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Informe sobre El Mercado Inmobiliario de Marbella 2013

Por Christopher Clover, Director Gerente de Panorama, la agencia inmobiliaria más antigua de Marbella

Una vez más, nos complace presentar la última edición del reconocido informe anual acerca del mercado inmobiliario de Marbella, por Christopher Clover: un profundo análisis de la situación inmobiliaria de Marbella.

A menudo nuestros clientes nos consultan acerca de las variables del mercado inmobiliario en la zona de Marbella y por ello quisiéramos destacar algunas de las preguntas más frecuentes:

¿Cómo es la situación actual del mercado inmobiliario local: está recuperándose? Los precios de las propiedades: ¿seguirán bajando? El momento más oportuno para comprar: ¿es AHORA?

El propósito de este informe es responder estas preguntas de la forma más objetiva posible.

El volumen de venta se está incrementando

El volumen de ventas de bienes inmuebles en la zona de Marbella se ha incrementado un 21,11% en 2012 con respecto a las ventas de 2011, de acuerdo con la información obtenida de la página web de estadísticas del Ministerio de Fomento (www.fomento.gob.es), y se puede observar en la tabla 1 a continuación.

Esta información está basada en las escrituraciones notariales de villas y apartamentos en Marbella y en los municipios colindantes de Benahavis y Estepona (conocidos como el Triángulo de Oro) que se abastecen también del mercado marbellí.

Estas cifras son la más clara evidencia de que estamos en proceso de recuperación y que el volumen de venta se está aproximando a los niveles que existían antes de la crisis. Los precios se han reducido considerablemente en los últimos 5 años y es, justamente, esta gran reducción de precios junto con una mejora sustancial en el mercado de valores y en la actividad económica de otros países del mundo lo que está impulsando el incremento en la demanda del sector y por ende el incremento en el volumen de ventas.

¿Cuáles son las razones por las que el mercado inmobiliario en la zona de Marbella parece estar recuperándose y no así en el resto de España?

La crisis inmobiliaria española comenzó por el boom especulativo en el sector de la construcción y la sobre-construcción creando así una burbuja inmobiliaria que comenzó a desinflarse en 2007 y 2008. El problema se agravó por el colapso del sector, el gasto público desmesurado, la tasa de desempleo a nivel récord sobrepasando ya el 27% y la crisis bancaria que culminó en el cese de prácticamente todos los créditos hipotecarios.

El excedente de propiedades nuevas hoy evidente en cada municipio del país está compuesto por aproximadamente 800.000 viviendas. El precio medio de estas propiedades ronda los €100.000 o menos y su venta depende exclusivamente de un limitadísimo mercado local español.

En Marbella y alrededores la situación es evidentemente distinta de la del resto de España, ya que, el mercado de esta zona no está compuesto únicamente por un mercado local (con un poder adquisitivo más elevado que el español medio) sino también por un mercado regional y otro nacional. Pero sobre todo, el más importante y más influyente en esta zona es el mercado internacional. ¿Por qué?

  • Marbella es un destino de calidad que ha cautivado clientes internacionales por más de 50 años, y por varias razones: tiene el mejor clima de Europa; una relativa baja densidad de construcción; 3 veces el tamaño de espacios verdes comparada con otras ciudades costeras; servicios e infraestructuras de alta calidad; una temporada de 12 meses con picos altos y bajos y suficientes residentes en los meses de invierno (un total de entre 250.000 a 300.000) para mantener los restaurantes, centros deportivos y otras instalaciones de ocio abiertas todo el año.
  • La población de Marbella y alrededores está integrada por residentes de 120 o más países diferentes, lo que refleja su composición internacional y multicultural.
  • Marbella está continuamente resaltada en la prensa nacional e internacional como destino turístico de calidad excepcional.

Debido a la fuerte presencia en Marbella de un sólido mercado inmobiliario internacional y por ende tan diverso, resulta que cuando un mercado cae (como ha caído el mercado español por a la fuerte crisis económica que atraviesa) otro mercado toma su lugar (como el ruso o de otros países de Europa del Este). En Rusia el PIB en 2012 se incrementó un 3,4%. ¡Nada de recesión en Rusia!

La misma fórmula se puede aplicar a todos los mercados de zonas residenciales de calidad en el mundo. Estas zonas atraen a clientes internacionales con un poder adquisitivo considerable y, justamente, las que dependen de un mercado internacional sobreviven mucho mejor a una crisis que aquellas zonas que dependen exclusivamente de mercados locales, regionales y nacionales.

