Desde hace más de 55 años, el informe sobre el mercado inmobiliario de Marbella de Christopher Clover es la referencia de facto para obtener información actualizada, fiable y profesional sobre el mercado inmobiliario de Marbella.
· 69 min. lectura
Informe sobre el mercado inmobiliario de Marbella 2025
Por Christopher Clover, Consejero Delegado de Panorama Properties
Christopher Clover lleva más de 55 años escribiendo sobre el mercado inmobiliario de Marbella.
Desde la década de 1950, Marbella ha evolucionado hasta convertirse en uno de los destinos residenciales y turísticos más destacados de Europa, con uno de los mercados inmobiliarios más sólidos y resilientes del mundo. En esta ciudad, el sector inmobiliario trasciende el mero concepto de inversión: es la expresión de un estilo de vida y del magnetismo atemporal que la convierten en un destino premium a escala mundial
En este informe analizamos las principales tendencias y los factores que determinan la dinámica actual del mercado, los desafíos derivados de un entorno en constante evolución y las perspectivas de un crecimiento sostenido y equilibrado para los próximos años.
- Tabla de contenidos
- Visión General del mercado
- El turismo, motor de crecimiento los doce meses del año
- Indicadores clave del mercado inmobiliario
- Datos reales del mercado inmobiliario
- El mercado del alquiler: principales tendencias en 2025
- Otros factores que influyen en el mercado
- Perspectivas de futuro
- Fuentes
Visión General del mercado
La nueva normalidad
Los últimos doce meses han confirmado un patrón de fortaleza sostenida, superando incluso las previsiones más prudentes formuladas tras el auge posterior a la pandemia.
Aunque muchos anticipaban una ralentización del sector, Marbella consolidó su posición como refugio seguro. La fortaleza del mercado ya no es solo consecuencia del impulso de los años anteriores: se ha convertido en la nueva normalidad.
Marbella ha alcanzado una presencia internacional sin precedentes y hoy se la reconoce cada vez más junto a centros globales como Dubái y Miami, así como a los principales destinos de lujo de Europa, por su estilo de vida exclusivo y el atractivo de su mercado inmobiliario, pese a su escala mucho más reducida.
La ciudad se encuentra en la vanguardia de su evolución, con un importante potencial de crecimiento sostenible y controlado: la inversión continúa fluyendo, el turismo mantiene cifras sólidas, los proyectos de infraestructura se aceleran y la normativa urbanística se adapta para acompañar este proceso.
La fortaleza del mercado ya no es solo consecuencia del impulso de los años anteriores: se ha convertido en la nueva normalidad
Marbella como destino de ultra lujo a nivel mundial
Son pocos los lugares del mundo que puedan igualar la transformación que ha experimentado Marbella en las últimas décadas. La ciudad ha consolidado su posición entre los destinos residenciales y turísticos más exclusivos del mundo. Esta evolución se ve reforzada por premios internacionales, promociones inmobiliarias de gran prestigio/alto standing, distinciones Michelin y la creciente presencia de una comunidad verdaderamente cosmopolita.
En 2024, Marbella fue elegida “Mejor Destino Global de Europa” por European Best Destinations¹, tras recibir más de un millón de votos de viajeros procedentes de 172 países. Este reconocimiento, que se suma al segundo puesto obtenido en 2022² —por delante de enclaves tan reconocidos como Montecarlo o Capri—, confirma el amplio atractivo y el estilo de vida inigualable de la ciudad. Distinciones como estas reflejan el protagonismo internacional que Marbella ha alcanzado, consolidándose como un destino ampliamente reconocido a nivel mundial y con una temporada de 12 meses.
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Referente mundial en hospitalidad de lujo
La oferta hotelera de lujo en Marbella continúa destacando al más alto nivel. El Hotel Marbella Club, que celebró su 70.º aniversario en 2024, fue galardonado con dos Llaves Michelin, la nueva distinción de la Guía Michelin con la que distingue a los hoteles excepcionales que ofrecen una hospitalidad sobresaliente.
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Por su parte, el hotel Puente Romano Marbella se ha consolidado como epicentro gastronómico de la Costa del Sol, albergando más de veinte restaurantes de renombre internacional incluyendo entre ellos Cipriani, Nobu, Coya y Gaia. La apertura de El Pimpi en mayo de 2024, con la participación de Antonio Banderas como copropietario, añadió un toque de autenticidad andaluza y glamour a una escena ya deslumbrante.
Marbella se ha convertido en una potencia gastronómica, con varios restaurantes con estrellas Michelin —tales como Skina, Messina, Nintai y Back³—, y ofreciendo una larga lista de experiencias culinarias de altísimo nivel que rivalizan con las mejores de Europa. De hecho, la oferta gastronómica, de ocio, musical, bienestar y moda de la ciudad se ha convertido cada vez más en el motivo por el que muchos visitantes deciden pasar de ser turistas a residentes temporales o permanentes.
Un factor fundamental del prestigio de la ciudad es la notable proporción de residentes internacionales. Según el Padrón Municipal de Habitantes, en septiembre de 2025, casi un tercio de los 172.063 residentes oficialmente empadronados en Marbella eran extranjeros procedentes de 152 países diferentes⁴. A esta cifra se suman entre 75.000 y 100.000 extranjeros adicionales que residen parte del año o pasan largas temporadas en sus segundas residencias, además de quienes se alojan en hoteles o viviendas de alquiler. Este grupo constituye la denominada población flotante “no empadronada”⁵, que refleja la verdadera dimensión internacional y cosmopolita de Marbella.
En septiembre de 2025, casi un tercio de los 172.063 residentes oficialmente empadronados en Marbella eran extranjeros procedentes de 152 países diferentes
Residencias de marca - Branded Residences
La Costa del Sol, encabezada por Marbella, se ha convertido en el referente europeo líder de las Residencias de Marca –Branded Residences⁶, una extensión natural de su identidad cosmopolita y de su consolidada reputación como capital del lujo y de la elegancia mediterránea.
Sin lugar a dudas, el mejor ejemplo de esta tendencia es Puerto Banús y su entorno, donde se concentra una excepcional selección de prestigiosas firmas internacionales de moda, complementada por una impresionante presencia de marcas automovilísticas de primer nivel.
La presencia de estas firmas de prestigio mundial consolida a Marbella como un destino de referencia en el mercado internacional del lujo, plenamente alineado con los estándares globales de excelencia. Esta proyección refuerza su papel como escenario privilegiado para el desarrollo de proyectos residenciales de marca, en un entorno donde la calidad, el diseño y la exclusividad se integran de forma natural en el estilo de vida marbellí.
El panorama inmobiliario de lujo en Marbella está experimentando una profunda transformación, impulsada en parte por una nueva generación de proyectos residenciales con el sello de grandes firmas internacionales. Entre ellos destaca el próximo Four Seasons Resort & Private Residences Marbella⁷, diseñado por Richard Meier, que incluirá un hotel de cinco estrellas con 80 habitaciones y 40 suites, 136 residencias privadas y 30 residencias hoteleras, distribuidas casi por igual entre villas, casas adosadas y apartamentos. Los precios de venta iniciales aún no se han anunciado y solo se comunicarán cuando el proyecto se lance oficialmente, posiblemente durante el primer trimestre de 2026, con el inicio de las obras previsto para principios de 2027. El proyecto Four Seasons Marbella consolida el atractivo de la ciudad entre la clientela internacional de lujo; de hecho, la sola presencia de un Four Seasons en Marbella atraerá a muchos clientes de alto poder adquisitivo que aún no han descubierto La magia de Marbella.
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En la zona de la carretera de Istán, junto a la exitosa promoción Epic Marbella by Fendi Casa, se ubica Design Hills Marbella by Dolce&Gabbana, uno de los proyectos de mayor calidad y mejor ubicación jamás desarrollados en la ciudad. Muy cerca se alzan las exclusivas Karl Lagerfeld Villas, cinco residencias únicas que combinan materiales sostenibles con el minimalismo característico de la alta costura⁸.
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Eche un vistazo a las propiedades en venta en Epic Marbella y a las propiedades en venta en Design Hills Marbella.
En Nueva Andalucía, el conjunto de ocho Versace Villas, asentadas sobre parcelas de 2.000 m², ofrece un diseño opulento y servicios de nivel cinco estrellas⁹. A ello se suman lanzamientos de primer nivel, como The Summit Marbella by Elie Saab, en Cascada de Camoján, Tierra Viva by Lamborghini en Benahavís, y una sólida cartera de proyectos en distintas fases de desarrollo, entre ellos Marea by Missoni en Finca Cortesin, Aida furnished by Bentley frente a Puente Romano, el W Resort Marbella by Marriott, que ha sido elevado a una de las marcas de ultra lujo del grupo, posiblemente St. Regis o Ritz Carlton¹⁰, y las Angsana Residences en Real de la Quinta.
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Paralelamente, el mercado de reventa ha alcanzado niveles de precios sin precedentes. Las villas en Sierra Blanca y Cascada de Camoján registran actualmente precios que rivalizan con los de las residencias más exclusivas de Europa, e incluyen cuatro de las diez calles residenciales más caras de toda España.
A ellas se suma una quinta zona en este rango, el Coto de La Zagaleta en Benahavís, parte integral del mercado residencial de Marbella y, sin lugar a dudas, el club de campo residencial más exclusivo de todo Europa¹¹.
La sola presencia de un Four Seasons en Marbella atraerá a muchos clientes de alto poder adquisitivo que aún no han descubierto La magia de Marbella.
El turismo, motor de crecimiento los doce meses del año
El turismo ha sido siempre la fuente impulsora del éxito internacional de Marbella, no solo como motor económico, sino también como la mejor carta de presentación de la ciudad ante los viajeros más exigentes del mundo.
De especial relevancia es el fenómeno del turismo residencial, una tendencia creciente entre los visitantes internacionales que adquieren segundas residencias no solo para sus vacaciones, sino también para estancias prolongadas o para residir parte del año. Este movimiento comenzó en Marbella en la década de 1950, cuando figuras visionarias como Ricardo Soriano, Marqués de Ivanrey, y su sobrino el Príncipe Alfonso von Hohenlohe, presentaron la localidad a una selecta audiencia internacional, estableciendo los estándares de desarrollo urbano de baja altura y baja densidad. Ellos, junto con los demás “fundadores” de la ciudad, garantizaron que Marbella nunca se sobreconstruyera, a diferencia de muchas otras zonas turísticas de la cuenca mediterránea. Con el paso del tiempo, lo que comenzó como un destino vacacional de élite evolucionó hasta convertirse en una forma de inversión a largo plazo, sustentada en la calidad de vida, la seguridad, el clima y el atractivo internacional de Marbella. Hoy, el turismo residencial sigue siendo una de las fuerzas más determinantes en la configuración del crecimiento urbano, la economía y el mercado inmobiliario de la ciudad.
