Rapport sur le marché immobilier de Marbella 2026

Auteur : Christopher Clover, directeur général de Panorama Properties
Christopher Clover écrit des articles sur le marché immobilier de Marbella depuis plus de 55 ans.

• Table des matières
• Aperçu général du marché
• Le tourisme, moteur de croissance durant les douze mois de l’année
• Principaux indicateurs du marché immobilier
• Données réelles du marché immobilier
• Le marché de la location : principales tendances en 2025
• Autres facteurs qui influencent le marché
• Perspectives de futur
• Notes de bas de page :

La nouvelle normalité

En nous basant sur les chiffres des douze derniers mois, nous observons un modèle de dynamisme soutenu, dépassant même les prévisions les plus prudentes après le boom postérieur à la pandémie.

Bien que de nombreux experts prévoyaient un ralentissement du secteur, Marbella a consolidé sa position de refuge sûr. Le dynamisme du marché n’est plus seulement la conséquence du boom des années précédentes : il est devenu la nouvelle normalité.

Marbella profite désormais d’une présence internationale sans précédents, et d’une reconnaissance croissante similaire à celle d’autres centres mondiaux tels que Dubaï et Miami, et des principales destinations de luxe en Europe, en raison de son style de vie exclusif et de l’attrait de son marché immobilier, malgré sa dimension beaucoup plus réduite.

La ville se trouve à l’avant-garde de son évolution, avec un potentiel important de croissance durable et contrôlée : les investissements sont toujours présents, le tourisme se maintient à des niveaux solides, les projets d’infrastructures s’accélèrent, et la réglementation urbanistique s’adapte pour accompagner ce processus.

Le dynamisme du marché n’est plus seulement la conséquence du boom des années précédentes : il est devenu la nouvelle normalité.

Marbella comme destination de super-luxe à l’échelle mondiale

Peu d’endroits au monde peuvent égaler la transformation expérimentée par Marbella au cours des dernières décennies. La ville a consolidé sa position parmi les destinations résidentielles et touristiques les plus exclusives au monde. Cette évolution s’est vue renforcée par des récompenses internationales, des promotions immobilières de grand prestige/haut standing, des distinctions Michelin et la présence croissante d’une communauté réellement cosmopolite.

En 2024, Marbella fut désignée “Meilleure destination globale européenne” par European Best Destinations¹, avec les votes de plus d’un million de voyageurs originaires de 172 pays. Cette reconnaissance, en plus de la seconde place obtenue en 2022² — devançant des sites iconiques tels que Montecarlo ou Capri—, confirme l’énorme attrait et le style de vie inégalable de la ville. De telles récompenses sont le reflet de l’importance internationale de Marbella, qui s’est consolidée comme une destination largement reconnue dans le monde entier, profitant d’une saison de 12 mois.

Pour en savoir plus : Marbella se classe dans le Top 5 des zones les plus recherchées d’Espagne en 2025

Référence mondiale en hébergement de luxe

L’offre hôtelière de luxe à Marbella est toujours de premier ordre. L’hôtel Marbella Club, qui a fêté son 70^e anniversaire en 2024, s’est vu décerné deux clés Michelin, alors que l’hôtel La Fonda Heritage a obtenu sa première clé, celle-ci étant la nouvelle distinction du Guide Michelin qui récompense les hôtels pour leur hospitalité hors du commun.

Pour en savoir plus : Les débuts du Marbella Club

De son côté, l’hôtel Puente Romano Marbella est devenu l’épicentre gastronomique de la Costa del Sol, proposant plus de vingt restaurants de renommée internationale, dont notamment Cipriani, Nobu, Coya et Gaia. L’ouverture d’El Pimpi en mai 2024, avec la participation d’Antonio Banderas comme copropriétaire, a ajouté une touche d’authenticité andalouse et de glamour à une scène déjà éblouissante.

Marbella est devenue une puissance gastronomique, on y retrouve plusieurs restaurants récompensés par des étoiles Michelin, —tels que Skina, Messina, Nintai et Back³—, proposant un large éventail d’expériences culinaires de premier ordre, qui rivalisent avec les meilleures d’Europe. Grâce à cette offre gastronomique, de loisirs, musicale, de bien-être et liée à la mode, de nombreux visiteurs ont décidé d’y résider de façon temporaire ou permanente.

Un facteur fondamental du prestige de la ville est la proportion notable de résidents internationaux. Selon le recensement municipal, en septembre 2025, presqu’un tiers des 172 063 résidents recensés officiellement à Marbella étaient des étrangers originaires de 152 pays différents⁴. Il faut ajouter à ce chiffre  entre 75 000 et 100 000 étrangers supplémentaires qui y résident une partie de l’année ou passent de longues périodes dans leurs secondes résidences, en plus de ceux qui séjournent dans des hôtels ou des propriétés louées. Ce groupe constitue l’ainsi dénommée population flottante “non-recensée”⁵, qui est le reflet de la véritable dimension internationale et cosmopolite de Marbella.

En septembre 2025, presqu’un tiers des 172 063 résidents recensés officiellement à Marbella étaient des étrangers originaires de 152 pays différents

Résidences de marque - Branded Residences

La Costa del Sol, avec Marbella en tête, est devenue une référence européenne des résidences de marque –Branded Residences⁶, un prolongement naturel de son identité cosmopolite et de sa solide réputation comme capitale du luxe et de l’élégance méditerranéenne. Le meilleur exemple de cette tendance est sans aucun doute Puerto Banús et ses environs, où se concentre un choix exceptionnel de prestigieuses firmes internationales de mode, complémenté par une présence impressionnante de marques automobilistiques de premier ordre. La présence de ces firmes de prestige mondial consolide Marbella comme une destination de référence sur le marché international du luxe, en consonnance avec les standards d’excellence mondiaux. Cette projection renforce son rôle comme endroit privilégié pour le développement de projets résidentiels de marque, dans un environnement où la qualité, le design et l’exclusivité s’intègrent de façon naturelle dans le style de vie de Marbella.

Le panorama immobilier de luxe à Marbella fait l’objet d’une profonde transformation, boostée en partie par une nouvelle génération de projets résidentiels avec la marque de grandes firmes internationales. Parmi ceux-ci figure le futur Four Seasons Resort & Private Residences Marbella⁷, conçu par Richard Meier, qui inclura un hôtel de cinq étoiles avec 80 chambres et 40 suites, 136 résidences privées et 30 résidences hôtelières, composées de villas, maisons jumelées et appartements. Les prix de vente de départ n’ont pas encore été annoncés, et ne seront communiqués que lors du lancement officiel du projet, probablement durant le premier trimestre de 2026, le début des travaux étant prévu pour l’année 2027. Le projet Four Seasons Marbella consolide l’attrait de la ville auprès de la clientèle internationale de luxe. La présence d’un Four Seasons à Marbella attirera d’ailleurs de nombreux clients au pouvoir d’acquisition élevé qui n’ont pas encore découvert la magie de Marbella.

Pour en savoir plus : Le Four Seasons Resort Marbella

Design Hills Marbella by Dolce&Gabbana, l’un des projets de meilleure qualité et situation jamais développés dans la ville, est situé près de la route d’Istán, à côté de la promotion à succès EPIC Marbella by Fendi Casa. On trouve à proximité les exclusives Villas Karl Lagerfeld, cinq résidences uniques qui combinent matériaux durables avec le minimalisme caractéristique de la haute couture⁸.

Pour en savoir plus : Branded residences in Marbella

Découvrez les propriétés à vendre à Epic Marbella et les propriétés à vendre à Design Hills Marbella - Complexe immobilier Design Hills Marbella

À Nueva Andalucía, l’ensemble de huit Villas Versace, construites sur des parcelles de 2 000 m², offre un design opulent et des services cinq étoiles⁹. Des promotions de premier ordre viennent s’y ajouter, comme The Summit Marbella by Elie Saab, à Cascada de Camoján, Terra Viva by Lamborghini à Benahavís, et un solide portefeuille de projets toujours en phase de développement, dont notamment Marea by Missoni à Finca Cortesin, Aida furnished by Bentloi en face de Puente Romano, le W Resort Marbella by Marriott, qui a été associé à l’une des marques de super-luxe du groupe, probablement St. Regis ou Ritz Carlton¹⁰, et les Résidences Angsana à Réel de la Quinta.

Pour en savoir plus : Propriétés à vendre dans le lotissement Tierra Viva

Parallèlement, le marché de revente a atteint des niveaux de prix sans précédents. Les villas à Sierra Blanca et Cascada de Camoján sont vendues à des prix qui rivalisent avec ceux des résidences les plus exclusives d’Europe, et incluent quatre des dix rues résidentielles les plus chères de toute l’Espagne.
Une cinquième zone complète l’ensemble, le Coto de La Zagaleta à Benahavís, partie intégrante du marché résidentiel de Marbella et, sans aucun doute, le country club résidentiel le plus exclusif de toute l’Europe¹¹.

La présence d’un Four Seasons à Marbella attirera d’ailleurs de nombreux clients au pouvoir d’acquisition élevé qui n’ont pas encore découvert la magie de Marbella.

Le tourisme a toujours été la force motrice du succès international de Marbella, non seulement comme moteur économique, mais aussi comme la meilleure carte de présentation de la ville pour les voyageurs les plus exigeants du monde entier.

Le phénomène du tourisme résidentiel est d’une importance cruciale. Il s’agit d’une tendance croissante parmi les visiteurs internationaux, qui achètent des secondes résidences non seulement pour leurs vacances, mais aussi pour des séjours prolongés ou pour y résider une partie de l’année. Ce mouvement débuta à Marbella au début des années cinquante, lorsque des personnalités visionnaires telles que Ricardo Soriano, marquis d’Ivanrey, et son neveu le prince Alfonso von Hohenlohe, ont présenté la localité à un public international trié sur le volet. Ils appliquèrent de strictes normes de développement urbain, avec peu de hauteur et densité. C’est grâce à eux, et aux autres “fondateurs” de la ville, que Marbella n’a jamais eu une grande densité de constructions, contrairement à de nombreuses autres zones touristiques du bassin méditerranéen. Ce qui était au départ une destination de vacances pour les élites est devenue au fil des années une forme d’investissement à long terme, basé sur la qualité de vie, la sécurité, le climat et l’attrait international. Actuellement, le tourisme résidentiel est toujours un facteur décisif dans la configuration du développement urbain, l’économie et le marché immobilier de la ville.

Chiffres record de visiteurs

En 2024, l’Espagne a reçu 94 millions de touristes internationaux, le chiffre le plus élevé jamais enregistré, ce qui représente une augmentation d’environ 10 % par rapport aux 83,5 millions de 2023¹², dépassant même les niveaux d’avant la pandémie de 2019.