Con esto, no queremos sugerir que el mercado en la zona de Marbella no haya sido afectado por la crisis: de hecho, los precios de las propiedades de calidad en zonas residenciales altamente cotizadas se han reducido como mínimo un 20%, y hasta un 50% en zonas residenciales menos cotizadas y menos consolidadas.

Teniendo esto en cuenta, todavía existen miles de personas con alto poder adquisitivo que han estado esperando desde antes de la crisis a que los precios bajen. Sus hijos han crecido, el tiempo va pasando y muchos han decidido que ahora es el momento oportuno para comprar la casa de sus sueños en este precioso lugar. Es por este motivo que el mercado inmobiliario en Marbella, en lugar de seguir cayendo como en el resto del país, se está estabilizando y recuperando como lo ilustra la tabla 1.

En pocas palabras, en cualquier mercado cuando hay un notable incremento en el volumen de ventas los precios dejan de bajar. Es, simplemente, la vieja ley de la oferta y la demanda.

Relación entre ventas inmobiliarias y afluencia turística

La venta de propiedades en Marbella ha estado siempre íntimamente ligada a la cantidad de turistas que visitan la ciudad. Mientras mayor sea el flujo de turistas y más larga su estancia, mayor es la cantidad de propiedades que se venden.

Las cifras en la Tabla 2 a continuación, obtenidas del INE, Instituto Nacional de Estadística (www.ine.es), muestran claramente la evolución del turismo en Marbella desde 2007 a 2012:

Estas cifras indican, sin lugar a duda, el grave deterioro del mercado nacional como consecuencia directa de la crisis económica y, al mismo tiempo, el gran incremento del mercado extranjero que hoy en día casi triplica al español. De acuerdo con estas cifras, las pernoctaciones extranjeras más que compensan por la caída del mercado nacional proporcionando un resultado total que sobrepasa las cifras de 2008 en un 9,85%.

Lo que dicen otras agencias

Hemos realizado una encuesta a otras agencias con las que a menudo colaboramos y que son nuestros grandes competidores. De las 12 agencias encuestadas hemos encontrado que:

  • Alrededor de la mitad señalan la importante mejora del mercado desde mediados de 2012 en todas las categorías de precios.
  • La otra mitad señala un incremento más gradual, año tras año, en consultas y ventas en todas las categorías de precios, incluyendo las propiedades más caras.
  • Dos de las agencias más pequeñas afirman que para ellos la actividad del mercado es similar a la del año pasado.
  • Todas las agencias encuestadas afirman que el proceso de negociación y cierre de ventas es bastante más difícil que en el pasado. Lea nuestras observaciones relacionadas con este punto más abajo.

Nuestras estadísticas internas

La fuerte demanda que observamos hoy en día puede reafirmarse con nuestras estadísticas internas en el total de consultas de ventas realizadas a través de todas las fuentes (internet, recomendaciones de otros clientes, clientes que acuden a nuestras oficinas, por teléfono, carteles, etc.)

Durante los meses de invierno de 2012-2013 (de diciembre a marzo, normalmente los meses más tranquilos en nuestro sector) hemos experimentado un nivel de interés y de actividad record para este periodo del año, con un incremento en nuevas consultas del 36,4% (420 consultas) comparado con el mismo periodo anterior 2011-2012 (308 consultas). Otros agentes confirman un incremento de actividad similar.

Los bancos conceden préstamos nuevamente

Otro estímulo para los compradores es que algunos bancos españoles han comenzado nuevamente a otorgar líneas de crédito y ahora tanto residentes como extranjeros calificados pueden acceder a préstamos hipotecarios.

El tiempo para procesar las solicitudes de préstamos hipotecarios se ha reducido considerablemente, y desde la presentación de la solicitud debidamente cumplimentada hasta la aprobación del préstamo pueden pasar sólo dos o tres semanas, incluso menos.

¿Quiénes están comprando?

El mercado ruso y otros mercados de Europa del Este con el tiempo se están consolidando tal y como lo hemos indicado anteriormente. En los últimos dos a tres años se han abierto pequeñas agencias inmobiliarias rusas que frecuentemente colaboran con agencias más grandes. Así también, muchas de las grandes agencias han incorporado a su equipo un agente comercial que sepa hablar ruso. Vale destacar que los magnates rusos que compran las propiedades más caras y grandes del mercado causan un menor impacto en el mercado que los clientes que compran propiedades de entre €300.000 hasta, por ejemplo, €2.000.000

El mercado escandinavo se ha reactivado: se ha incrementado la actividad por parte de clientes suecos, daneses y finlandeses. El mercado noruego, basado en una economía petrolífera, no ha experimentado ningún tipo de recesión por lo que se está consolidando con fuerza, también debido a los tentadores precios de hoy.

