Informe sobre el mercado inmobiliario de Marbella 2023-2024

Christopher Clover, lleva más de 50 años escribiendo sobre el Mercado Inmobiliario Marbellí

El mercado inmobiliario residencial en la zona de Marbella ha experimentado un incremento de actividad extraordinario en 2023, alcanzando niveles de ventas sin precedentes en todos los rangos de precios.

Este excepcional crecimiento ha impactado a todos los sectores de la economía marbellí, incluyendo entre otros, el turismo, la apertura de nuevos hoteles y restaurantes de reconocido prestigio, la construcción de nuevas viviendas y reforma de las antiguas, y a prácticamente todas las actividades relacionadas con el sector de servicios y hostelería.

Muchos describen el aumento de la actividad desde el cese de la pandemia como intenso, casi frenético.

EL MERCADO DE LUJO ALCANZA NIVELES HISTÓRICOS A ESCALA MUNDIAL

El mercado de lujo ha alcanzado niveles de venta históricos, no sólo en el sector inmobiliario, sino en todos los demás sectores de bienes y servicios en todo el mundo. El extremo superior del mercado de lujo ha estado desafiando al pesimismo que reina en algunos otros sectores del mercado económico.

Si bien es innegable que la pandemia ha causado mucho daño, tanto a personas como a sectores, los mayores patrimonios han sido testigos de un incremento récord de sus activos y fortunas en general. Según Forbes, desde mayo de 2023 se han contabilizado 2.640 multimillonarios en el mundo. Contextualizando este dato, es 20 veces superior a la cifra de 1987¹. Hoy en día, los ricos gozan de mayor liquidez que nunca antes, hecho que, por supuesto, alimenta al mercado inmobiliario de lujo, no sólo en Marbella, sino en todo el mundo.

Veamos por ejemplo el mercado de los “super automóviles”: a principios de 2023, Rolls-Royce registró un récord anual de pedidos a pesar de que el precio medio de sus coches ronda el medio millón de euros. Asimismo, el número de pedidos de su modelo Spectre, totalmente eléctrico, que saldrá a la venta a finales de 2023, ha superado todas las expectativas.²

O igualmente Ferrari, que entre enero y septiembre de 2022 vendió un 20% más de vehículos que en el mismo periodo del año anterior.³ Y el gigante privado de la moda y belleza, Chanel, experimentó una subida del 17% en sus ventas, alcanzando los 17.000 millones de dólares en 2022.⁴ A la par, Richemont, propietaria de Cartier, Van Cleef & Arpels, Jaeger-LeCoultre y Piaget, entre otras, también registraron ventas históricas en 2022.⁵

MARBELLA SIGUE SIENDO SÍMBOLO DE PRESTIGIO INTERNACIONAL

Siguiendo la tendencia que comenzara hace más de seis décadas, Marbella ha consolidado su estatus de destino turístico por excelencia, atrayendo tanto a las fortunas de larga trayectoria como a las nuevas y emergentes que han ido adquiriendo viviendas en la zona. Pero su atractivo, va incluso mucho más allá: basta con preguntar a cualquiera de las miles de familias de todo el mundo que han optado por hacer de Marbella su hogar.

Coronando el mercado inmobiliario, Marbella atrae cada vez más compradores que buscan no sólo alojamiento vacacional, que habitualmente es más pequeño que una vivienda de residencia habitual, sino una segunda o tercera “primera residencia”, es decir, un lugar donde puedan residir durante varios meses al año, o todo el año si así lo desean.

Disponer de una vivienda en Marbella siempre ha sido símbolo de prestigio internacional, y hoy más que nunca, tal y como lo afirma nuestra alcaldesa, Ángeles Muñoz: “Marbella se diferencia de otros destinos turísticos por ofrecer una mezcla exclusiva de grandes marcas hoteleras, alojamiento residencial, servicios e instalaciones, solidificando así nuestra posición como una de las ciudades turísticas más importantes del mundo”

El mercado inmobiliario de lujo marbellí ha experimentado una profunda transformación, alcanzando los más altos niveles de sofisticación. Si bien Marbella sigue atrayendo a personas procedentes de todo el mundo con gustos tradicionales, las viviendas de obra nueva y las reformadas encarnan el epítome de lujo y de diseño de talla mundial, de calidad y tecnología de vanguardia. De hecho, la disponibilidad de viviendas de primera categoría en la zona de Marbella constituye, por si misma, uno de los principales factores que atraen a los compradores de lujo.