En 2025, cette tendance a continué son envolée. À la fin du mois de juin, plus de 52 millions de voyageurs internationaux avaient visité l’Espagne, 6,4 % de plus qu’au premier semestre de l’année précédente, et les prévisions indiquent près de 100 millions d’arrivées à la clôture de l’exercice 2025¹³.

En ce qui concerne le tourisme hôtelier à Marbella, 2024 a terminé avec des chiffres historiques, atteignant les meilleurs niveaux d’occupation et de rentabilité de toute son histoire¹⁴.

Bien qu’une légère diminution du tourisme total à Marbella ait été observée pour la première moitié de l’année 2025 —en raison principalement de la réduction du tourisme national¹⁵—, la forte récupération de juillet, avec 85 697 visiteurs (11,9 % de plus qu’en juillet 2024), témoigne de la solidité et de la continuité de l’attrait international de Marbella.

En août 2025, le secteur hôtelier de Marbella a atteint un nouveau record historique de rentabilité, avec une croissance de 32 % sur deux ans, une augmentation de 15 % dans la création d’emploi et une occupation 5,5 % supérieure à celle de 2024¹⁶.

Durant l’été de l’année 2025, 89 hôtels de toutes catégories étaient ouverts à Marbella, 20 de plus qu’en 2024, augmentant considérablement l’offre hôtelière et réaffirmant une fois de plus la consolidation de Marbella comme destination touristique de premier ordre¹⁷.

Le tourisme à Marbella n’est plus un phénomène exclusivement estival. Il s’étend progressivement à toute l’année, une tendance qui commence également à se consolider dans d’autres destinations du littoral méditerranéen. Cela devient une évidence pour les habitants de la ville : Marbella n’est pas victime d’un excès de tourisme, contrairement à de nombreuses grandes villes espagnoles et européennes¹⁸.

Selon les récentes observations d’Ángeles Muñoz, maire de la ville, “Nos efforts sont centrés sur la consolidation d’un modèle qui privilégie la qualité, où le concept de luxe agit comme un élément différentiateur, proposant aux visiteurs une expérience exceptionnelle dans un environnement unique.”

Cette vision stratégique renforce la position de Marbella comme destination de référence internationale, où le tourisme est à la fois un moteur économique clé et une porte d’entrée aux investissements résidentiels à long terme.¹⁹

Actuellement, le tourisme résidentiel est toujours un facteur décisif dans la configuration du développement urbain, l’économie et le marché immobilier de la ville.

Liaisons aériennes

Aucune destination de luxe ne peut prospérer sans une accessibilité de premier niveau, et le succès continu de Marbella et de toute la Costa del Sol comme centre résidentiel international est étroitement lié au fonctionnement extraordinaire de l’aéroport de Malaga, sa principale porte d’entrée. En 2024, l’aéroport a battu tous ses records antérieurs, avec 24 923 774 passagers, 174 915 vols et 155 destinations directes²⁰.

Durant le premier semestre de 2025, l’aéroport a enregistré 11 494 109 passagers, atteignant presque sa capacité maximale de 30 millions de passagers annuels. Cette croissance exponentielle reflète aussi bien l’amélioration de la connexion que l’intérêt mondial croissant pour le sud de l’Espagne.

L’aéroport de Malaga a battu un nouveau record cet été, avec près de 60 vols privés par jour. L’essor considérable de l’aviation exécutive est le reflet non seulement de l’arrivée d’un plus grand nombre de visiteurs au pouvoir d’acquisition élevé, mais aussi du flux croissant de voyageurs d’affaires attirés par l’économie dynamique de la région²¹.

L’ensemble de ces facteurs renforcent la position de la Costa del Sol comme l’une des régions les plus prestigieuses et accessibles d’Europe.

Les projets d’agrandissement de l’aéroport avant la fin de la décennie sont déjà en marche, comme il est expliqué ci-après dans ce rapport.

Services aéroportuaires

En 2024, l’entreprise Ambaar Lounge a proposé au terminal 3 une nouvelle gamme de services VIP, qui inclut enregistrement privé, contrôle de sécurité prioritaire, accès aux salles de luxe et embarquement direct dans l’avion.

L’aéroport de Malaga sera en outre le premier en Espagne à offrir un service de taxis aériens électriques avec drones, qui permettront aux passagers de rejoindre des destinations à proximité, telles que Grenade et Marbella²².

Au départ, les aéronefs seront pilotés par des humains, mais des opérations autonomes sont prévues à l’avenir. La durée du trajet à Marbella sera prévisiblement de 15 à 20 minutes pour l’année 2030, en fonction des avancées technologiques et régulatoires.

Pour en savoir plus : Expansion de l’aéroport de Málaga-Costa del Sol et taxis volants

L’augmentation des vols directs depuis les États-Unis, le Canada et cinq villes du Moyen-Orient a également joué un rôle fondamental dans l’ouverture de Marbella à de nouveaux marchés au pouvoir d’acquisition élevé.

Le tourisme nord-américain, jadis limité et saisonnier, est devenu plus régulier, en partie grâce à des campagnes promotionnelles spécifiques et à la stratégie de positionnement de Marbella au sein de réseaux internationaux de voyages de luxe.

Le style de vie : la véritable richesse de Marbella

Grâce à l’important volume d’investissement dans tous les domaines, Marbella s’est consolidée comme une ville prospère et au niveau économique élevé. Toutefois, une partie essentielle de son authentique richesse dépasse l’aspect matériel, et se reflète dans la grande diversité de styles de vie possibles, ainsi que dans sa condition de modèle de cohabitation multiculturelle, où des personnes de nationalités très différentes vivent en harmonie.

Comme notre maire, Ángeles Muñoz, a indiqué récemment : “Marbella se distingue d’autres destinations touristiques car elle offre une combinaison unique d’hôtels, propriétés résidentielles, services et installations de premier ordre, consolidant ainsi notre position comme l’une des villes resort les plus importantes au monde²³”.

Marbella attire toujours de nombreux créateurs, designers, chefs et leaders de tendances, qui sont inspirés non seulement par la beauté naturelle de la région, mais aussi par la qualité exceptionnelle de sa lumière, son architecture et sa vie culturelle passionnante.

Cette énergie unique est un moteur invisible, mais qui contribue le plus à l’essor de l’économie et au style de vie unique de Marbella.

Celui-ci se caractérise par la liberté de mouvements, la proximité avec la nature et une profonde sensation de bien-être, des qualités de plus en plus appréciées dans le monde postpandémie.

Le résultat est une ville qui offre quelque-chose de plus en plus rare : un style de vie complet, où les loisirs, les affaires, la famille, le bien-être et le développement personnel s’entrelacent de manière naturelle et harmonieuse.

Le tourisme nord-américain, jadis limité et saisonnier, est devenu plus régulier, en partie grâce à des campagnes promotionnelles spécifiques et à la stratégie de positionnement de Marbella au sein des réseaux internationaux de voyages de luxe.

Le marché immobilier de Marbella est entré dans une nouvelle ère, qui n’est plus basée sur des booms-essors à court terme ni sur des cycles spéculatifs, mais sur une robustesse structurelle soutenue à long terme.

Après les chiffres historiques de la période postpandémie, l’évolution postérieure est encore plus significative : un marché consolidé, boosté par une demande constante, une pénurie d’offre et un profil d’acheteur de plus en plus exigeant et sophistiqué.

En 2024, un total de 695 545 achats de logements libres a été enregistré en Espagne, ce qui entraîna une augmentation de 8,9 % par rapport à 2023. Les acheteurs étrangers ont représenté environ 14,5 % des opérations. Dans l’ainsi dénommé “Triangle d’Or” —Marbella, Estepona et Benahavís—, 8 708 opérations ont été enregistrées en 2024, 4 745 à Marbella, 3 162 à Estepona et 801 à Benahavís, selon les données figurant sur le tableau précédant. Ces chiffres témoignent d’une croissance solide de 5,65 % par rapport à 2023, et d’une augmentation de 31,42 % en comparaison avec l’année 2019²⁴, celle précédant la pandémie.

Durante le premier semestre de 2025 (dernières statistiques disponibles à la date de publication de ce rapport²⁵), les trois municipalités montrent une évolution stable, les chiffres de ventes étant pratiquement les mêmes qu’au premier semestre de 2024, avec un total de 4 293 opérations face aux 4 232 de l’année antérieure.

Le volume des ventes du premier trimestre de 2025 a été similaire à celui du dernier trimestre de 2024, avec une diminution de l’ensemble Marbella, Benahavís et Estepona de 3,4 % seulement, une variation insignifiante qui confirme la stabilité du marché.

En ce qui concerne le second trimestre de 2025 (données provisoires), les ventes dans les trois municipalités ont diminué de 8,3 % en comparaison avec le trimestre précédent. Estepona est la ville qui enregistre une diminution plus importante (–13,2 %), suivie de Marbella (–6,3 %) et, dans le cas de Benahavís, l’augmentation est de 2,6 %.

Dans l’ensemble, les chiffres totaux et les pourcentages de variation sont résumés sur le tableau ci-dessous.

La diminution des ventes observée au second trimestre de 2025 à Marbella et Estepona est un indicateur évident de la normalisation du marché, un résultat naturel et prévisible après le boom extraordinaire de 2022. Un facteur décisif est que la forte demande des trimestres précédents a absorbé —du moins temporairement— les meilleures propriétés disponibles et celles proposées à des prix raisonnables.

Le marché immobilier de Marbella est entré dans une nouvelle ère, qui n’est plus basée sur des booms-essors à court terme ni sur des cycles spéculatifs, mais sur une robustesse structurelle soutenue à long terme.

Ces informations sont confirmées par un rapport d’Idealista, le portail immobilier le plus important d’Espagne, publié le 30 juin 2025, lequel indiquait que le nombre de logements en vente dans toute l’Espagne avait diminué de 20 % interannuel, ce qui constitue la majeure diminution enregistrée dans l’histoire du portail²⁶. Ce phénomène est spécialement évident sur le marché de Marbella, où la demande internationale est intense.

Comme conséquence, en raison de la pénurie de propriétés disponibles, les acheteurs ont beaucoup de difficultés à trouver ce qu’ils recherchent au prix souhaité. Face à ce manque de produit, ils ont fait preuve d’une plus grande prudence, spécialement à partir du second trimestre de 2025. Selon les agents immobiliers et les avocats, même si le marché —en particulier le segment prime et de luxe— maintient sa solidité et un rythme de ventes similaire à celui de 2024, les processus de décision sont actuellement plus longs, les négociations plus complexes et prolongées, et les acheteurs font plus attention aux détails, spécialement en ce qui concerne la qualité de construction des logements neufs ou rénovés.