Cifras récord de visitantes
En 2024, España recibió 94 millones de turistas internacionales, la cifra más alta registrada hasta la fecha, lo que representa un aumento de aproximadamente un 10 % respecto a los 83,5 millones de 2023¹², superando incluso los niveles previos a la pandemia de 2019.
En 2025, esta tendencia al alza continuó con fuerza. A finales de junio, más de 52 millones de viajeros internacionales habían visitado España, un 6,4 % más que en el primer semestre del año anterior, con proyecciones que apuntan a casi 100 millones de llegadas al cierre del ejercicio 2025¹³.
En lo que respecta al turismo hotelero en Marbella, 2024 cerró con cifras históricas, alcanzando los mejores niveles de ocupación y rentabilidad en toda su historia¹⁴.
Aunque en la primera mitad de 2025 se registró un ligero descenso del turismo total en Marbella —debido principalmente a la reducción del turismo nacional¹⁵—, la fuerte recuperación de julio, con 85.697 visitantes (un 11,9 % más que en julio de 2024), subraya la solidez y continuidad del atractivo internacional de Marbella.
En agosto de 2025, el sector hotelero de Marbella alcanzó un nuevo récord histórico de rentabilidad, con un crecimiento del 32 % en dos años, un incremento del 15 % en la creación de empleo y una ocupación un 5,5 % superior a la de 2024¹⁶.
Durante el verano de 2025, Marbella contó con un total de 89 hoteles abiertos en todas las categorías, 20 más que en 2024, incrementando notablemente el número de su oferta hotelera y reafirmando una vez más la solidez general de Marbella como destino turístico de primer nivel¹⁷.
El turismo en Marbella ya no es un fenómeno exclusivamente estival, sino que se está extendiendo progresivamente a lo largo de todo el año, una tendencia que también empieza a consolidarse en otros destinos del litoral mediterráneo.
Esto pone de relieve lo que resulta evidente para quienes vivimos en la ciudad: Marbella no sufre de un exceso de turismo, a diferencia de muchas de las grandes ciudades de España y de Europa¹⁸.
Como señaló recientemente la alcaldesa Ángeles Muñoz, “Nos centramos en consolidar un modelo que prioriza la calidad sobre la cantidad, en el que el concepto de lujo actúa como elemento diferenciador, ofreciendo a los visitantes una experiencia excepcional en un entorno único.”
Esta visión estratégica sigue fortaleciendo la posición de Marbella como destino de referencia internacional, con el turismo actuando simultáneamente como motor económico clave y puerta de entrada a la inversión residencial a largo plazo.
Hoy, el turismo residencial sigue siendo una de las fuerzas más determinantes en la configuración del crecimiento urbano, la economía y el mercado inmobiliario de la ciudad.
Conectividad aérea
Ningún destino de lujo puede prosperar sin una accesibilidad de primer nivel, y el éxito continuo de Marbella como centro residencial internacional —junto con el de toda la Costa del Sol— está estrechamente ligado al extraordinario rendimiento del Aeropuerto de Málaga, su principal puerta de entrada. En 2024, el aeropuerto batió todos sus récords anteriores, con 24.923.774 pasajeros, 174.915 vuelos y 155 destinos directos²⁰.
Durante el primer semestre de 2025 se registraron 11.494.109 pasajeros, acercándose a su capacidad estimada máxima de 30 millones de pasajeros anuales. Este crecimiento exponencial refleja tanto la mejora de la conectividad como el creciente interés mundial por el sur de España.
El aeropuerto de Málaga marcó un nuevo récord este verano, con hasta 60 vuelos privados diarios. El notable auge de la aviación ejecutiva refleja no solo la llegada de un mayor número de visitantes de alto poder adquisitivo, sino también el creciente flujo de viajeros de negocios atraídos por la dinámica economía de la región²¹.
En conjunto, estos factores refuerzan la posición de la Costa del Sol como una de las regiones más prestigiosas y accesibles de Europa.
Ya están en marcha los planes para una ampliación importante del aeropuerto antes de que finalice la década, como se detalla más adelante en este informe.
Servicios aeroportuarios
En 2024, la empresa Ambaar Lounge introdujo en la Terminal 3 una nueva gama de servicios VIP, que incluye facturación privada, control de seguridad prioritario, acceso a salas de lujo y traslado directo al avión.
Además, el Aeropuerto de Málaga será pionero en ofrecer el primer servicio de taxis aéreos eléctricos con drones de España, que conectará a los pasajeros con destinos cercanos como Granada y Marbella²².
Las aeronaves serán inicialmente pilotadas por humanos, con operaciones autónomas previstas para el futuro. Se prevé una ruta de 15 a 20 minutos hasta Marbella para el año 2030, sujeta a avances tecnológicos y regulatorios.
El aumento de los vuelos directos desde Estados Unidos, Canadá y cinco ciudades de Oriente Medio también ha desempeñado un papel fundamental en la apertura de Marbella a nuevos mercados de alto poder adquisitivo.
El turismo norteamericano, antes limitado y estacional, se ha vuelto más constante, en parte gracias a campañas promocionales específicas y a la estrategia de posicionamiento de Marbella dentro de las redes internacionales de viajes de lujo.
Estilo de vida: la verdadera riqueza de Marbella
Gracias al importante volumen de inversión en todos los ámbitos, Marbella se ha consolidado como una ciudad próspera y de alto nivel económico. No obstante, una parte esencial de su auténtica riqueza trasciende lo material, y se refleja en la amplia diversidad de estilos de vida que ofrece, así como en su condición de modelo de convivencia multicultural, donde personas de muy diversas nacionalidades viven en armonía.
Como señaló recientemente nuestra alcaldesa, Ángeles Muñoz, “Marbella se distingue de otros destinos turísticos al ofrecer una combinación única de hoteles, propiedades residenciales, servicios e instalaciones de primer nivel, consolidando así nuestra posición como una de las ciudades resort más importantes del mundo²³”
Marbella sigue atrayendo a creadores, diseñadores, chefs y líderes de tendencias, muchos de los cuales se sienten inspirados no solo por la belleza natural de la región, sino también por la excepcional calidad de su luz, su arquitectura y su creciente vida cultural.
Esa energía única es uno de los motores invisibles, pero más influyentes del auge de la economía y del estilo de vida en Marbella.
El estilo de vida que ofrece Marbella se caracteriza por la libertad de movimiento, la cercanía con la naturaleza y una profunda sensación de bienestar, atributos cada vez más apreciados en el mundo pospandemia.
El resultado es una ciudad que ofrece algo cada vez más escaso: un estilo de vida completo, donde el ocio, los negocios, la familia, el bienestar y el desarrollo personal se entrelazan de forma natural y armoniosa.
El turismo norteamericano, antes limitado y estacional, se ha vuelto más constante, en parte gracias a campañas promocionales específicas y a la estrategia de posicionamiento de Marbella dentro de las redes internacionales de viajes de lujo.
Indicadores clave del mercado inmobiliario
El mercado inmobiliario de Marbella ha entrado en una nueva etapa, definida no por booms-auges a corto plazo ni por ciclos especulativos, sino por una fortaleza estructural sostenida a largo plazo.
Si bien el periodo posterior a la pandemia alcanzó cifras históricas, la evolución posterior es aún más significativa: un mercado consolidado, impulsado por una demanda constante, una oferta escasa y un perfil de comprador cada vez más exigente y sofisticado.
En 2024 se registraron en toda España un total de 695.545 compraventas de viviendas libres, lo que supuso un aumento del 8,9 % respecto a 2023, y en las que los compradores extranjeros representaron aproximadamente el 14,5 % del total. En el denominado “Triángulo de Oro” —Marbella, Estepona y Benahavís—, el año 2024 cerró con 8.708 operaciones: de las cuales 4.745 se registraron en Marbella, 3.162 en Estepona y 801 en Benahavís, según los datos reflejados en la tabla anterior. Estas cifras representan un crecimiento sólido del 5,65 % respecto a 2023, y un aumento del 31,42 % en comparación con 2019²⁴, el año previo a la pandemia.
Durante el primer semestre de 2025 (últimas estadísticas disponibles en la fecha de publicación de este informe²⁵), los tres municipios muestran una evolución estable, prácticamente al mismo nivel de ventas que en el primer semestre de 2024, con un total de 4.293 operaciones frente a las 4.232 del año anterior.
El primer trimestre de 2025 mantuvo un volumen de ventas similar al del último trimestre de 2024, con un descenso conjunto de Marbella, Benahavís y Estepona de sólo un 3,4 %, una variación insignificante que confirma la estabilidad del mercado.
En el segundo trimestre de 2025 (datos provisionales), las ventas en los tres municipios descendieron un 8,3 % respecto al trimestre anterior, con Estepona liderando la bajada (–13,2 %), seguida de Marbella (–6,3 %) y un ligero aumento del 2,6 % en Benahavís.
En conjunto, las cifras totales y los porcentajes de variación se resumen en la tabla a continuación.
La reducción de las ventas observada en el segundo trimestre de 2025 en Marbella y Estepona es un claro indicador de la normalización del mercado, un resultado natural y esperado tras el extraordinario auge de 2022. Un factor determinante es que la fuerte demanda de trimestres anteriores ha absorbido —al menos temporalmente— las mejores propiedades disponibles y aquellas con precios más razonables.
El mercado inmobiliario de Marbella ha entrado en una nueva etapa, definida no por booms-auges a corto plazo ni por ciclos especulativos, sino por una fortaleza estructural sostenida a largo plazo.
Así lo confirma un informe de Idealista, el portal inmobiliario más importante de España, publicado el 30 de junio de 2025, que señalaba que el número de viviendas en venta en toda España había descendido un 20 % interanual, lo que constituye el mayor descenso registrado en la historia del portal²⁶. Este fenómeno es especialmente evidente en el mercado de Marbella, donde la demanda internacional es intensa.
Como consecuencia, la escasez de propiedades disponibles está dificultando que los compradores encuentren exactamente lo que buscan al precio que desean pagar. Esta falta de producto ha generado ciertos signos de mayor prudencia por parte de los compradores, especialmente a partir del segundo trimestre de 2025. Tanto agentes inmobiliarios como abogados informan que, si bien el mercado —en particular el segmento prime y de lujo— mantiene su solidez y un ritmo de ventas similar al de 2024, los procesos de decisión son ahora más largos, las negociaciones más complejas y prolongadas, y los compradores muestran una mayor atención a los detalles, especialmente en lo relativo a la calidad de construcción de las viviendas nuevas o reformadas.
