real de la Quinta.

Meer lezen: Woningen te koop in het project Tierra Viva

Tegelijkertijd heeft de wederverkoopmarkt alle records verbroken. Villa's in Sierra Blanca en Cascada de Camoján hebben nu prijzen die kunnen concurreren met de meest exclusieve locaties in Europa, en omvatten vier van de tien duurste woonstraten in heel Spanje. Een vijfde duurste gebied in deze categorie is Coto La Zagaleta in Benahavís, onderdeel van de grotere residentiële vastgoedmarkt van Marbella, en zonder twijfel de meest exclusieve countryclub van Europa¹¹.

Alleen al de aanwezigheid van een Four Seasons in Marbella zal veel vermogende bezoekers aantrekken die de magie van Marbella nog niet ontdekt hebben

Toerisme is altijd de drijvende kracht geweest achter het internationale succes van Marbella, niet alleen als economische factor, maar ook als krachtige introductie van de stad aan de meest veeleisende reizigers ter wereld.

Of particular significance is the presence of residential tourism, the trend of international visitors acquiring second homes not only for holidays, but for extended seasonal stays or part-time living. This movement began in Marbella in the 1950s, when visionary figures such as Ricardo Soriano, Marquis of Ivanrey, and his nephew Prince Alfonso von Hohenlohe introduced the town to a selective global audience, setting the standards for low-rise, low-density development and ensuring, together with the other “founders” of the city, that Marbella would never become overdeveloped like many other resort destinations in the Mediterranean Basin. Over time, what began as an elite holiday destination evolved into a form of long-term investment, rooted in quality of life, security, climate and cosmopolitan appeal. Today, residential tourism remains one of the most influential forces shaping Marbella’s urban growth, economy, and real estate market.

Van bijzonder belang is de aanwezigheid van residentieel toerisme, de trend waarbij internationale bezoekers een tweede woning kopen, niet alleen voor vakanties, maar ook voor langere seizoensverblijven of om er een deel van het jaar te wonen. Deze beweging begon in Marbella in de jaren vijftig, toen revolutionaire figuren zoals Ricardo Soriano, markies van Ivanrey, en zijn neef prins Alfonso von Hohenlohe de stad introduceerden bij een selectief wereldwijd publiek. Zij stelden de normen voor laagbouw en lage bebouwingsdichtheid vast en zorgden er samen met de andere ‘oprichters’ van de stad voor dat Marbella nooit overontwikkeld zou raken, zoals veel andere vakantieoorden in het Middellandse Zeegebied. Wat begon als een vakantiebestemming voor de elite, evolueerde in de loop der tijd tot een vorm van langetermijninvestering, gebaseerd op levenskwaliteit, veiligheid, klimaat en cosmopolitische aantrekkingskracht. Vandaag de dag blijft residentieel toerisme een van de meest invloedrijke krachten die de stedelijke groei, economie en vastgoedmarkt van Marbella bepalen.

Record aantal bezoekers

In 2024 verwelkomde Spanje een recordaantal van 94 miljoen internationale toeristen, het hoogste aantal ooit geregistreerd – een stijging van ongeveer 10 procent ten opzichte van de 83,5 miljoen bezoekers in 2023¹², waarmee zelfs het referentiepunt van de periode vóór de pandemie in 2019 werd overtroffen.

In 2025 zette deze sterke opwaartse trend zich voort. Eind juni 2025 hadden meer dan 52 miljoen internationale reizigers Spanje bezocht, een stijging van 6,4% ten opzichte van de eerste helft van het voorgaande jaar, met prognoses die wijzen op bijna 100 miljoen bezoekers tegen het einde van 2025.¹³

Wat het hoteltoerisme in Marbella betreft, sloot het jaar 2024 af met een record aan lokaal toerisme, met de beste hotelbezetting en hotelwinsten in de geschiedenis.¹⁴

Hoewel de eerste helft van 2025 een lichte daling van het totale toerisme naar Marbella liet zien, voornamelijk als gevolg van minder binnenlandse bezoekers¹⁵, benadrukt een sterk herstel in juli, met 85.697 bezoekers, een stijging van 11,9% ten opzichte van juli 2024, de blijvende aantrekkingskracht van Marbella op internationale toeristen.

In augustus 2025 bereikten de hotels in Marbella echter een nieuw historisch hoogtepunt in hotelrendabiliteit met een groei van 32% in twee jaar tijd, een toename van 15% in het aantal banen en een stijging van 5,5% in de bezettingsgraad ten opzichte van 2024.¹⁶

In de zomer van 2025 waren er ook 89 hotels van alle categorieën geopend in Marbella, 20 meer dan in 2024. Beide feiten bevestigen opnieuw de algehele kracht van Marbella als een zeer sterke toeristische bestemming.¹⁷

Toerisme in Marbella is niet langer alleen een zomers fenomeen, maar verspreidt zich geleidelijk over het hele jaar, een trend die ook in andere badplaatsen in het Middellandse Zeegebied vorm begint te krijgen. Dit benadrukt wat voor ons die hier wonen al overduidelijk is: Marbella heeft geen last van overtoerisme, in tegenstelling tot veel grotere steden in Spanje en Europa.¹⁸

Zoals burgemeester Ángeles Muñoz onlangs bevestigde: “We richten ons op het versterken van een model dat kwaliteit boven kwantiteit stelt en waarin het concept van luxe een onderscheidende factor is, waardoor bezoekers een uitzonderlijke ervaring op een unieke locatie wordt aangeboden.”

Deze strategische visie blijft de positie van Marbella als bestemming van wereldklasse versterken, waarbij toerisme zowel een belangrijke economische factor is als een toegangspoort tot langetermijninvesteringen in woningen.¹⁹

Vandaag de dag blijft residentieel toerisme een van de meest invloedrijke krachten die de stedelijke groei, economie en vastgoedmarkt van Marbella bepalen

Toegankelijkheid van de luchthaven

Geen enkele luxe bestemming kan floreren zonder eersteklas toegankelijkheid, en het voortdurende succes van Marbella als wereldwijd resort, samen met dat van de hele Costa del Sol, is onlosmakelijk verbonden met de uitzonderlijke prestaties van de luchthaven van Málaga, de belangrijkste toegangspoort tot de regio. In 2024 brak de luchthaven van Málaga alle eerdere records, met 24.923.774 reizigers, 174.915 vluchten en maar liefst 155 directe bestemmingen.²⁰

In de eerste helft van 2025 werd een recordaantal van 11.494.109 passagiers geregistreerd, waardoor de luchthaven dichterbij zijn geschatte maximale capaciteit van 30 miljoen passagiers per jaar kwam. Deze explosieve groei weerspiegelt zowel de toegenomen connectiviteit als de sterk groeiende wereldwijde belangstelling voor Zuid-Spanje.

De luchthaven heeft deze zomer een nieuwe mijlpaal bereikt, met tot wel 60 privévluchten per dag. De opmerkelijke opkomst van de zakenluchtvaart weerspiegelt niet alleen de toestroom van vermogende vakantiegangers, maar ook een groeiend aantal zakenreizigers die worden aangetrokken door de dynamische economie van de regio.²¹

Samen versterken deze factoren de positie van de Costa del Sol als een van de meest prestigieuze en toegankelijke bestemmingen van Europa.

Er zijn al plannen voor een grote uitbreiding van de capaciteit van de luchthaven tegen het einde van het decennium, zoals verderop in dit rapport wordt toegelicht.

Luchthavendiensten

In 2024 introduceerde Ambaar Lounge, in Terminal 3, een nieuw pakket VIP-diensten, waaronder privé-check-in, versnelde veiligheidscontrole, toegang tot een luxe lounge en direct vervoer naar het vliegtuig.

De luchthaven van Málaga zal ook pionieren met de eerste elektrische drone-lucht-taxiservice van Spanje, die passagiers naar nabijgelegen gebieden zoals Granada en Marbella brengt.²²

Het toestel zal in eerste instantie door piloten worden gevlogen, maar in de toekomst zijn er plannen voor autonome vluchten. Een vlucht van 15-20 minuten naar Marbella staat gepland voor 2030, afhankelijk van technologische en reglementaire ontwikkelingen.

Meer lezen: Málaga-Costa del Sol Airport Expansion & Drone‑Taxis

De toename van het aantal rechtstreekse vluchten vanuit de Verenigde Staten, Canada en vijf verschillende steden in het Midden-Oosten, heeft ook een belangrijke rol gespeeld bij het openstellen van Marbella voor nieuwe, vermogende markten.

Het Noord-Amerikaanse toerisme, dat vroeger beperkt en seizoensgebonden was, is nu constanter geworden, mede dankzij gerichte aanbiedingen en de strategische afstemming van Marbella op luxereisnetwerken.

Levensstijl: de werkelijke rijkdom van Marbella

Met zoveel investeringen, op alle niveaus, is Marbella een zeer welvarende stad geworden. Een belangrijk deel van de werkelijke rijkdom van Marbella is echter niet alleen van materiële aard, maar ook het resultaat van de talloze verschillende levensstijlen die er mogelijk zijn, en vooral het uitstekende voorbeeld (te midden van vele opvallende fiasco's in Europa) van een multiculturele samenleving waar zoveel mensen van zoveel verschillende nationaliteiten in harmonie samenleven.

Zoals onze burgemeester, Ángeles Muñoz, onlangs verklaarde: “Marbella onderscheidt zich van andere vakantiebestemmingen door een unieke mix van hotels, woningen, diensten en faciliteiten van wereldklasse aan te bieden, waardoor onze positie als een van de belangrijkste vakantieoorden ter wereld wordt versterkt.” ²³

Marbella blijft ook creatievelingen, ontwerpers, chef-koks en trendsetters op het gebied van lifestyle aantrekken, van wie velen niet alleen geïnspireerd worden door de natuurlijke schoonheid van de regio, maar ook door de uitzonderlijke kwaliteit van het licht, de architectuur en de groeiende culturele sfeer.

Deze unieke energie is een van de verborgen drijfveren achter de groeiende lifestyle-economie van Marbella.

De levensstijl van Marbella biedt bewegingsvrijheid, verbondenheid met de natuur en een diep gevoel van welzijn, kwaliteiten die nu meer dan ooit gewild zijn in de werld van na de pandemie.

Het resultaat is een stad die iets biedt wat steeds zeldzamer wordt: een complete levensstijl, waar vrije tijd, zaken, familie, welzijn en persoonlijke groei naadloos in elkaar overvloeien.