La pénurie de logements en vente affecte toutes les catégories, spécialement celle des logements de nouvelle construction, aussi bien au niveau national que local. Sur 695 545 ventes enregistrées en Espagne en 2024, 61 457 correspondaient à des logements neufs, à peine 8,83 % du total, comme nous pouvons observer sur les graphiques ci-dessus. En comparaison avec l’année 2005, vingt ans auparavant, environ 306 000 ventes de logements neuf furent enregistrées, plus de cinq fois et demie le volume actuel²⁷.

Cette diminution drastique est le reflet d’une pénurie structurelle profonde et soutenue au niveau de l’offre de logements de nouvelle construction, tant en Espagne qu’à la Costa del Sol, ainsi que d’une sur-correction du marché à la suite de la crise de 2008, avec un niveau d’activité de promotion qui n’est pas encore revenu aux niveaux précédant la bulle immobilière.

À Marbella, Estepona et Benahavís, les logements de nouvelle construction ont représenté en 2024 13,63 % seulement de toutes les ventes de la région. Le pourcentage des ventes de nouvelles constructions pour Marbella fut de 7,94 %, Estepona de 22,99 % et Benahavís de 10,36 %²⁸. L’un des obstacles les plus importants est le manque de terrains à bâtir dans les zones résidentielles les plus prisées. Il faut tenir compte du fait que les logements neufs ne sont comptabilisés qu’à l’octroi des actes, alors que la plupart de ceux-ci ont souvent été vendus des mois ou années auparavant par le biais de la signature d’un contrat privé, ce qui biaise les statistiques réelles de la période analysée.

Prix de vente réels et vérifiés du nouveau portail statistique notarial du logement

La grande nouveauté de cette année est la création d’un nouveau portail officiel développé par les notaires espagnols, le portail statistique du notariat²⁹, qui offre pour la première fois des informations détaillées sur le marché immobilier à l’échelle municipale, basées sur des prix réels de vente et sur d’autres données vérifiées provenant des actes notariaux de vente. Jusqu’à présent, ce niveau de détail n’était disponible qu’à l’échelle nationale, autonome et provinciale. Ce nouvel instrument public et gratuit représente un progrès significatif en transparence et fiabilité, car il fournit au public des informations qui permettent aux acheteurs, vendeurs, investisseurs et promoteurs de prendre des décisions avec plus de précision, sécurité et rigueur.

Panorama préconise depuis des années la création d’une source officielle de données de cette nature, nous sommes par conséquent très satisfaits que ce portail est finalement devenu réalité.

Selon cette nouvelle source officielle, le prix moyen réel de vente par mètre carré à Marbella durant les douze mois précédant septembre 2025 s’éleva à 4 228 €, atteignant une moyenne de 4 509 € par mètre carré entre juillet et septembre de cette même année, et enregistrant une augmentation moyenne du prix de 12,59 % dans toute la municipalité pour l’année 2024. Il s’agit de valeurs réelles de vente, pas de simples prix de mise sur le marché, et elles reflètent ainsi plus précisément le prix réellement payé par les acheteurs sur le marché.

En guise de comparaison, le fameux portail immobilier Idealista, qui a constitué jusqu’à présent une excellente référence, indiquait un prix moyen de départ à Marbella avoisinant les 5 400 € par mètre carré en septembre 2025³⁰.
Naturellement, les prix indiqués par Idealista et d’autres portails immobiliers dépendent de leur propre base de données de prix de départ dans chaque zone. Le portail notarial vient combler ce fossé en publiant, pour la première fois en Espagne, des données vérifiées et basées sur les actes à l’échelle municipale.

Le nouveau portail contient des cartes interactives et des tableaux statistiques qui montrent des données à l’échelle nationale, autonome, provinciale et municipale, ainsi que par codes postaux, et permet de filtrer par type de bien immobilier, dimension ou volume d’opérations. Tous ces chiffres proviennent directement d’actes de ventes notariaux, qui sont récoltés et mis à jour périodiquement, fournissant ainsi un aperçu fiable et transparent de l’activité réelle du marché.

Pour Marbella et la Costa del Sol, et d’ailleurs pour l’ensemble du pays, ce portail représente un grand pas en avant. Pour la première fois, les agents, promoteurs et analystes peuvent baser leurs évaluations sur des prix moyens réels —ceux payés par les acheteurs— et sur des informations beaucoup plus détaillées concernant le profil de ceux-ci, ce qui se traduit en des estimations plus précises, des stratégies de prix mieux définies et des décisions mieux fondées pour tous les acteurs du marché.

Ce nouveau niveau de transparence représente un tournant pour le secteur immobilier espagnol. Quelques exemples du type d’informations supplémentaires et de grande valeur fournis par le portail pour cette année 2025 (jusqu’en septembre), sont les suivants :

• Âge moyen des acheteurs à Marbella : 52 ans.
• Pourcentage d’acheteurs entre 41 et 60 ans : 54 % (avec divisions supplémentaires par groupes d’âge).
• Prix moyen de vente dans toute la municipalité de Marbella : 711 138 € (moyenne nationale : 210 361 €).
• Prix moyen dans la Mille d’Or (code postal 29602) : 1 085 457 €.
• Superficie moyenne des logements vendus : 168 m² (moyenne nationale : 113 m²).
• Pourcentage d’acheteurs étrangers à Marbella : 63,14 %.
• Pourcentage d’achats réalisés par des personnes physiques par rapport aux entreprises : 77,75 %.
• Nationalités des acheteurs étrangers : (se reporter au graphique circulaire à la page 30, qui reprend les données de Marbella, Estepona et Benahavís).
• Surprise de l’année : les acheteurs néerlandais sont les premiers acheteurs étrangers à Estepona !
• La section sur les nationalités fait la différence entre résidents et non-résidents étrangers, indiquée comme pourcentages sur le total.
• Une distinction est également réalisée entre nouvelle construction et revente, ainsi qu’entre logements unifamiliaux (villas) et appartements.

Nous n’avions jamais eu accès auparavant à des informations si précises sur le marché, regroupées par codes postaux au sein de chaque municipalité. Ce nouveau niveau de transparence représente un remarquable progrès, fruit de l’excellent travail du notariat, qui marque une étape importante dans la disponibilité de données immobilières en Espagne.

Les prix de départ des propriétés de revente sont parfois trop optimistes

Comme conséquence des fortes hausses des prix des dernières années et de la consolidation du marché comme un “marché de vendeurs”, en plus de la difficulté d’obtenir des statistiques fiables sur les prix réels de vente, avant le lancement du portail statistique du notariat le 23 octobre 2025, certains propriétaires ont fixé des prix de départ excessivement ambitieux.

Dans certains cas, les logements sont proposés à des prix si exorbitants qu’ils n’attirent aucune visite.

Ce déséquilibre a tendance à se corriger avec le temps, quand les propriétaires finissent par comprendre que, même si le marché est toujours solide, il se peut qu’il ne s’adapte pas à leurs attentes ni aux suggestions reçues de certains agents immobiliers, plus intéressés à capter le bien immobilier qu’à réaliser une estimation réaliste du marché.

Les vendeurs désireux de garantir une bonne visibilité de leur propriété et un flux régulier de visites doivent s’assurer de fixer des prix de départ réalistes.

Pour en savoir plus : SVendez votre propiété à Marbella avec Panorama

La clé pour qu’un acheteur et un vendeur comprennent la valeur réelle du marché est de travailler avec un agent immobilier expérimenté, qui leur indiquera les prix de vente par mètre carré réels de propriétés comparables. Il s’agit de la seule méthode fiable et objective de déterminer la valeur actuelle d’un logement.

Pour en savoir plus : Guide d'achat - Le guide du vendeur

La seule méthode fiable et objective de déterminer la valeur de marché est de comparer les prix de vente réels par mètre carré de propriétés similaires.

Les prix continueront-ils à augmenter ?

En un mot : oui, bien que probablement de façon plus modérée. Aussi bien dans le segment de luxe qu’à tous les niveaux du marché résidentiel et commercial —y compris les différents types de terrains—, la tendance indique une continuité de l’augmentation des prix à l’avenir, pour différentes raisons :

Dans le segment de luxe, avec des propriétés dont le prix est estimé entre 2 et 20 millions d’euros ou plus :

• La demande historique dans le segment de luxe a atteint des niveaux maximum, boostée par des acheteurs au pouvoir d’acquisition très élevé.
• L’offre est toujours très inférieure à la demande, ce qui continue à faire grimper les prix.
• La pénurie de sol urbanisable dans les zones prime, avec de fortes augmentations des prix des parcelles disponibles.
• L’augmentation des coûts de construction, aussi bien des matériaux que de la main d’œuvre spécialisée³¹.
• L’essor du marché immobilier de luxe à l’échelle mondiale, favorisé par le nombre croissant de grands patrimoines et l’augmentation de la rente disponible³².
• L’évolution de la perception du logement, comme refuge et espace de travail à la fois : la pandémie a modifié les priorités, et les espaces extérieurs, les bureaux à la maison et les distributions flexibles sont désormais considérés comme des éléments essentiels d’un logement.
• Les investisseurs continuent à développer leurs portefeuilles avec des logements de haute gamme dans des zones prime du monde entier³³.
• Même après l’envolée des prix, les propriétés prime de Marbella sont toujours à des prix très compétitifs en comparaison avec celles de Dubaï, Miami ou avec d’autres propriétés de luxe en vente dans le bassin méditerranéen³⁴.

Pour en savoir plus : propriétés de luxe à vendre à Marbella

Les logements aux prix inférieurs à 2 millions d’euros continueront également à se revaloriser pour des raisons similaires, spécialement en raison d’une demande qui dépasse largement l’offre, de la hausse des coûts de construction et de la progressive relaxation des taux d’intérêt.

Finalement, bien que l’on prévoie une augmentation continue des prix, il est probable qu’après les fortes hausses enregistrées depuis la pandémie et la stabilisation du volume des ventes, l’augmentation des prix sera plus modérée et équilibrée l’année prochaine.

Although prices are expected to continue to rise, we anticipate that given the sharp increases since the pandemic and the stabilisation of sales volume, price growth over the next year will most likely be more moderate

Prix de vente réels par mètre carré

En vue de compléter l’information relative aux prix publiée par le portail statistique du notariat, Panorama a élaboré ses propres statistiques, basées sur des prix de vente réels, correspondant à des opérations conclues entre les derniers mois de l’année 2024 et les huit premiers mois de l’année 2025. Ces données fournissent une vision claire, comparative et fiable des prix moyens par mètre carré atteints dans les différentes zones résidentielles de Marbella.