La escasez de viviendas en venta afecta a todas las categorías, especialmente a la vivienda de nueva construcción, tanto a nivel nacional como local. De las 695.545 ventas registradas en España en 2024, solo 61.457 correspondieron a obra nueva, lo que representa apenas el 8,83 % del total, como podemos observar en los gráficos anteriores. En comparación con 2005, dos décadas atrás, se registraron aproximadamente 306.000 ventas de vivienda nueva, es decir, más de cinco veces y media el volumen actual ²⁷.
Esta marcada caída refleja una escasez estructural profunda y sostenida en la oferta de vivienda nueva, tanto en el conjunto de España como en la Costa del Sol, así como una sobre corrección del mercado tras la crisis de 2008, con un nivel de actividad promotora que aún no se ha recuperado a los niveles anteriores a la burbuja inmobiliaria.
En Marbella, Estepona y Benahavís, las viviendas de nueva construcción representaron en 2024 solo el 13,63 % de todas las ventas de la región. Dentro de este porcentaje, se registro un 7,94 % de ventas de obra nueva en Marbella , un 22,99 % de ventas de viviendas de obra nueva en Estepona y un 10,36 % para las ventas de vivienda de nueva construcción en Benahavís²⁸. Uno de los factores limitantes más importantes es la escasez de parcelas edificables en las zonas residenciales más cotizadas. Cabe destacar que las viviendas nuevas solo se contabilizan cuando se otorgan las escrituras, y muchas de ellas suelen haberse vendido mediante contrato privado meses o incluso años antes, lo que distorsiona las estadísticas reales del período analizado.
Precios de venta reales y verificados del nuevo Portal Estadístico Notarial de la Vivienda
La gran novedad de este año es la creación de un nuevo portal oficial desarrollado por los notarios de España, el Portal Estadístico del Notariado²⁹, que por primera vez ofrece información detallada sobre el mercado inmobiliario a nivel municipal, basada en precios reales de compraventa y en otros datos verificados procedentes de las escrituras notariales de compraventa.
Hasta ahora, este nivel de detalle solo estaba disponible a escala nacional, autonómica y provincial. Este nuevo instrumento público y gratuito representa un avance significativo en transparencia y fiabilidad, al poner a disposición del público datos que permiten a compradores, vendedores, inversores y promotores tomar decisiones con mayor precisión, seguridad y rigor.
Panorama lleva años abogando la creación de una fuente oficial de datos como esta, por lo que es especialmente gratificante ver que este portal se haya hecho finalmente realidad.
De acuerdo con esta nueva fuente oficial, el precio medio real de compraventa por metro cuadrado en Marbella durante los doce meses previos a septiembre de 2025 fue de 4.228 €, alcanzando un promedio de 4.509 € por metro cuadrado entre julio y septiembre de ese mismo año, y registrando un incremento medio de precios en todo el municipio durante 2024 del 12,59 %.
Estos son valores reales de compraventa, no simples precios de salida, y por tanto reflejan con mucha mayor precisión lo que los compradores están pagando realmente en el mercado.
A modo de comparación, los datos del conocido portal inmobiliario Idealista, que hasta ahora ha servido como excelente referencia, indicaban un precio medio de salida en Marbella en torno a 5.400 € por metro cuadrado en septiembre de 2025³⁰.
Naturalmente, los precios mostrados por Idealista y otros portales inmobiliarios dependen de su propia base de datos de precios de salida en cada zona.
El Portal Notarial viene ahora a cerrar esta brecha al publicar, por primera vez en España, datos verificados y basados en escrituras a nivel municipal.
El nuevo portal incorpora mapas interactivos y paneles estadísticos que muestran datos a nivel nacional, autonómico, provincial y municipal, así como por códigos postales, y permite filtrar por tipo de inmueble, tamaño o volumen de operaciones.
Todas las cifras proceden directamente de escrituras notariales de compraventa, que se agrupan y actualizan periódicamente, ofreciendo así una visión fiable y transparente de la actividad real del mercado.
Para Marbella y la Costa del Sol, y de hecho para todo el país, este portal supone un gran paso adelante. Por primera vez, agentes, promotores y analistas pueden basar sus valoraciones en precios medios reales —lo que los compradores pagan verdaderamente— y en información mucho más detallada sobre el perfil de los compradores, lo que se traduce en tasaciones más precisas, estrategias de precios mejor definidas y decisiones más fundamentadas para todos los participantes del mercado.
Este nuevo nivel de transparencia marca un hito importante para el sector inmobiliario español.
Algunos ejemplos del tipo de información adicional y de gran valor que ofrece el portal para el año hasta septiembre de 2025 son los siguientes:
- Edad media de los compradores en Marbella: 52 años
- Porcentaje de compradores entre 41 y 60 años: 54 % (con desgloses adicionales por grupos de edad)
- Precio medio de venta en todo el municipio de Marbella: 711.138 € (media nacional: 210.361 €)
- Precio medio en la Milla de Oro (código postal 29602): 1.085.457 €
- Superficie media de las viviendas vendidas: 168 m² (media nacional: 113 m²)
- Porcentaje de compradores extranjeros en Marbella: 63,14 %
- Porcentaje de compras realizadas por personas físicas frente a empresas: 77,75 %
- Nacionalidades de los compradores extranjeros: (véase el gráfico circular un poco más abajo, con los datos de Marbella, Estepona y Benahavís)
- Sorpresa del año: ¡los compradores neerlandeses encabezan las compras de extranjeros en Estepona!
- El apartado de nacionalidades diferencia entre residentes y no residentes extranjeros, expresados como porcentajes del total.
- Se distingue asimismo entre obra nueva y reventa, así como entre viviendas unifamiliares (villas) y apartamentos.
Nunca antes habíamos tenido acceso a una información tan precisa del mercado, incluso desglosada por zonas postales dentro de cada municipio. Este nuevo nivel de transparencia representa un avance notable, fruto del excelente trabajo del Notariado, que marca un antes y un después en la disponibilidad de datos inmobiliarios en España.
Los precios de salida para propiedades de reventa a veces son demasiado optimistas
Como consecuencia de las fuertes subidas de precios de los últimos años y de la consolidación del mercado como un “mercado de vendedores”, sumado a la dificultad de obtener estadísticas fiables sobre precios reales de venta, previo al lanzamiento del portal estadístico del Notariado del 23 de octubre de 2025, algunos propietarios han fijado precios de salida excesivamente ambiciosos.
En algunos casos, las viviendas se ofertan a niveles tan elevados que ni siquiera generan visitas.
Este desequilibrio tiende a corregirse con el tiempo, cuando los propietarios acaban comprendiendo que, si bien el mercado sigue siendo sólido, puede no ajustarse a sus expectativas ni a las sugerencias recibidas de algunos agentes inmobiliarios más interesados en captar el inmueble que en ofrecer una valoración realista del mercado.
Los vendedores que deseen garantizar una buena visibilidad de su propiedad y un flujo regular de visitas deben centrarse en fijar precios de salida realistas.
Siga leyendo: Venda su propiedad en Marbella, con Panorama
La clave, tanto para vendedores como para compradores que buscan entender el valor real de mercado, es trabajar con un agente con experiencia y conocimientos contrastados, capaz de demostrar precios reales de venta por metro cuadrado de propiedades comparables, siendo este el único método fiable y objetivo para determinar el valor actual de una vivienda.
Siga leyendo: Guía del comprador - Guía del vendedor
El único método fiable y objetivo para determinar el valor actual de mercado es demostrar los precios de venta reales por metro cuadrado de propiedades comparables
¿Seguirán subiendo los precios?
En una palabra: sí, aunque probablemente de forma más moderada. Tanto en el segmento de lujo como en todos los niveles del mercado residencial y comercial —incluidos los distintos tipos de suelo—, la tendencia apunta a una continuidad en el crecimiento de precios durante el futuro previsible, por diversas razones:
En el segmento de lujo, con propiedades valoradas entre 2 y 20 millones de euros o más:
- La demanda histórica en el segmento de lujo ha alcanzado nuevos niveles, impulsada por compradores de gran y altísimo poder adquisitivo.
- La oferta sigue muy por debajo de la demanda, lo que continúa presionando los precios al alza.
- La escasez de suelo urbanizable en zonas prime, con fuertes incrementos en los precios de las parcelas disponibles.
- El aumento de los costes de construcción, tanto en materiales como en mano de obra especializada³¹.
- La expansión del mercado inmobiliario de lujo a escala mundial, impulsada por el creciente número de grandes patrimonios y el aumento de la renta disponible³².
- El cambio en la percepción de la vivienda, como refugio y espacio de trabajo a la vez: la pandemia transformó las prioridades, haciendo que los espacios exteriores, los despachos en casa y los diseños flexibles se consideren ahora elementos esenciales de una vivienda.
- Los inversores siguen ampliando sus portfolios con viviendas de alta gama en zonas prime de todas partes del mundo³³.
- Incluso con aumentos de precios, las propiedades prime de Marbella siguen estando a un nivel altamente competitivo en comparación con las de Dubái, Miami o con otras propiedades de lujo en venta en la cuenca Mediterránea³⁴.
Siga leyendo: Eche un vistazo a propiedades de lujo en Marbella
Las viviendas con precios inferiores a 2 millones de euros también continuarán revalorizándose por razones similares, especialmente debido a la demanda que supera con creces la oferta, el encarecimiento de los costes de construcción y la progresiva relajación de los tipos de interés.
Finalmente, aunque se prevé que los precios sigan incrementándose, cabe esperar que, tras los fuertes aumentos registrados desde la pandemia y la estabilización del volumen de ventas, el crecimiento de precios durante el próximo año sea más moderado y equilibrado.
aunque se prevé que los precios sigan incrementándose, cabe esperar que, tras los fuertes aumentos registrados desde la pandemia y la estabilización del volumen de ventas, el crecimiento de precios durante el próximo año sea más moderado y equilibrado
Datos reales del mercado inmobiliario
Precios reales de venta por metro cuadrado
Para complementar la información de precios publicadas por el Portal Estadístico del Notariado, Panorama ha elaborado sus propias estadísticas basadas en precios reales de compraventa, correspondientes a operaciones cerradas entre los últimos meses de 2024 y los ocho primeros meses de 2025. Estos datos proporcionan una visión clara, comparativa y verificada de los precios medios por metro cuadrado alcanzados en las distintas zonas residenciales de Marbella.