INDICADORES CLAVE DEL MERCADO: demanda, oferta y precios

El auge de las ventas de inmuebles en el 2022 en todos los rangos de precios en Marbella, Estepona y Benahavís - el “Triángulo de Oro” - batió todos los récords anteriores con un incremento del 20% interanual en el volumen de ventas. Lo mismo sucedió en el resto del país, con un aumento global de la inversión inmobiliaria en España de un tercio con respecto a 2021 hasta alcanzar los 17.500 millones de euros, una cifra nunca vista antes en España.⁸

Los gráficos indican el histórico auge post-pandemia en el sector inmobiliario en España y en la zona de Marbella, mientras que las cifras específicas de ventas se muestran en la tabla en la parte superior de la página.

Lamentablemente, las estadísticas oficiales no proporcionan toda la información que sería útil para compilar este informe, como el número de ventas en diferentes categorías de precios, o incluso las compras sobre plano o en construcción. En estos casos, tenemos que analizar el mercado más por preferencias, tendencias y entrevistas informales a otras agencias locales.

Las notables subidas de los tipos de interés en España y en todo el mundo occidental durante el cuarto trimestre de 2022, así como los “máximos históricos del mercado” en los meses anteriores, han conllevado un pico en los volúmenes de ventas a nivel nacional, incluida la zona de Marbella. Pero si bien la subida de los tipos de interés ha provocado que la compra de vivienda sea más costosa en general, en el segmento de lujo de Marbella menos del 10% de las compraventas inmobiliarias se realizan con hipoteca. Por “segmento de lujo” nos referimos a aquellas propiedades con precios de venta superiores a 2 millones de euros.

De hecho, a lo largo de 2023 y hasta la fecha, venimos observando que la venta de propiedades de lujo es aún más fuerte que en 2022⁹, con algunas agencias informando de un aumento en sus ventas de hasta un 20% en la gama más alta del mercado. Igualmente, se aprecia un constante incremento similar en inmuebles prime y ultra prime en Londres, Dubái y Miami. ¹⁰, ¹¹, ¹²

En el gráfico anterior, se contrastan las estadísticas de ventas del primer trimestre de los últimos años, donde se puede observar que las ventas en el primer trimestre de 2023 todavía superan las de los niveles pre-pandémicos en un 18%, signo claro de la continuidad de un mercado sólido.

ESCASEZ DE OFERTA

Según Idealista, el portal inmobiliario más relevante en España, el número de propiedades a la venta en su página ha caído una media del 6% en la provincia de Málaga durante el último año.¹³ Un estudio realizado por Idealista para Panorama ha revelado que el stock de viviendas a la venta en Marbella ha descendido una media del 8,83% desde el primer trimestre de 2022 al primer trimestre de 2023, y hasta un 40% en determinadas zonas clave, prime o super prime. Evidentemente, y de acuerdo con las leyes de la oferta y la demanda, la disminución del stock de viviendas junto con una creciente demanda siempre va a impulsar el alza de los precios de venta.

Prueba de la escasez de inmuebles de obra nueva o reformada a la venta es el número relativamente bajo de proyectos de construcción visados en Marbella el año pasado. De las 7.075 viviendas visadas por el Colegio de Arquitectos de Málaga en 2022, sólo 690 se encontraban en Marbella, mientras que 1.067 eran para Estepona, 909 para Mijas y 157 para Benahavís.¹⁴

Sin duda, la principal razón del reducido número de proyectos visados en Marbella es la falta de suelo urbano, un problema que se remonta al menos a una década atrás. Esto no sólo ha provocado una subida de los precios de este tipo de suelo, sino que también ha incitado a los promotores inmobiliarios a adquirir suelo urbano en Estepona o Benahavís. Aunque con la aprobación definitiva del nuevo Plan General de Ordenación Urbana (P.G.O.U.) de Marbella, prevista para 2024 (ya aprobado preliminarmente el 30 de marzo de 2023), saldrá al mercado nuevo suelo urbano y habida cuenta del tiempo necesario para el proceso de desarrollo y construcción, es bastante probable que continúe la escasez de viviendas durante al menos tres o cuatro años más.

ALZA DE PRECIOS

Los precios de salida en todas las categorías de precios en Marbella han aumentado una media del 15% entre junio de 2022 y junio de 2023, alcanzando un nuevo máximo histórico de 4.233 euros/m² – aproximadamente el doble del precio medio por m² de hace 10 años.¹⁵ Aunque esta cifra no representa los precios de venta reales, ilustra claramente cuál ha sido la subida media de precios de venta reales en Marbella.