APPARTEMENTS DE REVENTE

Dans notre dernière analyse concernant les appartements de revente sélectionnés —excepté les propriétés situées à Puente Romano et les promotions sur plan—, nous observons plusieurs tendances significatives :

• Le succès de Marbella Est
  Dans le segment des propriétés les plus chères, nous trouvons des appartements en bord de mer à Marbella Est, rénovés, meublés et décorés avec un goût exquis. Dans le segment supérieur de notre analyse, l’un de ces appartements a atteint un prix de revente record de presque 20 000 € par mètre carré, un nouveau point de référence dans cette zone.
  
  La seconde et la cinquième propriété les plus chères du ranking sont également situées dans la zone orientale de Marbella, plus proche du centre-ville, avec des prix de 17 000 €/m² et 10 000 €/m², respectivement.
  
  Ces résultats mettent en évidence l’attrait croissant de Marbella Est auprès des investisseurs qui misent sur des projets de rénovation de haut niveau. Dans le rapport de l’année antérieure, ce classement était dominé par des propriétés situées dans la “Nouvelle Mille d’Or” d’Estepona, Puerto Banús et la propre Mille d’Or.
• Penthouses extraordinaires
  Les troisième et quatrième propriétés les plus chères sont des penthouses duplex et triplex de luxe, situées dans des complexes exclusifs de la Mille d’Or, tels que Monte Paraíso et le complexe Benalús (2023), terminé il y a peu, qui ont atteint des prix de revente dépassant les 14 000 €/m².
  
  Ce dernier a fait l’objet d’une revalorisation remarquable, en raison notamment de sa situation stratégique et de la proximité de nouvelles promotions très prestigieuses de Marbella, comme Design Hills Marbella by Dolce&Gabbana, EPIC Marbella (phases I–III) et les villas Karl Lagerfeld.
• La Mille d’Or toujours aussi brillante
  D’un autre côté, les logements en bon état ou d’origine, et même certains logements rénovés, dans des complexes consolidés de la Mille d’Or tels que Señorío de Marbella et Coto Real, ont conservé des niveaux de prix similaires à ceux de l’année précédente, entre 5 500 et 6 000 €/m².

Augmentations des prix selon le portail statistique du notariat

D’après le portail statistique du notariat, les prix à Marbella sont les suivants :

Area & sub-area	Avg. price €/m²	Property examples
Marbella Nagüeles, Golden Mile	5 753 €/m²	Propriété à Nagüeles Propriétés à Golden Mile
Marbella Nueva Andalucía, Puerto Banús	4 225 €/m²	Propriété à Nueva Andalucía Propriété à Puerto Banús
Marbella Town Centre Divina Pastora, Miraflores	3 967 €/m²	Propriété dans le centre-ville de Marbella
Benahavís –	3 889 €/m²	Propriétés à Benahavís
Marbella East Río Real, Bahía de Marbella, Altos Los Monteros, Altos Marbella	3 857 €/m²	Propriétés à vendre à Marbella Est
Marbella San Pedro Alcántara & Guadalmina	3 734 €/m²	Propriétés à vendre à San Pedro Alcántara Maisons à Guadalmina Baja Maisons à Guadalmina Alta
Estepona – New Golden Mile El Padrón, Mar Azul	3 520 €/m²	Propriétés à vendre à Estepona Propriétés à vendre à New Golden Mile
Marbella East El Rosario, Elviria, Marbesa	3 388 €/m²	Propriétés à El Rosario Propriétés à vendre à Elviria Propriétés à Marbesa
Estepona – New Golden Mile Benamara, Forest Hills, Alcazaba	3 122 €/m²	-
Estepona – New Golden Mile Atalaya, El Campanario, Paraíso, Bel Air, Cancelada	2 765 €/m²	Propriétés à Atalaya Propriétés à El Campanario Propriétés à vendre à El Paraíso Propriétés à vendre à Bel Air
Estepona – New Golden Mile Valle Romano	2 719 €/m²	Propriétés à Valle Romano

MAISONS JUMELEES DE REVENTE

Parmi les maisons jumelées aux prix les plus élevés inclues dans notre échantillon, celles construites récemment ou complètement rénovées, telles que les maisons de ville du complexe Arco Iris, dans la Mille d’Or, ayant atteint un prix record de 7 295 €/m², méritent une mention spéciale, tout comme des projets tels que Marbella Senses —également dans la Mille d’Or— et une maison jumelée en bord de mer à Pueblo Mediterráneo, dans la zone est de Marbella.

Pour en savoir plus : Maisons de ville à vendre à Marbella Est

L'une des maisons de ville les mieux situées et magnifiquement rénovées du complexe balnéaire de Marbellamar, sur le Golden Mile, à mi-chemin entre Marbella et Puente Romano, a atteint un prix de 11 031 € le mètre carré.

Pour en savoir plus : Maisons de ville à vendre à Marbellamar

L’une des villas jumelées idéalement située à côté de la plage dans la Mille d’Or, au sein du complexe Marbellamar, —à mi-chemin entre Marbella et Puente Romano— a atteint un prix de 11 031 €/m².

VILLAS DE REVENTE

En ce qui concerne les ventes de villas, nous avons inclus deux logements, le premier est situé dans le prestigieux complexe d’Atalaya de Río Verde, à côté de Nueva Andalucía, et l’autre dans la communauté de Los Arqueros, à Benahavís.

La première fut la revente d’une villa jumelée dans le projet Vilas 6, tout juste terminée, et que nous avons inclue dans cette section pour sa ressemblance avec une villa indépendante, atteignant un prix de 12 634 €/m².

La seconde, située dans un emplacement élevé à Los Arqueros, remarquable pour sa situation privilégiée et sa grande parcelle de plus de 4 000 m², avec vues panoramiques sur le golf, la montagne et la mer, a atteint un prix dépassant de peu les 10 500 €/m².

D’autres ventes de villas dignes de mention à Benahavís incluent une grande propriété avec vues spectaculaires à La Zagaleta et un logement de nouvelle construction à Los Almendros.
Les prix de vente de ces quatre opérations ont oscillé entre 7 900 et 12 600 €/m².

Pour en savoir plus : La Zagaleta villas à vendre

Il est étonnant que certaines villas plus petites à Nueva Andalucía aient atteint, dans certains cas, des prix par mètre carré supérieurs à ceux de propriétés plus grandes dans d’autres zones. Cela est dû sans aucun doute à l’énorme popularité de Nueva Andalucía, idéalement située à côté de Puerto Banús et à son environnement, entouré des meilleurs terrains de golf de Marbella.

Certaines villas plus petites à Nueva Andalucía ont atteint, dans certains cas, des prix par mètre carré supérieurs à ceux de propriétés plus grandes dans d’autres zones. Cela est dû sans aucun doute à l’énorme popularité de Nueva Andalucía, idéalement située à côté de Puerto Banús et à son environnement, entouré des meilleurs terrains de golf de Marbella.

LE MARCHE DE LA REVENTE A PUENTE ROMANO : UN MONDE A PART

La zone connue comme Puente Romano comprend quelques 400 propriétés privées, en plus des biens immobiliers appartenant aux hôtels Puente Romano et Nobu Marbella. On y trouve les complexes exclusifs de Marina Puente Romano —composé de Los Jardines Japonés, Persa et Andaluz— et Las Terrazas de Puente Romano, avec en tout 252 appartements ; le complexe hôtelier Puente Romano et Nobu, qui, outre ses 287 propriétés appartenant à l’hôtel, dispose d’environ 70 unités privées, dont des studios et appartements d’une chambre, à l’intérieur du propre complexe. Puente Romano phase II, situé à l’est de l’hôtel et incluant 78 appartements, en fait également partie.

Puente Romano s’est consolidé comme un micromarché immobilier indépendant dans Marbella, une enclave ultra-prime où les prix ont leur propre logique.

Les prix des appartements à Puente Romano dépassent largement les références les plus exclusives de la Costa del Sol et d’une grande partie de l’Europe, en raison notamment d’une combinaison unique de facteurs : sa situation privilégiée avec accès direct à la plage, le style de vie incomparable à côté du resort Puente Romano et son emplacement ultra-prime face à la mer, à mi-chemin entre la ville de Marbella et Puerto Banús, en plein cœur de la célèbre Mille d’Or.

En septembre 2025, on comptait 18 appartements à vendre à Puente Romano, comprenant des unités au rez-de-chaussée, à l’étage et penthouse, proposés à des prix de départ fluctuant de 2,4 à 7,5 millions d’euros.

Entre août 2024 et août 2025, le prix moyen de vente par mètre carré des logements complètement rénovés dans la zone de Puente Romano —à exception de ceux en bord de mer, considérés comme une catégorie à part— fut de 24 020 €/m², tandis que les unités non remises à neuf ont atteint un prix de 19 039 €/m².

Curieusement, il y trois ans à peine, le nombre d’appartements en vente disponibles dans cette zone pouvait se compter sur les doigts d’une main. Toutefois, la vague de rénovations de qualité réalisées ces deux dernières années a légèrement dépassé la demande actuelle, provoquant une certaine concurrence entre les vendeurs, bien que l’intérêt pour les propriétés ultra-prime de Puente Romano soit toujours très solide.

Malgré tout, ce marché se caractérise encore par des prix de vente record. En mars 2025, un appartement exceptionnel en bord de mer dans les Jardines Persas, meublé et décoré avec un goût exquis, aurait presqu’atteint les 44 000 €/m², un prix pratiquement sans précédents dans la péninsule espagnole et le plus élevé enregistré jusqu’à présent dans le resort, dépassant le record de l’année précédente de 41 695 €/m².

Pour les différents complexes qui font partie de Puente Romano, les prix d’offre varient d’habitude entre 14 800 et plus de 40 000 €/m², en fonction de facteurs tels que la situation exacte, l’orientation, les finitions, la date et la qualité de la remise à neuf, le mobilier et la décoration et, évidemment, les vues.

À l’heure actuelle, aucun des petits appartements du complexe hôtelier original de Puente Romano n’est à vendre, et si l’un d’entre eux est mis sur le marché, il se vend en quelques jours.

Pour en savoir plus : appartements à vendre dans toute la région de Puente Romano

Puente Romano s’est consolidé comme un micromarché immobilier indépendant dans Marbella, une enclave ultra-prime où les prix ont leur propre logique.

APPARTEMENTS DE NOUVELLE CONSTRUCTION

Cette section englobe aussi bien les unités vendues que celles encore disponibles des promotions de nouvelle construction, que ce soit sur plan, en travaux ou terminées récemment.

Les unités sélectionnées dans l’échantillon ne sont pas présentées dans le but d’établir une comparaison directe, mais pour offrir une vision plus complète de la structure des prix des différentes promotions, qui comprennent depuis des appartements au rez-de-chaussée avec jardin jusqu’à des penthouses exclusifs.