APARTAMENTOS DE REVENTA
En nuestro último análisis de apartamentos de reventa seleccionados —excluyendo las propiedades situadas en Puente Romano y las promociones sobre plano—, destacan varias tendencias significativas:
- El atractivo de Marbella Este
En el segmento de propiedades con los precios más altos, encontramos apartamentos en primera línea de playa en Marbella Este, exquisitamente renovados, amueblados y decorados.
En el segmento superior de nuestro análisis, uno de estos apartamentos alcanzó un precio de reventa récord de casi 20.000 € por metro cuadrado, lo que establece un nuevo referente en esta zona.
La segunda y la quinta propiedad más caras del ranking también se localizan en esta zona oriental de Marbella, más próxima al centro urbano, con precios de 17.000 €/m² y 10.000 €/m², respectivamente.
Estos resultados ponen de relieve el creciente atractivo de Marbella Este entre los inversores que apuestan por proyectos de renovación de alto nivel. En el informe del año anterior, esta clasificación estaba dominada por propiedades situadas en la “Nueva Milla de Oro” de Estepona, Puerto Banús y la propia Milla de Oro. - Extraordinarios áticos
Las tercera y cuarta propiedades más caras son áticos dúplex y tríplex de lujo, situados en exclusivas urbanizaciones de la Milla de Oro, como Monte Paraíso y el recientemente finalizado complejo Benalús (2023), que alcanzaron precios de reventa superiores a los 14.000 €/m².
Este último ha experimentado una revalorización notable, debida en gran parte a su ubicación estratégica y a su proximidad a algunos de las nuevas promociones más prestigiosos de Marbella, como Design Hills Marbella by Dolce&Gabbana, EPIC Marbella (Fases I–III) y las Karl Lagerfeld Villas. - La Milla de Oro, sigue brillando
Por otro lado, las viviendas en buen estado o en estado original, e incluso algunas reformadas, dentro de urbanizaciones consolidadas de la Milla de Oro como Señorío de Marbella y Coto Real, han mantenido niveles de precio similares a los del año anterior, entre 5.500 y 6.000 €/m².
Incrementos de precios según Portal Estadístico del Notariado
De acuerdo con el Portal Estadístico del Notariado, los incrementos de precios en Marbella son los siguientes:
- Nagüeles-Milla de Oro:
5.753 €/m2
Viviendas en venta en Nagüeles - Nueva Andalucía & Puerto Banús:
4.225 €/m2
Viviendas en venta en Nueva Andalucía
Viviendas en venta en Puerto Banús - Marbella Casco Antiguo:
Divina Pastora, Miraflores
3.967 €/m2
Viviendas en venta en el casco antiguo de Marbella - Benahavís:
3.889 €/m2
Viviendas en venta en Benahavís - Marbella Este:
Río Real, Bahía de Marbella, Altos Los Monteros, Altos Marbella
3.857 €/m2
Viviendas en venta en el este de Marbella - San Pedro Alcántara & Guadalmina:
3.734 €/m2
Viviendas en venta en San Pedro Alcántara
Viviendas en venta en Guadalmina Baja
Viviendas en venta en Guadalmina Alta - Estepona, Nueva Milla de Oro:
El Padrón, Mar Azul
3.520 €/m2
Viviendas en venta en Estepona
Viviendas en Nueva Milla de Oro - Marbella Este:
El Rosario, Elviria, Marbesa
3.388 €/m2
Viviendas en venta en El Rosario
Viviendas en venta en Elviria
Viviendas en venta en Marbesa - Estepona, Nueva Milla de Oro:
Benamara, Forest Hills, Alcazaba
3.122 €/m2 - Estepona, Nueva Milla de Oro:
Atalaya, El Campanario, Paraíso, Bel Air, Cancelada
2.765 €/m2
Viviendas en venta en Atalaya
Viviendas en venta en el Campanario
Viviendas en venta en El Paraíso
Viviendas en venta en Bel Air - Estepona, Nueva Milla de Oro:
Valle Romano
2.719 €/m2
Viviendas en venta en Valle Romano
ADOSADOS DE REVENTA
Entre las casas adosadas de precios más elevados incluidas en nuestra muestra destacan las de construcción reciente o las completamente reformadas, como las del complejo Arco Iris, en la Milla de Oro, que alcanzaron un precio récord de 7.295 €/m². También sobresalen proyectos como Marbella Senses —igualmente en la Milla de Oro— y una casa adosada en primera línea de playa en Pueblo Mediterráneo, en la zona este de Marbella.
Siga leyendo: Eche un vistazo a los adosados en venta en Marbella Este
Uno de los chalets adosados en la mejor ubicación junto a la playa en la Milla de Oro, dentro del conjunto Marbellamar,—a medio camino entre Marbella ciudad y Puente Romano— alcanzó un precio de 11.031 €/m².
Siga leyendo: Adosados en venta en Marbellamar
Uno de los chalets adosados en la mejor ubicación junto a la playa en la Milla de Oro, dentro del conjunto Marbellamar,—a medio camino entre Marbella ciudad y Puente Romano— alcanzó un precio de 11.031 €/m².
VILLAS DE REVENTA
En nuestra muestra de ventas de villas incluimos dos viviendas, una en la prestigiosa comunidad de Atalaya de Río Verde, junto a Nueva Andalucía, y la otra en la comunidad de Los Arqueros, en Benahavís
La primera fue la reventa de una villa adosada dentro del proyecto Vilas 6 que acaba de terminarse, y la que incluimos en este apartado por su carácter similar a la de una villa independiente, alcanzando un precio de 12.634 €/m².
La otra, ubicada en una posición elevada dentro de Los Arqueros, destacando por su ubicación privilegiada y su amplia parcela de más de 4.000 m², con vistas panorámicas al golf, la montaña y el mar, logrando un precio ligeramente superior a 10.500 €/m².
Otras ventas de villas a destacar en Benahavís incluyen una gran finca con vistas espectaculares en La Zagaleta y una vivienda de nueva construcción en Los Almendros. Estas cuatro operaciones oscilaron entre 7.900 y 12.600 €/m².
Siga leyendo: Mire nuestras villas en venta en La Zagaleta
Curiosamente, algunas villas de menor tamaño en Nueva Andalucía han alcanzado, en determinados casos, precios por metro cuadrado superiores a los de propiedades de mayor tamaño en otras zonas. Sin duda, ello se debe a la enorme popularidad de Nueva Andalucía, gracias a su ubicación estratégica junto a Puerto Banús y su entorno, rodeado de los mejores campos de golf de Marbella.
Curiosamente, algunas villas de menor tamaño en Nueva Andalucía han alcanzado, en determinados casos, precios por metro cuadrado superiores a los de propiedades de mayor tamaño en otras zonas. Sin duda, ello se debe a la enorme popularidad de Nueva Andalucía, gracias a su ubicación estratégica junto a Puerto Banús y su entorno, rodeado de los mejores campos de golf de Marbella.
EL MERCADO DE REVENTA EN PUENTE ROMANO: UN MUNDO APARTE
La zona conocida como Puente Romano abarca unas 400 propiedades de titularidad privada, además de los inmuebles pertenecientes a los hoteles Puente Romano y Nobu Marbella. En ella se incluyen las exclusivas comunidades de Marina Puente Romano —compuesta por los Jardines Japonés, Persa y Andaluz— y Las Terrazas de Puente Romano, con un total de 252 apartamentos; el complejo hotelero Puente Romano y Nobu, que, además de sus 287 propiedades pertenecientes al hotel, cuenta con unas 70 unidades privadas, entre estudios y apartamentos de un dormitorio, dentro del propio complejo. A ello se suma Puente Romano Fase II, situado justo al este del hotel, con 78 apartamentos.
Puente Romano se ha consolidado como un micro-mercado inmobiliario independiente dentro de Marbella, un enclave ultra-prime donde los precios operan con una dinámica propia.
Los precios de los apartamentos en Puente Romano superan con creces incluso los referentes más exclusivos de la Costa del Sol y de buena parte de Europa. Este hecho responde a una combinación única de factores: su privilegiada ubicación con acceso directo a la playa, el estilo de vida incomparable que ofrece la cercanía al resort Puente Romano y su emplazamiento ultra-prime frente al mar, justo a medio camino entre la ciudad de Marbella y Puerto Banús, en pleno corazón de la célebre Milla de Oro.
A septiembre de 2025, se contabilizaban 18 apartamentos en venta en Puente Romano, incluyendo unidades en planta baja, intermedia y ático, con precios de salida que oscilaban entre 2,4 y 7,5 millones de euros.
Entre agosto de 2024 y agosto de 2025, el precio medio de venta por metro cuadrado de las viviendas totalmente reformadas en la zona de Puente Romano —excluyendo las de primera línea de playa, consideradas una categoría aparte— fue de 24.020 €/m², mientras que las unidades pendientes de reforma alcanzaron 19.039 €/m².
Curiosamente, hace apenas tres años la cantidad apartamentos disponibles a la venta en esta zona podía contarse con los dedos de una mano. Sin embargo, la ola de reformas de alto nivel acabadas en los dos últimos años ha superado ligeramente la demanda actual, generando una cierta competencia entre los vendedores, pese a que el interés por las propiedades ultra-prime de Puente Romano sigue siendo muy sólido.
Aun así, los precios de venta récord continúan definiendo este mercado. En marzo de 2025, un excepcional apartamento en primera línea de playa en los Jardines Persas, exquisitamente amueblado y decorado, habría alcanzado casi 44.000 €/m², un precio prácticamente sin precedentes en la península española y el más alto registrado hasta la fecha dentro del resort, superando el récord del año anterior de 41.695 €/m².
En los distintos complejos que conforman Puente Romano, los precios de oferta suelen oscilar entre 14.800 y más de 40.000 €/m², en función de factores como la ubicación exacta, la orientación, los acabados, la fecha y la calidad de la reforma, el mobiliario y la decoración, y, por supuesto, las vistas.
Actualmente, ninguno de los pequeños apartamentos del complejo hotelero original de Puente Romano está a la venta; y cuando uno sale al mercado, se vende en cuestión de días.
Siga leyendo: Apartamentos en venta en la zona Puente Romano
Puente Romano se ha consolidado como un micro-mercado inmobiliario independiente dentro de Marbella, un enclave ultra-prime donde los precios operan con una dinámica propia.
NUEVAS PROMOCIONES – APARTAMENTOS.