Las estadísticas de precios medios de venta están disponibles para toda la provincia de Málaga a través de la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores, que ha registrado subidas de precios en toda la provincia del 3,4% con respecto a inmuebles de obra nueva y del 11,2% en cuanto a inmuebles de segunda mano.¹⁶ No obstante, las estadísticas oficiales respecto a inmuebles de obra nueva no son fiables, ya que sólo se registran cuando se otorgan las escrituras de compraventa y, por consiguiente, no incluyen las ventas sobre plano o en construcción.

Según un artículo publicado por el Banco de España en junio de 2023, pese a la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios, “debido a la escasez de obra nueva, los elevados costes de los materiales de construcción y la favorable situación patrimonial de los distintos compradores del mercado, el precio de la vivienda continuará mostrando resistencia a bajar, a pesar de las demás variables del mercado residencial, como el volumen de ventas o el número de viviendas visadas para construir.”¹⁸

UNA MUESTRA DE PRECIOS DE VENTA REALES

Para poder analizar correctamente los precios de las viviendas, la mejor estrategia es basarse en los precios de ventas reales. En estos gráficos hemos incluido los precios de venta reales por metro cuadrado de una selección de viviendas típicas vendidas en el primer semestre de 2023.

A pesar de que el repunte posterior a la pandemia se vaya enfriando y la inflación haya disminuido hasta una tasa subyacente del 5,9% en junio de 2023, creemos que los precios seguirán al alza, aunque el incremento en los próximos meses será más moderado.

¿QUIÉN COMPRA?

Aunque la compraventa de viviendas por parte de españoles está siempre presente, y representa los cimientos del mercado inmobiliario marbellí en general, al menos el 90% de las viviendas de más de 2 millones de euros se venden a extranjeros.

En el conjunto de la Comunidad Autónoma de Andalucía, el 15% de las operaciones de compraventa de viviendas se llevaron a cabo por extranjeros, mientras que dicha cifra se duplica con creces, hasta el 34%, en la provincia de Málaga.

Según nacionalidades, los británicos siguen siendo los principales compradores en la provincia de Málaga, con un 16% del total de las transacciones, seguidos de los suecos y holandeses, con un 12% y 8% respectivamente, y pisándole los talones están los belgas, franceses y alemanes.¹⁹

Cabe destacar el auge de los mercados sueco y noruego, que han ido aumentando gradualmente su cuota de mercado en los últimos años. Por otro lado, en los dos últimos años se ha producido una fuerte irrupción del mercado polaco, así como de compradores de Europa del Este, sin duda motivados por la guerra de Ucrania, pero también por las mismas razones que la mayoría de los demás compradores: el deseo de cambiar de estilo de vida a un clima más cálido, en una zona de alta calidad de vida en el extremo sur de Europa, lejos de los problemas y peligros potenciales de Europa Central.

Marbella también ha sido y sigue siendo uno de los destinos favoritos de los turistas de Oriente Medio que adquieren viviendas en la zona desde finales de la década de los setenta, y donde, hoy en día muchos se plantean comprar una vivienda, no sólo para pasar sus vacaciones, sino también como medio para obtener la “Golden Visa” o “Visado de Oro” español. Actualmente hay vuelos directos a Málaga desde Bahréin, Abu Dabi, Qatar, Egipto, Turquía, Kuwait y Arabia Saudí, durante la temporada de verano.²⁰

Desde principios de 2022, el significativo aumento de la fortaleza del dólar frente al euro ha impulsado notablemente a los ciudadanos estadounidenses a adquirir viviendas en nuestra zona, lo que acredita la difusión de la popularidad de la Marbella de hoy a lo largo de todo el mundo. United Airlines ofrece ahora vuelos directos Nueva York-Málaga, fiel reflejo de este creciente interés por Marbella y la Costa del Sol en general.

NUEVA CONSTRUCCIÓN

Las residencias de marca ya están en Marbella

Las residencias de marca o Branded Residences son producto de la colaboración entre una marca de prestigio y promotores de renombre y sofisticación en la que todas las partes salen beneficiadas:

• La marca se beneficia de la abundante publicidad, así como de los ingresos procedentes de los derechos de licencia y de la fidelización de los clientes.
• El promotor se beneficia al poder diferenciar su producto de los otros productos del mercado; de una clientela más amplia que incluye a los adeptos de la marca en cuestión; de poder vender a un precio superior debido al prestigio de la marca, y de la garantía que percibe el comprador al adquirir un producto de marca y de calidad.
• El comprador se beneficia de la altísima calidad y la meticulosa atención al detalle impuesta por la marca con respecto a todos los aspectos de la construcción, la promoción en sí, y la gestión de la promoción una vez finalizado el proyecto; de las características excepcionales de talla mundial en diseño y acabados; del prestigio que se asocia a la marca en cuestión; y del mayor potencial de alquiler que brinda esta vinculación con la marca.