Los Países Bajos y Bélgica siempre han sido fuertes mercados del sector inmobiliario de Marbella y continúan siéndolo aún hoy, también debido a la caída de precios.

El mercado francés es probablemente el mercado europeo más reciente en descubrir Marbella. Los tiempos han cambiado desde la época que los franceses buscaban sus casas de vacaciones en “la campiña” francesa y gracias a la fantástica red vial española, los franceses pueden venir en coche a Marbella. Es posible que la razón más importante por la que el mercado francés haya comenzado a activarse sea el reciente cambio de gobierno y el consecuente aumento de impuestos, por lo que muchos buscan obtener el permiso de residencia española para evitar pagar impuestos tan altos y a la vez disfrutar del maravilloso clima marbellí y de su comunidad cosmopolita.

Los mercados del Reino Unido y de Alemania no se han incrementado considerablemente en estos últimos meses, pero aún siguen siendo unos de los mercados más importantes de la zona de Marbella.

¿Qué tipo de propiedades se venden?

En septiembre 2008, al comienzo de la crisis, el mercado permaneció estático durante varios meses. Las ventas comenzaron a cerrarse nuevamente en 2009 a precios considerablemente más reducidos. Lo que sí continuó vendiéndose pero en menor volumen fueron las propiedades con precios por debajo de los €800.000. Sin embargo, se notaba muy poco interés en propiedades por encima de €1.000.000.

Pero gradualmente, año tras año, este umbral de precios se ha ido incrementando. Las propiedades más grandes y más caras han comenzado a venderse en el último año, lo que es otro signo que el mercado está encaminado hacia la recuperación.

En La Zagaleta, seguramente uno de los complejos cerrados más exclusivos de Europa, se han vendido desde octubre de 2012 por lo menos 12 propiedades con precios de hasta €13.500.000 y con un precio medio de venta de €5.500.000. Así mismo, tenemos constancia que han comenzado alrededor de 15 obras nuevas y reformas.

En otras de las mejores zonas residenciales de Marbella incluyendo: la Milla de Oro, Los Monteros, Guadalmina, El Madroñal, etc, también se está notando un importante movimiento en las propiedades más caras. Otro ejemplo, por lo menos siete propiedades “lado-playa” en la Milla de Oro de Marbella, habiendo estado estado en el mercado durante bastante tiempo se han vendido recientemente y no han sido remplazadas por propiedades similares a precios similares.

No existe una cifra estadística fiable que indique la cantidad real de propiedades que están a la venta ni los precios reales de venta. Sin embargo, estimamos que la mayoría de las propiedades que se venden, digamos en un 80% son aquellas con precios por debajo de €1.000.000.

Hay una gran variedad de chalets, adosados y apartamentos a la venta con precios de salida de €250.000 a €1.000.000, ubicados en muy buenas zonas residenciales y con precios muy competitivos. El mercado está extremadamente activo y se cierran ventas todos los días. De hecho, podemos observar que actualmente hay en el mercado hay una gran cantidad de villas por debajo de €1.000.000, muchas más que antes y la mayoría con precios considerablemente reducidos y aun con margen para más negociación, y que representan una muy buena alternativa a apartamentos o adosados.

Precios de salida muy ajustados

Hemos visto “precios de salida” reducirse año tras año hasta: ¡Bingo! El precio de salida de una determinada propiedad ha sido reducido tanto que comienza a generar visitas ya que el mercado comienza a considerar que es una buena oportunidad. Cuando muchos clientes visitan una propiedad es cuando realmente se crea un mercado y es entonces cuando los propietarios recibirán ofertas que pueden libremente aceptar, rechazar o negociar.

Actualmente, los propietarios van aceptando cada vez más el hecho de que sus propiedades no valen realmente lo que creían que valían y por consiguiente ajustan sus precios para animar las visitas. Muchos están dándose cuenta que vale la pena invertir un poco para que no haya “objeciones” y que la propiedad resulte lo bastante atractiva para que un comprador haga su oferta sobre una propiedad lista para ocupar.

Sin embargo, lo más notable del mercado de hoy es que no se vende ninguna propiedad que no tenga un precio de salida atractivo y cuyos propietarios no estén dispuestos a negociar. Como por ejemplo, una propiedad en Las Lomas del Marbella Club, enfrente del Hotel Puente Romano en La Milla de Oro de Marbella: un chalet adosado de 160m2 situado en una comunidad vallada con un precio de salida tres años atrás de €500.000 y reducido gradualmente a lo largo de los años, se ha vendido recientemente por €275.000. Una villa en Nueva Andalucía, a la venta durante dos años, con un precio de salida de €1.750.000 y reducida gradualmente en estos años a €1.175.000 se ha vendido recientemente por €1.000.000. Existen cientos de casos similares.