Pour en savoir plus : Nouveaux développements à vendre dans la région de Marbella

Appartements de nouvelle construction

Dans le segment supérieur, nous trouvons des résidences de marque –branded residences- dans des emplacements prime, comme la Mille d’Or, avec des prix allant de 16 000 à 21 000 €/m² ; des complexes en bord de mer à Estepona dont les prix dépassent les 15 000 €/m² ; ou des propriétés dans les terres profitant d’un maximum d’intimité, comme Finca Cortesín ou Benahavís, avec des prix entre 7 000 et 10 000 €/m².

Les prix de ces nouvelles promotions sont variables : certains projets offrent des opportunités intéressantes, entre 3 000 et 7 000 €/m², une fourchette qui devrait attirer l’attention des investisseurs les plus fûtés.

En ce qui concerne le segment des maisons jumelées de nouvelle construction, il convient de mentionner les unités vendues sur plan de Nikki Living, à Nueva Andalucía, une nouvelle promotion conçue sous le modèle d’appart-hôtel. Son succès est dû, en partie, à sa proposition hybride : les logements peuvent être loués pour de courtes durées, et le propriétaire peut l’utiliser personnellement deux mois par an maximum, avec l’obligation de le louer les mois restants en utilisant les services de l’équipe de gestion du propre complexe.

Il s’agit d’une proposition spécialement attrayante pour les investisseurs, surtout après l’entrée en vigueur, le 1er juillet 2025, des nouvelles restrictions concernant les licences de location touristique. Dans cette promotion, les prix avoisinent les 10 000 €/m².

Pour en savoir plus : Appartements neufs dans la région de Marbella

Les prix de ces nouvelles promotions sont variables : certains projets offrent des opportunités intéressantes, entre 3 000 et 7 000 €/m², une fourchette qui devrait attirer l’attention des investisseurs les plus fûtés.

NOUVELLES PROMOTIONS – VILLAS

Les résidences de marque -branded residences- dominent une fois de plus le segment supérieur des villas de nouvelle construction, en particulier de celles construites sur de grandes parcelles. On retrouve actuellement des villas aux prix dépassant les 14 000 €/m², atteignant même les 22 000 €/m², ce qui ouvre un nouveau chapitre dans l’évolution du marché de luxe de Marbella.

Malgré l’offre limitée, les municipalités de Marbella, Benahavís et Estepona présentent une diversité extraordinaire d’opportunités d’investissement dans tous les segments du marché immobilier. Les propriétés considérées actuellement comme de luxe sont remarquables pour leur architecture, qualité de construction et finitions, ainsi que, dans de nombreux cas, pour leur design intérieur et leur décoration, figurant parmi les plus belles résidences au monde. La simple existence de ce type de logements exceptionnels constitue l’un des principaux facteurs d’attraction pour les acheteurs au pouvoir d’acquisition élevé qui choisissent cette région.

Dans un marché si dynamique, le rôle des agences avec une expérience consolidée, des accréditations professionnelles et une profonde connaissance locale est essentiel pour trouver la propriété parfaite pour chaque client.

La simple existence de ce type de logements exceptionnels constitue l’un des principaux facteurs d’attraction pour les acheteurs au pouvoir d’acquisition élevé qui choisissent cette région.

La demande dans le segment supérieur reste solide

Dans le cas du marché de luxe —qui englobe par définition les propriétés aux prix dépassant les 2 millions d’euros—, Panorama ainsi que les autres agences de référence indiquent que moins de 10 % de ces opérations sont réalisées par le biais d’un financement. Cette caractéristique protège le marché face aux fluctuations des taux d’intérêt et reflète le haut pouvoir d’acquisition de la clientèle de Marbella.

QUI SONT LES ACHETEURS ?

En 2024, les acheteurs britanniques, néerlandais et suédois ont dominé le marché étranger de la vente de logements dans la province de Malaga. Dans l’ensemble, les acheteurs internationaux ont représenté 34,75 % de toutes les transactions immobilières enregistrées à Malaga durant le premier trimestre de 2025, plus de deux fois et demie la proportion d’étrangers qui ont acheté en Espagne³⁵. Dans le Triangle d’or de Marbella, Estepona et Benahavís, la nationalité des acheteurs étrangers peut être observée sur le graphique circulaire.

Contrairement aux prévisions initiales après le Brexit, les Britanniques jouent encore un rôle important sur le marché immobilier de la Costa del Sol, spécialement dans le segment de luxe, bien que leur quote-part diminue chaque année.

Le marché de la location de Marbella est sous pression, intense et soutenue, avec une demande dépassant largement l’offre, et des prix qui continuent à augmenter chaque année.
Le marché des locations à long et court terme est affecté par un contexte de plus en plus compliqué en raison de l’intervention croissante des gouvernements à l’échelle locale, régionale, nationale et européenne, avec d’importantes implications pour les investisseurs, les résidents et pour l’économie locale.

Locations à long terme : pénurie sévère et hausse des prix

La crise du logement en Espagne est probablement le problème social le plus grave auquel le pays doit faire face actuellement, et Marbella et la Costa del Sol ne sont pas une exception.

Le marché de la location à Marbella est principalement destiné aux secondes résidences et aux propriétés de vacances, ce qui entraîne une pénurie significative de logements habituels ou temporaires pour les travailleurs et professionnels, une situation qui se répète dans une grande partie du pays. Le prix moyen de la location à long terme d’un appartement de 80 m² a augmenté de presque 89 % en six ans, passant de 848 € (10,6 €/m²) en 2019 à 1 600 € (20 €/m²) en juillet 2025. Les zones prime —comme la Mille d’Or, Nagüeles, Nueva Andalucía et Marbella Est— ont enregistré des augmentations annuelles de 10 % à 11 %³⁶.

À la suite de l’augmentation des prix des loyers, de nombreux locataires sont partis vivre dans des municipalités voisines telles que Ojén, Guaro, Coín et Manilva, où les prix ont également été revus à la hausse de 15 % à 20 % par an. À cause de cette pénurie de l’offre, il est difficile d’embaucher du personnel à long terme dans des secteurs clés tels que l’hôtellerie, l’enseignement, les soins de santé et d’autres services essentiels. Face à cette situation, certaines entreprises ont décidé d’acheter des logements pour y loger leurs employés.

La mairie de Marbella a commencé à appliquer des mesures visant à encourager la construction de logements à prix abordables. Elle a notamment cédé gratuitement des terrains municipaux qualifiés comme “destinés à l’usage d’installations publiques” à des promoteurs pour le développement de projets à prix modérés, en donnant la priorité aux travailleurs essentiels. Ces initiatives auront toutefois un impact à moyen terme, et la tendance à la hausse des prix des locations sera toujours aussi intense que celle du marché de la vente.

Pour en savoir plus : Propriétés à louer à long terme à Marbella et dans les environs.

Locations à court terme : réglementation et rupture

Depuis janvier 2024, une série de réformes législatives a introduit de nouvelles exigences, assez complexes, dont notamment l’obtention de la licence VUT (logement à usage touristique) du gouvernement autonome de l’Andalousie, l’inscription dans le nouveau registre national des logements à usage touristique (NRUA), les enregistrements municipaux correspondants et, depuis le mois d’avril 2025, l’obligation de disposer de l’approbation de la copropriété pour destiner un logement à la location touristique.

Comme exemple des restrictions imposées par les autorités locales, la mairie de Malaga a décrété un moratoire de trois ans pour la concession de nouvelles licences de location touristique dans toute la municipalité. Le maire, Francisco de la Torre, a souligné qu’“aucune licence supplémentaire ne sera octroyée” durant cette période, alors que la ville met à jour son plan général d’aménagement urbanistique (PGAU), dans le but d’assurer un équilibre entre l’activité touristique et les besoins en logements abordables³⁷.

À Marbella, la situation est très différente. La majorité des logements destinés à la location de vacances appartiennent à des particuliers —notamment des villas— qui les utilisent personnellement en-dehors de la haute saison, et les louent à des clients au pouvoir d’acquisition élevé durant le reste de l’année. Ce modèle est différent de celui des grandes villes, où les appartements dans le centre appartenant à des investisseurs ont été transformés en logements touristiques permanents, obligeant les résidents d’origine à déménager en raison de l’envolée des prix. Contrairement à la plupart de ces villes, en Espagne comme en Europe, qui subissent les conséquences du surtourisme, Marbella n’est pas touchée par ce phénomène. Pour cette raison, la mairie n’imposera aucune limite par zones à la location de vacances, bien qu’elle ait affirmé que la situation sera “supervisée de près”. À la mi-août de l’année 2025, dans la province de Malaga —y compris Marbella—49,6 % seulement des appartements touristiques autorisés par le gouvernement autonome de l’Andalousie étaient dûment inscrits au registre national unifié de la location touristique (NRUA). Ce chiffre s’élève à 65 %³⁸ si on inclut ceux en attente d’obtention de l’autorisation provisoire.

Pour en savoir plus : Locations de vacances à Marbella et dans les environs.

En raison des interdictions de locations touristiques dans certaines copropriétés, de nombreux acheteurs décident de ne pas y acheter de logements, réduisant ainsi leur attrait et leur valeur de revente. En revanche, quelques complexes exclusifs ont renforcé leur caractère distinctif en limitant précisément les locations de courte durée. IL faut tenir compte du fait qu’une copropriété qui autorise actuellement les locations touristiques peut parfaitement changer d’avis à l’avenir —et vice-versa—, ce qui ajoute un nouvel élément d’incertitude au marché.

Dans de nombreux cas, au lieu d’une interdiction totale, l’application de limites modérées —par exemple, une durée de séjour minimum d’une semaine ou même d’un mois— permettrait de préserver la valeur de revente et en même temps d’attirer des locataires responsables et de qualité.

(Pour plus d’informations, consultez l’article publié par l’association Leading Property Agents of Spain (LPA)³⁹.

Pour en savoir plus : Christopher Clover, PDG de Panorama, nommé président d’honneur de la nouvelle association immobilière, LPA

Proposition de hausse de la TVA

Une nouvelle proposition de loi à l’échelle nationale porte sur l’application d’une TVA de 21 % sur les locations de courte durée, pour qu’une partie de l’offre revienne au marché de longue durée.
L’initiative, soutenue par le secteur hôtelier —qui paye actuellement un taux de TVA de 10 % et considère que les locations touristiques devraient s’acquitter du même taux d’imposition—, a suscité une forte opposition, spécialement de la part des propriétaires de logements à la côte qui les louent en saison pour couvrir leurs frais. Les détracteurs argumentent que la mesure pourrait nuire au tourisme et pénaliser injustement les locations touristiques, sans résoudre le problème du logement. Le projet de loi fait toujours l’objet de débat parlementaire, et il est peu probable qu’il soit approuvé sans modifications significatives, car cela dépendra de l’appui des partis de la coalition et des amendements découlant de la pression régionale et sectorielle.