El líder en el sector de Branded Residences en Marbella en la actualidad es la experimentada promotora Grupo Sierra Blanca, dirigida por Pedro Rodríguez y sus hijos Carlos y Luis. Ellos introdujeron dicho concepto en Marbella con el rotundo éxito del complejo residencial Epic by Fendi (Epic Marbella por Fendi Casa) y Karl Lagerfeld Villas, y más recientemente con el anuncio de su asociación con Dolce & Gabbana²¹ para su nuevo proyecto Marbella Design Hills. Este nuevo proyecto, de considerable dimensión y envergadura, incluye aproximadamente 90 apartamentos de las más altas calidades, una plaza comercial con tiendas y restaurantes, todo ello construido en un solar de 80.000 m² en las inmediaciones de sus otros dos proyectos anteriores.

La marca W de Marriott va a promover el W Resort Marbella, un complejo hotelero y residencial de 200 millones de euros de presupuesto, en una de las últimas parcelas que quedan disponibles junto a la playa en el municipio. El proyecto incluirá un hotel W de lujo con 186 habitaciones, dos edificios con 89 apartamentos y otras 109 residencias de lujo, todo ello gestionado por Marriot.

Tierra Viva es una nueva e impresionante promoción, en colaboración con Automobili Lamborghini de 53 exclusivas villas de lujo situadas en Benahavís, todas ellas con vistas al mar y un diseño y acabados extraordinarios. Representa el primer proyecto en España de Dar Global PLC, la filial internacional de Dar Al Arkan Development, una renombrada empresa inmobiliaria saudí de propiedad pública.

En realidad, el concepto de “de marca” o branded se está extendiendo no sólo a las viviendas residenciales, sino también al ocio: el emblemático Puente Romano Beach Resort, en la Milla de Oro, fue el lugar elegido por Fendi para abrir su Chiringuito Beach Club y su tienda de marca. Y el chef Dani García, estrella Michelin de Marbella, junto con el Grupo Mosh, se asoció con Dolce & Gabbana para el relanzamiento de La Cabane Beach Club en Los Monteros.

INVERSIÓN Y RENOVACIÓN HOTELERA COMO NUNCA ANTES EN MARBELLA

La evolución de Marbella ha estado ligada a enormes inversiones, no sólo en viviendas de nueva construcción y hoteles de marca, sino también a la renovación de los hoteles más antiguos, en línea con las tendencias del mercado en las últimas décadas y la previsión de la aceleración de estas tendencias en el futuro.

El antiguo hotel clínico Incosol, inaugurado en 1973 por el propio general Franco y cerrado hace casi una década, va a ser renovado por el grupo Llanga Capital.²² Está previsto que la reforma concluya a finales de 2025, para relanzarlo como un complejo hotelero de lujo de cinco estrellas y 160 habitaciones especializado en salud y bienestar, con instalaciones ambulatorias y quirúrgicas. Se invertirán más de 150 millones de euros en el proyecto.

El Andalucía Plaza Hotel es ahora el Hard Rock Hotel. Inaugurado originalmente en 1973 por José Banús, fue adquirido por Stoneweg Hospitality & Bain Capital Credit en 2021 y reformado por completo antes de abrir de nuevo en julio de 2022. Consta de 383 habitaciones y suites y el diseño, los acabados y la decoración del hotel han ganado varios premios internacionales.

Club Med Magna Marbella, el antiguo hotel Don Miguel, abrió sus puertas a sus huéspedes el 20 de mayo de 2022. Marbella puede presumir ahora de un nuevo complejo vacacional familiar de lujo con 14 hectáreas de jardines, 5 piscinas, 485 habitaciones, varios restaurantes, 15 salas de conferencias y mucho más.

También en julio de 2022 se inauguró el Occidental Puerto Banús con 291 habitaciones. El antiguo hotel PYR de Puerto Banús, cerca de El Corte Inglés, pasó a formar parte de Barceló Hotel Group el año pasado y fue íntegramente renovado.

El Hotel El Fuerte, uno de los primeros hoteles de Marbella, inaugurado en 1957 por Don José Luque Manzano, pionero de la hostelería en la Costa del Sol, ha sido objeto de una ambiciosa reforma que ha costado más de 30 millones de euros, convirtiéndose en un hotel de cinco estrellas con 266 habitaciones, que reabrió sus puertas en mayo de 2023. ²³

La Fonda, un encantador hotelito del casco antiguo de Marbella, que en los años 60 y hasta los 90 fue uno de los lugares favoritos de la “jet set”, ha sido totalmente reformado con un coste de más de 11 millones de euros. Construido sobre la estructura de tres casas del siglo XVI, consta de 20 habitaciones y suites, un restaurante gourmet y muchas otras instalaciones. Se inauguró como la primera propiedad Relais & Châteaux de Andalucía en abril de 2023.