Hay algunas excepciones, como por ejemplo aquellas propiedades de alta calidad, que son bastante únicas y por lo tanto prácticamente irremplazables; sus propietarios no están dispuestos a rebajar demasiado sus precios de salida y, si no es un precio ridículo el que piden, terminarán vendiendo. Por ejemplo, un apartamento (de 4 dormitorios, 350m2 más terrazas) situado en uno de los complejos más prestigiosos y cotizados en primera línea de playa en la Milla de Oro se ha vendido por €3.750.000. Este precio de venta no está muy por debajo del precio al que se habría vendido seis años atrás.

Existen otras propiedades con precios ya reducidos considerablemente por lo que no dejan mucho margen para la negociación. Un amplio apartamento en Monte Paraíso, a la venta durante un año y medio con un precio de salida muy razonable de €570.000, luego reducido a €530.000 y este año nuevamente reducido a €495.000, se vendió a una pareja finlandesa por este último precio, sin negociación. Esta pareja había hecho un estudio bastante profundo del mercado y consideró que era una muy buena oportunidad que no podían dejar pasar. Lección: el valor real de una propiedad no está necesariamente determinado por el porcentaje descontado en la negociación. Si después de un profundo análisis del mercado, un comprador puede reconocer una gran oportunidad de inversión debería apresurarse a poner una oferta ya que podría perder la oportunidad debido a la creciente recuperación que muestra el mercado de hoy

Los buenos agentes pueden indicarle muy buenos ejemplos de propiedades que se han vendido en diferentes zonas residenciales de Marbella y en todas las categorías de precios para poder comparar.

Algunas propiedades vendidas, difícil de reemplazar por similares

Tanto Agentes como clientes se dan cuenta de que cuando se vende una propiedad en una cierta urbanización a un excelente precio (para el comprador) no necesariamente significa que los otros vendedores pedirán un precio similar. ¿Qué nos indica esto? Que en el mercado actual, los propietarios no necesariamente son ajenos a los precios que se pagan actualmente, sino, que hay poca oferta de propiedades en zonas de calidad y, a la vez, una mayor demanda. Por consiguiente, aquellos propietarios que no basan su precio de salida en el precio de venta de la última propiedad similar vendida en la misma zona/urbanización, están convencidos de que sus propiedades se venderán eventualmente debido a su: a) ubicación, b) calidad y c) escasez de propiedades similares. Esta es otra señal que el mercado está tocando fondo y comenzando a mejorar.

La negociación se torna más difícil

Como ya lo hemos mencionado, hay un consenso entre los agentes inmobiliarios de que el proceso de negociación de una venta es mucho más difícil que antes y por ende es más difícil aún para los agentes con menos experiencia. Los compradores suelen tener dudas después de haber hecho una oferta verbal y los vendedores usualmente dudan en aceptar una oferta con la esperanza de recibir una mejor en los próximos días o semanas. Se necesita mucha más habilidad y experiencia para cerrar una venta en el mercado actual.

Las agencias que hoy tienen más éxito son aquellas que tienen más experiencia en la negociación, que tienen las propiedades debidamente documentadas, que conocen todos los detalles concernientes a aquellas propiedades en proceso de negociación, incluyendo cualquier tipo de problemas urbanísticos y las que han establecido una buena relación laboral y de confianza tanto con las partes vendedoras como las compradoras.

En resumen

El mundo en el que vivimos es bastante incierto. Pero dentro de esa incertidumbre existe todavía mucha gente, la mayoría europeos, pero de otros países también, a quienes les gustaría vivir en esta preciosa zona, ya que Marbella es un lugar único, no sólo en España sino en toda la cuenca Mediterránea. Muchos de estos potenciales compradores han estado esperando el momento oportuno a que los precios estén lo suficientemente reducidos para dar el salto a un cambio importante de su estilo de vida y comprar una primera o segunda residencia aquí.

Y volviendo a nuestra pregunta inicial: ¿es ahora el momento oportuno para comprar? Sin duda, hay pruebas contundentes que indican una mejora significativa del mercado. Para aquellos que han decidido comprar en la zona de Marbella y han estado dudando acerca de cuándo comprar, parecería que ahora, luego de más de cinco largos años, el mercado está tocando el fondo del ciclo y dando comienzo a una buena época para refinar la búsqueda y cerrar la compra. Para aquellos que están indecisos en comprar en este lugar tan especial, ahora sería el momento oportuno de comenzar a estudiar el mercado.

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