Het Noord-Amerikaanse toerisme, dat vroeger beperkt en seizoensgebonden was, is constanter geworden, mede dankzij gerichte aanbiedingen en de strategische afstemming van Marbella op luxereisnetwerken

De vastgoedmarkt in Marbella is een nieuwe fase ingegaan, die niet wordt gekenmerkt door kortstondige golven of speculatieve cyclussen, maar door structurele kracht op lange termijn.

De periode na de pandemie heeft misschien nieuwe records opgeleverd, maar wat daarna volgde is nog opmerkelijker: een markt op hoog niveau die wordt gekenmerkt door een robuuste vraag, een beperkt aanbod en steeds kritischere kopers.

In 2024 werden in heel Spanje in totaal 695.545 vastgoedverkopen geregistreerd, een stijging van 8,9% ten opzichte van 2023, waarbij buitenlanders ongeveer 14,5% van het totaal vertegenwoordigden. In de Gouden Driehoek werd het jaar 2024 afgesloten met 8.708 verkochte woningen: Marbella registreerde 4.745 transacties, Estepona 3.162 en Benahavís 801, zoals weergegeven in bovenstaande tabel. Dit betekent een gezonde stijging van 5,65% ten opzichte van 2023 en een stijging van 31,42% ten opzichte van het pre-pandemische jaar 2019.²⁴

Het eerste semester van 2025 (statistieken zijn beschikbaar op de datum van publicatie van dit rapport)²⁵, heeft voor de drie gemeenten interessante marktbewegingen laten zien en ligt bijna precies op hetzelfde verkoopniveau voor de eerste helft van het jaar in vergelijking met dezelfde periode in 2024, met een totaal van 4.293 verkopen in de eerste helft van 2025 tegenover 4.232 van vorig jaar.

Het eerste kwartaal van 2025 liet ook een verkoopniveau zien dat vergelijkbaar was met dat van het laatste kwartaal van 2024, waarbij het totaal van de verkopen in Marbella, Benahavís en Estepona met een onbeduidende 3,4% daalde ten opzichte van het voorgaande kwartaal.

In het tweede kwartaal (voorlopige statistieken) daalde de verkoop in de drie gemeenten met 8,3% ten opzichte van het eerste kwartaal, waarbij Estepona met 13,2% de grootste daling liet zien, gevolgd door Marbella met 6,3% en een lichte verbetering van de verkoop in Benahavís met 2,6%.

Over het algemeen worden de verkoopcijfers en procentuele veranderingen samengevat in de volgende tabel.

De daling van de verkopen in het tweede kwartaal van 2025 in Marbella en Estepona is een duidelijke indicatie dat de markt zich stabiliseert, een natuurlijk en verwacht gevolg van de historische stijging van de verkoop in het jaar na de pandemia, in 2022. Een bijkomende factor is dat de sterke vraag in voorgaande kwartalen ongetwijfeld de beste (en meest redelijk geprijsde) woningen op de markt tijdelijk heeft geabsorbeerd.

De vastgoedmarkt in Marbella is een nieuwe fase ingegaan, die niet wordt gekenmerkt door kortstondige
golven of speculatieve cyclussen, maar door structurele kracht op lange termijn

Een bewijs hiervoor is een rapport van Idealista, het belangrijkste vastgoedportaal van Spanje, van 30 juni 2025, waarin werd gesteld dat het aantal te koop staande woningen in het hele land met 20% was gedaald ten opzichte van een jaar eerder — de grootste daling die zij ooit hebben geregistreerd. Deze daling geldt met name voor de markt in de omgeving van Marbella vanwege de intense internationale vraag in dit gebied.

It is logical to conclude that the shortage of properties for sale is making it more difficult for buyers to find the exact property they want at the price they want to pay for it. This lack of product has resulted in some signs of buyer resistance noted, especially from the second quarter of 2025. Agents and lawyers are reporting that although the market, especially the prime, luxury market, is still strong, with a good rhythm of sales, viewings and enquiries on about the same level as 2024, buyers are taking longer times for decision-making, negotiations are more complicated and drawn-out, and there is greater scrutiny of all details, including construction quality with new or refurbished properties, than in the past.

Het is logisch om vast te stellen dat het tekort aan te koop staande woningen, het voor kopers moeilijker maakt om precies die woning te vinden die ze willen kopen, voor de prijs die ze willen betalen. Dit gebrek aan aanbod heeft geleid tot enige weerstand bij kopers, vooral vanaf het tweede kwartaal van 2025. Makelaars en advocaten melden dat, hoewel de markt, met name de markt voor luxe woningen, nog steeds sterk is, met een gunstig ritme van verkopen, bezichtigingen en aanvragen, op ongeveer hetzelfde niveau als in 2024, kopers meer tijd nemen om een beslissing te nemen, onderhandelingen ingewikkelder en langduriger zijn en er meer aandacht is voor alle details, waaronder de bouwkwaliteit van nieuwe of gerenoveerde woningen, dan in het verleden.

Het ernstige tekort aan te koop staande woningen wordt veroorzaakt door nieuwbouwwoningen en woningen in alle categorieën, zowel nationaal als lokaal. Van de 695.545 woningverkopen in Spanje in 2024 waren er slechts 61.457 (slechts 8,83%) nieuwbouwwoningen, zoals te zien is in de bovenstaande grafieken. In vergelijking met 20 jaar geleden, in 2005 bijvoorbeeld, waren er ongeveer 306.000 verkopen van nieuwbouwwoningen, meer dan vijfeneenhalf keer het volume van nieuwbouwwoningen vandaag.²⁷

Deze sterke daling wijst op een diepgaand en aanhoudend structureel tekort aan nieuwbouwwoningen, zowel op nationaal als op lokaal niveau, en op een overcorrectie van de markt na 2008, waarbij de nieuwbouwactiviteit nog niet is teruggekeerd naar het niveau van vóór de vastgoedzeepbel.

In Marbella, Estepona en Benahavís waren nieuwbouwwoningen in 2024 goed voor slechts 13,63% van alle verkopen in de regio. Binnen deze regio bedroeg het aandeel van nieuwbouwwoningen in Marbella slechts 7,94%, nieuwbouwwoningen in Estepona 22,99% en in nieuwbouwwoningen in Benahavís 10,36%.²⁸ Een belangrijke beperkende factor hierin is het schaarse aanbod van bouwgrond in de meest gewilde woonwijken van het gebied. Men moet altijd in gedachten houden dat nieuwbouwwoningen pas worden geregistreerd wanneer de eigendomsakte wordt afgegeven, en dat de meeste ervan waarschijnlijk al maanden of jaren eerder via een onderhandse overeenkomst zijn verkocht, waardoor de werkelijke verkoopcijfers voor de onderzochte periode worden vertekend.

Werkelijke, geverifieerde prijzen van het nieuwe Notariële Woningportaal

Het grote nieuws voor dit jaar is de oprichting van een nieuw officieel portaal dat is ontwikkeld door de notarissen van Spanje, het “Portal Estadistico del Notariado”²⁹, dat voor het eerst informatie over de vastgoedmarkt op gemeentelijk niveau aanbiedt, gebaseerd op werkelijke verkoopprijzen en andere gegevens die zijn vastgelegd in notariële akten. Deze informatie was tot nu toe alleen beschikbaar op nationaal, regionaal en provinciaal niveau en biedt veel meer dan alleen prijzen. Deze gratis openbare website biedt gedetailleerde informatie waarmee kopers, verkopers, investeerders en projectontwikkelaars nu met veel meer nauwkeurigheid, zekerheid en transparantie beslissingen kunnen nemen.

Dit is iets waar Panorama al jaren om gevraagd heeft en het is geweldig om te zien dat deze website nu eindelijk werkelijkheid is geworden.

Volgens deze nieuwe officiële bron bedroeg de gemiddelde werkelijke verkoopprijs per vierkante meter in Marbella in de twaalf maanden voorafgaand aan september 2025, € 4.228, met een gemiddelde prijs van € 4.509 per vierkante meter van juli tot september 2025 en een stijging van de gemiddelde prijzen in de hele gemeente in 2024 van 12,59%. Dit zijn werkelijke transactiewaarden, geen vraagprijzen, en geven daarom een veel nauwkeuriger beeld van wat kopers daadwerkelijk op de markt betalen.

Ter vergelijking: gegevens van het bekende woningaanbodportaal Idealista, dat tot nu toe als een uitstekende gids diende, gaven in september 2025 een gemiddelde vraagprijs van ongeveer € 5.400 per vierkante meter in Marbella aan³⁰.

Uiteraard zijn de prijzen die worden aangegeven op Idealista en andere vastgoedportalen slechts zo betrouwbaar als hun eigen database met vraagprijzen voor onroerend goed in elk gebied. Het Notariaal Portaal overbrugt nu deze kloof door voor het eerst in Spanje geverifieerde, op akten gebaseerde gegevens, op gemeentelijk niveau te publiceren.

Het nieuwe portaal bevat interactieve plattegronden en statistieke instrumenten die nationale, regionale, provinciale en gemeentelijke gegevens weergeven, evenals gegevens per postcodegebied, en stelt gebruikers in staat om te filteren op type woning, grootte en transactievolume. Alle cijfers zijn rechtstreeks afkomstig uit notariële koopakten, worden regelmatig verzameld en bijgewerkt, en bieden een betrouwbaar en transparant overzicht van de werkelijke marktactiviteit.

Voor Marbella en de Costa del Sol, en zelfs voor het hele land, betekent dit portaal een grote stap voorwaarts. Voor het eerst kunnen makelaars, projectontwikkelaars en analisten hun beoordelingen baseren op werkelijke gemiddelde prijzen, wat kopers daadwerkelijk betalen, en veel gedetailleerdere informatie over kopers dan ooit tevoren, wat resulteert in nauwkeurigere schattingen, preciezere prijsstrategieën en beter geïnformeerde beslissingen voor alle deelnemers aan de markt.