El Hotel Los Monteros, un hotel histórico con solera y uno de los primeros de cinco estrellas de Marbella, propiedad de Stoneweg Hospitality, inaugurado en 1962, acaba de obtener la licencia de obras para una reforma con un presupuesto de 11,8 millones de euros. Reabrirá sus 178 habitaciones y suites el próximo año bajo la marca de lujo Kimpton, una de las más exclusivas de IHG Hotels and Resorts.

Todos estos hoteles se suman a otros muchos, la mayoría ya reformados, como Pinomar, Eurostar, San Cristóbal, Don Pepe, Estrella del Mar, Don Carlos y el Hotel Guadalmina.

Neinor Homes invertirá 229 millones de euros en la provincia de Málaga en los próximos tres años para el lanzamiento en el mercado de 446 viviendas.²⁴

Metrovacesa invertirá 17,5 millones de euros en el proyecto residencial The Medblue II, que constará de 45 viviendas ubicadas en la parte alta de Los Monteros.²⁵

El grupo inmobiliario español López Real Inversiones reformará y renovará el centro comercial “Marbel Center”, con una inversión de 25 millones de euro.²⁶

Taylor Wimpey Spain ha iniciado la construcción de Marbella Lake, en el corazón del Valle del Golf, Nueva Andalucía, donde 98 apartamentos contarán con una inversión de más de 35,5 millones de euros.²⁷ Además, recientemente ha lanzado un nuevo proyecto en Istán llamado Almazara Boutique Residences, con una inversión inicial de 30 millones de euros.

Millenium Hospitality pretende construir 40 apartamentos de gama alta detrás del hotel Guadalpín Banús.²⁸

Grupo Insur va a invertir 42 millones de euros en un nuevo proyecto situado en Altos de los Monteros. Bajo el nombre de Quintessence, el proyecto contará con 96 viviendas, todas ellas con fantásticas vistas al mar.²⁹

La próspera empresa pública española, Aedas, ha adquirido terrenos en Andalucía para la promoción de 5.000 viviendas, con una inversión de 1.300 millones de euros.³⁰

Muchas otras promotoras inmobiliarias, como Azata, llevan años haciendo “land banking”. Sólo en la Costa del Sol, Azata dispone de terrenos para 5.000 viviendas.

EL AUGE DE LA ECONOMÍA LOCAL

Uno de los principales efectos de esta afluencia de extranjeros se observa en el sector servicios y de la hostelería, ya que Marbella registró el pasado mes de junio la tasa de desempleo más baja desde hace 14 años.³¹ Es evidente que, con el aumento del turismo, especialmente del residencial, en el que la gente viene a residir a su propia casa parte del año, la creación de puestos de trabajo estables y fijos ha dado lugar a la elevada tasa de empleo de la que goza Marbella en la actualidad.

Con una economía floreciente, el presupuesto municipal de 333 millones de euros para 2023 es el mayor de la historia de Marbella.³² Hay decenas de nuevos proyectos en marcha destinados a mejorar las infraestructuras y el atractivo de la zona.

Por poner un ejemplo, el tramo inicial de la carretera de Istán está siendo totalmente renovado. Otro ejemplo es la instalación de las nuevas aceras, farolas y asfalto en la carretera que lleva a las comunidades Marbella Hill Club y La Capellanía. Se está prestando más atención que nunca a cada rincón del municipio.

Milla de Oro y Nagüeles: Queda mucho por hacer en el entorno de Puerto Banús. La alcaldesa ha manifestado que pretende, según sus palabras, “crear un entorno municipal vinculado a la innovación y la tecnología... con grandes espacios residenciales que al mismo tiempo sean idóneos para los usos flexibles que demandan los nómadas digitales.””

Igualmente, se plantean mejoras en la autopista AP-7 así como el desbloqueo de grandes urbanizaciones antiguas como el Centro Forestal Sueco.

Marbella Pueblo: el nuevo P.G.O.U. incluye mejoras para cada barrio en función de sus necesidades individuales, como son el aparcamiento, la regeneración urbana y la movilidad.