Esta sección abarca tanto las unidades ya vendidas como las aún disponibles en promociones de nueva construcción, ya sean sobre plano, en obra o recientemente acabadas.
Las unidades seleccionadas en la muestra no se presentan con el fin de establecer una comparación directa, sino para ofrecer una visión más completa de la estructura de precios en distintas promociones, que abarca desde apartamentos en planta jardín hasta exclusivos áticos.
Siga leyendo: Eche un vistazo nuestros proyectos de nueva construcción en Marbella y alrededores.
Apartamentos de nueva construcción
En el segmento superior encontramos residencias de marca –branded residences- en ubicaciones prime, como la Milla de Oro, con precios que oscilan entre 16.000 y 21.000 €/m²; complejos en primera línea de playa en Estepona por encima de 15.000 €/m²; o fincas interiores ofreciendo máxima privacidad, como Finca Cortesín o Benahavís, con precios entre 7.000 y 10.000 €/m².
Los precios en estas nuevas promociones varían: algunos proyectos ofrecen oportunidades interesantes entre 3.000 y 7.000 €/m², una franja que no debería pasar desapercibida para los inversores más atentos.
Dentro del segmento de adosados de nueva construcción destacan las unidades vendidas sobre plano en Nikki Living, en Nueva Andalucía, una nueva promoción concebida bajo el modelo de aparthotel. Su éxito se debe, en parte, a su planteamiento híbrido: las viviendas permiten el alquiler de corta temporada, mientras que el uso personal del propietario se limita a dos meses al año, con la obligación de alquilar el resto del tiempo a través del equipo de gestión del propio complejo.
Se trata de una propuesta especialmente atractiva para inversores, sobre todo tras la entrada en vigor, el 1 de julio de 2025, de las nuevas restricciones a las licencias de alquiler turístico. En esta promoción, los precios rondan los 10.000 €/m².
Siga leyendo: Eche un vistazo a nuestros apartamentos de nueva construcción en Marbella y alrededores
Los precios en estas nuevas promociones varían: algunos proyectos ofrecen oportunidades interesantes entre 3.000 y 7.000 €/m², una franja que no debería pasar desapercibida para los inversores más atentos.
NUEVAS PROMOCIONES - VILLAS
Una vez más, las residencias de marca en Marbella -branded residences- dominan el segmento alto de las villas de nueva construcción, en particular aquellas edificadas sobre grandes parcelas.
Actualmente se observan villas con precios que superan los 14.000 €/m², llegando incluso hasta 22.000 €/m², lo que marca un nuevo capítulo en la evolución del mercado de lujo de Marbella.
A pesar de la oferta limitada, los municipios de Marbella, Benahavís y Estepona presentan una extraordinaria diversidad de oportunidades de inversión en todos los segmentos del mercado inmobiliario. Las propiedades clasificadas actualmente como de lujo destacan por su arquitectura, calidad constructiva y acabados, así como, en muchos casos, por su diseño interior y decoración, situándose entre las residencias más bellas del mundo. La mera existencia de este tipo de viviendas excepcionales constituye uno de los principales factores de atracción para los compradores de alto poder adquisitivo que eligen esta región.
En un mercado tan dinámico, el papel de las agencias con verdadera experiencia, acreditaciones profesionales y un profundo conocimiento local resulta esencial para encontrar la propiedad perfecta para cada cliente.
La mera existencia de este tipo de viviendas excepcionales constituye uno de los principales factores de atracción para los compradores de alto poder adquisitivo que eligen esta región
La demanda en el segmento más alto se mantiene firme
En el mercado de lujo —que definimos como las propiedades con precios superiores a los 2 millones de euros—, tanto Panorama como otras agencias de referencia informan de que menos del 10 % de estas operaciones implican financiación. Este hecho protege al mercado frente a las fluctuaciones de los tipos de interés y refleja el alto poder adquisitivo de la clientela de Marbella.
¿QUIÉNES COMPRAN?
En 2024, los compradores británicos, neerlandeses y suecos dominaron el mercado de compraventa de vivienda extranjera en la provincia de Málaga. En conjunto, los compradores internacionales representaron el 34,75 % de todas las transacciones inmobiliarias registradas en Málaga durante el primer trimestre de 2025, más de dos veces y media la proporción de extranjeros que compraron a nivel nacional³⁵. En el Triángulo de Oro de Marbella, Estepona y Benahavís, la nacionalidad de los compradores extranjeros puede observarse en el gráfico circular.
Contrariamente a las expectativas iniciales tras el Brexit, los británicos siguen desempeñando un papel relevante en el mercado inmobiliario de la Costa del Sol, especialmente en el segmento de lujo, aunque su cuota continúa reduciéndose año tras año
El mercado del alquiler: principales tendencias en 2025
El mercado de alquiler de Marbella se encuentra bajo una presión intensa y sostenida, con una demanda muy superior a la oferta y unos precios que continúan al alza año tras año.
Tanto el mercado de larga como el de corta temporada se ven afectados por un contexto cada vez más complejo por la creciente intervención de los gobiernos a nivel local, regional, nacional y europeo, con importantes implicaciones para los inversores, residentes y para la economía local.
Alquileres de larga temporada: escasez severa y precios en alza
La crisis de vivienda en España es, probablemente, el problema social más grave que afronta el país en la actualidad, y Marbella y la Costa del Sol no son una excepción.
El mercado de alquiler en Marbella está principalmente orientado a las segundas residencias y a las propiedades vacacionales, lo que provoca una escasez significativa de viviendas habituales o temporales para la población trabajadora y profesional, una situación que se repite en gran parte del país. El precio medio del alquiler de larga temporada de un apartamento de 80 m² ha aumentado cerca del 89 % en seis años, pasando de 848 € (10,6 €/m²) en 2019 a 1.600 € (20 €/m²) en julio de 2025. Las zonas prime —como la Milla de Oro, Nagüeles, Nueva Andalucía y Marbella Este— registraron incrementos anuales de entre un 10 % y un 11 %³⁶.
El aumento de los precios del alquiler ha desplazado a muchos inquilinos hacia municipios cercanos como Ojén, Guaro, Coín y Manilva, donde también se registran incrementos anuales de entre el 15 % y el 20 %. Esta escasez de oferta dificulta la contratación y retención de personal en sectores clave como la hostelería, la educación, la sanidad y otros servicios esenciales. Ante esta situación, algunas empresas han optado por adquirir viviendas destinadas al alojamiento de sus empleados.
El Ayuntamiento de Marbella ha comenzado a aplicar medidas destinadas a fomentar la construcción de vivienda asequible, entre ellas la cesión gratuita de suelo municipal calificado como “dotacional” a promotores para el desarrollo de proyectos a precios moderados, con prioridad para los trabajadores esenciales. Aunque estas iniciativas tendrán impacto a medio plazo, la presión al alza sobre los precios del alquiler continúa siendo tan intensa como la observada en el mercado de compraventa.
Siga leyendo: Eche un vistazo a viviendas en alquiler de larga temporada en Marbella y alrededores
Alquileres de corta temporada: regulación y disrupción
Desde enero de 2024, una serie de reformas legislativas ha introducido nuevos y complejos requisitos de cumplimiento normativo, entre ellos la obtención de la licencia VUT de la Junta de Andalucía, la inscripción en el nuevo Registro Nacional de Viviendas de Uso Turístico (NRUA), los registros municipales correspondientes y, desde abril de 2025, la obligación de contar con la aprobación de la comunidad de propietarios para destinar una vivienda al alquiler turístico.
Como ejemplo de las restricciones impuestas por las autoridades locales, el Ayuntamiento de Málaga ha decretado una moratoria de tres años para la concesión de nuevas licencias de alquiler turístico en todo el municipio. El alcalde, Francisco de la Torre, ha subrayado que “no se concederá ni una licencia más” durante este periodo, mientras la ciudad actualiza su Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) con el objetivo de equilibrar la actividad turística y la necesidad de vivienda asequible³⁷.
En Marbella, la situación es muy distinta. La mayoría de las viviendas destinadas al alquiler vacacional pertenecen a propietarios particulares —en su mayoría villas— que las utilizan personalmente fuera de la temporada alta y las alquilan a clientes de alto poder adquisitivo durante el resto del año. Este modelo contrasta con el de las grandes ciudades, donde los apartamentos céntricos se han transformado en alojamientos turísticos permanentes propiedad de inversores, desplazando a los residentes originales por la escalada de precios. A diferencia de muchas de esas ciudades, tanto en España como en Europa, que padecen los efectos del sobreturismo, Marbella no sufre este fenómeno. Por ello, el Ayuntamiento no impondrá límites por zonas al alquiler vacacional, aunque, según declaraciones de la alcaldesa, la situación será “supervisada de cerca”. A mediados de agosto de 2025, en la provincia de Málaga —incluida Marbella— solo el 49,6 % de los apartamentos turísticos autorizados por la Junta de Andalucía estaban plenamente inscritos en el Registro Nacional Unificado de Alquiler Turístico (NRUA). Si se incluyen aquellos en proceso de obtener la autorización provisional, la cifra asciende al 65 %³⁸.
Siga leyendo: Eche un vistazo a nuestras viviendas de alquiler vacacional en Marbella y alrededores
Las prohibiciones de alquiler turístico en determinadas comunidades de propietarios ya están llevando a algunos compradores a descartar la adquisición de viviendas en ellas, reduciendo así su atractivo y su valor de reventa. Por el contrario, algunas urbanizaciones exclusivas han reforzado su carácter distintivo precisamente al limitar los alquileres de corta estancia. Conviene recordar que no existe garantía de que una comunidad que actualmente permite el alquiler turístico no pueda prohibirlo en el futuro —y viceversa—, lo que añade un nuevo elemento de incertidumbre al mercado.
En muchos casos, en lugar de una prohibición total, la aplicación de límites moderados —por ejemplo, una estancia mínima de una semana o incluso de un mes— podría preservar el valor de reventa y al mismo tiempo atraer inquilinos responsables y de calidad.
(Para más información, véase el artículo publicado por la asociación Leading Property Agents of Spain (LPA)³⁹.
Siga leyendo: Christopher Clover, CEO de Panorama nombrado Presidente Honorario de la nueva asociación inmobiliaria, LPA
Propuesta de aumento del IVA
Una nueva propuesta de ley a nivel nacional plantea aplicar un IVA del 21 % a los alquileres de corta temporada, con el objetivo de redirigir parte de la oferta hacia el mercado de larga duración.