Dit nieuwe niveau van transparantie is een belangrijke mijlpaal voor de Spaanse vastgoedsector. Voorbeelden van het type aanvullende, waardevolle informatie die het nieuwe portaal voor het jaar tot september 2025 biedt, zijn als volgt:

• Gemiddelde leeftijd van kopers in Marbella: 52
• Percentage kopers tussen 41 en 60 jaar: 54% (en verdere uitsplitsing naar leeftijd)
• Gemiddelde verkoopprijs in heel Marbella: € 711.138 (het nationale gemiddelde is € 210.361)
• Gemiddelde prijs op de Golden Mile (postcode 29602): € 1.085.457
• Gemiddelde grootte van verkochte woningen: 168 m² (het nationale gemiddelde is 113 m²)
• Percentage buitenlandse kopers op de markt van Marbella: 63,14%
• Percentage aankopen door natuurlijke personen ten opzichte van bedrijven: 77,75%
• Nationaliteiten van buitenlandse kopers (zie onderstaande cirkeldiagram voor het gemiddelde in Marbella, Estepona en Benahavís)
• Verrassend genoeg zijn de Nederlanders de grootste groep buitenlandse kopers in Estepona!
• In het nationaliteitsgedeelte worden ingezetenen en niet-ingezetenen als afzonderlijke percentages van het totaal weergegeven.
• Er wordt onderscheid gemaakt tussen nieuwe en bestaande woningen en tussen villa's en appartementen.

Nooit eerder hadden we toegang tot zulke nauwkeurige marktinformatie, zelfs opgesplitst per postcode binnen elke gemeente. Dit nieuwe niveau van transparantie betekent een opmerkelijke stap vooruit, het resultaat van het uitstekende werk van de Spaanse Notariële Raad, en markeert een duidelijk keerpunt in de beschikbaarheid van vastgoedgegevens in het land.

Vraagprijzen voor wederverkoop soms overmatig optimistisch

Door de sterke prijsstijgingen van de afgelopen jaren en de daaruit voortvloeiende positie van de markt als een “verkopersmarkt”, in combinatie met de moeilijkheid om betrouwbare statistieken te vinden met betrekking tot de werkelijke verkoopprijzen, bieden sommige eigenaren hun eigendommen tot 23 oktober 2025, toen het Notariaal Statistisch Portaal werd gelanceerd, te koop aan tegen overmatige ambitieuze prijzen.t

Sommigen zijn te ver gegaan en hebben hun eigendommen zo duur geprijsd dat er zelfs geen bezichtigingen meer uit voortkomen.

Deze onevenwichtigheid corrigeert zichzelf meestal na verloop van tijd, omdat eigenaren zich realiseren dat de markt weliswaar gezond blijft, maar misschien niet aan hun verwachtingen voldoet. Of aan wat ze misschien is voorgespiegeld door makelaars die meer geïnteresseerd zijn in het binnenhalen van de opdracht dan in het geven van nauwkeurig advies over de werkelijke marktwaarde.

Verkopers die ervoor willen zorgen dat hun woningen goed in de markt liggen en regelmatig worden bezichtigd, moeten zich concentreren op een realistische prijsstelling van hun woningen.

Meer lezen: Verkoop je eigendom in Marbella met Panorama

The key for both sellers and buyers seeking to understand real market value is to work with an agent who has the experience and knowledge to demonstrate real selling prices per square metre of comparable properties. This is the only reliable and objective method for determining current market value.

De oplossing voor zowel verkopers als kopers die de werkelijke marktwaarde willen begrijpen, is om samen te werken met een makelaar die over de ervaring en kennis beschikt om de werkelijke verkoopprijzen per vierkante meter van vergelijkbare woningen aan te tonen. Dit is de enige betrouwbare en objectieve methode om de huidige marktwaarde te bepalen.

Meer lezen: De kopersgids voor Marbella Eigendom - De gids voor de verkoper in Marbella

De enige betrouwbare en objectieve manier om de actuele marktwaarde te bepalen, is het aantonen van werkelijke verkoopprijzen per vierkante meter van vergelijkbare woningen.

Zullen de prijzen blijven stijgen?

In één woord: ja, maar waarschijnlijk in een wat gematigder tempo. Zowel in het luxesegment als in alle segmenten van de residentiële en commerciële sector, inclusief alle grondcategorieën. En deze trend zal zich naar verwachting in de nabije toekomst voortzetten om verschillende redenen:

Met betrekking tot luxe onroerend goed met een prijs tussen € 2 miljoen en € 20 miljoen of meer:

• De historische vraag naar onroerend goed in het luxesegment van de markt heeft nieuwe niveaus bereikt, aangedreven door kopers met een hoog en zeer hoog vermogen.
• Het aanbod blijft ver achter bij de huidige vraag, waardoor de prijzen blijven stijgen.
• Het bekende tekort aan bouwgrond in de meest gewilde gebieden, met forse prijsstijgingen voor de percelen die te koop zijn.
• De stijgende kosten van bouw, bouwmaterialen en het ernstige tekort aan gespecialiseerde arbeidskrachten.³¹
• De wereldwijde groei van de luxemarkt voor onroerend goed als gevolg van een toenemend aantal vermogende particulieren en stijgende beschikbare inkomens.³²
• Veranderende kijk op de woning als zowel een thuis haven als een werkplek. De pandemie heeft de prioriteiten veranderd, waarbij buitenruimtes, thuiskantoren en flexibele indelingen essentieel zijn geworden.
• Investeerders blijven hun portefeuilles uitbreiden met hoogwaardig onroerend goed in eersteklas gebieden over de hele wereld.³³
• Ondanks de prijsstijgingen blijft eersteklas onroerend goed in Marbella zeer concurrerend in vergelijking met onroerend goed in Dubai of Miami of luxe onroerend goed dat te koop staat rond het Middellandse Zeegebied.³⁴

Meer lezen: luxe woningen in Marbella

Ook woningen onder de € 2 miljoen zullen om veel van dezelfde redenen in prijs stijgen. Met name de vraag die het zeer beperkte aanbod overstijgt, de stijgende bouwkosten en de versoepeling van de rentetarieven.

Tot slot verwachten we dat de prijzen weliswaar zullen blijven stijgen, maar dat de prijsstijging het komende jaar waarschijnlijk gematigder zal zijn, gezien de sterke stijgingen sinds de pandemie en de stabilisering van het verkoopvolume.

Hoewel de prijzen naar verwachting zullen blijven stijgen, verwachten we dat, gezien de sterke stijgingen sinds de pandemie en de stabilisering van het verkoopvolume, de prijsstijging in het komende jaar waarschijnlijk gematigder zal zijn.

Realistisch marktinzicht in de behaalde vierkante meterprijzen

To compliment the new price information from the Notary website, Panorama has compiled its own statistics based on real sales prices completed in the last months of 2024 and first eight months of 2025, offering a clear picture of the achieved sales prices per square metre across different residential areas of Marbella.

Als aanvulling op de nieuwe prijsinformatie van de website van de notaris heeft Panorama eigen statistieken samengesteld op basis van de werkelijke verkoopprijzen die in de laatste maanden van 2024 en de eerste acht maanden van 2025 zijn gerealiseerd. Deze statistieken geven een duidelijk beeld van de behaalde verkoopprijzen per vierkante meter in verschillende woonwijken van Marbella.

TWEEDEHANDS APPARTEMENTEN

In onze laatste evaluatie van geselecteerde tweedehands appartementen (met uitzondering van appartementen in Puente Romano of off-plan eigendommen) vallen verschillende opmerkelijke trends op.

• De charme van Marbella Oost
  Bij de duurste woningen vinden we voorbeelden van prachtig gerenoveerde, gemeubileerde en gedecoreerde appartementen aan het strand in Oost-Marbella. Bovenaan onze enquête behaalde een dergelijk appartement een recordprijs van bijna € 20.000 per vierkante meter bij wederverkoop, een nieuwe maatstaf voor dit gebied.
  
  De op één na duurste en de vijfde duurste woning in de lijst, behoren ook tot eigendommen in het oostelijk deel van Marbella, dichter bij het stadscentrum, die respectievelijk € 17.000 en € 10.000 per vierkante meter hebben opgeleverd.
  
  Deze resultaten onderstrepen de toenemende aantrekkingskracht van Oost-Marbella onder investeerders die zich richten op hoogstaande renovatieprojecten. In het rapport van vorig jaar werd deze ranglijst gedomineerd door woningen in Estepona's New Golden Mile, Puerto Banús en de Golden Mile zelf.
• Perfecte penthouses
  De derde en vierde duurste woningen zijn luxe duplex- en triplex-penthouses, gelegen in de gewilde Golden Mile-projecten zoals Monte Paraíso en het onlangs voltooide (2023) Benalús-complex, met doorverkoopprijzen van meer dan € 14.000 per vierkante meter.
  
  Laatstgenoemde heeft een aanzienlijke waardestijging gekend, grotendeels dankzij de strategische ligging en het feit dat het in de buurt ligt van enkele van de meest gewilde nieuwe projecten in Marbella, waaronder Design Hills Marbella van Dolce&Gabbana, EPIC fases I-III en de Karl Lagerfeld Villas.
• Golden Mile, still golden
  Anderzijds hebben woningen in goede of originele staat, en zelfs sommige gerenoveerde woningen, binnen gevestigde Golden Mile-projecten zoals Señorío de Marbella en Coto Real, vergelijkbare niveaus behouden als vorig jaar, tussen € 5.500 en € 6.000 per vierkante meter.

De gemiddelde prijs per vierkante meter in de omgeving van Marbella, volgens de website van Notary:

Volgens het Portal Estadístico del Notariado zijn de prijsstijgingen in Marbella als volgt:

Gebied & deelgebied	Gemiddelde prijs €/m²	Voorbeelden van eigendommen
Marbella Nagüeles, Golden Mile	€ 5.753 /m²	Vastgoed in Nagüeles Vastgoed aan de Golden Mile
Marbella Nueva Andalucía, Puerto Banús	€ 4.225 /m²	Vastgoed in Nueva Andalucía Vastgoed in Puerto Banús
Centrum van Marbella Divina Pastora, Miraflores	€ 3.967 /m²	Vastgoed in het centrum van Marbella
Benahavís –	€ 3.889 /m²	Vastgoed in Benahavís
Oost-Marbella Río Real, Bahía de Marbella, Altos Los Monteros, Altos Marbella	€ 3.857 /m²	Woningen te koop in Oost-Marbella
Marbella San Pedro Alcántara en Guadalmina	€ 3.734 /m²	Woningen te koop in San Pedro de Alcántara Woningen in Guadalmina Baja Woningen in Guadalmina Alta
Estepona – New Golden Mile El Padrón, Mar Azul	€ 3.520 /m²	Woningen te koop in Estepona Vastgoed aan de New Golden Mile
Oost-Marbella El Rosario, Elviria, Marbesa	€ 3.388 /m²	Vastgoed in El Rosario Woningen te koop in Elviria Vastgoed in Marbesa
Estepona – New Golden Mile Benamara, Forest Hills, Alcazaba	€ 3.122 /m²	-
Estepona – New Golden Mile Atalaya, El Campanario, Paraíso, Bel Air, Cancelada	€ 2.765 /m²	Vastgoed in Atalaya Vastgoed in El Campanario Vastgoed in El Paraíso Woningen te koop in Bel Air
Estepona – New Golden Mile Valle Romano	€ 2.719 /m²	Vastgoed in Valle Romano

DOORVERKOOP VAN TUSSENWONINGEN

Tot de duurdere tussenwoningen in onze steekproef behoren recent gebouwde of gerenoveerde tussenwoningen, zoals die in Arco Iris aan de Golden Mile (die een recordprijs voor dat complex van € 7.295 per vierkante meter bereikten), evenals projecten zoals Marbella Senses – ook aan de Golden Mile – en een rijwoning aan het strand in Pueblo Mediterráneo, Oost-Marbella.