Marbella Este: varios nuevos hoteles y proyectos turísticos están ya previstos o se están considerando. Como afirma la alcaldesa “este será un distrito clave para el crecimiento económico de nuestra ciudad, siempre preservando claramente el litoral y mejorando las conexiones con la A7 y la AP7”. ³⁴

VENTAJAS FISCALES PARA ANDALUCÍA

Junto con Madrid, Andalucía es la comunidad autónoma con los impuestos más bajos de España. Esto ha fomentado la inversión extranjera de forma continuada, lo que ha dado lugar a una tasa de crecimiento económico del 40% en los últimos cinco años. Tanto Madrid como Andalucía han experimentado un sólido crecimiento económico, y por ahora ninguna otra comunidad autónoma española se ha acercado a esta cifra. Entre las ventajas fiscales de Andalucía se encuentran la práctica supresión del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, en la mayoría de los casos; la reducción del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales a un fijo del 7% y del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados al 1,2%, la supresión del Impuesto sobre el Patrimonio y la reducción del Impuesto sobre la Renta. El gobierno estatal impuso un “Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas” sobre el patrimonio neto de las personas físicas de cuantía superior a 3.000.000 de euros, no obstante, ha sido impugnado judicialmente por tratarse de un impuesto patrimonial adicional que debería ser competencia exclusiva de las CCAA. Además del popular programa “Golden Visa”, el Gobierno nacional aprobó un visado libre de impuestos, conocido oficialmente como Visado para Nómadas Digitales, que permite a los trabajadores a distancia residir en Andalucía durante un periodo de cinco años y no pagar impuestos por los activos o el dinero que ostenten en el extranjero.

EL MERCADO DEL ALQUILER

Del mismo modo que existe una brecha entre la oferta y la demanda en la venta de inmuebles, que redunda en el alza de los precios, lo mismo ocurre con el alquiler de viviendas.

Corta temporada: El popular mercado de alquiler vacacional o de corta temporada es sumamente activo con prácticamente miles de propiedades disponibles en toda la Costa del Sol. Estamos viendo cómo los propietarios alquilan sus viviendas sólo durante la lucrativa temporada alta y rechazan los alquileres a largo plazo. Las propiedades de última hora no salen al mercado hasta mayo, junio e incluso julio, con la intención de sacar el máximo provecho de las últimas demandas. Los apartamentos de gama alta se reservan prácticamente todo el verano, pagándose, por ejemplo, en Puente Romano, en la Milla de Oro junto a la playa, más de 1.000 euros por noche por un apartamento de tres dormitorios en julio y agosto.

Larga temporada: Existe un sólido mercado de alquiler de larga temporada en la ciudad y localidades aledañas. Las oportunidades laborales y los inquilinos nómadas digitales que teletrabajan han contribuido al notable auge de la demanda y a la disminución de la oferta, por lo que es difícil encontrar un apartamento de alta calidad en las zonas principales por menos de 2.500 euros al mes. Las modernas villas de lujo superan fácilmente los 15.000 euros al mes. Un factor importante que contribuye a la escasez de oferta de viviendas de larga temporada es la falta de protección que ofrece al propietario la actual legislación de arrendamientos urbanos.

Alquileres asequibles Para la población activa de Marbella, los precios de alquiler son ahora demasiado altos para sus salarios medios. Los precios mínimos rondan los 1.200 euros al mes, por lo que zonas fuera de Marbella, como Estepona al oeste y Fuengirola al este, así como localidades del interior como Monda y Coín, se están viendo favorecidas por la demanda al tratarse de municipios con precios más asequibles.

Nuevos mercados de alquiler En la última década, Marbella se ha convertido en un destino europeo clave para eventos: bodas, actos corporativos, reality shows, sesiones de fotos, producciones de Netflix, etc., de ahí que algunas de nuestras propiedades más exclusivas estén atrayendo más reservas que en años anteriores.

EN 2023 SE SEGUIRÁN BATIENDO RÉCORDS TURÍSTICOS

El turismo de alto nivel no sólo es importante por la riqueza que aporta a Marbella, sino que siempre ha sido el primer paso para dar a conocer la zona, decidiéndose muchos de estos turistas posteriormente a adquirir viviendas en esta localidad. Es una parte integral del o modelo de turismo residencial, del que Marbella es pionera desde mediados de los años cincuenta.