La iniciativa, respaldada por el sector hotelero —que actualmente tributa al 10 % y considera que los alquileres turísticos deberían estar sujetos al mismo tipo impositivo—, ha suscitado una fuerte oposición, especialmente entre los propietarios de viviendas en la costa que alquilan de forma estacional para cubrir gastos. Los críticos argumentan que la medida podría perjudicar al turismo, penalizar injustamente a los alquileres turísticos y no resolver el problema de la vivienda.
El proyecto de ley continúa en debate parlamentario y difícilmente será aprobado sin modificaciones significativas, ya que dependerá del apoyo de los partidos de la coalición y de las enmiendas derivadas de la presión regional y sectorial.
Los efectos sobre el mercado incluyen una transición hacia modelos de gestión más profesionalizados, de estilo hotelero; un desplazamiento de algunos propietarios hacia el alquiler de larga temporada; y un creciente interés de nuevos inversores en las compras sobre plano destinadas a arrendamientos durante todo el año. No obstante, muchas de las viviendas de la costa utilizadas de forma estacional por sus propietarios nunca formaron parte del mercado de larga temporada, lo que significa que estas leyes, sin duda, reducirán la oferta de alquileres de corta temporada sin aliviar la crisis de vivienda, afectando además al turismo y a las economías locales.
Mirando hacia el futuro
Marbella ha pasado de una regulación mínima del alquiler a uno de los regímenes más estrictos del mundo, generando confusión y costes adicionales.
Las condiciones actuales son caóticas: abundan los recursos legales, el desconocimiento de la nueva normativa entre los propietarios, la duplicidad de regulaciones y las protestas del sector.
Recomendamos a propietarios e inversores contar con el asesoramiento de expertos locales, mantenerse informados sobre las normas de sus comunidades y adoptar estrategias de alquiler equilibradas que les permitan proteger sus inversiones y adaptarse a un entorno en constante cambio.
NOTAS DEL EDITOR
Debido a la constante evolución y aclaración de las partes existentes y conflictivas de las diversas leyes recientes implicadas, le rogamos que lea las últimas actualizaciones sobre el panorama del alquiler en España y en Marbella.
Otros factores que influyen en el mercado
Lo que buscan los compradores: un mercado basado en el estilo de vida y la permanencia
Durante las últimas tres décadas, a medida que la “temporada baja” de Marbella ha ido ganando popularidad y el teletrabajo se ha extendido, hemos sido testigos de un cambio claro en el perfil del comprador:
de los tradicionales adquirentes de segundas residencias vacacionales a compradores impulsados por el estilo de vida, que buscan una segunda vivienda real o una residencia permanente.
Estos compradores priorizan el diseño, los servicios e instalaciones de máxima calidad.
Son personas bien informadas, exigentes, que valoran la privacidad, la seguridad y la habitabilidad a largo plazo.
Siga leyendo: Por qué Marbella es el lugar perfecto para trabajar en remoto
Hoy en día, los compradores no buscan simplemente propiedades, sino un estilo de vida plenamente integrado. Entre sus principales prioridades destacan:
- Proximidad a la playa, campos de golf o entornos naturales.
- Propiedades llave en mano o recientemente reformadas, con instalaciones modernas.
- Conectividad a internet de alta velocidad y espacio para el teletrabajo.
- Comunidades cerradas o entornos discretos con seguridad las 24 horas.
- Eficiencia energética y diseño sostenible.
- Cercanía a colegios internacionales, clínicas de salud y conexiones de transporte.
- Las viviendas inteligentes ya no se consideran un lujo, sino una necesidad básica.
Los compradores con presupuestos de entre 2 y 5 millones de euros —o superiores— centran cada vez más su atención en establecer su residencia a largo plazo e integrarse plenamente en la vida marbellí.
En el segmento superior —especialmente en Puente Romano, La Zagaleta, Sierra Blanca y Cascada de Camoján— el enfoque se centra en la exclusividad, la arquitectura única, la seguridad y los servicios tipo conserjería.
Siga leyendo: Eche un vistazo a nuestras viviendas en venta en Puente Romano - La Zagaleta - Sierra Blanca - Cascada de Camoján
Visados y oportunidades de residencia
El programa de Golden Visa en España llegó oficialmente a su fin el 3 de abril de 2025.
Durante más de una década, este régimen otorgó permiso de residencia a ciudadanos extracomunitarios que invirtieran 500.000 euros o más en bienes inmuebles en el país, contribuyendo a consolidar tanto a España como, especialmente, a Marbella, como destinos altamente atractivos para los inversores internacionales.
El programa facilitaba el acceso al espacio Schengen para compradores no europeos y generó un flujo constante —aunque moderado— de adquisiciones en el mercado inmobiliario español.
La decisión del Gobierno de suprimir el programa se basó en el objetivo de aliviar la presión sobre la vivienda en grandes ciudades como Madrid y Barcelona, donde se consideraba que las compras especulativas asociadas al Golden Visa contribuían al aumento de los precios.
Si bien la medida puede ayudar a abordar esa problemática urbana, su impacto en mercados residenciales turísticos como Marbella, donde la demanda se sustenta principalmente en el estilo de vida, es muy limitado.
No obstante, España sigue ofreciendo vías de residencia para ciudadanos extracomunitarios a través de la Visa No Lucrativa, la cada vez más popular Visa de Nómada Digital y los permisos para emprendedores y profesionales altamente cualificados, garantizando que el acceso a la residencia en el país siga siendo viable incluso sin la Golden Visa⁴⁰.
Siga leyendo: ¿Ya no hay Golden Visa? No pasa nada. Opciones alternativas de visado para residir en España
España sigue ofreciendo vías de residencia para ciudadanos extracomunitarios a través de la Visa No Lucrativa, la cada vez más popular Visa de Nómada Digital y los permisos para emprendedores y profesionales
La propuesta de duplicar el impuesto sobre bienes inmuebles para compradores extracomunitarios en España se enfrenta a importantes obstáculos.
El 13 de enero de 2025, el presidente del gobierno, Pedro Sánchez, anunció una propuesta de ley para imponer un impuesto del 100 % sobre la base imponible de las compras de viviendas de segunda mano (reventa) por parte de compradores no residentes y extracomunitarios, con el objetivo declarado de frenar la especulación inmobiliaria en el marco de la crisis de asequibilidad de la vivienda en España. El 15 de mayo, el gobierno de coalición liderado por el PSOE presentó el borrador de la ley ante el Parlamento. Sumado al impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) vigente del 7 % en Andalucía, este nuevo gravamen supondría un aumento significativo de los costes de adquisición para los compradores afectados.
El impuesto se aplicaría a las transmisiones de la propiedad inmobiliaria o de determinados derechos reales (como el usufructo o la nuda propiedad), pero incluiría importantes exenciones, en especial todas las propiedades nuevas y aquellas sujetas a IVA en lugar de ITP.
La medida refleja el énfasis del actual Gobierno de coalición de izquierdas en las políticas de vivienda social, orientadas a favorecer el acceso de los residentes españoles, y busca alinearse con sus socios progresistas. A septiembre de 2025, la propuesta seguía en revisión parlamentaria, con su aprobación aún incierta debido a retos legales y políticos significativos.
Esta incertidumbre ha llevado a acelerar las compras por parte de compradores extracomunitarios, especialmente de viviendas de reventa, con el fin de anticiparse a una posible entrada en vigor de la ley. No obstante, la modificación, o incluso el rechazo de esta medida, siguen siendo escenarios probables, dada la oposición política y sectorial a la que se enfrenta.
Siga leyendo: Reformas propuestas a la ley de vivienda en España
Avances legales y urbanísticos
Un factor clave que diferencia a los mercados inmobiliarios estables de los especulativos es la seguridad jurídica y urbanística. En este sentido, Marbella ha avanzado de forma notable en los últimos años, sentando las bases de un modelo de desarrollo más transparente, fiable y sostenible.
El nuevo Plan General Municipal de Marbella
El año 2025 marcó un punto de inflexión en la trayectoria urbanística de Marbella, con la aprobación provisional por parte del Ayuntamiento del Plan General de Ordenación Municipal (PGOM) el 29 de julio de 2025⁴¹.
Desde la entrada en vigor, en diciembre de 2021, de la Ley 7/2021 de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA), el anterior instrumento del Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) fue sustituido por dos herramientas complementarias: el PGOM y el POU.
El PGOM actúa como instrumento de planificación estructural, definiendo el modelo general de desarrollo del municipio y estableciendo las directrices estratégicas para todo su territorio.
El POU (Plan de Ordenación Urbanística), por su parte, es un instrumento de planeamiento detallado, que regula el suelo urbano y, en su caso, el suelo urbanizable transformado o en proceso de transformación.
Un factor clave que diferencia a los mercados inmobiliarios estables de los especulativos es la seguridad jurídica y urbanística. En este sentido, Marbella ha avanzado de forma notable en los últimos años
El impacto de la Ley LISTA
La Ley LISTA está transformando de manera profunda el marco jurídico del urbanismo en Andalucía.
Entre sus principales características destacan:
- La simplificación de los procedimientos para la obtención de licencias de construcción.
- La aceleración de los plazos de aprobación de proyectos urbanísticos.
- La mayor autonomía municipal para la gestión del planeamiento local.
- La incorporación de criterios medioambientales y de eficiencia energética en todo el proceso de planificación.
En el caso de Marbella, la LISTA ha proporcionado el marco legislativo necesario para modernizar su modelo de desarrollo urbano sin tener que esperar a la aprobación definitiva del PGOM y del POU.
Gracias a ello, se han podido impulsar proyectos de pequeña y mediana escala de construcción y renovación, manteniendo la coherencia con los objetivos de sostenibilidad a largo plazo.
Tras una década de incertidumbre desde la anulación en 2015 del PGOU de 2010, la ciudad ha continuado funcionando bajo el marco del Plan de 1986, aunque con múltiples adaptaciones que han permitido que este evolucione parcialmente junto al propio desarrollo urbano.
Se prevé que el nuevo PGOM sea aprobado definitivamente durante el primer semestre de 2026⁴², mientras que el POU debería recibir su aprobación inicial en 2026, con aprobación definitiva prevista entre 2027 y 2028.
El PGOM pretende ofrecer una visión clara y actualizada del futuro de Marbella, con especial énfasis en:
- El crecimiento urbano sostenible.
- La preservación de los espacios verdes y naturales.
- Un desarrollo equilibrado, capaz de responder a las necesidades de vivienda sin sobrecargar las infraestructuras.
- La regeneración urbana, especialmente en los barrios más antiguos.
- La regularización legal de las propiedades afectadas por ambigüedades de planes anteriores.