Meer lezen: Herenhuizen te koop in Marbella Oost

Een van de best gelegen, prachtig gerenoveerde tussenwoningen in het strandproject Marbellamar, op de Golden Mile, halverwege Marbella en Puente Romano, bereikte een prijs van € 11.031 per vierkante meter.

Meer lezen: Rijtjeshuizen te koop in Marbellamar

Bovenaan de lijst van tussenwoningen staat de Golden Mile met een van de best gelegen woningen in het strandproject Marbellamar, gelegen tussen Marbella en Puente Romano, met een prijs van € 11.031 per vierkante meter.

DOORVERKOOP VILLA'S

In onze steekproef van villa-verkopen hebben we een villa opgenomen die verkocht is in de prestigieuze urbanisatie Atalaya de Río Verde, grenzend aan Nueva Andalucía, en een andere in de urbanisatie Los Arqueros in Benahavís.

De ene was een doorverkoop in het recent voltooide project van halfvrijstaande villa's, Vilas 6 (we nemen deze hier op vanwege de villa-achtige kenmerken), met een prijs van € 12.634 per vierkante meter.

De andere was een villa die uniek was vanwege zijn ligging en hoge ligging in Los Arqueros met een prachtig uitzicht over de golfbaan, de bergen en de zee, maar vooral vanwege zijn ongewoon grote perceeloppervlakte van meer dan 4.000 vierkante meter, met een prijs van iets meer dan € 10.500 per vierkante meter.

Andere opmerkelijke villa-verkopen zijn die in Benahavís, waaronder een groot landgoed met adembenemend uitzicht in La Zagaleta en een nieuwbouwwoning in Los Almendros. Deze vier verkopen varieerden tussen € 7.900 en € 12.600 per vierkante meter.

Meer lezen: La Zagaleta villa's te koop

Interessant is dat sommige kleinere villa's in Nueva Andalucía in sommige gevallen hogere prijzen per vierkante meter hebben opgebracht dan veel grotere eigendommen elders, ongetwijfeld vanwege de enorme populariteit van Nueva Andalucía met zijn strategische ligging vlak achter Puerto Banús en omgeven door de beste golfbanen van Marbella.

Kleinere villa's in Nueva Andalucía hebben in sommige gevallen hogere prijzen per vierkante meter opgebracht dan veel grotere eigendommen elders, ongetwijfeld vanwege de enorme populariteit van Nueva Andalucía met zijn strategische ligging vlak achter Puerto Banús.

DOORVERKOOP IN PUENTE ROMANO: EEN WERELD OP ZICH

Er zijn 400 appartementen in privébezit, plus de eigendommen van de Puente Romano en Nobu Marbella Hotels, in het gebied dat we kennen als Puente Romano: die in Marina Puente Romano – met zijn Japanse, Perzische en Andalusische tuinen – en het aangrenzende Las Terrazas de Puente Romano, met in totaal 252 appartementen, het Puente Romano en Nobu hotelcomplex, dat naast de 287 eigendommen van het hotel ongeveer 70 studio's of appartementen met één slaapkamer in privébezit heeft binnen het hotelcomplex, en Puente Romano Fase II, net ten oosten van het hotel, met 78 appartementen.

Puente Romano is uitgegroeid tot een aparte micromarkt binnen Marbella, een ultieme-exclusieve enclave waar de prijsvorming volledig op zichzelf staat.

De prijzen van appartementen in Puente Romano liggen voortdurend boven zelfs de meest exclusieve maatstaven aan de Costa del Sol en in het grootste deel van Europa. Dit komt door de bevoorrechte toegang tot het strand, de ongeëvenaarde levensstijl die wordt geboden door de nabijheid van het Puente Romano resort en de ultieme toplocatie aan het strand, halverwege Marbella en Puerto Banús – het hart van de beroemde Golden Mile.

In september 2025 stonden er 18 appartementen te koop in Puente Romano, waaronder appartementen op de begane grond, tussenverdiepingen en penthouses, met vraagprijzen tussen € 2,4 miljoen en € 7,5 miljoen.

Van augustus 2024 tot augustus 2025 bedroeg de gemiddelde verkoopprijs per vierkante meter van volledig gerenoveerde woningen in Puente Romano, met uitzondering van woningen aan het strand die in een andere categorie vallen, € 24.020 per vierkante meter. Voor woningen die gerenoveerd moeten worden, bedroeg de prijs € 19.039 per vierkante meter.

Opmerkelijk is dat drie jaar geleden de te koop staande appartementen in dit gebied op één hand te tellen waren, maar de golf van topkwaliteit renovaties die de afgelopen twee jaar zijn voltooid, heeft de huidige vraag enigszins overtroffen, waardoor er op korte termijn concurrentie is ontstaan tussen verkopers, ook al blijft de vraag naar ultieme exclusieve woningen in Puente Romano groot.

Desondanks, blijven recordbrekende verkoopprijzen deze markt bepalen. Een uitzonderlijk appartement aan het strand in de Persian Gardens, prachtig gemeubileerd en ingericht, zou in maart 2025 bijna € 44.000 per vierkante meter hebben opgebracht, een prijs die vrijwel ongeëvenaard is op het Spaanse vasteland en de hoogste ooit geregistreerd binnen het resort, waarmee het record van vorig jaar van € 41.695 per vierkante meter werd overtroffen.

In de verschillende complexen binnen Puente Romano variëren de vraagprijzen doorgaans van € 14.800 tot meer dan € 40.000 per vierkante meter, afhankelijk van de exacte locatie, oriëntatie, afwerking, het moment en de kwaliteit van de renovatie, het meubilair en de inrichting, en natuurlijk het uitzicht.

Momenteel zijn er geen kleine appartementen in het oorspronkelijke hotelcomplex van Puente Romano te koop, en wanneer er een op de markt komt, is deze gewoonlijk binnen een paar dagen verkocht.

Meer lezen: appartementen te koop in de hele omgeving van Puente Romano.

Puente Romano is uitgegroeid tot een aparte micromarkt binnen Marbella, een ultieme-exclusieve enclave waar de prijsvorming volledig op zichzelf staat.

NIEUWE PROJECTEN – APPARTEMENTEN

Dit gedeelte omvat zowel verkochte als nog beschikbare woningen in nieuwe projecten, ongeacht of deze op plan zijn, nog in aanbouw zijn of al afgerond zijn.

De geselecteerde woningen zijn niet bedoeld om rechtstreeks met elkaar te worden vergeleken, maar bieden een breder perspectief op de prijzen van verschillende projecten, van appartementen op begane grond niveau tot penthouses.

Meer lezen: Nieuwe ontwikkelingen te koop in de regio Marbella

Nieuwbouwappartementen

In het topsegment vinden we merkwoningen op toplocaties zoals de Golden Mile met prijzen tussen € 16.000 en € 21.000 per vierkante meter, in complexen aan het strand in Estepona boven € 15.000 per vierkante meter, of in het binnenland, ultieme-privélandgoederen zoals Finca Cortesín of Benahavís met prijzen tussen € 7.000 en € 10.000 per vierkante meter.

De prijzen van deze nieuwe aanbiedingen blijven gevarieerd, met sommige projecten die verrassend concurrerende prijzen bieden tussen € 3.000 en € 7.000 per vierkante meter, een kans die ervaren investeerders niet mogen missen.

In het segment van de tussenwoningen behoren tot de toonaangevende panden verschillende gereserveerde off-plan units in Nikki Living in Nueva Andalucía, een nieuwbouwproject dat bedoeld is als aparthotel. Het succes ervan is deels te danken aan de perfecte timing: deze panden mogen voor korte termijn worden verhuurd, waarbij de eigenaar beperkt is tot twee maanden privégebruik en verplicht is om de rest van het jaar via het on-site vastgoedmanagementteam te verhuren.

Dit is een aantrekkelijk voorstel voor investeerders die getroffen zijn door de recente beperkingen op nieuwe toeristische verhuurvergunningen die per 1 juli 2025 zijn ingevoerd. Hier liggen de prijzen rond de € 10.000 per vierkante meter.

Meer lezen: Nieuwbouwwoningen in de omgeving van Marbella.

De prijzen van deze nieuwe aanbiedingen blijven gevarieerd, waarbij sommige projecten verrassend concurrerende prijzen bieden tussen € 3.000 en € 7.000 per vierkante meter, een kans die ervaren investeerders niet mogen missen

NIEUWE PROJECTEN – VILLA'S

Ook hier domineren merkwoningen in Marbella het hogere segment van de nieuwbouwwoningen, met name woningen die op grote percelen zijn gebouwd. We zien nu villa's met prijzen boven de € 14.000 per vierkante meter en zelfs tot € 22.000 per vierkante meter, wat een nieuw hoofdstuk betekent in de prijzen van luxe onroerend goed in Marbella.

Ondanks het beperkte aanbod bieden de gemeenten Marbella, Benahavís en Estepona een opmerkelijke diversiteit aan investeringsmogelijkheden, voor alle soorten onroerend goed. De woningen die vandaag de dag in de luxecategorie worden aangeboden, onderscheiden zich door hun prachtige architectuur, bouwkwaliteit, afwerking en vaak ook inrichting, waardoor ze tot de mooiste woningen ter wereld behoren. Alleen al de beschikbaarheid van deze prachtige woningen is een van de vele factoren die vermogende klanten in de eerste plaats naar dit gebied trekken.

Juist in een dergelijk dynamisch gebied wordt de rol van ervaren makelaars met echte professionele referenties die de markt door en door kennen, cruciaal bij het vinden van precies het juiste onroerend goed voor hun kopers.

Alleen al de beschikbaarheid van deze prachtige woningen is een van de vele factoren die vermogende klanten in de eerste plaats naar het gebied trekken.