Durante los cuatro primeros meses de 2023, España recibió un total de 21 millones de turistas, un 32,4% más que en el mismo periodo de 2022. En abril también se batieron récords de visitantes y gasto: 8.480 millones de euros, un 22,7% más que en el mismo periodo de 2022..³⁵

El Aeropuerto de Málaga informó de un récord de llegadas en el primer semestre de 2023, con más de 10 millones de pasajeros en dicho periodo, superando en un 9,2% el récord anterior de 2019.³⁶

El verano de 2023, logró una cifra récord de 151 vuelos directos entre el aeropuerto de Málaga y otras ciudades de Europa, Oriente Medio, África y Norteamérica, muestra clara de la popularidad turística de la Costa del Sol, con Marbella a la cabeza en cuanto a turismo de calidad.³⁷

Marbella batió durante varios meses el récord de ocupación hotelera en el primer semestre de 2023, con la cifra más alta desde que hay registros, e incluso superior a la de 2019, año que se considera clave para el sector turístico. ³⁸

El aumento del 20% respecto a 2019 de segmentos turísticos como el golf (la provincia de Málaga, con 52 campos de golf, es ya la Capital Europea del Golf), así como el turismo de naturaleza, también está redundando en estancias más largas y en un gasto por turista superior a la media.³⁹

LA CONFIANZA EN MARBELLA EN MÁXIMOS HISTÓRICOS

A pesar de las muchas adversidades a las que nos enfrentamos actualmente en todas partes del mundo, la confianza en el futuro de Marbella ha alcanzado su cota más alta. Marbella se halla en una posición mucho más fortalecida que nunca para hacer frente a cualquier merma de la confianza financiera que pueda deparar el futuro, gracias a la considerable credibilidad y riqueza generada por sus miles de residentes, turistas e inversores de todos los niveles que, junto con la buena gestión local, han hecho de Marbella lo que es hoy.

1. El mercado se ha comportado muy bien hasta ahora. Hemos tenido una buena racha de 11 años sin una caída importante del mercado. La demanda, especialmente respecto a las propiedades de lujo, ha provocado que el mercado se acelere extraordinariamente desde 2021, consolidando la reputación de Marbella como una ciudad turística de referencia internacional.

3. Actividad durante todo el año. Marbella ha evolucionado hacia un nuevo nivel de actividad y, por consiguiente, la temporada baja prácticamente ha desaparecido Las grandes fortunas llevan apostando por Marbella desde hace más de una década y el boom post-covid no ha hecho más que reforzar la decisión de todos los grandes inversores de continuar e incrementar sus inversiones en esta zona.

4. La oferta inmobiliaria es escasa en comparación con las anteriores épocas de boom. Con la escasez de oferta no hay indicios de sobrecalentamiento del mercado. Hay, y seguirá habiendo en un futuro próximo, escasez de muchos tipos de viviendas, especialmente de gama alta. No obstante, también hay muchas viviendas de obra nueva y de segunda mano reformadas: la construcción y venta de viviendas sobre plano, sin duda, se acelerará.

5. Es poco probable que la subida de los tipos de interés afecte a la demanda de viviendas de lujo en Marbella. En lo que respecta al mercado de lujo, probablemente el 90% de las ventas se realizan sin financiación bancaria, por lo que la subida de los tipos de interés tendrá un impacto mínimo en este mercado.

6. Los precios siguen siendo competitivos en comparación con otros destinos de lujo. Los precios en las zonas ultra-prime han alcanzado máximos históricos. Pero Marbella sigue siendo competitiva y, de hecho, se ha convertido para mucha gente en el lugar “obligado” para comprar una segunda, o incluso una tercera, residencia principal. Como hemos indicado anteriormente, creemos que se producirá una ligera estabilización de la subida de precios en la mayoría de las zonas.

7. El éxito del mercado inmobiliario de Marbella abarca las zonas aledañas. Estepona, Benahavís y otros municipios próximos a lo largo de toda la Costa del Sol seguirán disfrutando de un mercado cada vez más sólido, no sólo por los factores descritos anteriormente, sino también por las destacadas características intrínsecas a cada una de estas zonas.

8. Marbella, la ciudad preferida como estilo de vida de calidad. A pesar de la incertidumbre en algunas zonas, la coyuntura de lo acontecido a escala mundial ha favorecido claramente al mercado inmobiliario en la zona de Marbella, como lo demuestra el período récord de crecimiento que estamos experimentando. Esto ha consolidado la reputación de Marbella como uno de los lugares más atractivos de Europa para una vida de calidad y para la adquisición y disfrute de algunas de las viviendas del más alto nivel disponibles en todo el mercado internacional.