- Un eje central en la evolución urbanística de Marbella es el concepto de “ciudad de 15 minutos”, un modelo que promueve que todos los servicios esenciales —educación, sanidad, comercio y zonas verdes— estén al alcance en un máximo de 15 minutos a pie o en bicicleta
Estos nuevos instrumentos de planificación reflejan una visión de Marbella no solo como enclave turístico, sino como una ciudad mediterránea autosuficiente, inclusiva y resiliente.
Un eje central en la evolución urbanística de Marbella es el concepto de “ciudad de 15 minutos”, un modelo que promueve que todos los servicios esenciales —educación, sanidad, comercio y zonas verdes— estén al alcance en un máximo de 15 minutos a pie o en bicicleta
La legalización de viviendas previamente irregulares
Uno de los principales retos históricos del sector inmobiliario de Marbella ha sido el estatus legal de las viviendas construidas bajo el Plan de 2010, que fue posteriormente anulado. En muchos casos, las viviendas que obtuvieron licencias al amparo de aquel plan han permanecido en situación jurídica incierta, generando inseguridad tanto para propietarios como para compradores.
Durante 2024, las autoridades locales avanzaron significativamente en la regularización de estas viviendas, permitiendo su integración plena en el sistema urbanístico. El uso de herramientas como las Declaraciones Responsables Urbanísticas y la aplicación de medidas transitorias flexibles ha permitido a numerosas viviendas obtener plena validez legal.
La seguridad jurídica impulsa la confianza inversora
Quizás el resultado más significativo de estas mejoras legales y urbanísticas sea la renovada confianza en Marbella como un destino seguro y regulado para la inversión. Durante años, las dudas sobre posibles irregularidades urbanísticas habían frenado la actividad en ciertos segmentos del mercado; sin embargo, esas preocupaciones se han reducido de manera sustancial.
Los promotores vuelven a planificar a largo plazo, los compradores internacionales se sienten respaldados por la sólida dirección institucional de la ciudad, y los profesionales jurídicos señalan una reducción significativa de los problemas registrales y de titularidad en las transacciones inmobiliarias.
La economía local en pleno auge
El Ayuntamiento de Marbella anunció cifras económicas récord en 2025⁴³, con más de 83.000 afiliados a la Seguridad Social y el índice de desempleo más bajo de su historia reciente. Esta cifra ascendió a 85.400 afiliados a 31 de julio de 2025.
Una pequeña ciudad con una gran influencia económica, en transición hacia un futuro más diversificado.
Un artículo de José Antonio Medina Ibáñez, publicado en Latin Press el 25 de mayo de 2025⁴⁴, destaca la extraordinaria evolución de la economía marbellí: a pesar de su modesto tamaño, Marbella tiene un peso económico muy superior al de su población.
Con apenas el 9 % de los habitantes de la provincia, la ciudad aporta el 17 % de las 136.848 empresas registradas en Málaga.
“Esa realidad señala a Marbella como un hub económico de alta densidad empresarial, donde convergen residentes permanentes, empresarios extranjeros, nómadas digitales y servicios de alto valor añadido. Marbella se encuentra en un punto de inflexión. Aunque sus cimientos siguen siendo el turismo, la construcción y el inmobiliario, la diversificación está avanzando. Los sectores profesionales, técnicos y de consultoría están creciendo y podrían jugar un papel central en el futuro económico de la ciudad.”
Los promotores vuelven a planificar a largo plazo, los compradores internacionales se sienten respaldados por la sólida dirección institucional de la ciudad, y los profesionales jurídicos señalan una reducción significativa de los problemas registrales y de titularidad en las transacciones inmobiliarias.
Infraestructura, sostenibilidad y planificación urbana
Una gran ciudad no se define solo por sus viviendas, sino por la calidad de sus infraestructuras, la visión de su planificación y la armonía entre la vida urbana y el entorno natural. Marbella ha alcanzado un punto en su evolución en el que la demanda de bienes inmuebles de primer nivel debe ir acompañada de un crecimiento inteligente, moderado y sostenible, así como de una infraestructura de categoría mundial. Aunque queda mucho trabajo por hacer, la ciudad afronta este reto con determinación y visión.
Un compromiso con infraestructuras de primer nivel
En los últimos años, Marbella ha emprendido numerosas iniciativas destinadas a mejorar la experiencia urbana global. Entre las más destacadas están:
- La eliminación del peaje de la AP-7 entre Fuengirola y Sotogrande: aumenta la presión para suprimirlo, medida que aliviaría la congestión en la carretera costera N-340. Aunque nuestras fuentes políticas confirman que esta decisión no parece viable con el actual gobierno nacional, se insiste en que deben mantenerse los esfuerzos y la presión institucional, ya que la eliminación del peaje sería el factor más determinante para descongestionar la principal vía costera.
- Actuaciones inmediatas por parte del gobierno local: el ayuntamiento está ejecutando la ampliación a tres carriles la autovía entre Puerto Banús y San Pedro, con el objetivo de reducir los atascos en horas punta; Está trabajando en la reconstrucción y ensanche del inicio de la carretera de Istán, en la remodelación de la Avenida del Trapiche, y en la expansión de carriles bici y paseos peatonales, entre otras iniciativas. En total, se contabilizan 15 proyectos específicos de mejora de la circulación dentro del término municipal⁴⁵.
- La extensión del tren del litoral: crece el apoyo político y ciudadano a la ampliación de la línea ferroviaria costera desde Fuengirola hasta Marbella y Estepona, y posteriormente hasta Algeciras. Marbella sigue siendo la única ciudad de España con más de 160.000 habitantes sin conexión ferroviaria, una anomalía ampliamente reconocida que ya se está abordando. En mayo de 2025, el Ministerio de Transportes aprobó fondos para licitar un nuevo estudio que establecerá objetivos y trazará alternativas para su desarrollo⁴⁶.
- La ampliación del Aeropuerto de Málaga:
A medida que la Costa del Sol continúa atrayendo a residentes e inversores de todo el mundo, la accesibilidad se convierte en un factor esencial. El aumento del tráfico aéreo y la proximidad al límite de capacidad máxima estimada han llevado a AENA (Aeropuertos Españoles y Navegación Aérea) a planificar una ampliación del aeropuerto de Málaga. El 22 de julio de 2025, AENA anunció la licitación oficial del proyecto para casi duplicar la superficie de este aeropuerto, cuya construcción comenzará en 2027 y finalizará en 2031⁴⁷.
Siga leyendo: Expansión del Aeropuerto de Málaga-Costa del Sol y Taxis Voladores
La ciudad se está diversificando de manera constante. El crecimiento de los sectores profesional, técnico y de consultoría apunta hacia un futuro económico más variado, con estas industrias llamadas a desempeñar un papel central en la trayectoria de Marbella
Escasez de agua
Aunque 2025 trajo las lluvias tan necesarias, la escasez de agua sigue siendo uno de los problemas más críticos para la Costa del Sol. Afortunadamente, se están adoptando medidas decisivas para reducir la dependencia de los embalses tradicionales.
La ampliación de la planta desaladora de Marbella ha permitido duplicar su capacidad de producción, proporcionando casi un tercio del agua necesaria para toda la Costa del Sol, al tiempo que mejora la eficiencia de las plantas de tratamiento adyacentes que también procesan agua procedente del embalse de La Concepción⁴⁸.
Entre los proyectos adicionales destacan la construcción de una planta de tratamiento de aguas para Mijas, Fuengirola y Torremolinos, el mayor uso de agua reciclada, y la rehabilitación de decenas de pozos municipales para reforzar el suministro, especialmente en zonas verdes y jardines públicos.
Por su parte, Estepona está a punto de finalizar su propia planta desaladora, una instalación pionera y modular, alimentada por energía solar, diseñada para garantizar una autosuficiencia casi total en el suministro de agua del municipio.
Estepona está a punto de finalizar su propia planta desaladora, una instalación pionera y modular, alimentada por energía solar, diseñada para garantizar una autosuficiencia casi total en el suministro de agua del municipio
Estos avances son de gran relevancia para el mercado inmobiliario, ya que la garantía de un suministro de agua sostenible y fiable respalda el crecimiento a largo plazo y la resiliencia de la Costa del Sol, factores clave tanto para la calidad de vida de los residentes como para mantener la confianza internacional en Marbella⁴⁹.
INVERSIÓN PÚBLICA Y PRIVADA EN MARBELLA
Uno de los indicadores más consistentes de la excelente vitalidad económica de Marbella es la escala y diversidad de la inversión que actualmente fluye hacia la ciudad, tanto desde las instituciones públicas como desde la iniciativa privada. Estas inversiones representan mucho más que una aportación de capital: reflejan una profunda confianza en el futuro de Marbella.
Inversión del sector público para construir calidad de vida
El Ayuntamiento de Marbella, con un presupuesto municipal de 405.260.000 € en 2025, ha definido un plan de inversión centrado principalmente en la movilidad, la sostenibilidad y la mejora del entorno urbano⁵⁰.
Un elemento clave de este plan es el fortalecimiento de la infraestructura verde de la ciudad, mediante la creación de nuevos parques públicos y la reforestación de áreas urbanas, con el objetivo de reducir el efecto isla de calor y mejorar la calidad ambiental.
Asimismo, se está prestando una atención renovada a las instalaciones culturales y educativas, incluyendo la modernización de las bibliotecas municipales, la continuación de la rehabilitación del casco histórico y la tan esperada ampliación del hospital Costa del Sol. Este último proyecto, financiado en colaboración con la Junta de Andalucía y cuya finalización está prevista para 2028, aumentará significativamente la capacidad sanitaria tanto para los residentes como para los visitantes.
Impulso del sector privado: inmobiliario de lujo, hostelería y salud
En el ámbito privado, la inversión alcanza niveles sin precedentes, especialmente en los sectores inmobiliario de lujo y hostelería. El sector hotelero, durante décadas un pilar fundamental del atractivo internacional de Marbella, vive actualmente una auténtica renovación. Más de 250 millones de euros se han comprometido para nuevas construcciones o renovaciones integrales de hoteles de cinco estrellas en Marbella y sus alrededores⁵¹.
Entre los ejemplos más destacados se encuentran la reapertura del histórico Hotel La Fonda bajo la marca Relais & Châteaux, la transformación de hoteles frente al mar como Los Monteros y El Fuerte, y la creación de nuevos conceptos boutique diseñados para un turismo experiencial de alto nivel.
La inversión privada también se está dirigiendo hacia los sectores de la salud y la educación, dos pilares fundamentales de la infraestructura marbellí y esenciales para atraer residentes de larga duración. Se están planificando nuevos colegios internacionales y ampliando varios de los ya existentes.