De vraag aan het topsegment blijft onverminderd groot

In het luxesegment, dat wij omschrijven als woningen met een prijs van meer dan € 2 miljoen, melden zowel Panorama als andere toonaangevende makelaars dat minder dan 10% van deze aankopen gepaard gaat met financiering, waardoor de markt niet onderhevig is aan renteschommelingen en de koopkracht van de klanten in Marbella goed tot uiting komt.

WIE KOOPT ER?

In 2024 domineerden Britse, Nederlandse en Zweedse nationaliteiten de markt van buitenlandse kopers, in de provincie Málaga. Gezamenlijk waren buitenlanders in het eerste kwartaal van 2025 goed voor 34,75% van alle onroerendgoedtransacties in Málaga, ruim tweeënhalf keer het percentage buitenlanders dat op nationaal niveau koopt35. In de Gouden Driehoek is de nationaliteit van de buitenlandse kopers te zien in het taartdiagram.

In tegenstelling tot de aanvankelijke verwachtingen na de Brexit blijven de Britten onroerend goed kopen in de luxemarkt, hoewel hun aandeel jaar na jaar blijft afnemen.

De verhuurmarkt in Marbella staat onder intense en aanhoudende druk, waarbij de vraag het aanbod ver overstijgt en de prijzen jaar na jaar stijgen.

Zowel de sector voor langetermijnverhuur als die voor kortetermijnverhuur ondervinden hiervan de gevolgen, die worden versterkt en gecompliceerd door toenemende overheidsinterventie door lokale, regionale, nationale en Europese overheden, met grote gevolgen voor investeerders, inwoners en de lokale economie.

Langetermijnverhuur: ernstig tekort en stijgende prijzen

De vastgoedcrisis in Spanje is waarschijnlijk het ernstigste sociale probleem waarmee het land momenteel te kampen heeft, en Marbella en de Costa del Sol zijn daar zeker geen uitzondering op.

De verhuurmarkt in Marbella is sterk gericht op tweede woningen en seizoenswoningen, waardoor er een acuut tekort aan woningen is voor de werkende en professionele gemeenschap, zoals in de meeste delen van het land. De gemiddelde langetermijnverhuurprijzen voor een appartement van 80 vierkante meter zijn in zes jaar tijd met bijna 89% gestegen, van € 848 (€ 10,6/m²) in 2019 tot € 1.600 (€ 20/m²) in juli 2025. In topwijken zoals de Golden Mile, Nagüeles, Nueva Andalucía en Marbella East bedroeg de jaarlijkse stijging ongeveer 10-11%.36

Hoge kosten hebben huurders naar omliggende plaatsen zoals Ojén, Guaro, Coín en Manilva gedreven, waar de huurprijzen ook met 15-20% per jaar stijgen. Dit tekort zorgt voor personeelsproblemen in de horeca, het onderwijs, de gezondheidszorg en vele andere sectoren. Sommige bedrijven kopen onroerend goed om hun personeel te huisvesten.

De lokale overheid neemt maatregelen om de bouw van betaalbare woningen te stimuleren. Een van deze maatregelen omvat het kosteloos ter beschikking stellen van gemeentelijke grond die als ‘voorzieningenterrein’ is aangemerkt aan projectontwikkelaars, voor de bouw van betaalbare woningen, met voorrang voor essentiële werknemers. Deze en andere maatregelen zullen op termijn effect opleveren, maar ondertussen is er zowel op huurwoningen als op koopwoningen opwaartse prijsdruk.

Meer lezen: Langetermijnverhuur van woningen in Marbella en omgeving.

Kortetermijnverhuur: regelgeving en verstoring

Sinds januari 2024 hebben ingrijpende herzieningen door de overheid geleid tot complexe wettelijke vereisten. Deze omvatten Andalusische VUT-vergunningen, de nieuwe nationale NRUA-registratie, gemeentelijke registers en, sinds april 2025, goedkeuring door de vereniging van eigenaren voor toeristische verhuur.

Als voorbeeld van de beperkingen die door lokale autoriteiten worden opgelegd, heeft de gemeenteraad van Málaga een driejarig verbod ingesteld op nieuwe toeristische verhuurvergunningen in de hele gemeente. Burgemeester Francisco de la Torre benadrukte dat er tijdens deze periode “geen enkele” toeristische verhuurvergunning meer zal worden afgegeven. Het verbod blijft van kracht terwijl de stad haar Algemeen Stedenbouwkundig Plan (PGOU) actualiseert om een beter evenwicht te vinden tussen toerisme en de behoefte aan betaalbare woningen.³⁷

In Marbella worden de meeste woningen voor korte termijn verhuurd aan vermogende cliënten door eigenaren die de woningen zelf gebruiken, waaronder een groot aantal villa's, tijdens de maanden buiten het hoogseizoen. Dit is een heel ander scenario dan in deze grote steden, waar de appartementen in het centrum vaak het hele jaar door worden verhuurd voor korte termijn, in eigendom van investeerders en niet van particuliere gebruikers, waardoor de oorspronkelijke Spaanse eigenaren worden verdreven door de torenhoge prijzen die investeerders betalen. Veel van deze grote steden, niet alleen in Spanje maar ook elders in Europa, hebben te kampen met overtoerisme, wat gelukkig niet het geval is in Marbella. Daarom zal het stadhuis van Marbella geen beperkingen opleggen aan kortetermijnverhuur in een specifiek gebied, hoewel de situatie volgens de burgemeester “nauwlettend in de gaten zal worden gehouden”. Medio augustus 2025 was in de provincie Málaga, inclusief Marbella, slechts 49,6% van de door de Junta de Andalucía goedgekeurde toeristische appartementen volledig geregistreerd in het Nationaal Gecentraliseerd Register voor Toeristische Verhuur (NRUA). Als we de appartementen meerekenen die nog in afwachting zijn van een voorlopige vergunning, stijgt dit cijfer tot 65%.³⁸

Meer lezen: Vakantiehuizen in Marbella en omgeving.

Het verbod op kortetermijnverhuur door verenigingen van eigenaren leidt er al toe dat kopers weigeren om in sommige van deze woongemeenschappen te kopen, waardoor de koopkracht en de waarde van onroerend goed in die gemeenschappen daalt. Aan de andere kant hebben sommige zeer exclusieve woongemeenschappen hun exclusiviteit juist vergroot door kortetermijnverhuur te weigeren. Het is belangrijk om op te merken dat er geen garantie is dat een woongemeenschap die nu kortetermijnverhuur toestaat, dit in de toekomst niet zal verbieden en vice versa.

Veelal, zo niet in de meeste gevallen, zouden gematigde beperkingen (bijvoorbeeld een minimumverblijf van misschien een week of zelfs een maand) in plaats van een totaalverbod op kortetermijnverhuur de verkoopwaarde kunnen behouden en tegelijkertijd betrouwbare, kwalitatief hoogwaardige huurders kunnen aantrekken.

Zie voor meer informatie het artikel gepubliceerd door LPA, de Leading Property Agents of Spain.³⁹

Meer lezen: Christopher Clover, CEO of Panorama named Honorary President of new real estate association, LPA

BTW verhoging voorgesteld

Een voorgestelde nationale wet beoogt een BTW van 21% toe te passen op kortetermijnverhuur, met als doel het aanbod te verschuiven naar langetermijnverhuur. De voorgestelde wet, die sterk wordt gesteund door de hotelbranche (die 10% BTW betaalt, maar vindt dat toeristische verhuurders hetzelfde percentage belasting moeten betalen als zij), heeft tot hevig verzet geleid, met name van eigenaren van woningen aan de kust, die hun woning seizoensgebonden verhuren om de kosten te dekken. Critici stellen dat dit het toerisme zou schaden, oneerlijk zou zijn voor kortetermijnverhuur en weinig zou bijdragen aan het verlichten van de vastgoedcrisis. Deze nieuw voorgestelde wet is nog in behandeling en zal waarschijnlijk niet worden goedgekeurd zonder ingrijpende wijzigingen, afhankelijk van de steun van de Spaanse regering in het verdeelde parlement en mogelijke wijzigingen als gevolg van weerstand vanuit de regio's en de sector.

De effecten op de markt zijn onder meer een overgang naar professioneel beheer in de stijl van de horeca, een overgang van sommige eigenaren naar langetermijnverhuur en nieuwe investeerders die zich richten op aankopen op plan voor verhuur gedurende het hele jaar. Veel woningen aan de kust, die door eigenaren seizoensgebonden worden gebruikt, maakten echter nooit deel uit van de langetermijnmarkt, wat betekent dat deze wetten ongetwijfeld het aanbod voor kortetermijnverhuur zullen verminderen zonder de woningcrisis te verlichten, met gevolgen voor het toerisme en lokale bedrijven.

Vooruitblikkend

Marbella is van minimale huurregulering overgestapt op een van de strengste regelingen ter wereld, wat voor verwarring en extra kosten heeft gezorgd.

De huidige situatie is chaotisch, met juridische uitdagingen, onvoldoende kennis van de nieuwe wetgeving bij vastgoedeigenaren, dubbele regelgeving en protesten vanuit de sector.

Eigenaren en investeerders wordt aangeraden om samen te werken met ervaren lokale adviseurs, de gemeentelijke regels in de gaten te houden en evenwichtige huurstrategieën te hanteren om zowel het rendement als de waarde van het onroerend goed te beschermen.

OPMERKING VAN DE REDACTIE

Vanwege de voortdurende evolutie en verduidelijking van bestaande en tegenstrijdige onderdelen van de verschillende recente wetten die hierop van toepassing zijn, raden wij u aan de laatste updates over de huursituatie in Spanje en Marbella te lezen.

Wat kopers zoeken: een markt gebaseerd op levensstijl en duurzaamheid

In de afgelopen dertig jaar, toen het ‘laagseizoen’ in Marbella aan populariteit won en werken op afstand steeds gangbaarder werd, hebben we een duidelijke verschuiving gezien in het profiel van kopers: van traditionele kopers van vakantiehuizen naar kopers die een lifestyle nastreven en op zoek zijn naar een echt tweede huis of een permanente verblijfplaats. Deze kopers geven prioriteit aan design, voorzieningen en diensten van de hoogste kwaliteit. Ze zijn goed geïnformeerd, kritisch en hechten veel waarde aan privacy, veiligheid en leefbaarheid op de lange termijn.