Les effets sur le marché incluront une transition vers des modèles de gestion plus professionnalisés, de type hôtelier ; la déviation de certains propriétaires vers la location de longue durée ; et un intérêt croissant de nouveaux investisseurs pour les achats sur-plan destinés aux locations durant toute l’année. Toutefois, un grand nombre de logements à la côte loués de manière saisonnière par leurs propriétaires n’ont jamais fait partie du marché de longue durée, c’est-à-dire que ces lois réduiront sans aucun doute l’offre de locations de courte durée sans atténuer la crise du logement, affectant en outre le tourisme et les économies locales.

Un regard sur l’avenir

Les locations à Marbella sont passées d’une réglementation minime à l’un des régimes les plus stricts au monde, provoquant de la confusion et des frais supplémentaires.

Les conditions actuelles sont chaotiques : les recours en justice, la méconnaissance de la nouvelle réglementation de la part des propriétaires, la duplicité des règlementations et les protestations du secteur sont monnaie courante.

Nous recommandons aux propriétaires et aux investisseurs de se faire conseiller par des experts locaux, de rester informés des normes de leurs copropriétés et d’adopter des stratégies de location équilibrées qui leur permettent de protéger leurs investissements et de s’adapter à un environnement en perpétuel changement.

EDITOR'S NOTE

Due to the constant evolution and clarification of existing and conflicting parts of the various recent laws involved, please read the latest updates on the rental scenario in Spain and in Marbella.

Les acheteurs recherchent un marché basé sur le style de vie et la permanence

Durant les trente dernières années, au fur et à mesure du succès grandissant de la “basse saison” de Marbella et du développement du télétravail, nous avons assisté à un changement évident du profil des acheteurs :
autrefois acquéreurs traditionnels de secondes résidences de vacances, ils sont désormais attirés par le style de vie, et recherchent un second logement réel ou une résidence permanente.

Ces acheteurs donnent la priorité au design, aux services et aux installations de la meilleure qualité. Il s’agit de personnes bien informées, exigeantes, qui accordent de la valeur à la vie privée, la sécurité et l’habitabilité à long terme.
De nos jours, les acheteurs ne sont pas simplement à la recherche de propriétés, mais plutôt d’un style de vie pleinement intégré. Leurs principales priorités sont les suivantes :

• Proximité de la plage, des terrains de golf ou des environnements naturels.
• Propriétés clé-en-main ou tout juste remises à neuf, avec des installations modernes.
• Connexion à grande vitesse à internet et espace pour le télétravail.
• Complexes fermés ou environnements discrets avec surveillance 24 heures sur 24.
• Efficience énergétique et durabilité.
• Proximité d’écoles internationales, de cliniques de soins et bonnes communications avec les transports.
• Les logements intelligents ne sont plus considérés comme un luxe, mais comme une nécessité de base.

Les acheteurs avec des budgets allant de 2 à 5 millions d’euros —ou supérieurs— souhaitent de plus en plus résider à Marbella à long terme et s’intégrer pleinement dans la vie de la ville.
Dans le segment supérieur —spécialement à Puente Romano, La Zagaleta, Sierra Blanca et Cascada de Camoján— l’approche est centrée sur l’exclusivité, l’architecture unique, la sécurité et les services de type conciergerie.

Pour en savoir plus : Propriétés à vendre à Puente Romano - La Zagaleta - Sierra Blanca - Cascada de Camoján

Visas et opportunités de résidence

Le programme du Golden Visa en Espagne a été officiellement supprimé le 3 avril 2025.
Durant plus d’une décennie, ce régime a octroyé des permis de résidence aux non-ressortissants de l’UE qui investissaient 500 000 euros ou plus en biens immobiliers dans le pays, contribuant à la consolidation de l’Espagne, et tout spécialement de Marbella, comme une destination très intéressante pour les investisseurs internationaux. Ce programme facilitait l’accès à l’espace Schengen aux acheteurs non-européens et engendra un flux constant —bien que modéré— d’acquisitions sur le marché immobilier espagnol.

La décision du gouvernement de supprimer le programme répondait à l’objectif de soulager la pression sur le logement dans les grandes villes comme Madrid et Barcelone, où les achats spéculatifs associés au Golden Visa étaient considérés comme responsables en partie de l’augmentation des prix.
Cette mesure peut effectivement contribuer à aborder cette problématique urbaine, mais son impact sur les marchés résidentiels touristiques comme Marbella, où la demande se base principalement sur le style de vie, est très limité.

L'Espagne propose néanmoins encore des solutions de résidence aux ressortissants non-européens par le biais du Visa non lucratif, du populaire Visa pour nomade numérique, et des permis pour entrepreneurs et professionnels très qualifiés, garantissant ainsi l’accès à la résidence dans le pays sans le Golden Visa⁴⁰.

Pour en savoir plus : Il n’y a plus de Golden Visa ? Pas de problème. Alternatives de visa pour résider en Espagne

L'Espagne propose néanmoins encore des solutions de résidence aux ressortissants non-européens par le biais du Visa non lucratif, du populaire Visa pour nomade numérique, et des permis pour entrepreneurs et professionnels.

La proposition de doubler l’impôt sur les biens immobiliers pour les acheteurs extracommunautaires en Espagne fait face à d’importantes obstacles

Le 13 janvier 2025, le président du gouvernement, Pedro Sánchez, annonça une proposition de loi en vue d’appliquer un impôt de 100 % sur la base imposable des achats de logements de seconde main (revente) réalisés par les acheteurs non-résidents et extracommunautaires, avec l’objectif ferme de freiner la spéculation immobilière dans le cadre de la crise de l’accès à un logement abordable en Espagne. Le 15 mai, le gouvernement de coalition, dirigé par le parti socialiste, présenta l’avant-projet de loi devant le parlement. Ajouté au droit d’enregistrement (ITP) de 7 % en vigueur en Andalousie, ce nouvel impôt entraînerait une hausse significative des coûts d’acquisition pour les acheteurs concernés.

L’impôt serait appliqué aux transmissions de la propriété immobilière ou de certains droits réels (comme l’usufruit ou la nue-propriété), mais inclurait d’importantes exemptions, spécialement dans le cas des propriétés neuves et de celles auxquelles s’applique la TVA au lieu de l’ITP.

Cette mesure reflète la grande importance accordée par le gouvernement actuel de coalition de gauches aux politiques de logement social, visant à favoriser l’accès au logement des résidentes espagnols, dans le but de s’aligner avec leurs associés progressistes. Au mois de septembre dernier, la proposition était toujours en cours de révision parlementaire, et son approbation demeure incertaine en raison des énormes défis légaux et politiques.

Cette incertitude a incité les ressortissants non-européens à accélérer les achats, spécialement des logements de revente, dans le but de devancer une éventuelle entrée en vigueur de la loi. Toutefois, il se peut que cette mesure soit encore modifiée, ou même rejetée, étant donné l’opposition politique et sectorielle qu’elle suscite.

Pour en savoir plus : Réformes proposées dans la loi sur le logement en Espagne

Avancées légales et urbanistiques

Un facteur clé qui différentie les marchés immobiliers stables des marchés spéculatifs est la sécurité juridique et urbanistique. Dans ce sens, Marbella a fait d’énorme progrès ces dernières années, jetant les bases d’un modèle de développement plus transparent, fiable et durable.

Le nouveau plan général municipal de Marbella

L’année 2025 a représenté un tournant dans la trajectoire urbanistique de Marbella, avec l’approbation provisoire de la part de la mairie du plan général d’aménagement municipal (PGOM) le 29 juillet 2025⁴¹.

Depuis l’entrée en vigueur, en décembre 2021, de la Loi 7/2021 favorisant la durabilité du territoire de l’Andalousie (LISTA), l’instrument précédent du plan général d’aménagement urbanistique (PGOU) a été remplacé par deux outils complémentaires : le PGOM et le POU.

Le PGOM est un instrument de planification de base, qui définit le modèle général de développement de la municipalité et établit les directives stratégiques pour tout le territoire.
Le POU (Plan d’aménagement urbanistique), de son côté, est un instrument de planification détaillée, qui règlemente le sol urbain et, le cas échéant, le terrain constructible transformé ou en processus de transformation.

Un facteur clé qui différentie les marchés immobiliers stables des marchés spéculatifs est la sécurité juridique et urbanistique. Dans ce sens, Marbella a fait d’énorme progrès ces dernières années.

L'impact de la loi LISTA

La loi LISTA entraîne une profonde transformation du cadre juridique de l’urbanisme en Andalousie.
Ses principales caractéristiques sont les suivantes :

• La simplification des procédures pour l’obtention de permis de bâtir.
• L’accélération des délais d’approbation des projets urbanistiques.
• Une autonomie municipale majeure pour la gestion de la planification locale.
• L’incorporation de critères environnementaux et d’efficience énergétique durant tout le processus de planification.

Dans le cas de Marbella, la LISTA a permis d’instaurer le cadre législatif nécessaire pour moderniser son modèle de développement urbain, sans devoir attendre l’approbation définitive du PGOM et du POU.
Grâce à cela, des projets de construction et rénovation à petite et moyenne échelle ont pu être lancés, en maintenant la cohérence avec les objectifs de durabilité à long terme.

Après dix ans d’incertitude depuis l’annulation en 2015 du PGOU de 2010, la ville a continué à fonctionner sous les directives du Plan de 1986, adapté à de multiples reprises, rendant possible son évolution partielle en consonnance avec le développement urbain.

L’approbation définitive du nouveau PGOM est prévue au cours du premier semestre de 2026⁴², tandis que le POU devrait être approuvé initialement au cours de cette même année, son approbation définitive étant prévue entre 2027 et 2028.

L’objectif du PGOM est de proposer une vision claire et actuelle du futur de Marbella, en mettant l’accent sur :

• La croissance urbaine durable.
• La préservation des espaces verts et naturels.
• Un développement équilibré, capable de répondre aux besoins en logement sans surcharger les infrastructures.
• La régénération urbaine, spécialement dans les quartiers les plus anciens.
• La régularisation légale des propriétés affectées par les normes ambigües des plans précédents.
• Un axe central dans l’évolution urbanistique de Marbella est basé sur le concept de “ville en 15 minutes”, un modèle où tous les services essentiels —enseignement, soins de santé, commerces et zones vertes— doivent pouvoir être rejoints en 15 minutes maximum à pied ou en vélo.

Ces nouveaux instruments de planification sont le reflet d’une vision de Marbella non seulement comme un site touristique, mais aussi comme une ville méditerranéenne autosuffisante, inclusive et résiliente.