Asimismo, clínicas privadas de referencia, especialmente aquellas especializadas en bienestar y longevidad, están abriendo nuevas sedes en la ciudad, anticipando una creciente demanda entre los residentes de alto poder adquisitivo y con una alta conciencia sobre la salud, procedentes de toda Europa y Oriente Medio. Estas nuevas incorporaciones se suman a los 20 hospitales y clínicas ya establecidos dentro del municipio.
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Un elemento clave de este plan es el fortalecimiento de la infraestructura verde de la ciudad, mediante la creación de nuevos parques públicos y la reforestación de áreas urbanas, con el objetivo de reducir el efecto isla de calor y mejorar la calidad ambiental.
Perspectivas de futuro
El mensaje es claro e inspirador: Marbella prospera, no como una moda pasajera, sino como un estilo de vida. Se han invertido miles de millones de euros en la ciudad, que se ha convertido en un referente mundial de estilo de vida orientado al bienestar y en una de las ciudades turísticas más exclusivas del planeta. Marbella ha evolucionado hasta convertirse en un destino estable y seguro para la inversión de capital, de estilo de vida y de legado.
- Las semillas que se están sembrando hoy garantizarán que la ciudad siga prosperando, no solo como destino de lujo, sino como un modelo vivo de desarrollo moderno centrado en las personas.
- Para el comprador o inversor exigente, esta evolución añade profundidad a la propuesta de valor de Marbella. Ya no se trata sólo de las vistas al mar o los metros cuadrados, sino de formar parte de una ciudad que construye su futuro diversificando su economía, incorporando diversos sectores profesionales, y avanzando hacia un tejido económico más variado, más allá de los pilares tradicionales de la hostelería y el inmobiliario.
- Los desafíos que debemos afrontar: El merecido reconocimiento de Marbella como Mejor Destino de Europa en 2024 refleja su extraordinario atractivo, con avances significativos tanto del sector público como del privado para consolidar este éxito, tal como se ha expuesto anteriormente. Para mantener y reforzar ese prestigioso reconocimiento, Marbella debe priorizar aún más la excelencia de sus infraestructuras y servicios municipales. Si bien ya se están realizando esfuerzos notables, consideramos que es necesario reforzar el enfoque, aumentar la inversión y prestar una mayor atención a las infraestructuras, la limpieza, las zonas ajardinadas y todos los servicios públicos, aspectos absolutamente esenciales para mantener los altos estándares que se esperan de un destino líder a nivel mundial.
Un compromiso sostenido con estas prioridades garantizará que Marbella continúe su evolución positiva. - Una mayor claridad en la normativa del mercado del alquiler es esencial para proteger la rentabilidad y el valor de los bienes inmuebles y una adecuada planificación profesional para luchar contra la crónica escasez de la oferta. Estos son retos asumibles, que requieren ambición, coordinación y continuidad por parte de los sectores público y privado.
- El mercado inmobiliario de la zona de Marbella y alrededores continúa demostrando gran solidez, impulsado por una fuerte demanda internacional, su atractivo estilo de vida y una base económica estable. No obstante, tanto los datos oficiales como los aportados por agentes inmobiliarios colaboradores, indican que el volumen de ventas, especialmente en el segmento de lujo, se mantiene en niveles similares a los de 2024, aunque con compradores más selectivos, que toman más tiempo para decidir y negocian con mayor firmeza.
Consideramos que es necesario reforzar el enfoque, aumentar la inversión y prestar una mayor atención a las infraestructuras, la limpieza, las zonas ajardinadas y todos los servicios públicos, aspectos absolutamente esenciales para mantener los altos estándares que se esperan de un destino líder a nivel mundial
Además, el ligero aumento en la oferta de viviendas de reventa en zonas ultra-prime como Puente Romano, junto con las nuevas regulaciones sobre los alquileres de corta temporada, sugiere que el mercado está entrando ahora en una fase de consolidación, una evolución natural tras la actividad sin precedentes del período postpandemia.
Esta madurez del mercado refleja que nos encontramos con un comprador con una base más sofisticada, que prioriza la calidad, el precio y la sostenibilidad; factores que favorecen el crecimiento a largo plazo. La coyuntura actual del mercado en Marbella y en la Costa del Sol se caracteriza por una oferta limitada y una demanda sostenida a nivel nacional e internacional, lo que favorece claramente a los vendedores y consolida la posición de la región como uno de los destinos residenciales y de inversión más exclusivos del Mediterráneo.
La coyuntura actual del mercado en Marbella y en la Costa del Sol se caracteriza por una oferta limitada y una demanda sostenida a nivel nacional e internacional, lo que favorece claramente a los vendedores
Más allá del sector inmobiliario de lujo, los verdaderos pilares y la auténtica riqueza de Marbella trascienden lo material: abarcan una riqueza de experiencias, cultura, bienestar y de comunidad.
Y es precisamente esta energía única la que impulsa —y seguirá impulsando— la próspera economía del estilo de vida de Marbella durante las próximas décadas.
Copyright © 2025 Panorama Properties S.L. – Special thanks to Alfonso Muñoz, Carolina Alaniz, Cheryl Gatward and Alex Clover for their assistance and tireless efforts in putting this report together.
Fuentes
- European Best Destinations, 2024.
- European Best Destinations, 2022.
- Michelin Guide.
- Excmo Ayuntamiento de Marbella: “The Marbella census maintains its sustained growth of recent years and will reach 166,999 inhabitants by the end of 2024”, January 7, 2025.
- Excmo Ayuntamiento de Marbella: “Demografía y Socioeconomía”.
- Sur in English: “Costa del Sol leads European market for luxury residences managed by big-name hotel chains”, August 25, 2025.
- Panorama Properties: “The Four Seasons Resort Marbella”, August 12, 2025.
- Idealista: “Branded residences, the new real estate trend in Spain”, September 17, 2024.
- Idealista: “Versace enters Marbella’s luxury real estate market with 2,000m2 villas”, September 23, 2024.
- El Confidencial: “Marriott swaps Marbella’s future W for a super-luxury St. Regis or Ritz-Carlton”, November 25, 2024.
- El Economista: “El mapa de las 10 calles más caras para comprar vivienda en España”, August 21, 2025.
- INE Instituto Nacional de Estadística: “Estadística de Movimientos Turísticos en Fronteras”, February 3, 2025.
- Hosteltur: “España se encamina a lograr 100 millones de turistas extranjeros en 2025”, June 10, 2025.
- Excmo Ayuntamiento de Marbella: “Marbella closed 2024 with record tourism figures and achieved the highest occupancy and best hotel profitability in its history.” February 2, 2025.
- SUR: “Domestic tourism down 34%, but hotel profitability in Marbella remains stable.” August 5, 2025.
- SUR: “Marbella registra en agosto nuevos máximos históricos en rentabilidad hotelera”, September 28, 2025.
- Marbella24horas.es: “Marbella recuperó turistas hoteleros en julio gracias a los extranjeros.” August 23, 2025.
- The Epoch Times: “Never-Ending Summer is Changing Mediterranean Holidays”, August 15, 2025.
- Excmo Ayuntamiento de Marbella: “La alcaldesa afirma que “la sostenibilidad transversal ha sido clave para consolidar a Marbella como referente de calidad y excelencia”, April 23, 2025.
- Aena: “Destinos del Aeropuerto de Málaga-Costa del Sol”.
- SUR: “El aeropuerto de Málaga alcanza un récord de hasta 60 vuelos privados al día en verano”, September 11, 2025.
- EuroWeekly News: “Malaga airport first to offer drone taxis”, May 27, 2025.
- Letter of Introduction to The Marbella Property Magazine vol. 15. August 15, 2024.
- Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible (formerly Fomento): Transacciones inmobiliarias (compraventa).
- Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible (formerly Fomento): Transacciones inmobiliarias (compraventa).
- Idealista: “Marbella housing prices already exceed 5,200 euros/m2 in July”, August 29, 2025.
- Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible (formerly Fomento): Transacciones inmobiliarias (compraventa).
- Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible (formerly Fomento): Transacciones inmobiliarias (compraventa).
- Portal Estadístico del Notariado
- Idealista: “Evolution of housing prices for sale in Marbella”
- La Opinión de Málaga: “El sector de la construcción en Málaga requerirá de 40.000 trabajadores en cinco años”, August 1, 2025.
- Knight Frank: “The Wealth Report”, 2025.
- Knight Frank: “The Wealth Report”, 2025.
- Knight Frank: “The Wealth Report” 2024.
- Estadística Registral Inmobiliaria, 2024.
- Idealista: “Evolution of rental housing prices in Marbella”, August 2025.
- El País: “Málaga anuncia una moratoria de tres años para nuevas viviendas turísticas”, August 13, 2025.
- Cadena SER: “Málaga, la provincia con más viviendas turísticas en el registro único, con casi tantas como toda Cataluña”, August 3, 2025.
- LPA: “How 2025 Legislative Changes Are Reshaping Tourist Rentals and Property Values in Marbella”.
- Condé Nast Traveler: “What to Know About Spain’s Golden Visa Before It Ends in April,” Condé Nast Traveler, January 23, 2025.
- Marbella24horas.es: “El documento final del PGOM de Marbella sale adelante con PP y Vox”, June 27, 2025.
- Málaga Hoy: “Marbella aprobará el PGOM en junio de manera definitiva”, May 28, 2025.
- SUR: “Marbella supera por primera vez las 83.000 afiliaciones a la Seguridad Social en un mes de junio”, July 16, 2025.
- Latinpress.es: “Marbella supera por primera vez las 83.000 afiliaciones a la Seguridad Social en un mes de junio”, May 24, 2025.
- El Español: “Marbella planea eliminar su mayor punto negro de tráfico con un tercer carril en la A-7 entre Puerto Banús y San Pedro.”
- SUR: “Comienzan los trabajos del estudio de viabilidad para el tren litoral entre Nerja y Algeciras.” June 11, 2025.
- SUR in English: “Expansion process under way for close-to-capacity Málaga Airport to handle 36 million passengers a year.” July 30, 2025.
- SUR in English: “Head of Junta opens upgraded Marbella desalination plant and demands more commitment from central government.” July 9, 2025.
- SUR in English: “Costa del Sol desalination plant starts testing phase”, February 21, 2025.
- Europapress: “El Ayuntamiento de Marbella aprueba sus cuentas de 2025 con 405.259.949 euros de gastos consolidados”, December 23, 2024.
- Sur in English: “Marbella sees 290-million-euro investment in new and refurbished hotels”, February 24, 2025.
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