De hedendaagse kopers zijn niet alleen op zoek naar vastgoed, maar ook naar een probleemloze levensstijl. Tot de belangrijkste prioriteiten behoren:

• Afstand tot het strand, golfbanen of de natuur
• Instapklare of onlangs gerenoveerde woningen met moderne voorzieningen
• Snel internet en kantoorruimte voor werken op afstand
• Gesloten gemeenschappen of discrete omgevingen met 24-uursbeveiliging
• Energie-efficiëntie en duurzaam design
• Afstand tot internationale scholen, gezondheidscentra en vervoersverbindingen
• Domotica-woningen worden niet langer als een luxe beschouwd, maar als een basisbehoefte.

Kopers in de prijsklasse van € 2-5 miljoen of hoger verschuiven hun aandacht naar langdurig verblijf en integratie in het leven in Marbella. In het hogere segment – met name in Puente Romano, La Zagaleta, Sierra Blanca en Cascada de Camoján – ligt de nadruk op exclusiviteit, architectonische uniekheid, beveiliging en conciërgediensten.

Meer lezen: Woningen te koop in Puente Romano - La Zagaleta - Sierra Blanca - Cascada de Camoján

Visums en verblijfsmogelijkheden

Het Spaanse Golden Visa-programma is op 3 april 2025 officieel beëindigd. Meer dan tien jaar lang verleende het programma verblijfsrechten aan burgers van buiten de EU die € 500.000 of meer in Spaans onroerend goed investeerden, waardoor Spanje, en Marbella in het bijzonder, zich konden positioneren als een aantrekkelijke bestemming voor internationale investeerders.

Het vergemakkelijkte de toegang tot de Europese Unie voor kopers van buiten het Schengengebied en zorgde voor een gestage, zij het bescheiden, stroom van kopers op de Spaanse vastgoedmarkt.

Het besluit van de regering om het programma stop te zetten werd ingegeven door de wens om de druk op de woningmarkt in steden als Madrid en Barcelona te verlichten, waar speculatieve aankopen in verband met het Golden Visa werden gezien als een factor die bijdroeg aan de stijgende prijzen. Hoewel de maatregel een oplossing kan bieden voor deze stedelijke problemen, is het effect ervan op resortmarkten zoals Marbella, waar de vraag voornamelijk wordt gedreven door levensstijl, zeer beperkt.

Belangrijk is dat Spanje internationale inwoners blijft verwelkomen via het Non-Lucrative Visa, het steeds populairder wordende Digital Nomad Visa en vergunningen voor ondernemers en hooggekwalificeerde professionals, waardoor verblijfsvergunningen in het land ook zonder het Golden Visa toegankelijk blijven.⁴⁰

Meer lezen: Geen golden visa? Geen probleem. Alternatieve visumopties voor verblijf in Spanje

Spanje blijft internationale inwoners verwelkomen via het Non-Lucrative Visa, het steeds populairder wordende Digital Nomad Visa en vergunningen voor ondernemers en hooggekwalificeerde professionals.

Voorgestelde verdubbeling van Spaanse onroerendgoedbelasting voor kopers van buiten de EU stuit op aanzienlijke barrières

Op 13 januari 2025 kondigde de Spaanse premier Pedro Sánchez een voorstel aan om een belasting van 100% te heffen op de belastbare basis voor de aankoop van bestaande (‘doorverkochte’) woningen door inwoners van buiten de EU, met als doel speculatieve aankopen aan te pakken te midden van de crisis rond de betaalbaarheid van woningen in Spanje. Op 15 mei heeft de socialistische regering het wetsontwerp ingediend bij het parlement. Naast de bestaande regionale overdrachtsbelasting van 7% in Andalusië zou deze belasting de kosten voor de betrokken kopers aanzienlijk verhogen.

De belasting zou van toepassing zijn op de overdracht van onroerend goed of bepaalde zakelijke rechten (bijv. vruchtgebruik, blote eigendom), maar er zijn belangrijke uitzonderingen, waaronder met name alle nieuwe woningen en andere woningen die onderworpen zijn aan btw in plaats van overdrachtsbelasting.

De maatregel, die de nadruk van de linkse regeringscoalitie op sociaal woonbeleid weerspiegelt om de afstemming met haar progressieve bondgenoten te bevorderen, is bedoeld om voorrang te geven aan de toegang tot huisvesting voor Spaanse ingezetenen. In september 2025 wordt het voorstel nog steeds bestudeerd en is het onzeker of het zal worden doorgevoerd vanwege juridische en politieke aspecten.

Deze onzekerheid met betrekking tot het al dan niet goedkeuren van deze wet heeft kopers van buiten de EU ertoe aangezet om hun aankopen te versnellen, met name van bestaande woningen die onder de voorgestelde wet vallen. Waarschijnlijk zal deze wet worden gewijzigd of verworpen.

Meer lezen: Voorgestelde hervormingen in de Spaanse woningwet

Juridische en planologische ontwikkelingen

Een belangrijke factor die stabiele vastgoedmarkten onderscheidt van speculatieve markten is juridische en planologische zekerheid. In dit opzicht heeft Marbella de afgelopen jaren belangrijke stappen gezet en daarmee de basis gelegd voor een overzichtelijker, betrouwbaarder en duurzamer ontwikkelingsmodel.

Het nieuwe algemene gemeentelijke plan van Marbella

2025 betekende een keerpunt in de stedenbouwkundige ontwikkeling van Marbella, met de voorlopige goedkeuring door het gemeentebestuur van het algemene plan (PGOM) op 29 juli 2025.⁴¹

Sinds de regionale regering in december 2021 wet 7 heeft aangenomen, getiteld “De bevordering van territoriale duurzaamheid in Andalusië” (LISTA), is het oude instrument van het Algemeen Stedenbouwkundig Plan (PGOU) vervangen door twee complementaire stedenbouwkundige instrumenten, het PGOM en het POU.

Het PGOM is een structureel ordeningsinstrument dat het algemene ontwikkelingsmodel van de gemeente definieert en strategische richtlijnen voor het hele gebied vaststelt. Het POU is een gedetailleerd ordeningsinstrument dat stedelijk grondgebied reguleert en, indien van toepassing, ontwikkelbare grond die al hervormd is of momenteel hervormd wordt

Een belangrijke factor die stabiele vastgoedmarkten onderscheidt van speculatieve markten is juridische en planologische zekerheid. In dit opzicht heeft Marbella de afgelopen jaren belangrijke stappen gezet.

De gevolgen van de LISTA-wet

De Andalusische LISTA-wet blijft het juridische kader voor stedelijke ordening in de hele regio hervormen. Enkele van de belangrijkste kenmerken zijn:

• Vereenvoudiging van de procedures voor het verkrijgen van bouwvergunningen
• Snellere goedkeuringstermijnen voor stedelijke ontwikkelingsprojecten
• Grotere bevoegdheid voor gemeenten om de lokale ruimtelijke ordening te beheren
• Milieu- en energie-efficiëntiecriteria die zijn opgenomen in het planningsproces

Voor Marbella heeft LISTA het wettelijke kader geboden om zijn aanpak te moderniseren zonder te wachten op volledige goedkeuring van het PGOM en het POU. Dit heeft kleine en middelgrote ontwikkelings- en renovatieprojecten vergemakkelijkt en tegelijkertijd gezorgd voor afstemming op bredere duurzaamheidsdoelstellingen.

Na een decennium van onzekerheid, na de nietigverklaring van het PGOU (algemeen stedenbouwkundig plan) van 2010, in 2015, blijft de stad functioneren binnen het kader van het plan van 1986, zij het met talrijke aanpassingen, waardoor het plan in sommige opzichten, samen met de stad, in de loop van de tijd heeft kunnen evolueren.

Het nieuwe PGOM zou in de eerste helft van 2026 definitief goedgekeurd moeten worden. De POU zal naar verwachting, in een eerste instantie, in 2026 worden goedgekeurd⁴², met een definitieve goedkeuring tussen 2027 en 2028.

Het PGOM heeft tot doel een duidelijke, geactualiseerde visie voor de toekomst van Marbella te bieden, met de nadruk op:

• Duurzame stedelijke groei
• Behoud van groene en natuurlijke ruimtes
• Evenwichtige ontwikkeling die voldoet aan de woonbehoeften zonder de infrastructuur te overbelasten
• Stedelijke vernieuwing, met name in oudere wijken
• Wettelijke regularisatie van onroerend goed dat in onzekerheid verkeert als gevolg van eerdere onduidelijkheden in de planning
• Een centraal thema in de ontwikkeling van de stadsplanning van Marbella is het concept van de “15-minutenstad” —
  een concept dat ervoor zorgt dat alle essentiële voorzieningen (scholen, gezondheidszorg, winkels, groene ruimtes) binnen 15 minuten lopen of fietsen bereikbaar zijn.

Deze nieuwe planningsinstrumenten weerspiegelen een visie op Marbella niet als een resort-enclave, maar als een zelfvoorzienende, integrale en veerkrachtige mediterrane stad.

Een centraal thema in de ontwikkeling van de stadsplanning van Marbella is het concept van de “15-minutenstad”, een concept dat ervoor zorgt dat alle essentiële voorzieningen binnen 15 minuten lopen of fietsen bereikbaar zijn.

De legalisering van voormalige illegale woningen

Een van de meest urgente kwesties in de vastgoedsector van Marbella is de status van woningen die zijn gebouwd onder het inmiddels nietig verklaarde Plan van 2010. In veel gevallen zijn woningen waarvoor onder dat kader vergunningen zijn verleend, in een juridisch onzekere situatie gebleven, wat voor onzekerheid zorgt bij eigenaren en kopers.

In 2024 hebben de lokale autoriteiten aanzienlijke vooruitgang geboekt bij het regulariseren van deze eigendommen, waardoor ze volledig in het planningssysteem konden worden geïntegreerd. Door het gebruik van instrumenten zoals Declaraciones Responsables Urbanísticas (verklaringen van stedelijke verantwoordelijkheid) en flexibele overgangsmaatregelen hebben veel eigendommen een volledige rechtspositie gekregen.

Rechtszekerheid stimuleert het vertrouwen van investeerders

Misschien wel het belangrijkste resultaat van deze verbeteringen op het gebied van planning en wetgeving is het hernieuwde vertrouwen in Marbella als een veilige en goed gereguleerde plek om te investeren. Jarenlang hebben vragen over onregelmatigheden in de ruimtelijke ordening de activiteit in bepaalde sectoren getemperd, maar die zorgen zijn nu grotendeels verdwenen.

Projectontwikkelaars houden zich weer bezig met langetermijnplanning, internationale kopers zijn gerustgesteld door de institutionele koers van de stad en juristen melden een opvallende afname van complicaties met betrekking tot eigendomsrechten bij onroerendgoedtransacties.