Un axe central dans l’évolution urbanistique de Marbella est basé sur le concept de “ville en 15 minutes”, un modèle où tous les services essentiels —enseignement, soins de santé, commerces et zones vertes— doivent pouvoir être rejoints en 15 minutes maximum à pied ou en vélo.

La légalisation des logements autrefois irréguliers

L’un des principaux défis historiques du secteur immobilier de Marbella a porté sur le statut légal des logements construits dans le cadre du plan de 2010, annulé par la suite. Dans de nombreux cas, les logements ayant obtenu des permis dans le cadre de plan se sont retrouvés en situation juridique incertaine, générant de l’insécurité pour les propriétaires et les acheteurs.

Durant l’année 2024, les autorités locales ont fait des progrès significatifs dans la régularisation de ces logements, permettant leur complète intégration dans le système urbanistique. L’utilisation d’outils tels que les déclarations responsables urbanistiques et l’application de mesures de transition flexibles a rendu de nombreux logements complètement légaux.

La sécurité juridique favorise la confiance des investisseurs

Grâce à ces améliorations légales et urbanistiques, Marbella est redevenue une destination sûre et réglementée, bénéficiant de la confiance des investisseurs. Durant des années, les doutes concernant d’éventuelles irrégularités urbanistiques avaient freiné l’activité dans certains segments du marché. Ces préoccupations ont été toutefois considérablement réduites.

Les promoteurs planifient de nouveau à long terme, les acheteurs internationaux se sentent soutenus par la direction institutionnelle de la ville, et les professionnels juridiques indiquent une réduction significative des problèmes d’enregistrement et de propriété dans les transactions immobilières.

L’économie locale en plein essor

La mairie de Marbella a publié des chiffres économiques record en 2025⁴³, avec plus de 83 000 affiliés à la sécurité sociale, et un taux de chômage historiquement bas. Ce chiffre a atteint les 85 400 affiliés à la date du 31 juillet 2025.

Une petite ville avec une grande influence économique, sur le chemin d’un avenir plus diversifié.

Un article de José Antonio Medina Ibáñez, publié dans Latin Press le 25 mai 2025⁴⁴, met en évidence l’extraordinaire évolution de l’économie de Marbella : malgré sa dimension modeste, Marbella a un poids économique très supérieur à celui de sa population.
Avec à peine 9 % des habitants de la province, la ville accueille 17 % des 136 848 entreprises enregistrées à Malaga.

“Cette réalité transforme Marbella en un hub économique avec une haute densité d’entreprises, où convergent résidents permanents, entrepreneurs étrangers, nomades numériques et services de haute valeur ajoutée. Marbella se trouve à un tournant de son histoire. Bien que ses fondations reposent toujours sur le tourisme, la construction et l’immobilier, la diversification fait petit à petit son chemin. Les secteurs professionnels, techniques et de conseil sont en plein développement et pourraient jouer un rôle central dans le futur économique de la ville.”

Les promoteurs planifient de nouveau à long terme, les acheteurs internationaux se sentent soutenus par la direction institutionnelle de la ville, et les professionnels juridiques indiquent une réduction significative des problèmes d’enregistrement et de propriété dans les transactions immobilières.

Infrastructures, durabilité et planification urbaine

Une grande ville ne se définit pas uniquement par ses logements, mais aussi par la qualité de ses infrastructures, la pertinence de sa planification et l’harmonie entre la vie urbaine et le milieu naturel. Marbella se trouve à un moment crucial de son évolution, où la demande de biens immobiliers de premier ordre doit être accompagnée d’une croissance intelligente, modérée et durable, ainsi que d’infrastructures reconnues à l’échelle mondiale. Bien qu’il reste encore beaucoup de travail à faire, la ville affronte ce défi avec détermination et optimisme.

Un engagement pour des infrastructures de premier ordre

Au cours de ces dernières années, Marbella a lancé de nombreuses initiatives visant à améliorer l’expérience urbaine globale. Celles-ci portent notamment sur :

• L’élimination du péage de l’autoroute AP-7 entre Fuengirola et Sotogrande : la pression pour le supprimer est de plus en plus forte. Cette mesure permettrait de soulager la congestion du trafic le long de la route côtière N-340. Bien que nos sources politiques confirment que le gouvernement national actuel n’appuie pas cette décision, il est important de maintenir les efforts et la pression institutionnelle, car l’élimination du péage serait la solution la plus décisive pour décongestionner la principale voie côtière.
• Des actions immédiates de la part du gouvernement local : la mairie est en train de construire une troisième voie de circulation sur l’autoroute entre Puerto Banús et San Pedro, dans le but de réduire les bouchons aux heures de pointe. Elle travaille également à la reconstruction et l’agrandissement d’une partie de la route d’Istán, au réaménagement de l’avenue del Trapiche, et à l’augmentation de pistes cyclables et trottoirs. En tout, 15 projets spécifiques d’amélioration de la circulation sont recensés sur le territoire municipal⁴⁵.
• La prolongation du train du littoral : le soutien politique et des citoyens à la prolongation de la ligne ferroviaire côtière depuis Fuengirola jusqu’à Marbella et Estepona, et postérieurement jusqu’à Algeciras est de plus en plus fort. Marbella est la seule ville en Espagne de plus de 160 000 habitants qui ne dispose pas de connexion ferroviaire, une anomalie largement reconnue et de nouveau d’actualité. En mai 2025, le ministère des Transports a approuvé des fonds pour un nouvel appel d’offres et une étude qui fixera des objectifs et des solutions alternatives pour son développement⁴⁶.
• L’agrandissement de l’aéroport de Malaga : Au fur et à mesure que la Costa del Sol continue à attirer des résidents et des investisseurs du monde entier, l’accessibilité est devenue un facteur essentiel. Vu l’augmentation du trafic aérien et le probable dépassement de la limite de sa capacité maximale, AENA (aéroports espagnols et navigation aérienne) projette un agrandissement de l’aéroport de Malaga. Le 22 juillet dernier, AENA a annoncé l’appel d’offres officiel du projet en vue de doubler la superficie de cet aéroport, dont la construction débutera en 2027 et terminera en 2031⁴⁷.

Pour en savoir plus : Expansion de l’aéroport de Málaga-Costa del Sol et taxis volants

“...la ville se diversifie de manière constante. Le développement des secteurs professionnel, technique et de conseil indique un futur économique plus varié, ces industries étant destinées à jouer un rôle central dans la trajectoire de Marbella...”

Pénurie d’eau

Malgré les pluies si nécessaires tombées en 2025, la pénurie d’eau constitue encore et toujours l’un des problèmes les plus critiques pour la Costa del Sol. Des mesures décisives ont heureusement été adoptées afin de réduire la dépendance des barrages traditionnels.

L’agrandissement de la station de dessalement de Marbella a permis de doubler sa capacité de production, fournissant ainsi presqu’un tiers de l’eau nécessaire pour toute la Costa del Sol. En parallèle, l’efficacité des stations de traitement adjacentes qui purifient également les eaux en provenance du barrage de La Concepción a été améliorée⁴⁸.

Les projets supplémentaires portent sur la construction d’une station de traitement des eaux pour Mijas, Fuengirola et Torremolinos, une utilisation majeure des eaux recyclées, et le rétablissement de dizaines de puits municipaux afin de renforcer l’approvisionnement, spécialement dans les zones vertes et les jardins publics.

De son côté, Estepona est sur le point de terminer la construction de sa propre station de dessalement, une installation pionnière et modulaire, alimentée par énergie solaire, conçue pour garantir une auto-suffisance presque totale de l’approvisionnement en eau de la municipalité.

Estepona est sur le point de terminer la construction de sa propre station de dessalement, une installation pionnière et modulaire, alimentée par énergie solaire, conçue pour garantir une auto-suffisance presque totale de l’approvisionnement en eau de la municipalité.

Ces progrès sont très importants pour le marché immobilier, car la garantie d’un approvisionnement en eau durable et fiable favorise la croissance à long terme et la résilience de la Costa del Sol, des facteurs clés pour la qualité de vie des résidents et pour maintenir la confiance internationale en Marbella⁴⁹.

INVESTISSEMENT PUBLIC ET PRIVÉ À MARBELLA

L’un des indicateurs les plus solides de l’excellente vitalité économique de Marbella est la proportion et la diversité des investissements qui affluent actuellement vers la ville, tant depuis les institutions publiques que depuis la sphère privée. Ces investissements représentent beaucoup plus qu’un apport de capital : ils sont le reflet d’une profonde confiance en l’avenir de Marbella.

Investissement du secteur public pour améliorer la qualité de vie

La mairie de Marbella, dont le budget s’est élevé à 405 260 000 € en 2025, a défini un plan d’investissement centré principalement sur la mobilité, la durabilité et l’amélioration du milieu urbain⁵⁰.

Un élément clé de ce plan est le développement des infrastructures vertes de la ville, par le biais de la création de nouveaux parcs publics et de la reforestation des zones urbaines, dans le but de réduire l’effet d’îlot de chaleur et d’améliorer la qualité environnementale.

Par ailleurs, les installations culturelles et éducatives bénéficient également d’une attention spéciale, incluant la modernisation des bibliothèques municipales, la poursuite des travaux de rénovation du centre historique, et l’agrandissement tellement attendu de l’hôpital Costa del Sol. Ce dernier projet, financé en collaboration avec le gouvernement autonome de l’Andalousie et qui sera prévisiblement terminé en 2028, permettra d’augmenter significativement la capacité sanitaire aussi bien pour les résidents que pour les visiteurs.

Essor du secteur privé : immobilier de luxe, hôtellerie et soins de santé

Dans le domaine privé, les investissements atteignent des niveaux sans précédents, spécialement dans les secteurs de l’immobilier de luxe et de l’hôtellerie. Le secteur hôtelier, pilier fondamental de l’attrait international de Marbella durant des décennies, vit une période de grande modernisation. Plus de 250 millions d’euros vont être investis dans de nouvelles constructions ou remises à neuf intégrales d’hôtels de cinq étoiles à Marbella et dans les zones voisines⁵¹.

La réouverture du célèbre hôtel La Fonda sous la marque Relais & Châteaux, la transformation d’hôtels en bord de mer comme Los Monteros et El Fuerte, et la création de nouveaux concepts boutique conçus pour un tourisme basé sur l’expérience de haut niveau, confirment cet essor.

Les investissements privés se tournent également vers les secteurs de la santé et de l’enseignement, deux piliers de base des services de Marbella, essentiels pour attirer des résidents de longue durée. De nouveaux collèges internationaux et l’agrandissement des actuels sont en cours de planification.