Referencias:

1. Forbes: “Forbes’ 37th Annual World’s Billionaires List: Facts And Figures 2023”
2. Reuters: “Rolls-Royce rides ongoing luxury demand to sales record in 2022”, 9 January, 2023
3. The Economist: “The priciest cars are selling fast”, 12 January, 2023
4. Business of Fashion: “Chanel to Double Capital Investments, Bolster ‘Ultimate Luxury Experience”, 25 May, 2023
5. Israeli Diamond: “Richemont’s Sales Up 24% in H1 2022”, 25 May, 2023
6. “LVMH becomes first European company to hit $500bn market value”
7. Luxe: “The Future Of Luxury: Seven Trends To Stay Ahead In 2023”, 10 January, 2023
8. Brainsre News: “Real Estate Investment in Spain Soared to €17.5 Billion in 2022”, 3 February, 2023
9. Brainsre News: “The sale of luxury homes in Spain soars by 55% and their price increases by 13%”, 14 July, 2023
10. Idealista: “La compra de viviendas de lujo ‘a tocateja’ alcanza el 70% de las operaciones en Londres”, 7 July, 2023
11. Gulf Business: “Dubai’s real estate market reports double-digit surge in June”, 5 July, 2023
12. Miami Realtors: “Miami Real Estate Luxury Home Sales Continue Surging Ahead of Pre-Pandemic Levels”, 18 May, 2023
13. Idealista: “La caída del stock dispara los precios de venta de la vivienda en la costa”, 26 June, 2023
14. Colegio Oficial de Arquitectos de Málaga: “Estadísticas de vivienda: Viviendas visadas 2022”, 12 January, 2023
15. Idealista: “Evolución del precio de la vivienda en venta en Marbella”, June 2023
16. Registradores: “Estadística Registral Inmobiliaria Anuario 2022”
17. Idealista: “Los 50 municipios más caros para comprar casa”, 12 April, 2023
18. Banco de España: “El desajuste entre la oferta y la demanda de vivienda, y su relación con los precios”, 13 June, 2023
19. Registradores: Estadística Registral Inmobiliaria Anuario 2022 (page 84)
20. Diario Sur: “Málaga estará conectada con vuelo directo con 130 ciudades del mundo este verano”, 25 March, 2023
21. Europa Press: “Dolce & Gabbana desembarca con Sierra Blanca Estates en el sector hotelero con un primer proyecto en Marbella”, 4 April, 2023
22. Málaga Hoy: “The old Incosol Marbella hotel will reopen in 2025, converted into a five-star luxury hotel”, 25 April, 2023
23. Diario Sur: “El Hotel El Fuerte reabre en Marbella convertido en un cinco estrellas tras su reforma integral”, 21 June, 2023
24. El Inmobiliario: “Neinor Homes invertirá 229 millones en la provincia de Málaga en los próximos tres años”, 22 June, 2023
25. Observatorio Inmobiliario: “Metrovacesa invertirá 17,5 millones en una promoción de lujo en Marbella”, 28 March, 2023
26. Marbella24Horas: “Un grupo inversor compra el centro comercial Marbell Center en Marbella”, 18 May, 2023
27. Taylor Wimpey Spain: “Taylor Wimpey invertirá más de 35 millones € en Marbella Lake”
28. El Confidencial: “Grupo Millenium hará 40 residencias de lujo en Marbella junto al hotel Guadalpín”, 4 March, 2023
29. Grupo Insur: “Grupo Insur invierte 42 millones de euros en un exclusivo residencial en la Costa del Sol”, 21 April, 2023
30. Diario de Sevilla: “Aedas prevé invertir 1.300 millones en construir 5.000 viviendas en Andalucía”, 10 August 2019
31. Diario Sur: “Marbella marca la menor cifra de desempleo en un mes de junio desde hace 14 años”, 4 July, 2023
32. Diario Sur: “Marbella definitively approves 333 million for the 2023 budgets”, 3 February, 2023
33. Diario Sur: “The new urban land will be a boost for the provision of facilities, commercial and business...”, 16 March, 2023
34. Diario Sur: “This is how the districts will develop with the new PGOM of Marbella”, 22 March, 2023
35. La Moncloa: “Spain received 7.2 million tourists in April, 20% above the best pre-pandemic figure”, 1 June, 2023
36. Diario Sur: “Récord histórico de pasajeros en el aeropuerto de Málaga en los primeros seis meses del año”, 12 July, 2023
37. Diario Sur: “Málaga encara julio con el récord de tener vuelos directos a 151 destinos del mundo”, 30 June, 2023
38. Marbella.es: “Marbella breaks a new tourist record with 58.34 percent hotel occupancy...”, 26 April, 2023
39. Diario Sur: “Marbella se convierte en el epicentro del turismo de golf”, 25 April, 2023

Copyright © 2023 Panorama Properties S.L - Agradecimiento especial a Cheryl Gatward, Alfonso Muñoz, Carolina Alaniz y Alex Clover por su ayuda e incesantes esfuerzos en la elaboración de este informe