Een opkomende lokale economie

De gemeenteraad van Marbella rapporteerde recordcijfers voor 202543 met meer dan 83.000 bijdragers aan de sociale zekerheid en de laagste werkloosheidscijfers in de recente geschiedenis. Dit cijfer steeg tot 85.400 bijdragers op 31 juli 2025.

Een kleine stad met een buitenproportionele economische invloed, op weg naar een gevarieerde economische toekomst

Een belangrijk artikel van José Antonio Medina Ibáñez, gepubliceerd in de Latin Press op 25 mei 202544, bespreekt de opwindende evolutie van de economie van Marbella: Ondanks zijn bescheiden omvang speelt Marbella een veel grotere rol in de regionale economie dan je op basis van zijn omvang zou verwachten. Met slechts 9% van de bevolking van de provincie draagt het 17% bij aan de 136.848 bedrijven in de provincie.

“Deze aanzienlijke zakelijke aanwezigheid onderstreept de rol van Marbella als bruisend economisch centrum. Marbella bevindt zich op een cruciaal moment in haar economische ontwikkeling. Hoewel hoogwaardig toerisme, bouw en onroerend goed de basis blijven vormen, is de stad bezig met een gestage diversifiëring. De groei in de professionele, technische en adviessectoren duidt op een verschuiving naar een meer gevarieerde economische toekomst, waarbij deze industrieën een centrale rol zullen spelen in het vormgeven van de toekomst van Marbella.”

Projectontwikkelaars houden zich bezig met langetermijnplanning, internationale kopers worden gerustgesteld door de institutionele koers van de stad en juristen melden een opvallende afname van complicaties met betrekking tot eigendomsrechten tijdens onroerendgoedtransacties.

Infrastructuur, duurzaamheid en stedelijke ordening

Een geweldige stad is meer dan alleen haar huizen, ze wordt bepaald door de kwaliteit van haar infrastructuur, de vooruitziendheid van haar planning en de harmonie tussen het stadsleven en de natuurlijke omgeving. Marbella heeft een punt in haar ontwikkeling bereikt waarop de vraag naar vastgoed van wereldklasse moet worden gekoppeld aan intelligente, gematigde en duurzame groei, samen met een infrastructuur van wereldklasse. Hoewel er nog veel werk te doen is, gaat de stad deze uitdaging met vastberadenheid en visie aan.

Een streven naar infrastructuur van wereldklasse

De afgelopen jaren heeft Marbella verschillende grote infrastructuurprojecten uitgevoerd om de algehele stedelijke ervaringen te verbeteren. Enkele van de meest opvallende zijn:

• De druk neemt toe om de tol op de snelweg AP-7 tussen Fuengirola en Sotogrande af te schaffen, een maatregel die de druk op de kustweg N-340 zou verlichten. Hoewel onze directe politieke bronnen ons meedelen dat dit onder de huidige nationale regering niet mogelijk lijkt, moet alles in het werk worden gesteld om maximale druk te blijven uitoefenen, aangezien de afschaffing van deze tol de enige factor is die de overbelasting van de belangrijkste kustweg aanzienlijk zal verlichten.
• De lokale overheid voert al praktische oplossingen door, zoals de uitbreiding van een derde rijstrook tussen Puerto Banús en San Pedro, om files tijdens de spits te verminderen. De heraanleg en verbreding van het begin van de weg naar Istan, de herinrichting van de Avenida del Trapiche en de uitbreiding van fietspaden en voetpaden zijn typische voorbeelden van de tientallen gemeentelijke infrastructuurprojecten die in heel Marbella worden uitgevoerd. Er zijn precies 15 specifieke, belangrijke projecten gaande die betrekking hebben op de verbetering van het verkeer binnen de gemeente.⁴⁵
• Er is nieuwe politieke en publieke steun voor de uitbreiding van de kustlijn van Fuengirola naar Marbella en Estepona, en uiteindelijk helemaal tot aan Algeciras. Marbella blijft de enige stad in Spanje met meer dan 160.000 inwoners zonder treinverbinding, een discrepantie die algemeen erkend wordt en actief aangepakt wordt.
  In mei 2025 keurde het ministerie van Transport middelen, voor een nieuw onderzoek goed, waarin doelstellingen worden vastgesteld en alternatieven worden uitgewerkt.⁴⁶
• Uitbreiding van de luchthaven van Málaga: aangezien de Costa del Sol steeds meer inwoners en investeerders uit de hele wereld aantrekt, wordt een goede bereikbaarheid een onmisbare factor. De sterke toename van het luchtverkeer en de naderende maximale capaciteit hebben de luchthavenautoriteit AENA ertoe aangezet plannen te maken voor een nieuwe uitbreiding van de luchthaven. Op 22 juli 2025 kondigde AENA aan dat het project voor de uitbreiding van de luchthaven van Málaga, waardoor deze bijna twee keer zo groot wordt, officieel aanbesteed zal worden. De uitbreiding zal naar verwachting in 2027 van start gaan en zal afgerond zijn in 2031.⁴⁷

Meer lezen: Uitbreiding van de luchthaven Málaga-Costa del Sol en dronetaxi’s

“De stad is bezig met een gestage diversifiëring. De groei in de professionele, technische en adviessectoren duidt op een verschuiving naar een meer gevarieerde economische toekomst...”

Waterschaarste

Hoewel 2025 de broodnodige regen bracht, blijft waterschaarste een van de meest kritieke kwesties voor de Costa del Sol. Gelukkig worden er doortastende maatregelen genomen om de afhankelijkheid van traditionele reservoirs te verminderen.

Door de uitbreiding van de waterzuiveringsinstallatie in Marbella kan deze nu twee keer zoveel produceren als voorheen, waardoor bijna een derde van de waterbehoefte van de hele Costa del Sol gedekt wordt. Tegelijkertijd is de efficiëntie van aangrenzende zuiveringsinstallaties, die ook water uit het reservoir van La Concepción verwerken, verbeterd.⁴⁸

Andere projecten zijn onder meer een voorziene waterzuiveringsinstallatie voor Mijas, Fuengirola en Torremolinos, het uitgebreide gebruik van teruggewonnen water en de renovatie van tientallen gemeentelijke waterputten om de watervoorziening te versterken, met name voor openbare tuinen.

Estepona staat op het punt om zijn eigen waterzuiveringsinstallatie te realiseren, een geavanceerde, containergebaseerde faciliteit die wordt aangedreven door zonne-energie en ontworpen is om de gemeente vrijwel volledig zelfvoorzienend te maken op het gebied van watervoorziening.

Estepona staat op het punt om zijn eigen waterzuiveringsinstallatie te realiseren, een geavanceerde, containergebasserde faciliteit die wordt aangedreven door zonne-energie

Deze ontwikkelingen zijn van groot belang voor de vastgoedmarkt, aangezien de garantie van een duurzame en betrouwbare watervoorziening de basis vormt voor de groei en bestendigheid van de Costa del Sol op de lange termijn — essentieel voor zowel de levenskwaliteit van de inwoners als voor het behoud van het internationale vertrouwen in Marbella. ⁴⁹

OPENBARE EN PRIVÉ-INVESTERINGEN IN MARBELLA

Een van de sterkste aanwijzingen voor de economische bloei van Marbella is de omvang en diversiteit van de investeringen die momenteel in de stad gedaan worden, zowel door openbare instellingen als door particuliere ondernemingen. Deze investeringen zijn meer dan alleen kapitaaluitgaven, ze weerspiegelen een diep vertrouwen in de toekomst van Marbella.

Investeringen in de openbare sector: opbouwen voor levenskwaliteit

De gemeenteraad van Marbella, met een gemeentebegroting van € 405.260.000 voor het jaar 2025, heeft een investeringsplan opgesteld dat voornamelijk gericht is op mobiliteit, duurzaamheid en verbetering van de openbare ruimte. ⁵⁰

De kern van dit plan is de verbetering van de groene infrastructuur van Marbella, met nieuwe openbare parken en herbeboste stedelijke gebieden om het hitte-eilandeffect te verminderen en de milieukwaliteit te verbeteren.

Ook culturele en educatieve voorzieningen krijgen opnieuw aandacht, met de modernisering van gemeentelijke bibliotheken, de voortdurende renovatie van de historische oude binnenstad van Marbella en een langverwachte uitbreiding van het Hospital Costa del Sol. Deze uitbreiding, die in samenwerking met de regionale regering van Andalusië wordt gefinancierd en in 2028 voltooid moet zijn, zal de gezondheidszorgcapaciteit voor zowel inwoners als bezoekers verbeteren.

Dynamiek in de privésector: luxe onroerend goed, horeca en gezondheid

In de privésector worden nog steeds investeringen gedaan op een ongekende schaal, met name in de sectoren luxe onroerend goed en horeca. De horecasector, al lang een van de fundamenten van de wereldwijde aantrekkingskracht van Marbella, beleeft een renaissance. Er is meer dan 250 miljoen euro uitgetrokken voor de bouw of uitgebreide renovatie van vijfsterrenhotels in Marbella en de directe omgeving.⁵¹

Opvallende voorbeelden zijn de heropening van het historische La Fonda Hotel onder het merk Relais & Châteaux, de transformatie van strandhotels zoals Los Monteros en El Fuerte, en nieuwe boetiekconcepten die zijn ontworpen voor hoogwaardige belevingsgerichte reizen.

Er wordt ook particulier geïnvesteerd in gezondheidszorg en onderwijs, twee pijlers van de infrastructuur van Marbella die essentieel zijn voor het aantrekken van langdurig verblijvende inwoners. Er zijn verschillende nieuwe internationale scholen in de planning en veel van de bestaande scholen zullen worden uitgebreid.

Toonaangevende privéklinieken, met name die welke gespecialiseerd zijn in wellness en een gezond leven, openen vestigingen in de stad, vooruitlopend op de groeiende vraag onder welgestelde, gezondheidsbewuste inwoners uit heel Europa en het Midden-Oosten. Deze komen bovenop de 20 ziekenhuizen en klinieken die al in de gemeente gevestigd zijn.

Meer lezen: Marbella: Populaire Bestemming voor Medisch Toerisme

De sleutel tot het investeringsplan van Marbella is de verbetering van de groene infrastructuur van Marbella, met nieuwe openbare parken en herbeboste stedelijke gebieden die tot doel hebben het hitte-eilandeffect te verminderen en de milieukwaliteit te verbeteren

The message is both clear and inspiring: Marbella is thriving, not as a trend, but as a way of life. Billions of euros have been invested in Marbella. It has become a global benchmark for lifestyle-oriented living and one of the most exclusive resort cities in the world. Marbella has matured, evolving into a long-term safe haven for capital, lifestyle, and legacy.