Par ailleurs, des cliniques privées de renommée, spécialement celles spécialisées en bien-être et longévité, ont ouvert de nouveaux centres dans la ville, prévoyant une demande croissante des résidents au pouvoir d’acquisition élevé et conscients de l’importance de la santé, originaires de toute l’Europe et du Moyen-Orient. Ces nouvelles inaugurations viennent s’ajouter aux 20 hôpitaux et cliniques qui prestent déjà leurs services dans la municipalité.

Pour en savoir plus : Marbella : Destination Populaire pour le Tourisme de Santé

Un élément clé de ce plan est le développement des infrastructures vertes de la ville, par le biais de la création de nouveaux parcs publics et de la reforestation des zones urbaines, dans le but de réduire l’effet d’îlot de chaleur et d’améliorer la qualité environnementale.

Le message est clair et inspirateur : Marbella prospère, non comme une mode passagère, mais comme un style de vie. Des milliers de millions d’euros ont été investis dans la ville, qui est devenue une référence mondiale en style de vie associé au bien-être et l’une des villes touristiques les plus exclusives de la planète. Marbella a évolué pour se transformer en une destination stable et sûre pour l’investissement de capitaux, basée sur le style de vie et l’héritage.

We believe greater focus, increased investment and attention to infrastructure, cleanliness, and all public services are absolutely critical in order to meet the very high standards expected of a leading global destination

• Les graines semées aujourd’hui garantiront la prospérité constante de la ville, non seulement comme destination de luxe, mais aussi comme un modèle vivant de développement moderne centré sur les personnes.
• Pour les acheteurs ou les investisseurs exigeants, cette évolution ajoute un plus à la proposition de valeur de Marbella. Il ne s’agit plus seulement de vues sur la mer ou de mètres carrés, mais aussi de faire partie d’une ville qui construit son avenir en diversifiant son économie, en incorporant des secteurs professionnels différents, pour avancer vers un tissu économique plus varié, au-delà des piliers traditionnels de l’hôtellerie et de l’immobilier.
• Les défis auxquels nous devons faire face : La désignation, bien méritée, de Marbella comme meilleure destination européenne en 2024 témoigne de son attrait extraordinaire, avec des progrès significatifs des secteurs public et privé afin de consolider ce succès, comme indiqué ci-dessus. En vue de maintenir et de renforcer cette prestigieuse reconnaissance, Marbella doit privilégier encore plus l’excellence de ses infrastructures et services municipaux. Même si des efforts notables ont déjà été réalisés, nous considérons qu’il est crucial de renforcer les mesures, d’augmenter les investissements et de prêter plus d’attention aux infrastructures, au nettoyage, aux zones de jardins et à tous les services publics. Ces aspects sont absolument essentiels pour maintenir les standards de qualité élevés caractéristiques d’une destination leader dans le monde entier.
  Seul un engagement soutenu vis-à-vis de ces priorités garantira l’évolution positive de Marbella.
• Une règlementation plus claire du marché des locations est fondamentale pour protéger la rentabilité et la valeur des biens immobiliers, tout comme l’est une planification professionnelle adéquate pour lutter contre la chronique pénurie de l’offre. Il s’agit de défis acceptables, qui exigent de l’ambition, de la coordination et de la continuité de la part des secteurs public et privé.
• Le marché immobilier de la zone de Marbella et alentours continue à faire preuve d’une grande solidité, boosté par une forte demande internationale, son style de vie incomparable et une base économique stable. Toutefois, aussi bien les chiffres officiels que ceux apportés par les agents immobiliers collaborateurs, indiquent que le volume des ventes, spécialement dans le segment de luxe, se maintient à des niveaux similaires à ceux de 2024, bien qu’on ait affaire à des acheteurs plus sélectifs, qui mûrissent leurs décisions et négocient avec plus de fermeté.

Marbella is poised to remain a sellers’ market for several years ahead, underpinned by limited supply and enduring global appeal

En outre, la légère augmentation de l’offre de logements de revente dans des zones de super-luxe telles que Puente Romano, associée aux nouvelles règlementations concernant les locations de courte durée, nous suggère que le marché est désormais entré dans une phase de consolidation, une évolution logique après l’activité sans précédents de la période postpandémie.

Cette maturité du marché indique que l’acheteur possède désormais des connaissances plus sophistiquées, et privilégie la qualité, le prix et la durabilité ; autant de facteurs qui favorisent la croissance à long terme. La conjoncture actuelle du marché à Marbella et à la Costa del Sol se caractérise par une offre limitée et une demande soutenue à l’échelle nationale et internationale, un contexte très favorable aux vendeurs, qui consolide la région comme l’une des destinations résidentielles et d’investissement les plus exclusives de la Méditerranée.

Au-delà du secteur immobilier de luxe, les véritables piliers et l’authentique richesse de Marbella dépassent le matériel : ils englobent une richesse en expériences, culture, bien-être et appartenance à une communauté.
Et c’est précisément cette énergie unique celle qui donne des ailes —actuellement et à l’avenir— à la prospère économie du style de vie de Marbella durant les prochaines décennies.

Copyright © 2025 Panorama Properties S.L.
Un remerciement spécial à Alfonso Muñoz, Carolina Alaniz, Cheryl Gatward et Alex Clover pour leur collaboration et efforts constants dans la confection de ce rapport.

1. European Best Destinations, 2024.
2. European Best Destinations, 2022.
3. Guide Michelin.
4. Mairie de Marbella : “The Marbella census maintains its sustained growth of recent years and will reach 166,999 inhabitants by the end of 2024”, 7 janvier 2025.
5. Mairie de Marbella : “Démographie et Socio-économie”.
6. Sur in English : “Costa del Sol leads European market for luxury residences managed by big-name hotel chains”, 25 août 2025.
7. Panorama Properties: “The Four Seasons Resort Marbella”, 12 août 2025.
8. Idealista : “Branded residences, the new real estate trend in Spain”, 17 septembre 2024.
9. Idealista : “Versace enters Marbella’s luxury real estate market with 2,000m2 villas”, 23 septembre 2024.
10. El Confidencial : “Marriott swaps Marbella’s future W for a super-luxury St. Regis or Ritz-Carlton”, 25 novembre 2024.
11. El Economista : “La carte des 10 rues les plus chères pour acheter un logement en Espagne”, 21 août 2025.
12. INE Institut national des statistiques : “Statistiques des mouvements touristiques aux frontières”, 3 février 2025.
13. Hosteltur : “L’Espagne sur le point d’accueillir 100 millions de touristes étrangers en 2025”, 10 juin 2025.
14. Mairie de Marbella : “Marbella closed 2024 with record tourism figures and achieved the highest occupancy and best hotel profitability in its history.” 2 février 2025.
15. SUR : “Domestic tourism down 34%, but hotel profitability in Marbella remains stable.” 5 août 2025.
16. SUR : “Marbella enregistre en août de nouveaux records historiques en rentabilité hôtelière”, 28 septembre 2025.
17. Marbella24horas.es : “Marbella a récupéré les touristes se logeant dans des hôtels en juillet grâce aux étrangers.” 23 août 2025.
18. The Epoch Times : “Never-Ending Summer is Changing Mediterranean Holidays”, 15 août 2025.
19. Mairie de Marbella : “La maire affirma que “la durabilité transversale a été fondamentale pour consolider Marbella comme un modèle de qualité et d’excellence”, 23 avril 2025.
20. Aena : “Destinations de l’aéroport de Malaga-Costa del Sol”.
21. SUR : “L’aéroport de Malaga atteint un record de jusqu’à 60 vols privés par jour en été”, 11 septembre 2025.
22. EuroWeekly News : “Malaga airport first to offer drone taxis”, 27 mai 2025.
23. Lettre de la maire au The Marbella Property Magazine vol 15. 15 août 2024.
24. Ministère des Transports et de la Mobilité durable (autrefois Travaux publics) : Transactions immobilières (achat-vente).
25. Ministère des Transports et de la Mobilité durable (autrefois Travaux publics) : Transactions immobilières (achat-vente).
26.  Idealista : “Marbella housing prices already exceed 5,200 euros/m2 in July”, 29 août 2025.
27. Ministère des Transports et de la Mobilité durable (autrefois Travaux publics) : Transactions immobilières (achat-vente).
28. Ministère des Transports et de la Mobilité durable (autrefois Travaux publics): Transactions immobilières (achat-vente).
29. Portail statistique du notariat
30. Idealista : “Evolution of housing prices for sale in Marbella”
31. La Opinión de Málaga : “Le secteur de la construction à Malaga aura besoin de 40 000 travailleurs d’ici cinq ans”, 1er août 2025.
32. Knight Frank : “The Wealth Report”, 2025.
33. Knight Frank : “The Wealth Report”, 2025.
34. Knight Frank : “The Wealth Report” 2024.
35. Statistique des enregistrements immobiliers, 2024.
36. Idealista : “Evolution of rental housing prices in Marbella”, août 2025.
37. El País : “Malaga annonce un moratoire de trois ans pour les nouveaux logements touristiques”, 13 août 2025.
38. Cadena SER : “Malaga, la province avec le plus grand nombre de logements touristiques inscrits au registre unique, presqu’autant que dans toute la Catalogne”, 3 août 2025.
39. LPA: “How 2025 Legislative Changes Are Reshaping Tourist Rentals and Property Values in Marbella”.
40. Condé Nast Traveler : “What to Know About Spain’s Golden Visa Before It Ends in April,” Condé Nast Traveler, 23 janvier 2025.
41. Marbella24horas.es : “Le document final du PGOM de Marbella est approuvé grâce au PP et Vox”, 27 juin 2025.
42. Málaga Hoy: “Marbella approuvera définitivement le PGOM en juin”, 28 mai 2025.
43. SUR: “Marbella dépasse pour la première fois les 83 000 affiliations à la sécurité sociale au mois de juin”, 16 juillet 2025.
44. Latinpress.es : “Marbella dépasse pour la première fois les 83 000 affiliations à la sécurité sociale au mois de juin”, 24 mai 2025.
45. El Español : “Marbella envisage d’éliminer son plus grand point noir routier en ajoutant une troisième voie de circulation sur l’A-7 entre Puerto Banús et San Pedro.”
46. SUR : “Début des travaux de l’étude de viabilité pour le train côtier entre Nerja et Algeciras.” 11 juin 2025.
47. SUR in English : “Expansion process under way for close-to-capacity Málaga Airport to handle 36 million passengers a year.” 30 juillet 2025.
48. SUR in English : “Head of Junta opens upgraded Marbella desalination plant and demands more commitment from central government.” 9 juillet 2025.
49. SUR in English : “Costa del Sol desalination plant starts testing phase”, 21 février 2025.
50. Europapress: “La mairie de Marbella approuve ses comptes de 2025 avec 405 259 949 euros de frais consolidés”, 23 décembre 2024.
51. Sur in English : “Marbella sees 290-million-euro investment in new and refurbished hotels”, 24 février 2025.

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