De boodschap is duidelijk en inspirerend: Marbella bloeit, niet als een trend, maar als een manier van leven. Er zijn miljarden euro's geïnvesteerd in Marbella. Het is een wereldwijde benchmark geworden voor lifestyle-gericht wonen en een van de meest exclusieve badplaatsen ter wereld. Marbella is volgroeid en heeft zich ontwikkeld tot een veilige haven voor kapitaal, lifestyle en nalatenschap.

Wij zijn van mening dat meer focus, meer investeringen en aandacht voor infrastructuur, netheid en alle openbare diensten absoluut cruciaal zijn om te voldoen aan de zeer hoge normen die van een toonaangevende wereldwijde bestemming worden verwacht.

• Voor de veeleisende koper of investeerder voegt deze evolutie diepgang toe aan de waardepropositie van Marbella. Het gaat niet langer alleen om uitzicht op zee of vierkante meters; het gaat om het deel uitmaken van een stad die bouwt aan de toekomst en bezig is met een spannende, natuurlijke spreiding van haar economie naar professionele, technische en adviessectoren, wat een verschuiving aangeeft naar een meer gevarieerde economische toekomst buiten de fundamenten van de horeca en de vastgoedsector.
• Er blijven uitdagingen bestaan: Marbella's welverdiende titel als Europa's beste bestemming in 2024 weerspiegelt haar opmerkelijke aantrekkingskracht, waarbij zowel de openbare als de privésector opmerkelijke vooruitgang geboekt hebben om dit succes te ondersteunen, zoals eerder uiteengezet. Om deze prestigieuze onderscheiding volledig waar te maken, moet Marbella nog meer prioriteit geven aan het realiseren van een infrastructuur en gemeentelijke diensten van wereldklasse. Hoewel er al lovenswaardige inspanningen worden geleverd, zijn wij van mening dat meer focus, meer investeringen en aandacht voor infrastructuur, netheid, gemeentelijke tuinen en alle openbare diensten absoluut cruciaal zijn om te voldoen aan de zeer hoge normen die van een toonaangevende wereldwijde bestemming worden verwacht. Aanhoudende inzet voor deze prioriteiten zal ervoor zorgen dat Marbella zijn positieve ontwikkeling voortzet.
• Duidelijk beleid rond de verhuurmarkt is cruciaal om zowel rendementen als waarden te beschermen, terwijl het chronische tekort aan aanbod een pragmatische planning en professionele uitvoering vereist. Dit zijn allemaal oplosbare kwesties, maar ze vereisen ambitie, coördinatie en doorzettingsvermogen van zowel de openbare als de privésector.
• De vastgoedmarkt in de omgeving van Marbella blijft veerkrachtig, dankzij de sterke internationale vraag, de uitzonderlijke aantrekkingskracht van de levensstijl en een robuuste economische basis. De officiële statistieken, zoals eerder besproken, en de feedback van makelaars wijzen echter op een verkoopvolume, met name in de luxecategorie, dat in lijn ligt met het niveau van 2024, waarbij kopers kritischer zijn, langer over hun beslissingen nadenken en assertiever onderhandelen.

Marbella zal de komende jaren een verkopersmarkt blijven, ondersteund door een beperkt aanbod en een blijvende wereldwijde aantrekkingskracht.

Bovendien wijst een bescheiden stijging van het aantal beschikbare doorverkoopwoningen in ultieme-exclusieve gebieden zoals Puente Romano, in combinatie met de verschillende aspecten van de veranderende regelgeving met betrekking tot kortetermijnverhuur, erop dat de markt nu een fase van consolidatie ingaat, een natuurlijke ontwikkeling na de ongekende activiteit na de pandemie.

Deze marktrijping weerspiegelt een geavanceerd kopersbestand dat prioriteit geeft aan waarde en duurzaamheid, wat de groei op lange termijn ondersteunt. Marbella zal de komende jaren een verkopersmarkt blijven, ondersteund door een beperkt aanbod en een blijvende wereldwijde aantrekkingskracht, waardoor het zijn positie als een vooraanstaande bestemming voor veeleisende investeerders en bewoners versterkt.

Marbella is veel meer dan alleen luxueus onroerend goed. De ware fundamenten en echte rijkdom van Marbella gaan verder dan het materiële. Ze omvatten een rijkdom aan ervaring, cultuur, gezondheid en samenleving. En het is deze unieke energie die de groeiende lifestyle-economie van Marbella al decennia lang aandrijft en dat ook in de toekomst zal blijven doen.

Copyright © 2025 Panorama Properties S.L – Met bijzondere dank aan Alfonso Muñoz, Carolina Alaniz, Cheryl Gatward en Alex Clover voor hun medewerking en onvermoeibare inzet bij het samenstellen van dit rapport.

1. European Best Destinations, 2024.
2. European Best Destinations, 2022.
3. Michelin Guide.
4. Excmo Ayuntamiento de Marbella: “The Marbella census maintains its sustained growth of recent years and will reach 166,999 inhabitants by the end of 2024”, January 7, 2025.
5. Excmo Ayuntamiento de Marbella: “Demografía y Socioeconomía”.
6. Sur in English: “Costa del Sol leads European market for luxury residences managed by big-name hotel chains”, August 25, 2025.
7. Panorama Properties: “The Four Seasons Resort Marbella”, August 12, 2025.
8. Idealista: “Branded residences, the new real estate trend in Spain”, September 17, 2024.
9. Idealista: “Versace enters Marbella’s luxury real estate market with 2,000m2 villas”, September 23, 2024.
10. El Confidencial: “Marriott swaps Marbella’s future W for a super-luxury St. Regis or Ritz-Carlton”, November 25, 2024.
11. El Economista: “El mapa de las 10 calles más caras para comprar vivienda en España”, August 21, 2025.
12. INE Instituto Nacional de Estadística: “Estadística de Movimientos Turísticos en Fronteras”, February 3, 2025.
13. Hosteltur: “España se encamina a lograr 100 millones de turistas extranjeros en 2025”, June 10, 2025.
14. Excmo Ayuntamiento de Marbella: “Marbella closed 2024 with record tourism figures and achieved the highest occupancy and best hotel profitability in its history.” February 2, 2025.
15. SUR: “Domestic tourism down 34%, but hotel profitability in Marbella remains stable.” August 5, 2025.
16. SUR: “Marbella registra en agosto nuevos máximos históricos en rentabilidad hotelera”, September 28, 2025.
17. Marbella24horas.es: “Marbella recuperó turistas hoteleros en julio gracias a los extranjeros.” August 23, 2025.
18. The Epoch Times: “Never-Ending Summer is Changing Mediterranean Holidays”, August 15, 2025.
19. Excmo Ayuntamiento de Marbella: “La alcaldesa afirma que “la sostenibilidad transversal ha sido clave para consolidar a Marbella como referente de calidad y excelencia”, April 23, 2025.
20. Aena: “Destinos del Aeropuerto de Málaga-Costa del Sol”.
21. SUR: “El aeropuerto de Málaga alcanza un récord de hasta 60 vuelos privados al día en verano”, September 11, 2025.
22. EuroWeekly News: “Malaga airport first to offer drone taxis”, May 27, 2025.
23. Letter of Introduction to The Marbella Property Magazine vol. 15. August 15, 2024.
24. Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible (formerly Fomento): Transacciones inmobiliarias (compraventa).
25. Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible (formerly Fomento): Transacciones inmobiliarias (compraventa).
26.  Idealista: “Marbella housing prices already exceed 5,200 euros/m2 in July”, August 29, 2025.
27. Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible (formerly Fomento): Transacciones inmobiliarias (compraventa).
28. Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible (formerly Fomento): Transacciones inmobiliarias (compraventa).
29. Portal Estadístico del Notariado
30. Idealista: “Evolution of housing prices for sale in Marbella”
31. La Opinión de Málaga: “El sector de la construcción en Málaga requerirá de 40.000 trabajadores en cinco años”, August 1, 2025.
32. Knight Frank: “The Wealth Report”, 2025.
33. Knight Frank: “The Wealth Report”, 2025.
34. Knight Frank: “The Wealth Report” 2024.
35. Estadística Registral Inmobiliaria, 2024.
36. Idealista: “Evolution of rental housing prices in Marbella”, August 2025.
37. El País: “Málaga anuncia una moratoria de tres años para nuevas viviendas turísticas”, August 13, 2025.
38. Cadena SER: “Málaga, la provincia con más viviendas turísticas en el registro único, con casi tantas como toda Cataluña”, August 3, 2025.
39. LPA: “How 2025 Legislative Changes Are Reshaping Tourist Rentals and Property Values in Marbella”.
40. Condé Nast Traveler: “What to Know About Spain’s Golden Visa Before It Ends in April,” Condé Nast Traveler, January 23, 2025.
41. Marbella24horas.es: “El documento final del PGOM de Marbella sale adelante con PP y Vox”, June 27, 2025.
42. Málaga Hoy: “Marbella aprobará el PGOM en junio de manera definitiva”, May 28, 2025.
43. SUR: “Marbella supera por primera vez las 83.000 afiliaciones a la Seguridad Social en un mes de junio”, July 16, 2025.
44. Latinpress.es: “Marbella supera por primera vez las 83.000 afiliaciones a la Seguridad Social en un mes de junio”, May 24, 2025.
45. El Español: “Marbella planea eliminar su mayor punto negro de tráfico con un tercer carril en la A-7 entre Puerto Banús y San Pedro.”
46. SUR: “Comienzan los trabajos del estudio de viabilidad para el tren litoral entre Nerja y Algeciras.” June 11, 2025.
47. SUR in English: “Expansion process under way for close-to-capacity Málaga Airport to handle 36 million passengers a year.” July 30, 2025.
48. SUR in English: “Head of Junta opens upgraded Marbella desalination plant and demands more commitment from central government.” July 9, 2025.
49. SUR in English: “Costa del Sol desalination plant starts testing phase”, February 21, 2025.
50. Europapress: “El Ayuntamiento de Marbella aprueba sus cuentas de 2025 con 405.259.949 euros de gastos consolidados”, December 23, 2024.
51. Sur in English: “Marbella sees 290-million-euro investment in new and refurbished hotels”, February 24, 2025.

---